Судья Сундукова Е.Н. Дело №
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе
председательствующего Копотева И.Л.,
судей Анисимовой В.И. и Глуховой И.Л.,
при секретаре Утробине А.С., ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 7 сентября 2011 года дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Кезского районного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2, Дебесскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике о признании договора купли-продажи здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ФИО2 незаконным, расторжении договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признании регистрации договора купли - продажи здания магазина и земельного участка по адресу: УР, <адрес>бв, регистрации права собственности здания магазина и земельного участка, регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии незаконными и отмене регистраций, - оставлен без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Анисимовой В.И., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике ФИО5, полагавшей жалобу необоснованной, судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее по тексту Управление Росреестра по УР) о признании договора незаконным, его расторжении, о признании незаконной и отмене государственной регистрации договора купли-продажи и выдачу свидетельства о регистрации. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по условиям которого цена договора согласована сторонами в 1500000 руб. Однако в основном договоре купли-продажи цена договора указана в 950000 руб., то есть не исполнены условия предварительного договора купли-продажи. Покупатель ФИО2 уплатил по договору 850000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по телефону пообещал ФИО1 передать оставшуюся сумму по договору при подаче документов на регистрацию в Дебесский отдел Управления Росреестра по УР. При подаче документов на регистрацию сотрудник регистрационной службы, не уточнив данных продавца и покупателя, передала ФИО1 заявление на подпись, подготовленное заранее, в отсутствие истца. После подписания заявления ФИО2 оставшуюся сумму по договору не передал, уклоняется от исполнения договора по передаче денег, неоднократные предложения истца о расторжении договора ответчиком проигнорированы. Полагает, что в связи с существенным нарушением договора ответчиком, договор купли-продажи в соответствии со ст.ст. 429,450,452,453 ГК РФ является незаконным и подлежит расторжению, а произведенная регистрация права незаконной и подлежащей отмене.
В ходе рассмотрения дела истец дополнил основания исковых требований, указал, что при составлении основного договора купли-продажи истец не присутствовал. Подписывая договор у себя дома, ФИО1 находился в нетрезвом состоянии, в связи с чем, ФИО2 введя его в заблуждение относительно соответствия цены основного договора цене, оговоренной в предварительном договоре, уговорил подписать основной договор. Доверяя ответчику, истец, не прочитав текст, подписал договор. При регистрации перехода права по договору ДД.ММ.ГГГГ он не присутствовал, документы на регистрацию незаконно приняты от ответчика в отсутствие истца. При регистрации Управлением Росреестра незаконно не изъято у истца свидетельство о праве собственности на магазин и землю.
Суд рассмотрел дело в отсутствие ФИО1, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представители истца ФИО1 - ФИО6 и ФИО7 исковое заявление поддержали в полном объеме. Настаивали, что ответчиком по заявленному требованию об отмене регистрации перехода права собственности и является Управление Росреестра по УР. Пояснили, что договор купли-продажи ФИО1 подписан у него дома в д.Шуралуд <адрес> УР, при подписании договора купли-продажи ФИО1 договор прочитал быстро, находился в нетрезвом состоянии, был введен в заблуждение ответчиком, который после подписания договора забрал с собой оба экземпляра договора. В Управлении Росреестра по УР истец подписывал только заявление на подачу документов для регистрации, сам договор купли-продажи в регистрационной службе не подписывал. Указали, что полный расчет по договору ответчиком не был произведен. Истцом получены по предварительному договору 300 000 руб. (деньги получала и расписку писала ФИО7), затем отдельными суммами по 100000,50000,300000,100000руб., что в общей сумме составило 850000 руб. Однако ДД.ММ.ГГГГ ответчик попросил истца написать расписку одной суммой в размере 700000 руб., в которую вошли ранее переданные им суммы, для получения кредита в банке, обещая аннулировать остальные расписки, однако этого не сделал.
Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика ФИО2, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика ФИО8 исковые требования не признал, пояснил, что заключенный договор соответствует закону, оснований для его расторжения не имеется, деньги по договору покупателем переданы полностью, о чем свидетельствуют представленные расписки.
Представитель ответчика – Управления Росреестра по УР ФИО9 считал иск не подлежащим удовлетворению. Указал на законность произведенной регистрации перехода права и права собственности по договору. Полагал, что Управление Росреестра по УР не является надлежащим ответчиком по настоящим требованиям. Договор купли-продажи подписан сторонами в здании Росреестра при подаче документов на регистрацию, кроме того, ими подписывались и другие необходимые для регистрации документы.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом обстоятельств. Выводы суда о том, что договор истец подписал в Управлении Росреестра по УР при подаче документов на регистрацию противоречат показаниям свидетелей ФИО12, ФИО10, ФИО11 Судом не учтено, что при подписании договора ответчик, пользуясь доверием истца, ввел его в заблуждение относительно цены договора. Судом неверно оценены представленные ответчиком расписки в получении истцом денег по договору, не дана оценка пояснениям представителей истца по данным обстоятельствам. Ответчиком существенно нарушены условия предварительного договора, что является основанием для расторжения основного договора. Судом необоснованно отказано истцу в истребовании доказательств, а также не оказано содействие в собирании доказательств, кроме того, заявление об обеспечении доказательств также оставлено без удовлетворения, таким образом, судом нарушен принцип равенства сторон.
Судебная коллегия, дав оценку материалам дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, оснований для отмены решения суда не усматривает.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости. По условиям договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Цена объектов недвижимости определена сторонами в 1500000 руб., из которых 1400000 руб. - за здание магазина, 100000 руб. - за земельный участок. Договором предусмотрено, что в момент подписания предварительного договора покупатель уплатил продавцу в качестве залога 300000 руб. Окончательная оплата производится Покупателем при подписании основного договора купли-продажи в Управлении Росреестра по УР, после получения кредита на недвижимость в кредитном учреждении.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, действуя в интересах истца, получила по предварительному договору купли-продажи здания магазина и земельного участка между ФИО1 и ФИО2 залог в сумме 300000 рублей, что подтверждает расписка, подписанная ФИО7 Получение указанной суммы от ответчика в счет уплаты по договору истец не оспаривает.
В соответствии с договором купли-продажи вышеуказанного здания магазина с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, цена объектов недвижимости определена сторонами в размере 950000 руб., из них: здание магазина в 900000 руб., земельный участок в 50000 руб. Пунктом 2.2. договора стороны установили, что расчет по договору произведен покупателем полностью до подписания договора. Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами до заключения настоящего договора (п.5.2 договора).
03 августа 2010 г. сторонами подписан передаточный акт, в котором также указано на произведенный полный расчет покупателя с продавцом.
Переход права собственности по указанному договору и право собственности ФИО2 на здание магазина и земельный участок зарегистрированы в установленном законом порядке 26 августа 2010г.
Согласно расписке от 05 августа 2010 г., подписанной ФИО1, он получил по договору купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> денежную сумму в размере 700000 руб. от ФИО2
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец в обоснование иска ссылался на то, что ответчиком существенно нарушены условия заключенного сторонами предварительного договора относительно его цены.
Согласно п.п.1, 3, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Как следует из ст. 429 ГК РФ на основании предварительного договора о продаже имущества право собственности не может быть приобретено покупателем. Любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право лишь ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.
В предварительном договоре от 28 июня 2010г. стороны определили стоимость объектов недвижимости в 1500000 руб.
Договор купли-продажи от 03 августа 2010 г. заключен сторонами с письменной форме, подписан сторонами, содержит все существенные условия, присущие договорам купли-продажи недвижимости, а именно предмет договора индивидуализирован, определена его цена в общей сумме 950000 руб. Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществлена по подписанному сторонами передаточному акту. Переход права собственности и право собственности покупателя зарегистрирован в установленном порядке. Таким образом, заключая указанный договор, стороны определили для себя его условия, в том числе и новые условия о цене.
Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить такой договор предусмотрено ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
При заключении предварительного договора у сторон действительно возникает обязанность заключить основной договор на условиях предварительного. Однако это не означает невозможность сторонам в дальнейшем прийти к соглашению о иных условиях договора. Процедура понуждения к заключению основного договора на условиях предварительного, установленная п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ заключается лишь в обращении в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С требованием о понуждении заключить договор на условиях, согласованных в предварительном договоре, ФИО1 в суд не обращался, напротив, подписал договор купли-продажи с тем же предметом, но с другой ценой, который в данном случае расценивается судебной коллегией, как самостоятельный договор, заключенный не во исполнение предварительного. К такому договору стороны пришли, согласовав новые условия, вне зависимости от условий предварительного договора.
Из анализа положений ст.ст. 421, 429, 445 ГК РФ следует, что возможность согласования сторонами новых условий договора, отличных от условий предварительного, указанными нормами не исключается, а является правом сторон. При заключении гражданско-правового договора предполагается равенство сторон и выбор условий заключения по своему усмотрению, если не доказано обратное. Истцом не доказано нарушение его воли на заключение основного договора на условиях и по цене, указанной в договоре от 03.08.2010 г. Истец не был лишен возможности обратиться в суд о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре.
