Судья Плеханов А.Н. Дело № 33-3583/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Стяжкина С.Л.,
судей Пономаревой А.В., Константиновой М.Р.,
при секретаре Шафигуллине И.Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 24 октября 2011 года дело по кассационной жалобе ООО «<данные изъяты>» на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 5 сентября 2011 года, которым исковые требования Иванова С.А. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия, компенсации морального вреда удовлетворены частично.
Взыскана с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в пользу Иванова С.А. неустойка в размере 60 000 руб., в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия – 56 170 руб., в счёт компенсации морального вреда – 7 000 руб., в счёт возмещения расходов по оплате услуг представителя - 5 000 руб., в счёт возмещения расходов по оформлению доверенности представителю 500 руб., а всего взыскано 128 670 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Исковые требования Иванова Сергея Аркадьевича к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о возмещении убытков оставлены без удовлетворения.
Взыскана с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 3 723 руб. 40 коп.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Стяжкина С.Л., объяснения представителя, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иванов С.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о взыскании неустойки в размере 197 789 руб. 20 коп., возмещении убытков по найму жилого помещения в размере 49 000 рублей, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия на сумму в размере 56 170 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., возмещении судебных расходов в сумме 7 500 руб., в том числе 7 000 руб. оплата услуг представителя, 500 руб. оформление доверенности представителю. Требования мотивированы следующим.
1 февраля 2008 г. между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого участия в срок до 31 марта 2010 г. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик передал истцу объект долевого участия с нарушением установленного договором срока только 18 ноября 2010 года с просрочкой на 231 день. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, возмещении убытков, понесенных истцом в связи с необходимостью найма жилого помещения, а также компенсации причиненного истцу морального вреда.
В судебном заседании истец Иванов С.А. доводы и требования изложенные в иске поддержал.
Представитель истца Ахмитшин P.P., действующий на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержал.
Представитель ответчика - Языкова В.М., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права, неправильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя, доводы жалобы поддержавшего, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, постановленным с правильным применением норм материального и процессуального права, правильным определением юридически значимых обстоятельств дела.
Так, суд при постановлении решения правильно указал на то, что 1 февраля 2008 года между ООО «<данные изъяты>» и Ивановым С.А. заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №42, расположенного по адресу: <адрес>.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11 февраля 2008 года.
Объектом долевого участия по договору определена однокомнатная квартира №16, проектной общей площадью 40,42 кв.м, проектной жилой площадью 15,12 кв.м, расположенная на 6 этаже вышеуказанного дома.
Стоимость 1 кв.м квартиры определена сторонами в 41 000 руб., стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 657 220 руб. (пункт 2.1).
Оплата за квартиру произведена истцом в полном объеме.
10 ноября 2010 года ответчиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Согласно передаточному акту, 18 ноября 2010 года истцу передан объект долевого участия, а именно однокомнатная квартира номер 16, расположенная на 6 этаже, общей площадью 37,4 кв.м, жилой площадью 14,3 кв.м, площадью лоджии 3,3 кв.м.
В связи с обращением в суд истцом понесены судебные расходы в сумме 7 500 руб., в том числе 7 000 руб. - оплата услуг представителя, 500 руб. - оформление доверенности представителю.
Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.
Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 20 июля 2006 г. N 156, в «Парламентской газете» от 27 июля 2006 г. N 122, в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287.
Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2008 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения.
В соответствии с пунктом 1.6 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство по окончанию строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 г.
В силу пункта 3.1.4 договора ответчик по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию должен передать квартиру дольщику в течение трех месяцев по акту приема-передачи.
С учетом изложенного суд правильно указал, что начало исчисления трехмесячного срока передачи квартиры истцу следует исчислять с даты сдачи дома в эксплуатацию, определенной сторонами в договоре - 31 декабря 2009 г.
Следовательно, с учетом установленных договором сроков квартира подлежала передаче истцу до 1 апреля 2010 г.
Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, в установленные договором сроки квартира истцу не была передана.
Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению.
Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 1 апреля 2010 года по 17 ноября 2010 года, то есть за 231 день.
Вместе с тем при расчете размере неустойки неверно применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75 % годовых.
В соответствии с указанием Банка России № 2415-У от 26 марта 2010 года начиная с 29 марта 2010 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25 процента годовых.
Поскольку объект долевого строительства истцу должен был быть передан до 01 апреля 2010 года, то судом с учетом требований ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ при исчислении размера неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ равная 8,25 % годовых. Оснований для применения ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75 % годовых, действовавшей с 1 июня 2010 года не имеется.
С учетом изложенного, расчёт неустойки будет выглядеть следующим образом: 1 657 220 руб.*8,25/150/100*231 день=210 549 руб. 80 коп.
Вместе с тем, истцом в качестве неустойки заявлена ко взысканию сумма в размере 197 789 руб. 20 коп.
При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд обоснованно указал, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон.
Суд, учел длительность периода просрочки исполнения обязательства ответчиком, стоимость объекта долевого участия, фактическое окончание строительства ответчиком в условиях мирового финансового кризиса, фактическую передачу объекта долевого участия истцу 18 ноября 2010 года, а также то, что взыскание неустойки в заявленном истцом размере может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что в свою очередь повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав других дольщиков на основании статьи 333 ГК РФ, счел необходимым уменьшить неустойку до суммы в размере 60 000 рублей.
Мотивировал суд и выводы, касающиеся соразмерного уменьшения цены договора долевого участия.
Данные требования заявлены истцом в связи с тем, что по договору долевого участия площадь квартиры подлежащей передаче истцу была определена сторонами в 40,42 кв.м, вместе с тем истцу передана квартира площадью 39,05 кв.м, то есть площадью на 1,37 кв.м меньше, чем было оплачено истцом.
Согласно статье 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Из изложенного следует, что несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцу право требовать соразмерного уменьшения цены договора.
В соответствии с пунктом 1.3 договора долевого участия указанная в договоре площадь квартиры является проектной, в случае изменения на основании фактического обмера проводимого органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда общей площади квартиры, стороны гарантируют отсутствие встречных требований друг к другу, такие изменения не являются нарушением условий договора со стороны Застройщика.
В соответствии с пунктом 2.3. договора долевого участия цена договора определена с учётом размера указанной в 1.2. договора общей площади квартиры с учётом лоджии с коэффициентом 0,5, балкона с коэффициентом 0,3 по проекту и считается неизменной, в т.ч. с учетом уточненной по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда фактической общей площади квартиры, как сумма площади всех частей квартиры (лоджий с коэффициентом 0,5, балконов с коэффициентом 0,3).
В соответствии п.2.5 договора долевого участия, если в результате окончательного определения общей площади квартиры по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учёт жилищного фонда площадь уменьшится, Застройщик не возвращает Участнику стоимость излишне уплаченных средств.
В соответствии со стст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ответчик не оспаривает факт передачи истцу квартиры площадью 39,05 кв.м, то есть площадью на 1,37 кв.м меньше чем было предусмотрено договором долевого участия заключенного между сторонами.
Согласно п. 1.2 договора долевого участия, ответчик обязался передать истцу объект долевого участия общей проектной площадью 40,42 кв.м, при этом при определении площади лоджии им был применен понижающий коэффициент 0,5.
Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела и подтверждается приложением №1 к договору долевого участия, согласно которому площадь объекта долевого участия составит 40,42 кв.м (15,12+7,69+7,68+5,54+3+(2,78*0,5)).
За указанную площадь объекта долевого участия истцом произведена оплата в размере 1 657 220 руб. (40,42*41000 руб.).
Согласно акту передачи объекта долевого участия от 18 ноября 2010 года истцу передан объект долевого участия площадью 37,4 кв.м, имеющий лоджию площадью 3,3 кв.м. Таким образом, общая площадь объекта долевого участия переданного истцу с учётом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 составит 39,05 кв.м (37,4+(3,*05)).
Согласно кадастровому паспорту помещения истцу передан объект долевого участия площадью 39, 05 кв.м (7,6+4,8+14,3+6,8+3,9+(3,3*0,5)).
Соответственно, разница между оплаченной истцом по договору долевого участия общей площадью квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 и фактически переданной ему составит 1,37 кв.м (40,42-39,05).
Предоставление истцу квартиры меньшей площадью, является не надлежащим исполнением обязательства ответчиком, свидетельствует о нарушении его прав и отступлении застройщиком от условий договора.
Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 Ф3 №214-Ф3 дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ему ответчиком.
Положения пунктов 1.3, 2.3., 2.5 договора долевого участия в части освобождения ответчика от обязанности возвратить истцу в случае передачи ему объекта долевого участия меньшей площади, излишне уплаченную сумму противоречат закону (ст.7 закона ФЗ N 214-ФЗ, стст. 309, 310 ГК РФ) соответственно являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ) и не подлежат применению при разрешении спора.
Исходя из чего, требования истца в данной части подлежат удовлетворению в сумме 56 170 руб. из расчёта: 41 000 руб. * 1,37 кв.м.
Мотивировал суд и выводы касающиеся взыскания морального вреда, возмещения убытков связанных с наймом жилого помещения, судебная коллегия соглашается с ними в полном объеме.
Доводы жалобы судом исследовались, им дана правильная юридическая оценка, они не являются основанием к отмене решения суда.
Иных доводов, которые могли бы послужить основанием для отмены решения суда, не приведено.
В жалобе указывается на то, что договором оговорено, что в случае несоответствия площади представленного жилого помещения стороны не имеют претензий друг к другу, вместе с тем суд дал оценку данному обстоятельству, указав о ничтожности данных пунктов договора, поскольку они не соответствуют требованиям закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 5 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: