Судья Дергачева Н.В. Дело № 33-727
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской
Республики в составе:
председательствующего судьи Смирновой Т.В.,
судей Пономаревой А.В., Константиновой М.Р.,
при секретаре Мусаевой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 12 марта 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья «П» на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 20 декабря 2011 года, которым ТСЖ «П» отказано в удовлетворении исковых требований к Г.Н.Н. о взыскании задолженности по договору пользования имуществом, расторжении договора, возложении обязанности освободить нежилое помещение.
Взыскана с ТСЖ «П» в доход бюджета муниципального образования «Город Ижевск» государственная пошлина в размере <...> руб.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Пономаревой А.В., объяснения представителей ТСЖ «П»- С.А.В.(по доверенности от 1 октября 2009 года), С.Ю.В.(полномочия предоставлены на основании решения общего собрания собственников), поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ТСЖ «П» обратилось в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности в размере <...>., признании договора пользования имуществом № года от 9 октября 2008 года расторгнутым, возложении на Г.Н.Н. обязанности освободить переданное ей нежилое помещение и передать его ТСЖ «П», взыскании расходов по уплате госпошлины.
Требования мотивированы тем, что 9 октября 2008 года между ТСЖ «П» и ответчиком заключен договор пользования имуществом, на основании которого ответчику была предоставлена часть общедолевой собственности в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в виде нежилых помещений 1-го этажа 2-го подъезда (колясочная) общей площадью 17,6 кв. м (номера помещений по экспликации №(10,5 кв. м), №(3,1 кв.м),№(4 кв. м) для содержания и использования в личных бытовых целях. В соответствии с данным договором ежемесячная плата за 2008 год составила <...> рублей. Дополнительным соглашением № от 30 апреля 2010 года плата составляет <...> рублей в месяц. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи. Ответчик не исполняет своих обязательств по указанному договору, в связи с чем возникла задолженность, которая на 1 апреля 2011 года составила <...> рубля. Истец неоднократно направлял ответчику требования о погашении задолженности и расторжении договора, однако долг не погашен, имущество не возвращено. Определением от 23 августа 2011 года дело направлено по подсудности мировому судье судебного участка №1 Первомайского района г. Ижевска.
В ходе рассмотрения дела мировым судьей истец сумму исковых требований увеличил в порядке ст.39 ГПК РФ, просил взыскать с ответчика задолженность в сумме <...> рубля по договору пользования имуществом.
Определением мирового судьи судебного участка №1 Первомайского района г. Ижевска гражданское дело направлено по подсудности в Первомайский районный суд г. Ижевска.
В судебном заседании представитель истца - ТСЖ «П» - С.Ю.В. исковые требования поддержал, дополнительно указал, что фактически Г.Н.Н. пользуется колясочной с октября 2007 года по настоящее время.
Ответчик в судебное заседание не явилась, ее представитель К.М.Г. исковые требования не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ТСЖ «П» просит решение суда отменить, по делу вынести новое решение, ссылается на незаконность и необоснованность решения суда. Указывает на то, что вывод суда о том, что объект, подлежащей передаче по договору, не был согласован сторонами, является неверным. Вывод суда о том, что заключенный между сторонами договор требовал государственной регистрации, не основан на нормах материального права. Суд не учел, что в деле имеется выписка из решения общего собрания собственников от 15 февраля 2007 года, в котором собственники выражают свое согласие на сдачу в аренду общедомового имущества. Вывод суда о незаключенности договора является неправильным.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела,ответчик Г.Н.Н. является собственником квартиры <адрес>.
9 октября 2008 года между ТСЖ «П» и Г.Н.Н. заключен договор пользования имуществом № (далее - Договор).
Согласно п. 1.1 Договора, Г.Н.Н. передана в пользование часть нежилых помещений 1-го этажа 2-го подъезда (далее - колясочная) общей площадью 17,6 кв.м, номера помещений в экспликации № (10,5 кв. м), № (3,1 кв.м), №а (4 кв. м), расположенных по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1.3 Договора, имущество передано сроком на один календарный год, на период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2008 года. Ежемесячная плата установлена на 2008 год в размере <...> рублей (п. 1.4).
Согласно акту приема-передачи имущества по договору пользования имуществом 9 октября 2008 года № без даты, Г.Н.Н. передано помещение колясочной.
Согласно выписке из протокола № собрания правления ТСЖ «П» от 9 октября 2008 года, правление приняло решение «сдать колясочную 2-го подъезда <адрес> в пользование ответчику с оплатой <...> рублей в месяц с условием погашения задолженности за время использования колясочной с января 2008 года до конца 2008 года».
Согласно выписке из протокола № от 15 февраля 2007 года заочного общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, принято решение выразить ТСЖ согласие на сдачу в аренду части общедолевого имущества, аккумулированию собранных средств на счете ТСЖ и использованию собранных средств в соответствии с уставными целями ТСЖ. В соответствии с выпиской из протокола № от 22 января 2009 года собрания правления ТСЖ «П», правление ТСЖ «П» приняло решение заключить договор аренды с ответчиком на 2009 год с условием оплаты <...> рублей ежемесячно начиная с января 2009 года.
Дополнительным соглашением от 30 апреля 2010 года № к договору пользования имуществом № от 9 октября 2008 года установлено, что ежемесячная плата на 2010 год за пользование имуществом составляет <...> рублей. Указанное дополнительное соглашение подписано представителем истца, ответчиком не подписано.
5 апреля 2011 года Г.Н.Н. истцом вручена претензия о необходимости погасить задолженность по договору пользования имуществом на сумму <...> рубля <...> копеек и расторжении договора с 5 мая 2011 года.
Вышеуказанные обстоятельства установлены судом из объяснений участников процесса, имеющихся в деле документальных доказательств, сторонами по существу не оспариваются.
Суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к правильному выводу о том, что правоотношения сторон регулируются нормами ГК РФ об аренде.
Однако, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что договор между сторонами является незаключенным в силу ст.432,433 ГК РФ, так как между ними не достигнуто соглашение относительно объекта недвижимости, подлежащего передаче в аренду, поскольку в техническом паспорте и условиях договора объект недвижимости, переданный истцу, не совпадает. Кроме того, исходя из условий договора стороны подразумевали, что вступали в длящиеся отношения сроком более чем на 1 год, однако договор в установленном законом порядке не зарегистрировали в нарушение ст.609,651 ГК РФ, что свидетельствует о его незаключенности. Кроме того, правление ТСЖ не наделено полномочиями по передаче помещений, являющихся общим имуществом собственников МКД в пользование иным лицам. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что данный договор не порождает юридических последствий, в том числе обязанности ответчика вносить арендную плату, и, соответственно, он не подлежит расторжению по требованию одной из сторон, имущество не подлежит возврату.
Судебная коллегия находит данные выводы ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права и оценке имеющихся в деле доказательств.
Из материалов дела усматривается, что решение о даче согласия ТСЖ на сдачу в аренду части общедолевого имущества и аккумулированию собранных средств на счете ТСЖ и использованию собранных средств в соответствии с уставными целями ТСЖ принято на общем собрании собственников 15 февраля 2007 года, более чем 2/3 голосов собственников. То есть требования ст.44,145 ЖК
РФ при решении вопроса о передаче общего имущества в многоквартирном доме в пользование отдельным лицам соблюдены. При этом вывод суда об отсутствии решения собственников, членов ТСЖ, выраженного в протоколе общего собрания, не основаны на имеющихся в деле доказательствах.
Согласно п. 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вывод суда о недостижении между сторонами соглашения об объекте, подлежащем передаче в аренду судебная коллегия находит ошибочным, так как фактические действия сторон свидетельствуют о достижении соглашения по условию договора об объекте аренды.
Так, после подписания сторонами договора о пользовании имуществом от 9 октября 2008 года по акту приема-передачи от 9 октября 2008 года ТСЖ передано Г.Н.Н. и принято ею недвижимое имущество, расположенное на 1-м этаже во втором подъезде общей площадью 17,6 кв. м, номера помещений 1 площадью 10,5 кв. м, помещение № площадью 3,1 кв.м, помещение №а, площадью 17,6 кв.м по адресу: <адрес>. Таким образом, при передаче имущества и подписании акта приема - передачи имущества (л.д.12) у сторон не возникло неопределенности по объекту арендуемого недвижимого имущества.
Передача имущества и принятие его без возражений арендатором свидетельствует о согласовании сторонами условия договора об объекте обязательства и, следовательно, о заключенности договора. Кроме того, ответчик с января 2008 года пользовался объектом аренды, производил оплату исходя из условий договора, что позволяет сделать вывод об отсутствии неопределенности относительно объекта, подлежащего передаче в аренду.
В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за соответствующую плату во временное владение или пользование или во временное пользование.
Фактически действия сторон свидетельствуют об исполнении ими условий договора аренды в период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2008 года.
В силу пункта 2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По условиям п. 1.3,1.5 договора от 9 октября 2008 года, срок его действия в случае пролонгации установлен в один календарный год (то есть не менее года), поэтому после 31 декабря 2008 года требовалась государственная регистрация договора.
Судебная коллегия приходит к выводу, что с 1 января 2009 года договор аренды между сторонами является незаключенным, поэтому оснований для взыскания арендных платежей по договору за период с момента окончания действия договора и по 30 ноября 2011 года у суда не имелось. В той части требований ТСЖ «П» к Г.Н.Н., которым истцу отказано во
взыскании с ответчика задолженности по договору пользования имуществом, решение суда первой инстанции является правильным.
В соответствии с пунктом 2.2.4 Договора по окончании срока договора пользователь обязан передать управляющему по акту приема-передачи имущество, полученное в пользование.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором.
Так как срок договора пользования имуществом от 9 октября 2008 года истек, оснований для его расторжения не имеется, в этой части решение суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора является правильным.
В то же время, поскольку имущество по договору по истечении срока договора ответчиком истцу не возвращено, требования истца о возложении на ответчика обязанности по освобождению и по передаче имущества ТСЖ «П» в виде части нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже 2-го подъезда (колясочная) общей площадью 17,6 кв. м, номера помещений по экспликации №(10,5кв.м), №(3,1 кв.м)№ а (4 кв. м), подлежат удовлетворению, решение суда, которым отказано в удовлетворении требования о передаче недвижимого имущества подлежит отмене.
Выводы суда о том, что истцом не представлено доказательств в обоснование того, что ответчик занимает часть помещения, несоразмерное его доле в общем имуществе, а также что он вправе пользоваться общим имуществом собственников МКД, подлежат исключению из мотивировочной части решения, поскольку не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.
В связи с тем, что требования истца удовлетворены частично, суд правомерно взыскал с ТСЖ «П» в доход местного бюджета госпошлину в сумме <...> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Первомайского районного суда г. Ижевска от 20 декабря 2011 года, которым товариществу собственников жилья «П» отказано в удовлетворении исковых требований о возложении на Г.Н.Н. обязанности по освобождению нежилого помещения, отменить.
В этой части вынести новое решение, которым исковые требования ТСЖ «П» удовлетворить.
Обязать Г.Н.Н. освободить переданное ей по договору недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, в виде части нежилых помещений на 1-м этаже 2-го подъезда (колясочная) общей площадью 17,6 кв. м, номера помещений по экспликации №(10,5 кв. м),№(3,1 кв. м),№а(4 кв. м) и передать указанное имущество товариществу собственников жилья «П».
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ТСЖ «П» удовлетворить частично.
Председательствующий
Судьи