Таким образом, заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости с ценой, отличной от цены, установленной в предварительном договоре, нельзя расценивать как существенное нарушение условий договора, ведущее к его расторжению.
В обоснование иска истец ссылался также на то, что ответчик не произвел ему полную оплату по договору, что, по его мнению, является основанием для расторжения договора. При этом, в исковом заявлении, в пояснениях представителей истца признавалось, что по договору от ответчика истцом получено 850000 руб.
Оценивая данный довод истца, судебная коллегия исходит из обязанности ответчика уплатить стоимость объектов недвижимости в размере 950000 руб., установленную договором от 03 августа 2010г. Довод истца о том, что оплате подлежала сумма 1500000 руб., несостоятелен, поскольку согласованной сторонами считается цена, указанная в договоре от 03 августа 2010г.
Расписками, подписанными ФИО7 (на сумму 300000 руб.), ФИО1 (на сумму 700000 руб.) подтверждается передача денежных сумм в оплату договора. То обстоятельство, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ на 300000 руб. подписана ФИО7, не исключает ее из числа доказательств. Принимая деньги в счет условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 действовала в интересах истца, что сторонами не оспаривалось, само получение указанной суммы в счет оплаты по договору истцом признавалось. Таким образом, суд правильно признал данную расписку допустимым доказательством.
По утверждению истца сумма 700000 руб., указанная им в расписке от 05 августа 2010 г., не свидетельствует о получении им этой суммы от ответчика, а выдана им в подтверждение ранее переданных ответчиком сумм, в том числе и той, за которую выдала расписку ФИО7 При этом расписки за ранее переданные денежные суммы, как утверждал истец, ответчик обещал уничтожить, но этого не сделал. Вместе с тем, указанные обстоятельства, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не доказаны истцом. Расписка на сумму 700000 руб. сведений о том, что она выдана взамен иных расписок не содержит. Иных доказательств истцом не представлено, в связи с чем невыполнение ответчиком обязательств по оплате договора истцом не доказано.
Судебная коллегия отклоняет также доводы кассационной жалобы относительно заключения истцом договора путем обмана и злоупотребления доверия со стороны ответчика о цене сделки. Данные обстоятельства истцом не доказаны. Как правильно установлено судом, из самого текста договора от 03 августа 2010г. следует, что он прочитан вслух, в присутствии сторон. Ссылка истца на то обстоятельство, что договор подписывался истцом дома в состоянии опьянения, без его прочтения, доказательствами не подтверждена, напротив, опровергается доказательствами, представленными стороной ответчиков. Так, свидетель - специалист Управления Росреестра по УР ФИО12 показала, что договор купли-продажи подписан обеими сторонами при подаче документов на регистрацию в ее присутствии, признаков опьянения у сторон не имелось. Показания свидетелей ФИО11 и ФИО10 данных обстоятельств не опровергают, поскольку указанные свидетели не обладали сведениями, какой именно договор подписывал истец у себя дома в состоянии опьянения и какая в нем установлена цена. Кроме того, заявление о регистрации перехода права собственности подписано самим истцом, обращаясь лично за регистрацией перехода права, истец был не лишен возможности ознакомиться с текстом договора. Более того, судом проанализированы письма истца к ответчику от 19 апреля 2011г. и от 10 мая 2011г. с предложениями расторгнуть договор, в которых истец сам указывает на согласованную сторонами цену договора в 950000 руб. Следовательно, оснований для признания договора от 03 августа 2010 г. недействительным, как совершенного под влиянием обмана и злоупотреблением доверием, у суда не имелось.
Доводам истца относительно незаконности действий Управления Росреестра по УР при осуществлении регистрации перехода права собственности судом дана обоснованная оценка. Суд правильно указал, что обязательств Управления Росреестра по УР по изъятию свидетельств о государственной регистрации права у покупателя нормативными актами не установлено. Проведение регистрации перехода права в срок, меньший, чем установлен п. 3 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не противоречит данной норме, устанавливающей предельный срок регистрации, кроме того, данное обстоятельство прав истца не нарушает.
По существу доводы жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств дела, оснований для этого коллегия не находит. Решение суда по существу заявленных требований является законным и обоснованным, кассационная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Кезского районного суде Удмуртской Республики от 07 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий: Копотев И.Л.
Судьи: Глухова И.Л.
Анисимова В.И.