Судья Рябов Д.Н. Дело № 33-3142/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Стяжкина С.Л.,
судей Солоняка А.В., Пономаревой А.В.,
при секретаре Ланшаковой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 7 сентября 2011 года дело по кассационной жалобе ОАО Банк «<данные изъяты>» на решение Ленинского районного суда г. Ижевска от 1 февраля 2011 года, которым удовлетворен иск Голевой Л.А. к Гапдрафикову Р.М. в части признания права собственности, в части признания права на регистрацию сделки и перехода права собственности в отсутствие второй стороны сделки оставлен без удовлетворения.
Признано право Голевой Л.А. на регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок (кадастровый (условный) номер объекта 18:26:041097:0020) и 1/2 доли в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес> (кадастровый (условный) номер объекта 18-18-01/054/2007-272), заключенного между Голевой Л.А. и Гапдрафиковым Р.М. от 14 ноября 2007 г., без участия второй стороны по договору - продавца Гапдрафикова Р.М..
Признано право Голевой Л.А. на регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок (кадастровый (условный) номер объекта 18:26:041097:0020) и 1/2 долю в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: УР, <адрес> (кадастровый (условный) номер объекта 18-18-01/054/2007-272), к Голевой Л.А. без участия второй стороны по договору - продавца Гапдрафикова Р.М..
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Стяжкина С.Л., объяснения представителей, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Голева Л.А. обратилась в суд с иском к Гапдрафикову P.M. о признании за ней права собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и 1/2 долю в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес>, регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество в отсутствие второй стороны сделки - Гапдрафикова P.M.
Требования мотивированы тем, что 14 ноября 2007 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
В день подписания договора сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым ответчиком передано истцу отчуждаемое имущество, а истцом произведена ответчику оплата стоимости имущества в размере 1 000 000 руб.
При совершении сделки сторонами выполнены все требования законодательства, однако договор купли-продажи своевременно не был передан на государственную регистрацию. Впоследствии истец обратилась к ответчику с просьбой о регистрации договора купли-продажи, однако никаких действий ответчиком не предпринято, что препятствует регистрации перехода права собственности.
Представитель истца Белянкин А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика - Павличенко О.А., действующий на основании ордера, суду пояснил, что ответчик не отрицает факт совершения сделки и передачи ему денежных средств от истца.
Привлеченный к участию в процессе в качестве третьего лица представитель ОАО «<данные изъяты>» в г. Ижевске Горский А.С. суду пояснил, что исковые требования считает необоснованными, факт передачи денежных средств от истца ответчику не подтвержден, спорное домовладение находится в ипотеке.
Истец и ответчик в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления, в которых просили дело рассмотреть в свое отсутствие.
Суд счел возможным рассмотреть дело без участия истца и ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права, неправильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Проверив материалы дела в интересах законности в полном объеме, изучив доводы жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Так, суд при постановлении решения указал, что на основании постановления Администрации Ленинского района г. Ижевска УР № 818 от 9 апреля 1998 года Гапдрафиков P.M. является собственником земельного участка общей площадью 462 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. 29 октября 2007 года права Гапдрафикова P.M. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство о регистрации 18АА № 658896.
На основании технического паспорта на жилой дом от 25 мая 2007 г. и свидетельства о праве собственности на землю № 846 от 17 апреля 1998 г., выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ижевска, Гапдрафиков P.M. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. 12 июля 2007 года права Гапдрафикова P.M. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство о регистрации 18АА № 450008.
14 ноября 2007 года Гапдрафиков P.M. и Голева Л.A. заключили договор купли-продажи, согласно которому Гапдрафиков P.M. продал, а Голева Л.А. купила 1/2 долю в праве собственности на земельный участок (кадастровый (условный) номер объекта 18:26:041097:0020) и 1/2 долю в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес> (кадастровый (условный) номер объекта 18-18-01/054/2007-272) за 1 000 000 руб.
14 ноября 2007 года Гапдрафиковым P.M. и Голевой Л.А. подписан передаточный акт, согласно которому Гапдрафиков P.M. передал, а Голева Л.А. приняла 1/2 долю в праве собственности на земельный участок (кадастровый (условный) номер объекта 18:26:041097:0020) и 1/2 долю в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес> (кадастровый (условный) номер объекта 18-18- 01/054/2007-272), денежный расчет произведен полностью.
26 ноября 2007 года между ОАО «<данные изъяты>» и Гапдрафиковым P.M. заключен кредитный договор № 6500-803/00004, по которому Гапдрафикову P.M. (Заемщику) предоставлен кредит в размере 2 500 000 руб. сроком до 23 ноября 2012 года включительно на потребительские цели, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета 16 % годовых, а также уплатой иных платежей, предусмотренных договором.
