Судья Самоволькин С.М.                                                 Дело № 33-1248/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Солоняк А.В.,

судей Пономаревой А.В., Рябова Д.В.,

при секретаре Елхове Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ижевске 13 апреля 2011 года дело по кассационной жалобе Ч.Л.Ф., Ч.Н.А. на решение Индустриального           районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 28 февраля 2011 года, которым в иске Ч.Л.Ф., Ч.Н.А. к открытому акционерному обществу «Х», закрытому акционерному обществу «Э» о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья отказано;

заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Солоняк А.В., выслушав пояснения представителя ЗАО «Э» Ш.С.А. (доверенность №61 от 29.10.2010 года, сроком до 29.04.2011 года), считавшей жалобу необоснованной, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Первоначально истцы Ч.Л.Ф. и Ч.Н.А. обратились в суд с иском к ответчикам ОАО «Х», ЗАО «Э» с требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что истцами 27.09.2005г был заключен договор уступки права требования с ООО ПТФ «А» на уступку всех прав по истребованию в собственность 3 комнатной <адрес> (9 этаж) в 10 этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по адресу: <адрес>. ООО ПТФ «А приобрело права на данную квартиру у ОАО «Х» по договору на долевое участие в строительстве жилья от 25.02.2005г. ОАО «Х» приобрело права на данную квартиру согласно протокола-соглашения о распределении квартир от 15.09.2004г. заключенного между ОАО «Х» и ЗАО «Э». Ссылаются на то, что в настоящее время реальна угроза потери вложенных средств, поскольку строительство объекта незавершенно и прекращено, застройщик и генподрядчик находятся в различных стадиях банкротства. В соответствии со ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» предусмотрена государственная регистрация прав собственности на объект незавершенного строительства.

В ходе судебного разбирательства истцы изменили исковые требования и просили понудить застройщика ЗАО «Э» зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР договоров уступки права требования от 27.09.2005г., договора на долевое участие в строительстве жилья от 25.02.2005г. в отношении 3-х комнатной квартиры, расположенной в жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по <адрес>, общей проектной площадью 99,5 кв.м. (л.д.57).

В судебном заседании Ч.А.В., действующий в интересах несовершеннолетнего сына Ч.Н.А., на иске настаивал.

Истица Ч.Л.Ф. в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила. Суд рассмотрел дело в её отсутствие, с участием представителя истца.

Представитель истца А.Р.В. на иске настаивал.

Представитель ответчика ЗАО «Э» Ш.С.А. в судебном заседании иск не признала.

Представитель ответчика ОАО «Х» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. Суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика.

Представитель третьего лица ООО «А в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (Управление Росреестра по УР) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Привлеченный в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика Ж.Е.С., извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Суд постановил вышеуказанное решение об отказе в иске.

В кассационной жалобе Ч.Л.Ф. и Ч.Н.А. просят решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; выводы суда о формировании земельного участка только в 2007 году не доказаны. Указывают на то, что истцы не могли осуществить регистрацию договоров, заключенных ОАО «Х» и ООО ПТФ «А», исполнили свои обязательства по договору уступки прав надлежащим образом. Оспаривают вывод суда о том, что ООО ПТФ «А» не имел право на реализацию квартиры, вследствие того, что договор от 15.09.2004 года между ЗАО «Э» и ОАО «Х» заключен до вступления в силу Федерального закона №214.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, в целом правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 15 сентября 2004 года между ЗАО «Э» (застройщик), с одной стороны, и ОАО «Х» (заказчик-подрядчик), с другой стороны, подписан договор, именуемый сторонами договором на долевое участие в строительстве жилья. (л.д.12-13).

По условиям указанного договора застройщик и заказчик-подрядчик договорились на долевых началах совместно осуществить строительство 10-ти этажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по <адрес> общей площадью - 13 199.12 кв.м., в том числе общей площадью квартир - 12 085.76 кв.м., полезной площадью встроенных помещений 1-го этажа - 1 113.36 кв.м. Стороны договорились также о распределении площади дома, предусмотрели, что Застройщик и Заказчик-Подрядчик распределяют затраты на компенсацию денежных средств жильцам за жилые и хозяйственные постройки, подлежащие сносу, в равных долях; что Застройщик и Заказчик-Подрядчик несут затраты по разработке проектно-сметной документации в равных долях.

По условиям договора Заказчик-Подрядчик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить строительство дома и после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - передать Застройщику квартиры в соответствии с условиями договора после полной оплаты их стоимости. Согласно п.1.2.8. договора Заказчик-Подрядчик возмещает Застройщику стоимость затрат по ведению авторского и технического надзора в размере, предусмотренном в Сводном сметном расчете пропорционально стоимости доли жилья Заказчика-Подрядчика. Согласно п.1.2.9. расчеты между сторонами по договору осуществляются ежемесячно пропорционально своей доли, предусмотренной договором, остаются неизменными, но по взаимному соглашению сторон, в случае если одна из сторон не может профинансировать свою долю в полном объеме, становится собственником фактически профинансированного количества квартир, с составлением дополнительного соглашения к договору, изменяющего процент долевого участия. Стороны предусмотрели, что право собственности на квартиры возникает у Сторон с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке.

По условиям этого договора от 15 сентября 2004 года Заказчик-Подрядчик принимает на себя следующие обязательства: за счет собственных средств, в точном соответствии с проектно-сметной документацией осуществить строительство в установленные графиком строительства сроки (п.2.1.1); обеспечить сдачу указанного жилого дома и оформление соответствующей документации согласно календарного графика (п.2.1.3); без доверенности ведет общие дела по предмету настоящего договора и совершает все необходимые для осуществления строительства, сделки с третьими лицами, а также самостоятельно обеспечивает поиск других дольщиков и заключает с ними договоры о долевом участии в строительстве жилого дома в пределах, не затрагивающих долю Застройщика (п.2.1.4.). Заказчик-Подрядчик имеет право реализации квартир в жилых домах, находящихся в доле Заказчика-Подрядчика (п.2.1.5).

По условиям договора (п.2.2) Застройщик принял на себя обязательства: своевременно оформлять необходимую документацию для ведения строительства и ввода объектов в эксплуатацию в государственных, органах архитектурно-строительного надзора и инспектирующих организациях; осуществляет технический надзор и авторский надзор за ходом строительства и производством строительно-монтажных работ в течение всего срока строительства объекта.

Согласно протоколу-соглашению о распределении квартир по договору от 15.09.2004 года квартира №32 распределяется ОАО «Х».(л.д.11).

25 февраля 2005 года между ОАО «Х» (заказчиком) и ООО ПТФ «А (дольщиком), заключен договор, именуемый сторонами договором на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого Заказчик принимает на себя обязательство по строительству квартир, расположенных в 10-ти этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по <адрес>: 2-х комнатной <адрес>, общей площадью 68,45 кв.м., стоимостью № рублей; 3-х комнатной <адрес>, общей площадью 99,5 кв.м., стоимостью № рублей; за счет долевых средств Дольщика. В счёт стоимости жилья Дольщик обязуется поставить, а Заказчик принять сборные ж/б сваи по ценам согласно спецификации, согласованной сторонами, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.2). Дольщик принимает на себя обязательство по замене, доставке и иных расходах, связанных с ненадлежащим качеством поставленной продукции (п.1.3). По окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, после полной оплаты Дольщиком за квартиру, Заказчик обязуется предоставить Дольщику все необходимые документы, а также содействовать последнему в оформлении права собственности в Городской регистрационной палате на нее (п.3.1). Заказчик за дополнительную плату осуществляет оформление и регистрацию собственности Дольщика на имущество только после или одновременно со следующими событиями: - подписание и утверждение Акта государственной приемки Объекта или его части; - государственной регистрации недвижимого имущества; - оплаты полной стоимости квартиры (п.5.5). Указанный договор от 25.02.2005 года подписан представителями обеих сторон, а также генеральным директором ОАО «Х». (л.д.7).

27 сентября 2005 года между ООО ПТФ «А» (сторона-1) и Ч.Л.Ф., Ч.А.В. и Ч.Т.В., действующими за свое несовершеннолетнего сына Ч.Н.А. (сторона-2), заключен договор, именуемый сторонами договором уступки права требования, по условиям которого «Сторона-1» передает «Стороне-2» все права и обязательства по истребованию в собственность одной 3-х (трех) комнатной квартиры №32 (9 этаж), расположенной в 10-ти этажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по <адрес>, в следующих долях: Ч.Л.Ф. - 2/3 доли, Ч.Н.А. - 1/3 доли. «Сторона-2» принимает на себя все права и обязательства по истребованию вышеуказанной квартиры согласно договора долевого участия б/н от 25 февраля 2005 года, заключенного между ОАО «Х» и ООО ПТФ «А». «Сторона-2» возмещает «Стороне-1» затраты, связанные с исполнением указанного договора в размере № рублей.

Данный договор от 27 сентября 2005 года согласован ОАО «Х».

Согласно справке ООО ПТФ «А» №84/04 от 01.11.2005 года Ч.Л.Ф., Ч.А.В., Ч.Т.В. исполнены обязательства по оплате трехкомнатной квартиры 32 (9 этаж), расположенной в 10-ти этажном жилом доме по <адрес> в <адрес> в сумме № рублей.

Разрешение на строительство 1 секции вышеуказанного 10-ти этажного жилого дома с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-ом этаже по проезду <адрес> в Индустриальном районе г.Ижевска выдано застройщику ЗАО «Э» 08 ноября 2007 года.

Данные обстоятельства следуют из объяснений сторон, подтверждаются соответствующими письменными доказательствами и материалами дела.

Согласно требованиям, изложенным в заявлении об изменении предмета требований (л.д.57), истцы просят понудить ЗАО «Э» зарегистрировать в Управлении Росреестра по УР договор от 25.02.2005 года между ОАО «Х» (заказчик) и ООО ПТФ «А» (дольщик) и договор от 27.09.2005 года между ООО ПТФ «А» (сторона-1) и Ч.Л.Ф., Ч.А.В. и Ч.Т.В., действующими за своего несовершеннолетнего сына Ч.Н.А..

Разрешая спор, суд 1 инстанции, руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон №214).

Отказывая в удовлетворении требований, суд 1 инстанции в решении указал на то, что ЗАО «Э», ОАО «Х», ОООТПФ «А», Ч.Л.Ф., Ч.Т.В. в Управление федеральной регистрационной службы по УР с заявлением о регистрации договора не обращались; в Управление федеральной регистрационной службы по УР не представлены документы, предусмотренные ч.2 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого недвижимого имущества, земельного участка), в отсутствие которых регистрация договора, заключенного истцами с ООО ТПФ «А» 27.09.2005 года, противоречит закону; договор между ООО ТПФ «А и истцами противоречит гражданскому законодательству и является ничтожным, поскольку уступка прав в силу ст.4 Федерального закона №214-ФЗ возможна после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; договор на долевое участие в строительстве жилья от 15 сентября 2004 года и протокол-соглашение к нему о распределении квартир от 12 мая 2005 года 25 февраля 2005 года, заключенный между ЗАО «Э» и ОАО «Х», относится к смешанному договору, содержащему в себе элементы договора простого товарищества с привлечением инвестиций и строительного подряда, является незаключенным в связи с отсутствием в нем соглашения о существенном условии - сроке выполнения работ; доводы истцов о полном расчете не подтверждены допустимыми доказательствами; ЗАО «Э» стороной договора, заключенного истцами, не является, обязательства перед истцами не имеет.

Выводы суда о том, что стороны спора не обращались в государственный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, и что ЗАО «Э» стороной договора, заключенного истцами, не является, обоснованы и соответствует установленным обстоятельствам и материалам дела.

Вывод суда о том, что правоотношения, возникшие при заключении истцами договора уступки права требования, регулируются Федеральным законом №214, является ошибочным и подлежит исключению из мотивировочной части обжалуемого решения по следующим причинам.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон №214), принятый Госдумой ФС РФ 22.12.2004 г., вступил в силу с 01.04.2005 года.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона (в первоначальной редакции) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу положений части 2 статьи 1 Федерального закона №214 кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Согласно части 1 ст.4 Федерального закона №214 по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.3 ст.4 ФЗ №214 договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч.2 ст.11 Федерального закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что договор между ЗАО «Э» от 15.09.2004 года и договор между ОАО «Х» и ООО ПТФ «АНТ» от 25.02.2005 года заключены до вступления в силу Федерального закона №214 и по своему предмету и содержанию не являются договорами участия в долевом строительстве, предусмотренными Федеральным законом №214, поскольку не содержат обязательств дольщика уплатить обусловленную договором цену, а содержит обязательства о поставке стройматериалов и иные, не связанные с выплатой денежной суммы.

По указанным причинам правоотношения, сложившиеся между ОАО «Х» и ООО ПТФ «А» в феврале 2005 года, не регулировались Федеральным законом №214.

Государственная регистрация такой сделки (договора), а также соглашений (договоров) об уступке прав по такому договору, действующим законодательством не предусматривалась.

При введении Федерального закона №214 этому закону не придавалась обратная сила, законом не предусмотрена государственная регистрация ранее заключенных договоров, которые бы по своему предмету и содержанию обязательств сторон соответствовали признакам договора участия в долевом строительстве, предусмотренного ст.4 Федерального закона №214.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство дома получено застройщиком ЗАО «Э» только 08.11.2007 года, то есть после совершения истцами сделки, которую они требуют зарегистрировать.

Однако, данное обстоятельство также не даёт основания для применения к правоотношениям сторон положений Федерального закона №214, поскольку после получения застройщиком ЗАО «Э» разрешения на строительство дома договор участия в долевом строительстве, предусмотренный ст.4 Федерального закона №214 и подлежащий государственной регистрации, в порядке, установленном данным законом, с застройщиком не заключался.

В связи с изложенным, выводы суда о том, что ООО ТПФ «А не вправе заключать с истцами договор долевого участия и привлекать их денежные средства для строительства дома и что договор уступки, заключенный между истцами и ООО ТПФ «А», противоречит законодательству и является ничтожным, не влекущим юридических последствий, подлежат исключению из решения суда, поскольку данные выводы основаны на оценке соответствия сделки Федеральному закону №214, не подлежащему применению к данной сделке.

Выводы суда о том, что в Управление федеральной регистрационной службы по УР не представлены документы, предусмотренные ч.2 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого недвижимого имущества, земельного участка), также не подтверждены материалами дела, основаны лишь на объяснениях представителя ответчика ЗАО «Э», подлежат исключению из решения суда.

Суждения суда о том, что договор на долевое участие в строительстве жилья от 15 сентября 2004 года между ЗАО «Э» и ОАО «Х», относящийся к смешанному договору, содержащему в себе элементы договора простого товарищества с привлечением инвестиций и строительного подряда, является незаключенным, также подлежат исключению из решения.

В силу п.1 ст.164 ГК РФ государственной регистрации подлежат не все сделки с недвижимым имуществом, а только в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действующим на момент заключения указанного договора законодательством не предусматривалась государственная регистрация такого вида договоров, в связи с чем отсутствовали основания и необходимость в решении давать оценку заключенности или незаключенности договора от 15.09.2004 года, данные обстоятельства правового значения по данному спору не имеют.

Таким образом, выводы суда 1 инстанции о том, что договоры от 25.02.2005 года между ОАО «Х» (заказчик) и ООО ПТФ «А» (дольщик) и договор от 27.09.2005 года между ООО ПТФ «А» (сторона-1) и Ч.Л.Ф., Ч.А.В. и Ч.Т.В., действующими за своего несовершеннолетнего сына Ч.Н.А., не подлежали государственной регистрации являются правомерными, оснований для их государственной регистрации не имеется, в связи с чем решение суда об отказе в иске является правомерным.

Кроме того, оба ответчики не относятся к государственным органам, осуществляющим государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество, вследствие чего обязанность зарегистрировать договоры не может на них возложена, т.к. это не входит в их компетенцию.

По вышеуказанным причинам требования истцов не основаны на законе и не могут быть удовлетворены.

Доводы жалобы о неправильности ряда выводов и суждений суда являются обоснованными, однако, данные обстоятельства не повлекли принятия неправильного решения по существу, поэтому не могут служить основанием для отмены принятого решения.

В силу ч.2 ст.362 ГПК РФ правильное по существу решение суда 1 инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, кассационная жалоба не содержит.

Таким образом, оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных ст.362 ГПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 28 февраля 2011 года оставить по существу без изменения.

Кассационную жалобу Ч.Л.Ф. и Ч.Н.А. - оставить без удовлетворения.

Председательствующий     А.В.Солоняк

Судьи        А.В.Пономарева

        Д.В.Рябов

№