Судья Дубовцев Д.Н. Дело № 33-3762
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе
председательствующего Коробейниковой Л.Н.,
судей Анисимовой В.И., Глуховой И.Л.,
при секретаре Батуевой А.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ижевске 02 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г.Ижевска от 15 июля 2011 года, которым
исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО1, Инспекции Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г.Ижевска, Товариществу собственников жилья «Наш Дом» и Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Стройкомплекс» об освобождении недвижимого имущества от ареста в виде запрета регистрационных действий, производстве государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без участия продавца удовлетворены.
Снят арест в виде запрета регистрационных действий с недвижимым имуществом - нежилым помещением в цоколе и подвале жилого дома, общей площадью 192,70 кв.м, располагающегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, наложенный на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов <адрес> УФССП по УР ФИО8 08 апреля 2009 года.
Произведена государственная регистрация договора купли-продажи от 25 июля 2008 года недвижимого имущества (нежилое помещение в цоколе и подвале жилого дома, общей площадью 192,70 кв.м, располагающегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2, без участия продавца ФИО3.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Глуховой И.Л., объяснения представителей ответчика ФИО1 ФИО9, действующей на основании ордера от 02.11.2011г., и ФИО15, действующей на основании доверенности от 01.06.2011г. сроком на три года, поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя истца ФИО2 ФИО12, действующей на основании доверенности от 07.04.2011г. сроком на три года, полагавших жалобу необоснованной, объяснения представителей Октябрьского районного отдела судебных приставов г.Ижевска Управления Федеральной службы судебных приставов по Удмуртской Республике ФИО10, действующей по доверенности от 14.03.2011г. сроком на один год, ФИО11, действующей по доверенности от 07.09.2011г. сроком на один год, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 и индивидуальному предпринимателю ФИО1 о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и освобождении имущества от ареста. В обоснование указал, что 25.07.2008г. заключил с ФИО3 договор купли-продажи нежилого помещения в цоколе и подвале жилого дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, общей площадью 192,7 кв.м. В соответствии с условиями договора выплатил ФИО3 за приобретенный объект недвижимости 3000000 руб., что подтверждается соответствующими расписками. 20.01.2009г. указанный объект недвижимости передан ему продавцом ФИО3 по передаточному акту. От дальнейших действий, направленных на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости, ФИО3 уклоняется, в связи с чем, государственная регистрация перехода права собственности к покупателю ФИО2 на данный объект не произведена. В отношении приобретенного им по договору от 25.07.2008 объекта недвижимого имущества постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г.Ижевска Управления Федеральной службы судебных приставов по Удмуртской Республике (далее - Октябрьского РОСП г. Ижевска) от 08.04.2009г. в рамках исполнительного производства в отношении должника ФИО3 установлен запрет на совершение регистрационных действий. Истец, выполнивший условия договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2008 года, является законным владельцем приобретенного по указанному договору недвижимого имущества. Уклонение ответчика ФИО3 от государственной регистрации сделки, наличие действующего запрета на совершение регистрационных действий с указанным недвижимым имуществом препятствует осуществлению истцом государственной регистрации перехода права собственности по сделке. Поэтому истец просил принять решение о государственной регистрации договора купли-продажи от 25.07.2008г. вышеуказанного нежилого помещении без участия продавца и освободить данное недвижимое имущество от ареста.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил предмет иска. Просил освободить недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: <адрес> от ареста в виде запрета регистрационных действий, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.04.2009г., и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество без участия продавца ФИО3 и без учета ареста в виде запрета регистрационных действий, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.04.2009г.
В качестве соответчиков по настоящему спору к участию в деле судом привлечены взыскатели по сводному исполнительному производству, в рамках которого наложен запрет на производство регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества: Инспекция Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г.Ижевска Управления Федеральной налоговой службы России по Удмуртской республике (далее по тексту ИФНС по Октябрьскому району г. Ижевска), Товарищество собственников жилья «Наш Дом» (далее по тексту ТСЖ «Наш Дом»), Общество с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Стройкомплекс» (далее по тексту ООО «СФ «Стройкомплекс»).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Октябрьский РОСП г.Ижевска и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - Управление Росреестра по УР).
В судебное заседание истец ФИО2 и ответчик ФИО3 не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием представителей. Суд рассмотрел дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В судебное заседание не явились представители ИФНС по Октябрьскому району г.Ижевска и ТСЖ «Наш Дом», ответчица ФИО1 H.Л., представители Октябрьского РОСП в г.Ижевске и Управления Росреестра по УР, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Поэтому суд рассмотрел дело в их отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
В ранее данных суду пояснениях истец заявленные требования поддержал, указал, что в приобретенном нежилом помещении сделал ремонт, намереваясь сдавать его в аренду.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО12 на удовлетворении иска настаивала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО13 с требованиями истца согласилась, не оспаривала факт заключения истцом сделки купли-продажи спорной недвижимости.
В ранее данных суду пояснениях представители ответчика ФИО1 по доверенностям ФИО14 и ФИО15 исковые требования истца не признали. Пояснили, что спорное имущество до настоящего времени зарегистрировано за ответчиком ФИО3, истец в Управление Россреестра по УР с заявлением о регистрации имущества на свое имя не обращался. Заявили о подложности представленного истцом договора купли-продажи от 25.07.2008г., расписки от 25.07.2010г., передаточного акта от 20.01.2009г.
Представитель ООО «СФ «Стройкомплекс» ФИО16 исковые требования полагал необоснованными.
В ранее данных суду пояснениях представитель третьего лица - Управления Росреестра по доверенности ФИО17 указала, что ФИО2 и ФИО3 в Управление Росреестра по УР для регистрации перехода права собственности не обращались.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Приводит доводы о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, неправильной оценке представленных доказательств. Указывает, что суд не исследовал в полной мере обстоятельства исполнения сторонами договора купли-продажи. Доказательства того, что фактически нежилое помещение не передавалось истцу, а полномочия по владению и распоряжению недвижимым имуществом после подписания договора купли-продажи осуществлялись продавцом ФИО3, стали известны кассатору только после вынесения решения суда, в связи с чем, эти доказательства по объективным причинам не могли быть представлены суду первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным установлением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью установленных судом обстоятельств.
Из материалов дела усматривается, что за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение в цоколе и подвале жилого дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>
25.07.2008г. ФИО3 и ФИО2 заключили договор купли-продажи указанного объекта.
В расписках от 25.07.2008г., от 22.08.2008г., от 23.09.2008г., от 27.10.2008г., от 20.11.2008г., от 23.12.2008г.06.01.2009г., от 20.01.2009г. продавец и покупатель подтвердили оплату, производимую частями, по указанному договору. Расчет между покупателем и продавцом по настоящему договору произведен полностью 20.01.2009 г.
20.01.2009г. ФИО2 и ФИО3 подписали акт о передаче недвижимого имущества покупателю.
08.04.2009г. судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г.Ижевска возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО3 по наложению ареста в пределах суммы 3511113 руб. Взыскателем по исполнительному производству является ФИО22
08.04.2009г. в рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г.Ижевска вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащего должнику ФИО18, которым объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении, в том числе, нежилого помещения в цоколе и подвале жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта: 18-18-01/004/2007/-904.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.03.2010г. исполнительные производства в отношении должника ФИО18 объединены в сводное исполнительное производство, взыскателями по которому являются ФИО1 H.Л., ИФНС по <адрес>, ТСЖ «Наш Дом», ООО «СФ «Стройкомплекс».
Требовании истца о регистрации договора купли-продажи спорной недвижимости от 25.07.2008г. основаны на положениях ч.3 ст.165 Г РФ. Предъявляя данные требования, истец ссылается на уклонение продавца от государственной регистрации данной сделки, которая совершена сторонами в требуемой форме и исполнена ими.
Согласно п.3 ст.165 ГПК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В силу указанной нормы закона удовлетворение требований истца возможно лишь при доказанности следующих юридически значимых обстоятельств: совершение сторонами сделки, требующей государственной регистрации, в установленной законом форме; исполнение сторонами договора купли-продажи; владение истцом спорным недвижимым имуществом; направленность воли истца на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности; уклонение продавца от регистрации сделки и перехода права.
В соответствии со ст. 131, п.2 ст. 223, п.1 ст. 551 ГК РФ возникновение права собственности на недвижимое имущество законодатель связывает с моментом государственной регистрации. Однако отсутствие государственной регистрации права не исключает возможность защиты истцом своего нарушенного права путем предъявления иска об освобождении имущества от ареста, при условии доказанности законности владения спорным недвижимым имуществом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Исходя из предмета и оснований заявленного иска, требования об освобождении имущества от ареста подлежали удовлетворению при условии доказанности обстоятельства принадлежности истцу на праве собственности либо на ином законном основании арестованного имущества. При этом обязанность доказывания данного обстоятельства в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ возложена процессуальным законом на истца.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что заключенный между истцом и ответчиком ФИО3 договор купли-продажи объекта недвижимости от 25.07.2008г. полностью исполнен сторонами: произведена оплата, имущество передано покупателю, продавец ФИО3 уклоняется от регистрации перехода права собственности на проданное имущество, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для государственной регистрации договора купли-продажи в соответствии с п. 3 ст.551 ГК РФ.
При этом выводы суда о доказанности уклонения продавца от регистрации совершенной и исполненной сторонами сделки купли-продажи недвижимости основаны на наличии подписанного сторонами договора купли-продажи от 25.07.2008г., расписок об оплате покупной цены по договору, акта приема-передачи от 20.01.2009г., письменных обращений истца к ответчице ФИО3 о ее явке в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости.
Вместе с тем, по мнению коллегии, юридически значимые обстоятельства, на которых основаны требования истца и которые суд признал доказанными, не подтверждены исследованными доказательствами.
Так, фактическое исполнение сторонами договора, в частности вступление истца во владение спорным имуществом, судом не исследовалось и материалами дела не подтверждено.
Разрешая жалобу ответчика, суд кассационной инстанции принял от ответчицы ФИО1 и приобщил к материалам дела дополнительные доказательства в подтверждение возражений на заявленные исковые требования.
При этом судебная коллегия, руководствуясь положениями ч.1 ст.347 ГПК РФ, согласилась с доводами ответчицы о том, что дополнительные доказательства не могли быть представлены ею до вынесения решения судом, ответчица такими доказательствами не располагала, не знала о них.
Так, из приобщенных к делу в порядке ч.1 ст.358 ГП РФ представленных ответчиком письменных доказательств следует, что совершенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи спорной недвижимости от 25.07.2008г исполнен не был, данный объект недвижимости в <адрес> покупателю по сделке не передавался. После подписания договора от 25.07.2008г. ФИО3 продолжала осуществлять полномочия собственника данного объекта. Так, 03.01.2009г. ею был заключен на новый срок договор аренды указанного помещения с ООО «БУР», арендующим указанное помещение с 2001 года. Реализуя полномочия собственника, ФИО3 письмами №8 от 30.04.2009г., №15 от 10.08.2009г. уведомляла арендатора ООО «БУР» о перечислении арендной платы за данное помещение с указанием банковских реквизитов счетов, на которые следует производить платежи. В указанный период (после 25.07.2008г.) ФИО3 арендатору выписывались счета-фактуры 00000003 от 30.01.2009г., 00000004 от 27.02.2009г., 00000007 от 27.03.2009г., 000012 от 30.04.2009г., 000013 от 29.05.2009г., 000014 от 30.06.2009г. на уплату арендных платежей. Согласно подписанных сторонами актов №00000002 от 30.01.2009г., №00000003 от 27.02.2009г.,№00000005 от 27.03.2009г., №00000011 от 30.04.2009г., №00000012 от 29.05.2009г., №00000013 от 30.06.2009г. об исполнении арендодателем обязанности по уплате арендных платежей и представленных платежных поручений с декабря 2008г по июль 2009г. арендатор производил уплату арендных платежей за пользование спорным нежилым помещением в пользу Чикуровой Е.С. Приемка указанного помещения в связи с освобождением его арендатором ООО «БУР» согласно письма №467 от 24.08.2009г производилась ФИО3 как его собственником помещения. Также из материалов дела следует, что ФИО3 как собственником спорной недвижимости заключался договор с ООО «РАСТРО» от 16.10.2008г. для оценки рыночной стоимости данного имущества как залогового обеспечения по кредиту (л.д.184, т.1), а также совершались действия по поиску покупателей на указанную недвижимость (л.д.183, т.1.). Кроме того, в течение длительного времени с момента возбуждения исполнительного производства и принятия судебным приставом-исполнителем постановления от 08.04.2009г постановления о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорного нежилого помещения должник ФИО3 не уведомляла судебного пристава-исполнителя об отчуждении указанного имущества третьему лицу, соответствующее заявление о заключении ею с ФИО2 договора от 25.07.2008г. купли-продажи указанной недвижимости направлено ею судебному приставу-исполнителю 21.04.2010г.
Совокупность указанных доказательств свидетельствует о том, что сделка купли-продажи от 25.0.2008г. сторонами не была исполнена, фактический передачи имущества покупателю и перехода прав по сделке не произошло.
Кроме того, по мнению коллегия, истцом не представлены достаточные доказательства того, что истец имел намерения зарегистрировать сделку, а ответчик уклонялся от ее государственной регистрации.
В подтверждение своих выводов о доказанности факта уклонения продавца от регистрации сделки суд сослался на представленные истцом письма от 02.01.2009г., от 02.03.2009г., от 19.05.2009 и от 14.04.2010г. (т.1 л.д.81-84), содержащих просьбу к продавцу о явке в регистрирующий орган для регистрации сделки и перехода права собственности, а также на признание данного факта уклонения ответчиком ФИО3 Вместе с тем, на извещениях от 22.01.2009г. и от 02.03.2009г. имеется подпись неизвестного лица, не позволяющая однозначно уяснить, кому данное извещение вручалось ( л.д.81.82. т.1). Иных допустимых доказательств направления этих извещений ФИО19 истцом не представлено. На извещении, датированном 19.05.2009г., имеется подпись ФИО20 о вручении ей данного извещения 25.05.2010г., т.е. спустя более года (л.д.83, т.1). Признание самой ФИО3 факта своего уклонения от регистрации сделки в рамках данного спора допустимым доказательством признано быть не может. Кроме того, отсутствуют и сведения об обращении самого истца в регистрирующий орган за регистрацией сделки, а также иные доказательства, бесспорно свидетельствующие о его намерении регистрировать данную сделку.
Таким образом, истец в порядке ст.56 ГПК РФ не представил достаточных доказательств, подтверждающих уклонения продавца о регистрации сделки купли-продажи, что исключает возможность удовлетворения его требований в рамках заявленного предмета и основания.
С учетом изложенного решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене. Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, но судом дана неверная оценка представленным доказательствам и имеются основания для принятия дополнительных доказательств, которые сторона не могла представить в суд первой инстанции, судебная коллегия, отменяя решение суда, считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Октябрьского районного суда г.Ижевска от 15 июля 2011 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО1, Инспекции Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г.Ижевска, Товариществу собственников жилья «Наш Дом» и Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Строй комплекс» о государственной регистрации договора купли-продажи от 25 июля 2008 года недвижимого имущества в виде нежилого помещения в цоколе и подвале жилого дома в <адрес>. кадастровый номер №, заключенного между ФИО3 и ФИО2, без участия продавца ФИО3, а также снятии ареста в виде запрета регистрационных действий с указанным недвижимым имуществом, наложенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г.Ижевска УФССП по Удмуртской Республике от 08 апреля 2009 года, отказать.
Кассационную жалобу ФИО1 удовлетворить.
Председательствующий:
Судьи: