Судья Сентякова Н.А. Дело 33а-1234
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Анисимовой В.И.,
судей Кричкер Е.В., Глуховой И.Л.,
при секретаре Корепановой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ижевске 25 апреля 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> на решение Индустриального районного суда города Ижевска от 30 января 2012 года, которым
в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> <данные изъяты> ФИО1 к Управлению земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска о понуждении к заключению договора купли - продажи земельного участка площадью 4631 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу Удмуртская Республика, <адрес>, на условиях, указанных в протоколе разногласий в договору № 3674 от 24 апреля 2009 года, исходя из цены земельного участка 818032 рублей 57 копеек, отказано в полном объеме.
Встречные исковые требования Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска к <данные изъяты> <данные изъяты> ФИО1 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2009 года № 3674 и принятии пункта 2.1 договора в редакции Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска удовлетворены.
Решено пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2009 года № 3674 изложить в следующей редакции:
«Цена земельного участка составляет 2982207 (Два миллиона девятьсот восемьдесят две тысячи двести семь) рублей 70 копеек:
- ФИО1 - 328042 (Триста двадцать восемь тысяч сорок два) рубля 83 копейки,
<данные изъяты> - 1819146 (Один миллион восемьсот девятнадцать тысяч сто сорок шесть) рублей 70 копеек;
- <данные изъяты> - 835018 (Восемьсот тридцать пять тысяч восемнадцать рублей) 17 копеек».
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Глуховой И.Л., объяснения представителя <данные изъяты> по доверенности ФИО7, поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Администрации г.Ижевска и Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска ФИО10, полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
Общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты> Общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты> и ФИО1 обратились в суд с иском к Управлению земельных ресурсов и землеустройства Администрации г.Ижевска (далее – Управление) о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в протоколе разногласий. В обоснование указали, что имеют в общей долевой собственности недвижимое имущество, расположенное на земельном участке площадью 4631 кв.м.в <адрес>. 04.07.2008г. истцы обратились в Управление с заявлением о предоставлении данного земельного участка в их собственность. В соответствии с письмом Управления от 19.08.2008г. о невозможности заключения договора купли-продажи без расчета долей истцов нежилом помещении, 25.09.2008г. представили ответчику указанный расчет долей в недвижимости, т.е. 25.09.2008г. истцы представили ответчику полный пакет документов, необходимых для заключения договора. На основании указанных документов Администрацией г.Ижевска 24.11.2008г. принято постановление №935/14 о предоставлении земельного участка истцам на праве общей долевой собственности, в п.2 которого указано о предоставлении земельного участка за плату согласно кадастрового паспорта от 13.03.2008г. 24.04.2009г. Управление направило истцам договор купли-продажи земельного участка №3674 от 24.04.2009г. в котором расчет выкупной цены произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастрового паспорта от 19.01.2009г. Полагая, что указанная в договоре выкупная цена земельного участка рассчитана неверно и является завышенной, истцы 02.11.2010г. направили другой стороне протокол разногласий относительного данного условия договора, который был отклонен ответчиком. Истцы полагают, что выкупная цена земельного участка должна быть рассчитана из кадастровой стоимости согласно кадастрового паспорта от 13.03.2008г. на момент подачи заявления о приобретении земельного участка, составлявшей 32 721 303, 01 руб., а не из кадастровой стоимости по кадастровому паспорту от 19.01.2009г. – 119288308,15 руб. Соответственно выкупная цена составит 818 032,57 руб., а не 2 982 207,70руб., как указано ответчиком в договоре. Ввиду не урегулирования сторонами разногласий по договору купли-продажи относительно его условия о цене земельного участка истцы просили обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка в <адрес> на условиях, указанных в протоколе разногласий.
Управление предъявило встречный иск к <данные изъяты> <данные изъяты> ФИО1 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в котором просило п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2009 года № 3674 изложить в следующей редакции:
«Цена земельного участка составляет 2982207 (Два миллиона девятьсот восемьдесят две тысячи двести семь) рублей 70 копеек:
- ФИО1 - 328042 (Триста двадцать восемь тысяч сорок два) рубля 83 копейки,
<данные изъяты> - 1819146 (Один миллион восемьсот девятнадцать тысяч сто сорок шесть) рублей 70 копеек;
- <данные изъяты> - 835018 (Восемьсот тридцать пять тысяч восемнадцать рублей) 17 копеек».
В судебном заседании представители <данные изъяты> ФИО7 и ФИО8, представитель <данные изъяты> ФИО9 свои исковые требования поддержали, встречный иск не признали. В объяснениях ссылались на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска и Администрации г.Ижевска по доверенности - ФИО10 иск другой стороны не признал, свои встречные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ФИО1 и представителя третьего лица ФБУ «Кадастровая палата» по Удмуртской Республике.
Суд принял вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе <данные изъяты> просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначального иска и отказе во встречном иске. Приводит доводы о недоказанности установленных судом юридически значимых обстоятельств, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что полный пакет документов для заключения договора купли-продажи земельного участка был представлен истцами ответчику 25.09.2008г., поэтому расчет цены земельного участка должен был производиться из кадастровой стоимости по представленному кадастровому паспорту от 13.03.2008г. Полагает, что судом не дана оценка постановлению Администрации города Ижевска от 24.11.2008 года № 935/14, которым истцам предоставлен в собственность земельный участок и которое на день рассмотрения дела не отменено. Считает выводы суда о нелегитимности кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка и наличии технической ошибки не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Указывает на невозможность применения кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008г. №275, т.к. его действие не может быть распространено на спорные правоотношения, возникшие до введения данного акта. Указывает на невозможность удовлетворения встречного иска, поскольку заключение договора купли-продажи для истцов является необязательным и зависит от их волеизъявления.
Изучив материалы дел, оценив доводы жалобы, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, оснований его отмены не находит.
Как следует из материалов дела и установлено судом, <данные изъяты> <данные изъяты> и ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения по адресу: <адрес>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №) площадью 4631 кв.м., который поставлен на кадастровый учет 11.11.2002г.
Данный земельный участок предоставлен <данные изъяты> <данные изъяты> ФИО1 на праве аренды на основании договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора за № 2597 от 07 августа 2003 года.
04.07.2008г.<данные изъяты> <данные изъяты> и ФИО1 обратились в Управление с заявлением о расторжении договоров аренды и передаче в их общую долевую собственность за плату земельного участка (кадастровый номер №) площадью 4631 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> предоставленного в пользование на условиях аренды для эксплуатации и обслуживания здания базы.
Письмом № 01-16-ОП 2118 от 19.08.2008г. Управление уведомило истцов о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка до предоставления расчета долей собственников нежилых помещений в праве на земельный участок.
Согласно расчету долей собственников нежилых помещений в праве на земельный участок от 16 мая 2008 года, собственники комплекса нежилых зданий по адресу <адрес> <данные изъяты> <данные изъяты> ФИО1 определили доли в праве на земельный участок в следующем размере: <данные изъяты> - 61/100, <данные изъяты> - 28/100, ФИО1 - 11/100. Данное соглашение представлено в Управление 25 сентября 2008 года.
24 ноября 2008 года Администрацией г.Ижевска вынесено постановление № 935/14 о предоставлении земельного участка площадью 4631 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> за плату <данные изъяты> <данные изъяты> и ФИО1 на праве общей долевой собственности (соответственно долям 61/100, 28/100 и 11/100) для эксплуатации и обслуживания магазина, кафе, помещений конторского типа, производственного и складского назначения. Проект данного постановления был согласован ранее с истцами, что подтверждается подписями на листе согласований.
10 марта 2009 года <данные изъяты> ФИО1, <данные изъяты> обратились в Управление с письменными заявлениями о заключении договор купли-продажи земельного участка по адресу <адрес> на основании кадастрового паспорта земельного участка от 19 января 2009 года № 1826/201/09-273.
Согласно кадастрового паспорта от 19.01.2009г. № 1826/201/09-273,, земельный участок (кадастровый номер №) по адресу <адрес> площадью 4631 кв.м. относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания магазина, кафе, помещений конторского типа, производственного и складского назначения, кадастровая стоимость составляет 119288308,15 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 25758, 65 руб./кв.м., вид права - государственная собственность.
Согласно письму № 01-19/148 от 15 апреля 2009 года Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по УР, сведения в ГКН в отношении земельного участка кадастровый номер №, в части вида разрешенного использования «эксплуатация и обслуживание жилых домов» внесены ошибочно. Указанный участок предоставлялся для эксплуатации и обслуживания здания базы, поэтому удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2008 году составлял 2131, 68 рублей. 19.01.2009г. осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости, а именно, изменение вида разрешенного использования данного земельного участка - для эксплуатации и обслуживания магазина, кафе, помещений конторского типа, производственного и складского назначения. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства УР от 24 ноября 2008 года № 275
24.04.2009г. Управлением подготовлен проект договора № 3674 купли-продажи земельного участка в <адрес> для эксплуатации и обслуживания магазина, кафе, помещений конторского типа, производственного и складского назначения, в п.2.1. которого определена выкупная цена земельного участка - 2982207 руб. 70 коп. При этом расчет цены земельного участка произведен с применением удельного показателя кадастровой стоимости 25 758,65 руб. руб./кв.м. и кадастровой стоимости - 119 288 308,15 руб. в соответствии с Постановлением Правительства удмуртской Республики от 24.11.2008г. №275 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 01.01.2007г.» (далее – Постановление Правительства УР от 24.11.2008г №275).
Ввиду несогласия с предложенным проектом договора, истцы направили продавцу протокол разногласий к договору № 3674 от 24.04.2009г., в котором просили изложить п.2.1 договора в следующей редакции: 2.1. Цена земельного участка составляет 818032 руб. 57 коп.: ФИО1 - 89983 руб. 58 коп., ООО «<данные изъяты> - 498 999 руб. 86 коп., <данные изъяты> - 229049 руб. 12 коп. Данный протокол разногласий от 24.04.2009г. отклонен Управлением со ссылкой на необходимость применения при расчете выкупной цены кадастровой стоимости земельного участка в размере 119288308, 15 руб.
Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР № 1826/10-180 от 11 октября 2010 года в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером № исправлена техническая ошибка в части сведений о кадастровой стоимости. При учете изменений на основании постановления Правительства УР от 24 ноября 2008 года № 275 определена кадастровая стоимость земельного участка 119288308, 15 руб. (25758, 65 руб./кв.м.).
Истцами предъявлены требования о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка с установлением выкупной цены согласно направленного покупателями продавцу протокола разногласий. Во встречных требованиях Управление просит изложить п.2.1 договора о выкупной цене, относительного которого между сторонами возникли разногласия, в иной редакции согласно направленного покупателям проекта договора.
Содержание требований истцов и встречных требований свидетельствует о том, что стороны не возражают против заключения договора купли-продажи земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими истцами на праве собственности. Обязанность ответчика заключить такой договор с истцами вытекает из положений ст.36 ЗК РФ. При этом между сторонами не достигнуто соглашение лишь в части установления выкупной цены объекта купли-продажи.
Совокупность изложенного свидетельствует о том, что между сторонами имеется преддоговорный спор относительно существенного условия договора купли-продажи, касающегося установления цены продаваемого земельного участка.
Порядок заключения договоров в обязательном порядке урегулирован ст.445 ГК РФ.
В соответствии с ч.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из материалов дела следует, что истцы, будучи несогласными с условием договора купли-продажи в части установления выкупной цены, направили другой стороне протокол разногласий относительного данного существенного условия договора, которые отклонены Управлением. В связи с этим истцы в порядке ч.2 ст.445 ГК РФ передали эти разногласия, возникший при заключении договора, на рассмотрение суда, предъявив настоящий иск. При таких обстоятельствах в силу положений ст.446 ГК РФ условия договора, относительного которого между сторонами возникли разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поэтому в силу положений ч.2 ст.445 и ст.446 ГК РФ в рамках данного дела ввиду наличия переданного на разрешение суда спора по возникшим в преддоговорном порядке разногласий относительного условия договора о выкупной цене, суд в решении обязан разрешить данное разногласие, определив условие договора относительного которого стороны не достигли соглашения. С учетом изложенного доводы жалобы истца об отсутствии у суда права на удовлетворение встречного иска при отсутствии волеизъявления истцов на заключение договора на условиях продавца являются необоснованными ввиду их противоречия положения ст.445, 446 ГК РФ.
Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения при расчете цены земельного участка его кадастровой стоимости согласно кадастрового паспорта от 13.03.2008г. - 32721303,01 руб. (л.д.23 и необходимости расчета указанной цены в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства УР от 24.11.2008г. №275. Данные выводы суда первой инстанции, по мнению коллегии, основаны на правильном применении норм материального прав и соотносятся с представленными доказательствами.
Так, предложенная истцами выкупная цена земельного участка определена ими с учетом сведений о кадастровой стоимости, содержащихся в кадастровом паспорте от 13 марта 2008 года, которым определено разрешенное использование земельного участка - эксплуатация и обслуживание базы, кадастровая стоимость - 32721303 рублей 01 копейка, удельный показатель кадастровой стоимости - 7065 рублей 71 копейка/кв.м. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков на данный период были установлены Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 26 мая 2003 года № 181 « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Удмуртской Республике по стоянию на 1 января 2002 года» (далее – постановление Правительства УР от 26.05.2003г. №181). Вместе с тем, данным Постановлением Правительства УР от 26.05.2003г. №181 удельный показатель кадастровой стоимости размере 7065,71 руб./ кв.м. был установлен в отношении земельных участков с разрешенным использованием – под домами многоэтажной застройки, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка под принадлежащими истцам объектами недвижимости. Таким образом, содержащиеся в кадастровом паспорте от 13.03.2008г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка, которые просят применить истцы, в противоречии с Постановлением Правительства УР от 26.05.2003г. №181 рассчитаны с применением удельного показателя применительно к иному виду разрешенного использования земельного участка, что не позволяет считать эти сведения достоверными и исключает возможность их применения при расчете выкупной цены спорного участка. Данные обстоятельства в части несоответствия сведений о кадастровой стоимости земельного участка виду его разрешенного использования в кадастровом паспорте от 13.03.2008г. не оспаривались и самими истцами. Указанная техническая ошибка в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка была устранена Управлением Росреестра по Удмуртской Республик в решении от 11.11.2010г. №1826/10-180 (л.д.247-248).
Таким образом, как следует из материалов дела и верно установлено судом, при регистрации земельного участка до 19.012009г. имела место техническая ошибка в сведениях в ГКН о земельном участке с кадастровым номером №, а именно, были неверно указаны вид разрешенного использования, удельный показатель кадастровой стоимости и кадастровая стоимость. В связи с этим Управлением Росреестра по Удмуртской Республики принято решение об исправлении технической ошибки путем внесения в государственный кадастр недвижимости верных сведений об удельном показателе, кадастровой стоимости и виде разрешенного использования земельного участка. При этом кадастровая стоимость спорного земельного участка верно определена на 19.01.2009г. ФБУ «Кадастровая палата» по Удмуртской республике в размере 119288308 рублей 15 копеек с учетом площади земельного участка 4631 кв.м. и удельного показателя кадастровой стоимости применительно к соответствующему виду разрешенного использования 25758 руб. 65 коп./кв.м.
Как следует из дела, согласно кадастрового паспорта на спорный участок от 13.03.2008г. №26/08-277 вид разрешенного использования данного участка определен как «эксплуатация и обслуживание базы». Принятым по заявлению истцов постановлением Администрации города Ижевска от 24 ноября 2008 года № 935/14 данный земельный участок предоставлен истцам для эксплуатации и обслуживания магазина, кафе, помещений конторского типа, производственного и складского назначения, что соответствует его фактическому использованию. Поэтому в связи с изменением вида разрешенного использования согласно п.3.1. указанного постановления истцы обязались предоставить в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Удмуртской Республике документы для внесения указанных изменений в государственный кадастр недвижимости, данный проект постановления был согласован с истцами (л.д.58). Впоследствии во исполнение данного постановления на основании заявления истцов 19.01.2009г. органом кадастрового учета был осуществлен кадастровый учет указанных изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №. Поэтому в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка его кадастровая стоимость подлежала определению заново в соответствии с п.2.3.2 «Методических указаний по определении кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006г. №222. Соответственно и расчет выкупной цены спорного земельного участка должен был производиться исходя из удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства УР от 24.11.2008г. №275 для данного вида разрешенного использования
При указанных обстоятельствах суд при определении выкупной цены спорного имущества обоснованно исходил из кадастровой стоимости земельного участка 119288308 рублей 15 копеек, определенной с учетом измененных сведений о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости по результатам исправления технической ошибки.
Все доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе истца, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, всем эти доводам в решении суд дал надлежащую оценку. Выводы суда основаны на правильном толковании и применении норм материального права, судебная коллегия оснований для их переоценки не находит.
С учетом изложенного апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Индустриального районного суда города Ижевска от 30 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу <данные изъяты> - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: