Судья Самоволькин С.М. Дело № 33-1248/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняк А.В.,
судей Пономаревой А.В., Рябова Д.В.,
при секретаре Елхове Д.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 11 мая 2011 года дело по кассационной жалобе Х.А.Ю., Х.Л.Г. на решение Индустриального районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 30 марта 2011 года, которым в иске Х.А.Ю., Х.Л.Г. к открытому акционерному обществу «Х», закрытому акционерному обществу «Э» о понуждении к переоформлению договора долевого участия в строительстве жилья, понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, признании права собственности на объект незавершенного строительства отказано.
заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Пономаревой А.В., выслушав объяснения Х.А.Ю.,представителя Х.А.Ю. и Х.Д.Г.- Г.Д.В.(по доверенности от 4 мая 2011 года, сроком действия на 3 года), поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ЗАО «Э» Ш.С.А. (доверенность № 10 от 29 апреля 2011 года, сроком действия по 29 октября 2011 года), считавшей жалобу необоснованной, изучив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истцы обратились в суд с иском к ЗАО «Э» с требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, указав, что истцами 28 августа 2006г был заключен договор уступки права требования с К.В.А., который приобрел это право по договору уступки № 8 от 2 апреля 2006 года с ООО «А». Предметом уступки является право требования двухкомнатной квартиры <адрес>. ООО «А» приобрело права на данную квартиру у ОАО «Х» по договору на долевое участие в строительстве жилья от 16 ноября 2005г. ОАО «Х» приобрело права на данную квартиру согласно протокола-соглашения о распределении квартир от 15 сентября 2004г. заключенного между ОАО «Х» и ЗАО «Э». Ссылаются на то, что в настоящее время существует реальная угроза потери вложенных средств, поскольку строительство объекта незавершенно и прекращено. Объем выполнения строительных работ на секции № 1 семисекционного дома составляет 30 процентов. 22 апреля 2010 года решением Арбитражного суда ЗАО «Э» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. В таком же положении находится и ОАО «Х». Имеются решения судов, вынесенные в пользу ОАО «Х» о взыскании с ЗАО «Э» долга в размере <данные изъяты> руб. за работы, выполненные в других секциях. Поскольку ответчик является фактическим застройщиком многоквартирного дома, просят понудить его к переоформлению с последующей регистрацией договора долевого участия, обозначив сторонами договора ЗАО «Э» и истцов, признать за истцами право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>
В судебном заседании истец Х.А.Ю. исковые требования поддержал.
Истец Х.Л.Г. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика ЗАО «Э» Ш.С.А. исковые требования не признала.
Представители ответчиков ОАО «Х», ООО «А» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Суд рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчиков.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (Управление Росреестра по УР) Ш.С.А. полагала, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Привлеченные в качестве третьих лиц Г.А.В., К.В.А. извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.
Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Суд постановил вышеуказанное решение об отказе в иске.
В кассационной жалобе Х.А.Ю. и Х.Л.Г. просят решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд не учел, что в материалах дела имеются документы, в соответствии с которыми спорная квартира передана в качестве результата инвестиционной деятельности ОАО «Х» по соглашению от 1 февраля 2005 года, и поэтому последующее распоряжение ЗАО «Э» данным объектом, путем заключения договора с Г.А.В., не может иметь правовых последствий. Оценка договора между ОАО «Х» и ООО «А» как ничтожного основана на неправильном толковании закона. Суд не учел, что для регистрации договора, Г.А.В. в регистрационную службу представлял новый текст договора, однако суд не выяснил, кем и когда подписан данный договор, несмотря на то, что данные обстоятельства, имеют существенное значение и подлежали выяснению. Защищая права Г.А.В., суд не учел, что в договоре долевого участия от 18 октября 2006 года между ЗАО «Э» и Г.А.В. указана двухкомнатная квартира <адрес>
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, в целом правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 15 сентября 2004 года между ЗАО «Э» (застройщик), с одной стороны, и ОАО «Х» (заказчик-подрядчик), с другой стороны, подписан договор, именуемый сторонами договором на долевое участие в строительстве жилья. (л.д.13-15).
По условиям указанного договора застройщик и заказчик-подрядчик договорились на долевых началах совместно осуществить строительство 10-ти этажного жилого дома <адрес>, общей площадью - 13 199.12 кв.м., в том числе общей площадью квартир – 12 085.76 кв.м., полезной площадью встроенных помещений 1-го этажа – 1 113.36 кв.м. Стороны договорились также о распределении площади дома, предусмотрели, что Застройщик и Заказчик-Подрядчик распределяют затраты на компенсацию денежных средств жильцам за жилые и хозяйственные постройки, подлежащие сносу, в равных долях; что Застройщик и Заказчик-Подрядчик несут затраты по разработке проектно-сметной документации в равных долях.
По условиям договора Заказчик-Подрядчик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить строительство дома и после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - передать Застройщику квартиры в соответствии с условиями договора после полной оплаты их стоимости. Согласно п.1.2.8. договора Заказчик-Подрядчик возмещает Застройщику стоимость затрат по ведению авторского и технического надзора в размере, предусмотренном в Сводном сметном расчете пропорционально стоимости доли жилья Заказчика-Подрядчика. Согласно п.1.2.9. расчеты между сторонами по договору осуществляются ежемесячно пропорционально своей доли, предусмотренной договором, остаются неизменными, но по взаимному соглашению сторон, в случае если одна из сторон не может профинансировать свою долю в полном объеме, становится собственником фактически профинансированного количества квартир, с составлением дополнительного соглашения к договору, изменяющего процент долевого участия. Стороны предусмотрели, что право собственности на квартиры возникает у Сторон с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке.
По условиям этого договора от 15 сентября 2004 года Заказчик-Подрядчик принимает на себя следующие обязательства: за счет собственных средств, в точном соответствии с проектно-сметной документацией осуществить строительство в установленные графиком строительства сроки (п.2.1.1); обеспечить сдачу указанного жилого дома и оформление соответствующей документации согласно календарного графика (п.2.1.3); без доверенности ведет общие дела по предмету настоящего договора и совершает все необходимые для осуществления строительства, сделки с третьими лицами, а также самостоятельно обеспечивает поиск других дольщиков и заключает с ними договоры о долевом участии в строительстве жилого дома в пределах, не затрагивающих долю Застройщика (п.2.1.4.). Заказчик-Подрядчик имеет право реализации квартир в жилых домах, находящихся в доле Заказчика-Подрядчика (п.2.1.5).
По условиям договора (п.2.2) Застройщик принял на себя обязательства: своевременно оформлять необходимую документацию для ведения строительства и ввода объектов в эксплуатацию в государственных, органах архитектурно-строительного надзора и инспектирующих организациях; осуществляет технический надзор и авторский надзор за ходом строительства и производством строительно-монтажных работ в течение всего срока строительства объекта.
Согласно протоколу-соглашению о распределении квартир по договору от 15.09.2004 года квартира № распределяется ЗАО «Э» (л.д.11).
Согласно имеющейся в деле информации о квартирах <адрес> по состоянию на 24 сентября 2009 года квартира № передана ОАО «Х» на основании соглашения от 1 февраля 2005 года (л.Д. 17,18)
16 ноября 2005 года между ОАО «Х» (заказчиком) и ООО «А» (дольщиком), заключен договор, именуемый сторонами договором на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого Заказчик принимает на себя обязательство по строительству 2-х комнатной квартиры № общей площадью 68,48 кв.м., стоимостью <данные изъяты> рублей, расположенной <адрес> за счет долевых средств Дольщика.
Сумму указанную в договоре дольщик передает застройщику в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет заказчика либо другим способом по договоренности. В месячный срок, после подписания государственной комиссией акта ввода в эксплуатацию указанного в п.1.1 договора дольщик обязан принять в собственность от застройщика двухкомнатную квартиру №. Застройщик обязался завершить строительство дома ориентировочно во 2 полугодии 2006 года. По окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, после полной оплаты Дольщиком за квартиру, Заказчик обязуется предоставить Дольщику все необходимые документы, а также содействовать последнему в оформлении права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по УР (п.2.3).). Указанный договор подписан представителями обеих сторон, а также генеральным директором ОАО «Х» (л.д.23).
2 апреля 2006 года между ООО «А » (дольщик) и К.В.А. (новый дольщик), заключен договор, именуемый сторонами договором уступки права требования, по условиям которого «дольщик» передает « новому дольщику » все права и обязательства по истребованию в собственность 2-х комнатной квартиры № (10 этаж), расположенной <адрес>. Уступаемое требование принадлежит дольщику на основании договора на долевое участие в строительстве жилья № 5 от 16 ноября 2005 года, заключенного дольщиком и ОАО «Х». Цена уступаемого требования составляет <данные изъяты> рублей. Данный договор согласован ОАО «Х».
Согласно справке от 2005 года расчеты ООО «А» по договору на долевое участие в строительстве произведены полностью.
Согласно справке от 23 мая 2006 года К.В.А. расчет за двухкомнатную квартиру № произведен ООО «А» полностью.
28 августа 2006 года между К.В.А., именуемым дольщиком и истцами- новыми дольщиками подписан договор уступки права требования, по условиям которого дольщик уступает новым дольщикам право требования от ОАО «Х» двухкомнатной квартиры №, в строящемся 10-этажном доме <адрес> общей проектной площадью 68,48 кв.м. Уступаемое требование принадлежит дольщику на основании договора на долевое участие в строительстве жилья № 5 от 16 ноября 2005 года, заключенного между ООО «А» и ОАО «Х», договора уступки права требования № 8 от 2 апреля 2006 года, заключенного между дольщиком и ООО «А». Новые дольщики обязаны уплатить право требования в сумме <данные изъяты> рублей.
Согласно расписке, выданной К.В.А. расчет за спорную квартиру истцами произведен полностью.
Согласно договору участия в долевом строительстве жилья, заключенном 18 октября 2006 года между ЗАО «Э» (застройщик» и Г.А.В. (долевик), долевик принимает участие в долевом строительстве жилого дома <адрес>, а застройщик после ввода жилого дома в эксплуатацию обязуется передать долевику двухкомнатную квартиру на 9 этаже № общей (проектной площадью 68.48 кв.м.. Общая сумма договора составляет <данные изъяты> рублей.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР от 23 декабря 2010 года.
Разрешение на строительство 1 секции вышеуказанного 10-ти этажного жилого дома <адрес> выдано застройщику ЗАО «Э» 08 ноября 2007 года.
Данные обстоятельства следуют из объяснений сторон, подтверждаются соответствующими письменными доказательствами и материалами дела.
Разрешая спор, суд 1 инстанции, руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон №214).
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции в решении указал на то, что ЗАО «Э», ОАО «Х», ООО «А», К.В.А., истцы в Управление федеральной регистрационной службы по УР с заявлением о регистрации договора не обращались; в Управление федеральной регистрационной службы по УР не представлены документы, предусмотренные ч.2 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого недвижимого имущества, земельного участка), в отсутствие которых регистрация договоров, заключенных между ОАО «Х» и ООО «А», между ООО «А» и К.В.А., между К.В.А., и истцами противоречит закону; заключенные договора между истцами и К.В.А.,между К.В.А. и ООО «А», между ООО «А» и ОАО «Х» противоречат гражданскому законодательству и являются ничтожным, поскольку уступка прав в силу ст.4 Федерального закона №214-ФЗ возможна после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; договор на долевое участие в строительстве жилья от 15 сентября 2004 года и протокол-соглашение к нему о распределении квартир от 12 мая 2005 года 25 февраля 2005 года, заключенный между ЗАО «Э» и ОАО «Х», относится к смешанному договору, содержащему в себе элементы договора простого товарищества с привлечением инвестиций и строительного подряда, является незаключенным в связи с отсутствием в нем соглашения о существенном условии – сроке выполнения работ, гарантийного срока; ЗАО «Э» стороной договора, заключенного с истцами, не является, обязательств перед истцами не имеет; понуждение к заключению договора ЗАО «Э» с Х.А.Ю. нарушает права как ЗАО «Э», так и лиц, состоящих с ним в договорных отношениях, в том числе Г.А.В., с которым заключен договор относительно спорного объекта незавершенного строительства.
Выводы суда о том, что стороны спора не обращались в государственный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, и что ЗАО «Э» стороной договора, заключенного истцами не является, обоснованы и соответствует установленным обстоятельствам и материалам дела.
Вывод суда о том, что правоотношения, возникшие при заключении истцами договора уступки права требования, регулируются Федеральным законом №214, является ошибочным и подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения по следующим основаниям.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон №214), вступил в силу с 01.04.2005 года.
Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона (в первоначальной редакции) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу положений части 2 статьи 1 Федерального закона №214 кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Согласно части 1 ст.4 Федерального закона №214 по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч.3 ст.4 ФЗ №214 договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч.2 ст.11 Федерального закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что договор от 15 сентября 2004 года между ЗАО «Э» и ОАО «Х» заключен до вступления в силу Федерального закона №214 и по своему предмету и содержанию не является договором участия в долевом строительстве, предусмотренным Федеральным законом №214, поскольку не содержит обязательств дольщика уплатить обусловленную договором цену, а содержит обязательства о поставке стройматериалов и иные, не связанные с выплатой денежной суммы.
По указанным причинам правоотношения, сложившиеся между ОАО «Х, «ООО «А» по договору от 15 сентября 2004 года, не регулировались Федеральным законом №214.
Государственная регистрация такой сделки (договора), а также соглашений (договоров) об уступке прав по такому договору, действующим законодательством не предусматривалась.
При введении Федерального закона №214 этому закону не придавалась обратная сила, законом не предусмотрена государственная регистрация ранее заключенных договоров, которые бы по своему предмету и содержанию обязательств сторон соответствовали признакам договора участия в долевом строительстве, предусмотренного ст.4 Федерального закона №214.
Из материалов дела следует, что разрешение на строительство дома получено застройщиком ЗАО «Э» только 08 ноября 2007 года, то есть после совершения истцами сделки, которую они просят зарегистрировать.
Однако данное обстоятельство также не даёт основания для применения к правоотношениям сторон положений Федерального закона №214, поскольку после получения застройщиком ЗАО «Э» разрешения на строительство дома договор участия в долевом строительстве, предусмотренный ст.4 Федерального закона №214 и подлежащий государственной регистрации, в порядке, установленном данным законом, с застройщиком не заключался.
В связи с изложенным, выводы суда о том, что ООО «А» не вправе заключать договор долевого участия и привлекать их денежные средства для строительства дома и что договор уступки, заключенный между К.В.А. и ООО «А», между К.В.А. и истцами противоречит законодательству и является ничтожным, не влекущим юридических последствий, подлежат исключению из решения суда, поскольку данные выводы основаны на оценке соответствия сделки Федеральному закону №214, не подлежащему применению к данной сделке.
Суждения суда о том, что договор на долевое участие в строительстве жилья от 15 сентября 2004 года между ЗАО «Э» и ОАО «Х», относящийся к смешанному договору, содержащему в себе элементы договора простого товарищества с привлечением инвестиций и строительного подряда, является незаключенным подлежат исключению из решения.
В силу п.1 ст.164 ГК РФ государственной регистрации подлежат не все сделки с недвижимым имуществом, а только в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действующим на момент заключения указанного договора законодательством не предусматривалась государственная регистрация такого вида договоров, в связи с чем отсутствовали основания и необходимость в решении давать оценку заключенности или незаключенности договора от 15.09.2004 года, данные обстоятельства правового значения по данному спору не имеют.
Таким образом, выводы суда 1 инстанции о том, что договоры от 16 ноября 2005 года между ОАО «Х» (заказчик) и ООО «А» (дольщик), договор от 2 апреля 2006 года между ООО «А » (сторона-1) и К.В.А.,договор от 28 августа 2006 года между К.В.А. и истцами не подлежали государственной регистрации являются правомерными, оснований для их государственной регистрации не имеется, в связи с чем решение суда об отказе в иске является правомерным.
Кроме того, как верно указал суд возможностью признания права собственности на незавершенный строительством объект участники долевого строительства не обладают.
По вышеуказанным причинам требования истцов не основаны на законе и не могут быть удовлетворены.
Выводы суда о том, что в Управление федеральной регистрационной службы по УР не представлены документы, предусмотренные ч.2 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого недвижимого имущества, земельного участка), также не подтверждены материалами дела, основаны лишь на объяснениях представителя ответчика ЗАО «Э», подлежат исключению из решения суда.
Довод жалобы о том, что защищая права Г.А.В., суд не учел, что в договоре долевого участия от 18 октября 2006 года между ЗАО «Э» и Г.А.В., указана квартира №, расположенная на 9 этаже, в то время как иск заявлен в отношении квартиры №, расположенной на 10 этаже является обоснованным, однако правого значения для настоящего спора данное обстоятельство не имеет.
Доводы жалобы о неправильности ряда выводов и суждений суда являются обоснованными, однако, данные обстоятельства не повлекли принятия неправильного решения по существу, поэтому не могут служить основанием для отмены принятого решения.
В силу ч.2 ст.362 ГПК РФ правильное по существу решение суда 1 инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, кассационная жалоба не содержит.
Таким образом, оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных ст.362 ГПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Индустриального районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 30 марта 2011 года оставить по существу без изменения.
Кассационную жалобу Х.А.Ю.,Х.Л.Г. - оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи