Судья Костенкова С.П. Дело № 33-3636/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Стяжкина С.Л.,
судей Пономаревой А.В., Константиновой М.Р.,
При секретаре: Шафигуллине И.Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 10 октября 2011 года дело по кассационным жалобам Ушаковой Натальи Александровны, Ведянина Е.Н., Федорова А.Н. и представителя ООО «<данные изъяты>» на решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 13 июля 2011 года, которым исковые требования Ушаковой Н.А., Федорова А.Н., Ведянина Е.Н. и Ведяниной И.В. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании п.2.6 договора участия в долевом строительстве №36 от 27 ноября 2007 года ничтожным, об уменьшении стоимости произведенных работ и взыскании суммы удовлетворены частично.
Признан ничтожным п.2.6 договора участия в долевом строительстве №36 от 27 ноября 2007 года, заключенный с Ушаковой Н.А..
Уменьшена цена квартиры, расположенной по адресу: УР, <адрес>, по договору участия в долевом строительстве №36 от 27 ноября 2007 года, заключенному с Ушаковой Натальей Александровной, и взыскана с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в пользу Ушаковой Н.А. денежная сумма в размере 36 360 (тридцать шесть тысяч триста шестьдесят) рублей и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.
Уменьшена цена квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по договору участия в долевом строительстве №18 от 27 сентября 2007 года, заключенному с Ведяниным Е.Н. и Ведяниной И.В., и взыскана с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в пользу Ведянина Е.Н. и Ведяниной И.В. в равных долях денежную сумму в размере 35 905 (тридцать пять тысяч девятьсот пять) рублей 50 копеек.
Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в пользу Ведянина Е.Н. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.
Уменьшена цена квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по договору участия в долевом строительстве №79 от 28 августа 2008 года, заключенному с Федоровым А.Н., и взыскана с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в пользу Федорова А.Н. денежная сумма в размере 54 210 (пятьдесят четыре тысячи двести десять) рублей и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований истцам Ушаковой Н.А., Федорову А.Н., Ведянину Е.Н. и Ведяниной И.В. отказано.
Взыскана с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в доход бюджета города Ижевска государственная пошлина в размере 4 484 (четыре тысячи четыреста восемьдесят четыре) рубля 27 копеек.
Взыскан с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в доход бюджета города Ижевска штраф в размере 64 737 (шестьдесят четыре тысячи семьсот тридцать семь тысяч) рублей 75 копеек.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Стяжкина С.Л., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
истец Ушакова Н.А. обратилась в Устиновский районный суд г. Ижевска с требованием к ООО «<данные изъяты>» об уменьшении цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по договору №36 от 27 ноября 2007 года, взыскании денежной суммы в размере 151 560 рублей, компенсации за судебные издержки в размере 7 000 рублей. В обосновании иска указано на заключение с ответчиком 27 ноября 2007 года договора участия в долевом строительстве жилого дома с последующим приобретением двухкомнатной квартиры №82 на 11-м этаже общей площадью 48,91 кв.м. Пунктом 2.1 договора определена фиксированная стоимость квартиры за квадратный метр – 36 000 рублей. Договорная стоимость квартиры в размере 1 760 760 рублей уплачена полностью. По Акту приема-передачи от 25 марта 2009 года ответчиком передана квартира площадью 44,7 кв.м. Полагает передачу квартиры площадью на 4,21 кв.м меньшей, чем предусмотрено договором, недостатком выполненной работы. По основанию пункта 1 ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатка выполненной работы потребитель имеет право на уменьшение цены выполненной работы. Цена работы подлежит уменьшению на 151 560 рублей (4,21 кв.м Х 36 000 рублей). Требование об уменьшении стоимости квартиры на указанную сумму, направленное Ответчику 1 ноября 2010 года последним добровольно не исполнено, 22 ноября 2010 года на указанное требование ответил отказом.
Истцы Ведянин Е.Н., Ведянина И.Н. обратились в Устиновский районный суд г. Ижевска с требованием к ООО «<данные изъяты>» об уменьшении цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по договору №18 от 27 сентября 2007 года, взыскании денежной суммы в размере 149 665 рублей 50 копеек соразмерно долям в праве собственности по 1/2, компенсации за оплату услуг представителя в размере 7 000 рублей. В обоснование иска указано на заключение с ответчиком 27 сентября 2007 года договора участия в долевом строительстве жилого дома с последующим приобретением двухкомнатной <адрес> на 10-м этаже, общей площадью 48,91 кв.м. Пунктом 2.1 договора определена фиксированная стоимость квартиры за квадратный метр – 35 550 рублей. Договорная стоимость квартиры в размере 1 738 750 рублей уплачена полностью.
По Акту приема-передачи от 16 февраля 2009 года ответчиком передана квартира площадью 44,7 кв.м. Полагает передачу квартиры площадью на 4,21 кв.м меньшей, чем предусмотрено договором, недостатком выполненной работы. По основанию пункта 1 ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатка выполненной работы потребитель имеет право на уменьшение цены выполненной работы. Цена работы подлежит уменьшению на 149 665 рублей 50 копеек (4,21 кв.м Х 35 550 рублей). Требование об уменьшении стоимости квартиры на указанную сумму получено ответчиком 24 февраля 2011 года, добровольно не исполнено.
Истец Федоров А.Н. обратился в Устиновский районный суд г. Ижевска с требованием к ООО «<данные изъяты>» об уменьшении цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по договору №79 от 28 августа 2008 года, взыскании денежной суммы в размере 81 500 рублей, компенсации за судебные издержки в размере 7 000 рублей. В обоснование иска указано на заключение с ответчиком 28 августа 2008 года договора участия в долевом строительстве жилого дома с последующим приобретением однокомнатной квартиры №77 на 10-м этаже общей площадью 40,69 кв.м. Пунктом 2.1 договора определена фиксированная стоимость квартиры за квадратный метр – 39 000 рублей. Договорная стоимость квартиры в размере 1 586 910 рублей уплачена полностью. По Акту приема-передачи от 16 февраля 2009 года ответчиком передана квартира площадью 38,6 кв.м. Полагает передачу квартиры площадью на 2,09 кв.м меньшей, чем предусмотрено договором, недостатком выполненной работы. По основанию пункта 1 ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатка выполненной работы потребитель имеет право на уменьшение цены выполненной работы. Цена работы подлежит уменьшению на 81 500 рублей (2,09 кв.м Х 39 000 рублей). Требование об уменьшении стоимости квартиры на указанную сумму, получено ответчиком 24 февраля 2001 года, добровольно не исполнено.
Определением суда от 25 мая 2011 года гражданские дела по исковым заявлениям Ушаковой Н.А. к ООО «<данные изъяты>», Ведянина Е.Н. и Ведяниной И.В. к ООО «<данные изъяты>», Федорова А.Н. к ООО «<данные изъяты>» объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель истцов Федоров О.А. исковые требования и заявленные основания поддержал полностью.
Истцы Ушакова Н.А., Ведянин Е.Н., Ведянина И.В., Федоров А.Н., в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истцов.
Представитель ответчика Питкевич К.В. исковые требования не признал.
Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
В кассационных жалобах ставится вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права, неправильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, постановленным с правильным применением норм материального и процессуального права, правильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Так, суд при постановлении решения правильно указал на то, что 13 августа 2008 года Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» выдано разрешение №1031800554400-558 на строительство многоквартирного жилого <адрес> по адресу: УР <адрес> в 180 м на северо-запад от <адрес> в 8-м мкр-не «Восточный». Действие разрешения продлено до 30 марта 2009 года.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» от 15 февраля 2008 года название общества изменено на ООО «<данные изъяты>».
26 декабря 2008 года Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры градостроительства ответчику выдано разрешение №1031800554400-126 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Завершение строительства жилого <адрес> в 8-ом мкр-не «Восточный» <адрес> по адресу: <адрес> Республика, <адрес> в 180 м на северо-запад от <адрес> в 8-м мкр-не «Восточный».
Согласно справке <адрес> от 26 декабря 2008 года вновь построенному жилому дому № (стр.) по <адрес> в 180 м на северо-запад от <адрес> в 8-м мкр-не «Восточный» в <адрес> присваивается почтовый адрес - <адрес>.
Ответчик - ООО «ТИТАН-Инвестстрой» является юридическим лицом, о чем свидетельствуют Устав ООО, соответствующее свидетельство о государственной регистрации общества и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
Поскольку разрешение на строительство объекта получено после 31 марта 2005 года, сложившиеся между сторонами по делу отношения регулируются ФЗ- 214.
27 ноября 2007 года между истцом Ушаковой Н.А. с одной стороны и ответчиком с другой стороны заключен договор участия в долевом строительстве №36. Согласно разделу 1 указанного договора ответчиком принято обязательство своим силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом (строительный №6) (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства истцу. Последний принял обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (пункт 1 договора). Объект долевого строительства - квартира в 14-этажном кирпичном жилом доме (строительный №6), строящемся на земельном участке по адресу: г. Ижевск, земельный участок находится в 180 м на северо-запад от <адрес> в 8-м мкр-не «Восточный» в <адрес> (далее - Квартира), подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и входящая в состав Объекта, строящегося с привлечением денежных средств участника (пункт 1.2 договора).
Характеристика Квартиры: расположена на 11-м этаже, номер 82, 2-комнатная, общая площадь 48,91 кв.м (пункт 1.3 договора).
Согласно достигнутой сторонами договоренности (пункт 1.4 договора) общая проектная площадь Квартиры - сумма площадей ее отапливаемых помещений и встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, веранд), подсчитываемых с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми правилами технической инвентаризации согласно утвержденной проектной документации. Квартира имеет строительную нумерацию и определена сторонами на плане (выкопировка из проектной документации). Указанный план содержится в Приложении №, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 1.6 договора).
В соответствии п.2.1. договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры, определяется из расчета фиксированной стоимости за квадратный метр - 36 000 рублей и составляет ориентировочную сумму 1 760 760 рублей. При этом стороны определили цену договора (стоимость квартиры) исходя из общей проектной площади квартиры.
Согласно акту приема-передачи от 25 марта 2009 года ООО «<данные изъяты>» (застройщик) передал, а Ушакова Н.А, (участник) приняла квартиру, находящуюся по адресу: УР, <адрес>, на 11-м этаже, площадью 44,7 кв.м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 7 апреля 2009 года, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике, Ушакова Н.А. является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 44,7 кв.м, этаж 11-й по адресу: <адрес>.
В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 8 декабря 2008 года, выданным филиалом ФГУП «<данные изъяты>» по Удмуртской Республике, жилое помещение - двухкомнатная <адрес>, литера А, на 11-м этаже по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 44,7 кв.м.
27 сентября 2007 года между истцами Ведяниным Е.Н. и Ведяниной И.В. с одной стороны и ответчиком с другой стороны заключен договор участия в долевом строительстве №.
Согласно разделу 1 указанного договора ответчиком принято обязательство своим силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом (строительный №) (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства истцу. Последний принял обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (пункт 1 договора). Объект долевого строительства - квартира в 14-этажном кирпичном жилом доме (строительный №), строящемся на земельном участке по адресу: <адрес>, земельный участок находится в 180 м на северо-запад от <адрес> в 8 мкр-не «Восточный» в <адрес> («Квартира»), подлежащая передаче Участнику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и входящая в состав объекта, строящегося с привлечением денежных средств участника (пункт 1.2 договора).
Характеристика Квартиры: расположена на 10-м этаже, номер 74, 2-комнатная, общая площадь 48,91 кв.м (пункт 1.3 договора).
Согласно достигнутой сторонами договоренности (пункт 1.4 договора) общая проектная площадь Квартиры - сумма площадей ее отапливаемых помещений и встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, веранд), подсчитываемых с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми правилами технической инвентаризации согласно утвержденной проектной документации. Квартира имеет строительную нумерацию и определена сторонами на плане (выкопировка из проектной документации). Указанный план содержится в Приложении №, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 1.6 договора).
В соответствии п.2.1. договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры, определяется из расчета фиксированной стоимости за квадратный метр - 35 550 рублей и составляет ориентировочную сумму 1 738 750 рублей. При этом стороны определили цену договора (стоимость квартиры) исходя из общей проектной площади квартиры.
Согласно акту приема-передачи от 16 февраля 2009 года ООО «<данные изъяты>» (застройщик) передал, а Ведянин Е.Н. и Ведянина И.В. (участник) приняли квартиру, находящуюся по адресу: УР, <адрес>, на 10-м этаже площадью 44,7 кв.м.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 25 февраля 2009 года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике, Ведянина И.В. и Ведянин Е.Н. являются собственниками по 1/2 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 44,7 кв.м, этаж 10-й по адресу: <адрес>.
В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 8 декабря 2008 года, выданным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике, жилое помещение - двухкомнатная <адрес>, литера А на 10-м этаже по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 44,7 кв.м.
28 августа 2008 года между истцом Федоровым А.Н. с одной стороны и ответчиком с другой стороны заключен договор участия в долевом строительстве №.
Согласно разделу 1 указанного договора ответчиком принято обязательство своим силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом (строительный №) (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства истцу. Последний принял обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (пункт 1 договора). Объект долевого строительства - квартира в 14-этажном кирпичном жилом доме (строительный №), строящемся на земельном участке по адресу: <адрес>, земельный участок находится в 180 м на северо-запад от <адрес> в 8-м мкр-не «Восточный» в <адрес> (Квартира), подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и входящая в состав Объекта, строящегося с привлечением денежных средств участника (пункт 1.2 договора).
Характеристика Квартиры: расположена на 10-м этаже, номер 77, однокомнатная, общая площадь 40,69 кв.м (пункт 1.3 договора).
Согласно достигнутой сторонами договоренности (пункт 1.4 договора) общая проектная площадь Квартиры - сумма площадей ее отапливаемых помещений и встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, веранд), подсчитываемых с понижающими коэффициентами, для балконов - 0,3; для лоджий, терасс, веранд - 0,5, согласно утвержденной проектной документации. Квартира имеет строительную нумерацию и определена сторонами на плане (выкопировка из проектной документации). Указанный План содержится в Приложении №, которое является неотъемлемой частью Договора (пункт 1.6 Договора).
В соответствии с п.2.1 договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры определяется из расчета фиксированной стоимости за квадратный метр - 39 000 рублей и составляет сумму 1 586 910 рублей. При этом стороны определили цену договора (стоимость квартиры) исходя из общей проектной площади квартиры.
Согласно акту приема-передачи от 16 февраля 2009 года ООО «<данные изъяты>» (застройщик) передал, а Федоров А.Н. (участник) принял квартиру, находящуюся по адресу: УР, <адрес>, на 10-м этаже, площадью 38,6 кв.м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20 февраля 2009 года, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике, Федоров А.Н. является собственником однокомнатной квартиры общей площадью 38,6 кв.м, этаж 10-й по адресу: <адрес>.
В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 8 декабря 2008 года, выданным филиалом ФГУП «<данные изъяты>» по Удмуртской Республике, жилое помещение - однокомнатная <адрес>, литера А на 10-м этаже по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 38,6 кв.м.
Оценив изложенные выше обстоятельства в совокупности, суд правильно указал, что основанием иска истцами указан недостаток выполненной работы, который заключается в передаче квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Поскольку при заключении договора стороны пришли к соглашению о том, что площадь квартиры определяется с учетом площади балконов, лоджий с понижающим коэффициентом, установленным правилами технической инвентаризации, довод стороны истцов о том, что площадь балкона не подлежит включению в площадь квартиры, поскольку это противоречит нормам Жилищного кодекса РФ, согласно которому балконы отнесены в общему имуществу дома и Инструкции, не может быть признан состоятельным, поскольку нормы ЖК РФ не регулируют отношения по участию в долевом строительстве.
По договору согласно плану квартиры (Приложение № к договору) площадь квартиры Ушаковой (№ (11-й этаж) (на проекте <адрес>)) с учетом понижающего коэффициента для лоджий составляет 48,91 кв.м и состоит из: санузла - 3,52 кв.м, коридора - 7,27 кв.м, кухни - 8,61 кв.м, гостиной - 13,66 кв.м, спальни - 12,53 кв.м, лоджии - 3,32 кв.м, (6,64 Х 0,5=3,32). Согласно выписке из кадастрового паспорта, площадь квартиры Ушаковой с учетом понижающего коэффициента для лоджий составляет 47,9 кв.м и состоит из: санузла - 3,6 кв.м, коридора - 7,4 кв.м, кухни - 8,3 кв.м, жилой комнаты - 12,4 кв.м, жилой комнаты - 13,0 кв.м, лоджия - 3,2 кв.м, (6,4 Х 0,5=3,2). Таким образом, с учетом площади лоджии разница между площадью квартиры, указанной в плане, являющемся приложением к договору, и фактической площадью, указанной в кадастровом паспорте, составляет 1,01 кв.м.
Согласно плану квартиры Федорова А.Н. (квартира №77) (Приложение №1 к договору), площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента для балконов составляет 40,69 кв.м и состоит из: санузла - 3,59 кв.м, коридора - 6,27 кв.м, жилой комнаты (в т.ч. кухня ниша) - 27,52 кв.м, комната - 2,57 кв.м, балкон - 0,74 кв.м, (2,48 Х 0,3=0,74). Согласно выписке из кадастрового паспорта площадь квартиры Федорова с учетом понижающего коэффициента для балконов составляет 39,3 кв.м и состоит из: санузла - 3,5 кв.м, коридора - 4,4 кв.м, кухни - 8,3 кв.м, жилой комнаты - 20,6 кв.м, вспомогательное помещение - 1,8 кв.м, балкон - 0,7 кв.м, (2,1 Х 0,3=0,7). Таким образом, с учетом площади балкона разница между площадью квартиры, указанной в плане, являющемся приложением к договору, и фактической площадью, указанной в кадастровом паспорте, составляет 1,39 кв.м
Согласно плану квартиры Ведяниных (<адрес>) (Приложение № к договору) площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента для лоджий составляет 48,91 кв.м и состоит из: санузла - 3,52 кв.м, коридора - 7,27 кв.м, кухни - 8,61 кв.м, гостиной - 13,66 кв.м, спальни - 12,53 кв.м, лоджии - 3,32 кв.м, (6,64 Х 0,5=3,32). Согласно выписке из кадастрового паспорта площадь квартиры Ведяниных с учетом понижающего коэффициента для лоджий составляет 47,9 кв.м и состоит из: санузла - 3,5 кв.м, коридора - 7,4 кв.м, кухни - 8,4 кв.м, жилой комнаты - 12,4 кв.м, жилой комнаты - 13,0 кв.м, лоджия - 3,2 кв.м, (6,4 Х 0,5=3,2). Таким образом, с учетом площади лоджии разница между площадью квартиры, указанной в плане, являющемся приложением к договору, и фактической площадью, указанной в кадастровом паспорте, составляет 1,01 кв.м
В соответствии с пунктом 9 ст.4 ФЗ-214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом №214-ФЗ. В связи с чем доводы ответчика о невозможности применения к спорным правоотношениям положений Закона РФ «О защите прав потребителей» являются несостоятельными.
Согласно ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
В то же время гарантии качества, предусмотренные договором долевого строительства, оговорены в ст.7 ФЗ-214, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным требованиям. Участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и вышеуказанных требований, в случаях ухудшения качества объекта; наличия недостатков, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Таким образом, для удовлетворения требования об уменьшении цены договора необходимо установить либо ухудшение качества объекта, либо наличие в помещении недостатков, которые делают его непригодным для проживания.
В соответствии с условиями договоров стороны определили, что истцам передается квартира общей проектной площадью в определенном размере с включением в нее площади балконов, лоджий, веранд и террас, подсчитываемых с понижающим коэффициентом.
В соответствии со ст.4 Федерального закона №214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Исходя из изложенных выше доказательств, истцам переданы квартиры в меньшем размере, чем установлено условиями договора. Так, Ушаковой Н.А. передана квартира меньше на 1,01 кв.м, Федорову А.Н. меньше на 1,39 кв.м, Ведяниным Е.Н. и И.В. меньше на 1,01 кв.м.
Согласно п.1 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п.2 ст.7 ФЗ-214 в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в п. 4.1 настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе уменьшения цены договора.
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу 4.1 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.
Далее суд правильно указал, что уменьшение общей площади квартир истцов является ухудшением их качества и, следовательно, требования истцов о соразмерном уменьшении стоимости квартир обоснованны, но подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Доводы истцов о том, что по результатам обмеров БТИ площадь полученных ими квартир меньше на 4,21 кв.м у Ушаковой Н.А. и Ведяниных, на 2,09 кв.м у Федорова А.Н., несостоятельны, поскольку исходя из условий договора размер площади квартиры определялся исходя из общей проектной площади квартиры с учетом понижающих коэффициентов для лоджий - 0,5, и балконов - 0,3 (п. 1.4 договоров).
Следовательно, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию: Ушаковой Н.А. – 36 360,00 руб. (1,01 кв.м Х 36 000,00 руб.= 36 360,00 руб.), Федорову А.Н. – 54 210,00 руб. (1,39 кв.м Х 39 000,00 руб.= 54 210,00 руб.), Ведяниным – 35 905,50 руб. (1,01 кв.м Х 35 550,00 руб.= 35 905,50 руб.).
Согласно п.4 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. При таких обстоятельствах п.2.6 договора участия в долевом строительстве № от 27 ноября 2007 года, заключенного с Ушаковой Н.А., содержащий условия о невозможности изменения финансирования в случае уменьшения общей площади квартиры от указанной в договоре, является ничтожным.
Истцы обращались к ответчику в досудебном порядке с требованием об уменьшении стоимости произведенных работ. Однако указанные требования потребителей оставлены ответчиком без удовлетворения.
Федеральным законом №214-ФЗ специальные сроки для удовлетворения требований потребителя об уменьшении стоимости произведенных работ не установлены.
Согласно ст. 31 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
В соответствии с п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 64 737,75 руб., составляющий 50% от общей суммы, взысканной в пользу истцов.
Доводы жалоб судом исследовались, им дана правильная юридическая оценка, они не являются основанием к отмене решения суда.
В жалобе Ушаковой Н.А., Ведянина Е.Н., Федорова А.Н. указывается на то, что включение в площадь квартиры площади балконов, лоджий, веранд и террас незаконно, они являются общим имуществом дома, данное обстоятельство ущемляет права потребителя. Расчет площади квартиры, должен быть произведен исходя из общей площади квартиры указанной в проекте, а не, как полагает суд, рассчитываться с коэффициентом. Судебная коллегия с данным доводом жалобы не соглашается. Суд правильно применил закон к данным правоотношениям и принял в данной части законное и обоснованное решение. С выводами суда в данной части судебная коллегия соглашается в полном объеме.
В жалобе представителя ООО «<данные изъяты>» указывается на то, что суд дал неверную оценку тому факту, что между сторонами был заключен договор, п.2.6 которого гласит, что в случае изменения площади квартиры более чем на два метра от проектной по результатам обмера квартиры БТИ производится возврат или доплата. В данном случае уменьшение площади квартир ответчиков составляет менее 2 кв.м.
Судебная коллегия соглашается с доводами суда и в данной части, указанный пункт договора противоречит п.2 ст. 7 ФЗ-214, ч.1 ст. 7 ФЗ-214, как следствие, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований.
Обоснованно судом применена и штрафная санкция.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 13 июля 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: