Судья Кириллова О.В. дело №33-1095/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи: | Копотева И.Л. |
судей: | Дубовцева Д.Н., Нургалиева Э.В. |
при секретаре: | Мусаевой В.В. |
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ижевске 12 апреля 2012 г. дело по апелляционной жалобе Ярского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике на решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 20 января 2012 г.,
которым постановлено:
«Заявление Золотарева <данные изъяты> о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, государственным регистратором Ярского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике удовлетворить.
Признать недействительным отказ в государственной регистрации, выраженный в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике от 16 декабря 2011 г. № 23/002/2011-671 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <данные изъяты>
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу провести государственную регистрацию перехода права собственности к Золотареву <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 01.02.2005 г. на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <данные изъяты>
Заслушав доклад судьи Нургалиева Э.В., объяснения представителя органа, чьи действия обжалуются - Ярского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике Шкляеву С.А. (доверенность от 7 декабря 2011 г. сроком до 31 декабря 2012 г.) поддержавшей доводы апелляционной жалобы; заявителя Золотарева Н.П. возражавшего против жалобы и просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Золотарев <данные изъяты> обратился в суд с заявлением об оспаривании решения государственного регистратора Ярского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее по тексту Управления Росреестра по УР) об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности Золотарева Н.П. на объект незавершенного строительства.
Требования мотивированы тем, что 01 февраля 2005 г. он заключил с СПК «Рассвет» договор купли-продажи фундамента двухквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> По договору уплатил в кассу СПК «Рассвет» <данные изъяты>., чем выполнил свои обязательства по договору. Указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, так как в 2006 году СПК «Рассвет» признан банкротом и прекратил существование. 20 сентября 2011 г. по заявлению Золотарева <данные изъяты> ГУП «Удмурттехинвентаризация» был составлен технический паспорт на незавершенный строительством жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., ему присвоен инвентарный № 722626:000000. 27 октября 2011 г. Золотарев <данные изъяты> обратился для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, однако 18 ноября 2011 г. государственная регистрация была приостановлена на один месяц, а 16 декабря 2011 г. государственным регистратором было отказано в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Считает, что данный отказ препятствует реализации его законных прав на недвижимость.
В судебном заседании Золотарев <данные изъяты> заявление поддержал по основаниям изложенным в заявлении.
Представитель Управления Росреестра по УР - Пагин А. М. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления, представил письменные возражения. Считает отказ в государственной регистрации законным и обоснованным по следующим основаниям.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Законом о регистрации, которым установлен порядок проведения государственной регистрации прав. В соответствии с Законом о регистрации к заявлению необходимо приложить договор купли - продажи не менее чем в двух экземплярах подлинниках, в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Заявление о государственной регистрации перехода права собственности должен представить продавец, отсутствует документ о принадлежности отчуждаемого объекта недвижимости продавцу. Не представлен документ об уплате государственной пошлины.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по УР просит решение Глазовского районного суда отменить и вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении заявления Золотареву отказать. При этом ссылается на следующие обстоятельства.
1. Суд сослался на Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с которым суд удовлетворяет требование покупателя об обжаловании отказа, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. Однако основанием отказа явилось не только отсутствие продавца.
2. Вывод суда, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности из-за отсутствия правоустанавливающего документа продавца на объект недвижимости не соответствует нормам гражданского законодательства, является необоснованным. Объект незавершенного строительства, являясь недвижимым имуществом, подлежит государственной регистрации. Сведений о регистрации права собственности за продавцом не имеется, вызывает сомнение возможность отчуждения указанного объекта недвижимости продавцом. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (аб. 3 п.2 ст.13 Закона о регистрации)
3. Суд не дал оценки такому основанию отказа как отсутствие документа подтверждающего уплату государственной пошлины.
В суде апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по УР Шкляева С.А. поддержала доводы апелляционной жалобы.
Золотарева Н.П. в судебном заседании и письменных возражениях на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Материалами дела подтверждается следующее.
Согласно договору купли-продажи от 01 февраля 2005 г. СПК «Рассвет» продал и передал в день подписания договора Золотареву <данные изъяты> фундамент двухквартирного дома стоимостью 30 000 руб.
По квитанции к приходному кассовому ордеру от 15 февраля 2005 г. № 2 СПК «Рассвет» принято от Золотарева <данные изъяты> за фундаментный блок <данные изъяты>
По накладной СПК «Рассвет» от 15.02.2005 Золотареву <данные изъяты> за наличный расчет выписан фундамент дома 12х12 стоимостью <данные изъяты>
Согласно представленному кадастровому паспорту, составленному Ярским филиалом ГУП «Удмурттехинвентаризация» по состоянию на 20 сентября 2011 г. жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> имеет площадь по наружному обмеру <данные изъяты> кв.м и степень готовности незавершенного строительства 22%. Данному объекту недвижимости присвоен инвентарный номер <данные изъяты>
Сообщением от 16 декабря 2011 г. Управление Росреестра по УР отказало заявителю в государственной регистрации «регистрации права собственности на объект незавершенного строительства», расположенный по адресу: <данные изъяты> ссылкой на абз.4,8,9,19 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о регистрации).
Основанием к отказу Управление Росреестра по УР указывает следующее.
- не представлен договор в двух экземплярах;
- договор по форме и содержанию не соответствует действующему законодательству, а именно не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ);
- не представлен правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество (п.3 ст.9, п.2 ст.16, п.1 ст.17, п.5 ст.18 Закона о регистрации);
- в нарушение п.1 ст.16 Закона о регистрации на государственную регистрацию не представлено заявление продавца;
- в нарушение п.4 ст.16 Закона о регистрации на государственную регистрацию не представлен документ об уплате государственной пошлины;
- в соответствии с п.п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ не прослеживается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, так как не представлены правоподтверждающие документы на земельный участок по данному адресу.
В сообщении Управление Росреестра по УР также указывает, что ранее 18 ноября 2011 г. по данному делу было проведено приостановление государственной регистрации на один месяц, в течение которого не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации. Разъяснено, что отказ может быть обжалован в суд, арбитражный суд в соответствии со ст.2 Закона о регистрации.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.Суд при вынесении решения руководствовался положениями ч.1 ст.254 ГПК РФ, п.1 ст.551 ГК РФ, п.62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пришел к выводу, что сделка между Золотаревым <данные изъяты> и СПК «Рассвет» была совершена в надлежащей форме и исполнена сторонами договора, а регистрация договора не была произведена по независящим от сторон обстоятельствам, поскольку сельскохозяйственный производственный кооператив «Рассвет» был ликвидирован в связи с банкротством, правопреемники отсутствуют. В связи с ликвидацией продавца заявитель не может предоставить на регистрацию второй экземпляр подлинника договора купли-продажи от 01.02.2005г. и правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. В связи с этим считает отказ в государственной регистрации оспариваемого права по указанным основаниям не соответствует нормам гражданского законодательства, противоречит принципу правовой определенности, нарушает права и законные интересы заявителя по владению и пользованию приобретенным имуществом.
Проверив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, не доказаны установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права (подп. 2,3,4 п.1 ст.330 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Гражданин, организация вправе оспорить решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчинённости орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему (часть 1 статьи 254 ГПК РФ).
Вывод суда, что второй экземпляр подлинника договора купли-продажи и правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество не может быть предоставлен в вязи с ликвидацией продавца и поэтому отказ в регистрации незаконный является неправильным.
В соответствии с п.62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, регистрация перехода права собственности к покупателю возможна лишь в том случае, если единственным препятствием для этого является отсутствие продавца.
Между тем, отсутствие продавца явилось не единственным основанием отказа в государственной регистрации.
Основанием отказа в регистрации Управление Росреестра по УР указаны абзац 4,8,9,10 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации. Согласно этим нормам в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Суд дал оценку не всем основаниям отказа в государственной регистрации, а именно, что договор не отвечает предъявляемым к нему требованиям; что не представлен документ об уплате государственной пошлины; что не прослеживается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации, которым установлен порядок проведения государственной регистрации прав. Этот Закон судом при вынесении решения не применен.
В силу п.1,2 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (п.1 ст.17 Закона о регистрации).
В качестве документа основания заявителем был представлен договор купли-продажи от 01 февраля 2005 г., предметом которого является фундамент двух квартирного дома.
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество и его место нахождения. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что сделка между Золотаревым <данные изъяты>. и СПК «Рассвет» была совершена в надлежащей форме и исполнена сторонами договора подлежит исключению.
В регистрирующий орган не представлено сведений о принадлежности отчуждаемого объекта недвижимости продавцу, правоустанавливающий документ в нарушение п.3 ст.9, п.2 ст.16, п.1 ст.17, п.5 ст.18 Закона о регистрации не представлен.
В нарушение п.4 ст.16 Закона о регистрации документ, об оплате государственной пошлины при подаче заявления о государственной регистрации также не представлен.
Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены (часть 4 статьи 258 ГПК РФ).
Таким образом, коллегия приходит к выводу, что оспариваемое решение Управления Росреестра по УР принято в соответствии с законом в пределах его полномочий, и права либо свободы заявителя не были нарушены.
С учетом изложенного решение суда является незаконным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявления Золотарева <данные изъяты>. Апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 20.01.2012г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявления Золотарева <данные изъяты>. о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, государственным регистратором Ярского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике отказать.
Апелляционную жалобу – удовлетворить.
Председательствующий И.Л. Копотев
Судьи Д.Н. Дубовцев
Э.В. Нургалиев