В целях обеспечения выданного кредита 26 ноября 2007 года между банком и Гапдрафиковым P.M. был заключен договор № 6500-803/00004/0201 об ипотеке, предметом которого является земельный участок и размещенный на нем индивидуальный жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость предмета залога определена в соответствии с отчетом независимого оценщика от 19 ноября 2007 года и по соглашению сторон составляет 6 152 000 руб. Согласно подп.1.3 п.1 договора. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора предмет залога никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иным какими - либо обязательствами не обременен.
7 октября 2009 года на основании постановления судебного пристава- исполнителя Шайхылагзамовой А.И. возбуждено исполнительное производство № 94/20/38588/13/2009 в отношении Гапдрафикова P.M. в интересах ОАО «<данные изъяты>». Предметом исполнения является наложение ареста на индивидуальный жилой дом и земельный участок площадью 462 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий Гапдрафикову P.M., в пределах цены иска 3 047 422 руб. 34 коп., запрет на совершение сделок по отчуждению, распоряжению данным имуществом. 9 октября 2009 года на спорное имущество наложен арест.
Данные обстоятельства следуют из искового заявления, подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами, а также пояснениями представителей сторон.
В силу статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.
Договор купли продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес>, заключенный между сторонами 14 ноября 2007 года, совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия, ответчиком не оспорен. Сделка сторонами исполнена, что подтверждается подписанным сторонами актом передачи, а также пояснениями представителей сторон. Голева Л.A. фактически владеет долей в приобретенном имуществе, проживает в указанном доме. Представитель ответчика подтвердил факт получения Гапдрафиковым P.M. денежных средств по договору купли-продажи.
После оформления договора купли-продажи Голева Л.A. и Гапдрафиков P.M. были обязаны зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество. Вследствие отсутствия регистрации договора купли-продажи у истца не возникло право собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и 1/2 долю в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 3 ст.551 ГК РФ в случаях, когда одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость по сделке, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права.
Учитывая уклонение ответчика от регистрации сделки, что им не оспорено, истец по не зависящим от нее причинам не может воспользоваться своим правом на регистрацию своего права собственности, в связи с чем в силу ст.551 ГК РФ у Голевой Л.A. возникло право на государственную регистрацию данной сделки и перехода к ней права собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и 1/2 долю в праве собственности на дом в отсутствие второй стороны сделки - Гапдрафикова P.M.
Как установлено в судебном заседании, спорное имущество находится в залоге у ОАО «<данные изъяты>» по договору об ипотеке от 26 ноября 2007 года. Договор купли-продажи от 14 ноября 2007 года банком не оспорен, в связи с чем обеспечение исполнения обязательства в виде ипотеки не препятствует в регистрации сделки купли-продажи.
В связи с тем, что признание права Голевой Л.A. на регистрацию сделки и перехода права собственности в отсутствие второй стороны сделки влечет возникновение права собственности, суд отказал в удовлетворении иска в части признания права собственности.
Вместе с тем судебная коллегия считает необходимым указать следующее: так, из резолютивной части решения следует, что суд признал право Голевой Л.А. на регистрацию доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на жилой дом со служебными постройками. Однако не указал, о каких именно служебный постройках идет речь. Кроме того, право на регистрацию перехода права собственности имеет каждый правоспособный гражданин, предполагая такое право за собой, Голева и обратилась в суд.
В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда на это указано в его резолютивной части. В соответствии со ст.551 ГК РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.61 постановления Пленума ВС РФ).
В соответствии с п.58 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29 апреля 2010 года лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Суд данные обстоятельства не исследовал и пришел к противоречивому выводу об отказе в таких требованиях только потому, что признал за Голевой Л.А. право на регистрацию сделки.
Кроме того, из обстоятельств дела следует, что 7 октября 2009 года на земельный участок и жилой дом наложен арест. В соответствии с ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суд указанным обстоятельствам также оценки не дал.
Суду следует исследовать и дать правильную оценку тому обстоятельству, что в Акте передачи указано, что «продавец» передал, а «Покупатель» принял 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и 1/2 долю в праве собственности на размещенный на нем жилой дом со служебными постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес>, в границах плана, прилагаемого к договору от 21 июня 2010 года, тогда как сам договор датирован 14 ноября 2007 года. Таким образом, неясно, о каком договоре идет речь. Не дана судом оценка и договору об ипотеке №6500-803\00004\0201, в соответствии с которым в залог Банку передан земельный участок и жилой дом.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене. Учитывая, что нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым, отменив состоявшееся решение, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 1 февраля 2011 года отменить, кассационную жалобу удовлетворить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий:
Судьи: