о признании договора аренды земельного участка заключенным
Судья Н.Г. Такаева Дело № 2821
Учет № 25
Кассационное определение
10 марта 2011 года г. Казань
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего – судьи Р.В. Шакирьянова,
судей О.А. Бегишева, Х.Х. Латыпова,
при секретаре судебного заседания А.С. Чугуновой
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.В. Шакирьянова гражданское дело по кассационной жалобе представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова на решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 28 января 2011 года, которым постановлено:
исковые требования по иску Денисовой ... к обществу с ограниченной ответственностью «СК Народный дом», государственному жилищному фонду при Президенте Республики Татарстан, администрации Тукаевского района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок и признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Признать договор аренды земельного участка за № ... от дата, заключенный между Советом Тукаевского муниципального района Республики Татарстан в лице председателя Палаты земельных и имущественных отношений Тукаевского муниципального района и Денисовой ... заключенным на неопределенный срок.
Признать за Денисовой ... и Денисовой ... право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> стоимостью ... рублей.
Наложить обременения на данный жилой дом в пользу Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан до полной выплаты Денисовой ... рубля.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК Народный дом» в пользу Денисовой ... в счет возврата госпошлины <данные изъяты>
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы об отмене решения суда, заслушав представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова, поддержавшего жалобу, выслушав возражения представителя Г.А. Денисовой - Э.Н. Пропустиной против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Г.А. Денисова обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК Народный дом», НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан», администрации Тукаевского района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок и признании права собственности на жилой дом.
В обоснование требований указывается, что она со своей несовершеннолетней дочерью проживала в <данные изъяты>. При этом истица ссылается на то, что дата произошел пожар, в результате которого полностью сгорел этот жилой дом. В этой связи, дата постановлением Главы администрации Тукаевского района Республики Татарстан № ... ей был предоставлен земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, то есть именно тот земельный участок, на котором стоял сгоревший дом. В связи с чем, дата с нею был заключен договор аренды № ... земельного участка, сроком на ... года до дата. дата ею было подано заявление Главе Тукаевского района Республики Татарстан о продлении договора аренды № .... Ответа на её заявление не последовало. За защитой своих прав она обращалась в прокуратуру Тукаевского района Республики Татарстан. В адрес администрации вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства по данному вопросу. Несмотря на это, по истечению установленного срока аренды земельного участка ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении договора, никаких писем, уведомлений, о том, что расторгается договор аренды земельного участка или арендодатель отказывается продлевать срок аренды, истица не получала. В дальнейшем дата между Г.А. Денисовой и ООО «СК Народный дом» при согласовании с НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» было заключено соглашение №... о строительстве быстровозводимого индивидуального жилого дома на земельном участке, арендуемом истицей. Инвестором по соглашению являлся НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан», а подрядчиком ООО «СК Народный дом». В соответствии с условиями соглашения подрядчик обязался начать работы дата и закончить дата, однако до настоящего времени строительство не завершено. Сумма субсидии, выделенной семье истице на строительство дома, составила ... рублей, однако НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан» перечислило в ООО «СК Народный дом» на строительство дома ... рублей. ООО «СК Народный дом» в дата устно предложил Г.А. Денисовой подписать акт выполненных работ на всю сумму, мотивировав тем, что продолжать строительство невозможно из-за удорожания строительных материалов. Она сама произвела оценку незавершенного строительством дома, стоимость которого составила ... рублей, при этом были установлены дефекты на сумму ... рублей. Ответчик ГЖФ при Президенте Республики Татарстан в своем письме указал, что после завершения строительства и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности с обременением в пользу Фонда истице необходимо будет уплатить ... рублей с учетом перечисленной суммы. Исполком понуждает истицу подписать справку о стоимости выполненных затрат на всю сумму, перечисленную инвестором. С учетом изложенного Г.А. Денисова просила суд передать ей жилой дом в незавершенном состоянии по фактической стоимости на момент передачи, признать договор аренды земельного участка от дата за № ... заключенным на неопределенный срок и признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект, стоимостью ... рублей.
Представитель ответчика Исполнительного комитета Тукаевского района Республики Татарстан иск не признал, просил о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.
Представители ответчиков ООО «СК Народный дом» и НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд иск удовлетворил, постановив решение в приведенной выше формулировке.
В кассационной жалобе представителем Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизовым ставится вопрос об отмене решения суда, при этом указывается, что суд при рассмотрении дела не привлек к участию в деле в качестве ответчика Совет Тукаевского муниципального района в лице Палаты земельных и имущественных отношений. Кроме того, судом необоснованно признан заключенным на неопределенный срок договор аренды земельного участка. Неправильно определена и сумма задолженности истицы перед НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан». Также неправомерно, выйдя за рамки заявленных исковых требований, суд наложил обременения на жилой дом в пользу НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан».
Судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
В соответствии со статьей 22 Земельного Кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно статьи 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из материалов дела видно, что дата сгорел жилой дом ..., расположенный <данные изъяты>, что подтверждается справкой начальника госпожнадзора Мелекесской префектуры (л.д.10). В квартире ... данного дома проживала Г.А. Денисова и её несовершеннолетняя дочь. В связи с чем, истица обратилась с заявлением к Главе администрации Тукаевского района Республики Татарстан, на основании которого Г.А. Денисовой дата постановлением № ... был предоставлен в аренду сроком на ... года земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> (л.д.12). Во исполнение указанного постановления с истицей дата был заключен договор аренды земельного участка сроком на ... года (л.д.14-15), который прошел государственную регистрацию в УФРС по Республике Татарстан дата. Как пояснила истица, ранее на арендуемом ею земельном участке стоял их сгоревший дом.
Между тем, на основании письма Главы Тукаевского района Республики Татарстан Г.А. Денисова была включена в федеральную целевую программу «Социальное развитие села до 2012 года», утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации №858 от 03 декабря 2002 года. Согласно ... программе лицам, включенным в программу, предоставляется субсидия на строительство (приобретение) жилья. Размер субсидии определяется исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей из 2-х человек – 42 кв.м. и средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья на территории Республики Татарстан. Сумма субсидии, выделенной семье Г.А. Денисовой государством, составили ... рублей. дата истица получила разрешение на строительство жилого дома (л.д.21), а также индивидуальный проект жилого дома (л.д.22-24).
Кроме того, дата между ООО «СК Народный дом», являющемся подрядчиком и Г.А. Денисовой, являющейся застройщиком было заключено соглашение о строительстве быстровозводимого индивидуального жилого дома на земельном участке гражданина (л.д.25-26). Данное соглашение было согласовано с исполнительным директором Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан, который в свою очередь выступает по данному соглашению инвестором. Согласно соглашению Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан перечислил ООО «СК Народный дом» сумму в размере ... рублей на строительство жилого дома на земельном участке, арендуемом истицей. По условиям соглашения подрядчик обязался построить жилой дом общей площадью ... кв.м. в соответствии с проектом и сметой и сдать его Г.А. Денисовой, подписав акт об исполнении обязательств. Срок исполнения соглашения был установлен сторонами с дата до дата. К соглашению была приложена смета стоимости жилого дома на сумму ... рубля ... копеек (л.д.27-28).
Из пояснений Г.А. Денисовой, данных в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции видно, что подрядчик в ... году возвел стены, покрыл крышу, установил входную дверь и окна и на этом прекратил строительство. Жилой дом с ... года не строится, он достроен. Пояснения истицы подтверждаются фотографиями (л.д.119).
Учитывая, что с истицей дата был заключен договор аренды земельного участка сроком на ... года, Г.А. Денисова 06 мая 2009 года обратилась к Главе Тукаевского района Республики Татарстан с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, что подтверждается копией заявления (л.д.31), которое поступило в Палату земельных и имущественных отношений дата, что подтверждается отметками в штампе входящей корреспонденции. Однако ответа на обращение истица не получила. При таких данных, судебная коллегия считает, что требования Г.А. Денисовой о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок правомерно признаны судом подлежащими удовлетворению исходя из следующего. Так, в соответствии с требованиями статьи 621 Гражданского кодекса РФ Г.А. Денисова по истечении срока действия договора аренды письменно уведомила арендодателя о желании продлить договор, реализовав при этом преимущественное перед другими лицами право на заключение договора, предоставленное законом. Учитывая, что арендодатель не потребовал прекращения договорных обязательств, принимая во внимание, что Г.А. Денисова продолжила пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии со стороны арендодателя возражений, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Доводы представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова о том, что Г.А. Денисовой было отказано в продлении срока аренды, судебная коллегия отклоняет. Так, по обращению Г.А. Денисовой прокурором Тукаевского района Республики Татарстан была проведена проверка исполнения Палатой земельных и имущественных отношений Тукаевского муниципального района Республики Татарстан, в ходе которой были установлены нарушения земельного законодательства, в адрес руководителя исполкома было вынесено представление (л.д.40). Также в ходе проверки в прокуратуру был представлен ответ № ... от дата за подписью и.о. председателя Палаты земельных и имущественных отношений об отказе в продлении договора аренды, на который ссылаются ответчики. Между тем, судебная коллегия не может не согласиться с выводом суда о том, что доказательств, подтверждающих направление данного ответа истице, не представлено. Сама истица в суде пояснила, что впервые увидела ответ в прокуратуре. Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание и то обстоятельство, что Г.А. Денисова обратилась с заявлением о продлении договора дата ... а ответ был составлен ... спустя 4,5 месяца, к тому же после истечения срока договора аренды, который истек дата, а истица все это время продолжила пользоваться имуществом при отсутствии со стороны арендодателя возражений. С учетом изложенного доводы ответчика не могут повлечь отмену основанного на законе решения.
Что касается стоимости незавершенного строительством жилого дома, то согласно письму №... Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан от дата ими на строительство жилого дома было перечислено в ООО «СК Народный дом ... (л.д.32). В настоящее время степень готовности жилого дома составляет 50%, что подтверждается данными технического паспорта на жилой дом (л.д.34-39). Из пояснении Г.А.Денисовой, данных в судебном заседании суда первой инстанции видно, что ответчики ООО «СК Народный дом» и Исполком Тукаевского района Республики Татарстан предлагали ей подписать акт выполненных работ на всю сумму, перечисленную Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан. На это истица ответила отказом, обоснованно сославшись на то, что ответчиками не были ей представлены документы, подтверждающие расходы.
В соответствии со статьей 753 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
По заявке Г.А. Денисовой проведена экспертиза по объему выполненных работ на незавершенном строительством жилом доме. Как следует из экспертного заключения, составленного «Индэкс» по состоянию на дата стоимость работ составляет ... рублей.
При таких данных суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истица обязана выплатить НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» разницу между перечисленной фондом суммой на строительство дома в размере ... и реальной стоимостью объекта недвижимости (с учетом затраченных строительных материалов и работ по возведению жилого дома) в размере ... рублей согласно экспертной оценки. При таких данных, наложив обременения на жилой дом в пользу Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан до полной выплаты Г.А. Денисовой ... рубль, суд вынес законное и обоснованное решение.
Учитывая, что с дата жилой дом не достроен и не принят в эксплуатацию, истица не имеет возможности оформить свое право собственности и осуществить возврат денежных средств в пользу НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан». ..., Г.А. Денисова просила также суд признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> стоимостью ... рублей.
Согласно статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
С учетом изложенных выше обстоятельств, принимая во внимание, что спорный жилой дом расположен на земельном участке, находящемся в долгосрочной аренде у Г.А. Денисовой, а также то, что государством выделена истице целевая субсидия на строительство (приобретение) жилья, принимая во внимание, что дом, в котором истица с семьей проживала ранее сгорел в результате пожара и другого жилья Г.А. Денисова не имеет, суд первой инстанции правомерно признал за истицей и членами ее семьи право собственности на недостроенный строительством жилой дом, определив стоимость данного объекта в размере ... рублей, исходя из оценки эксперта.
Ссылка представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова на то, что арендодатель отказал истице в продлении срока договора аренды, о чем было известно Г.А. Денисовой, однако действия должностного лица она в течение трех месяцев не обжаловала, пропустив установленный срок для обращения в суд, судебная коллегия отклоняет. Как указывалось ранее, Г.А. Денисова своевременно обратилась к арендодателю с заявлением о продлении срока договора аренды. Однако отказ в продлении срока, на который ссылается ответчик, не был направлен ей в установленном законом порядке. Доказательств обратного суду не представлено.
При таких данных, исходя из совокупности исследованных доказательств, суд обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования А.М. Шмаковой подлежат удовлетворению в полном объеме.
Доводы представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова, изложенные в кассационной жалобе о том, что суд принимая решение о наложении обременения и определении размере обременения вышел за пределы заявленных исковых требования, судебной коллегией также проверены. Так, разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из заявленных исковых требований и пояснений самой Г.А. Денисовой, которая указала, что она согласна выплатить Государственному жилищному фонду при Президенте Республики Татарстан разницу между выделенной субсидией и реальной стоимостью дома. Кроме того, дом строился на денежные средства перечисленные Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан, судом правомерно наложено обременение на жилой дом в пользу ГЖФ при Президенте РТ. Эти действия суда в этой части не могут быть признаны как выход, как об этом указывается в кассационной жалобе, за пределы заявленных требований. Судом в данном случае с учетом указанных выше обстоятельств дела, интересов участвующих в деле юридических лиц, спор разрешен по существу.
Утверждения представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова о том, что судом при разрешении спора нарушены процессуальные нормы, не привлечен к участию в деле в качестве ответчика Совет Тукаевского муниципального района в лице председателя Палаты земельных и имущественных отношений, судебная коллегия отклоняет, поскольку обстоятельства дела были исследованы всесторонне судом, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому отсутствие при разрешении спора представителя Палаты земельных и имущественных отношений не повлияло на правильность постановленного по делу решения.
Кроме того, представитель Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района, непосредственно участвуя в судебном заседании при рассмотрении дела, такого ходатайства не заявила. С учетом изложенного доводы кассационной жалобы представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова суд кассационной инстанции отклоняет, как несостоятельные, поскольку они не могут повлечь отмену основанного на законе решения. Выводы судом сделаны с учетом обстоятельств дела, на основании представленных сторонами доказательств. При таких данных суд кассационной инстанции считает, что суд, удовлетворив иск, вынес законное и обоснованное решение. Дело судом рассмотрено с соблюдением требований закона, собранным по делу доказательствам дана надлежащая оценка, оснований для изменения решения суда не имеется.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 28 января 2011 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района – А.Р. Хафизова – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: