Судья А.Р. Андреев Учет 57 Дело № 33-10609/2011 25 августа 2011 года г.Казань Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи А.С. Галиевой, судей Ш.Ш. Гафиятуллина, С.Н. Захаровой, при секретаре Н.Г. Вдовиной рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Ш.Ш. Гафиятуллина гражданское дело по кассационной жалобе А.Ф. Харасова на решение Ново-Савиновского районного суда г.Казани от 25 июля 2011 года, которым постановлено: Иск удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры <адрес>, заключенный между ОАО «Связьстрой» и А.Ф. Харасовым. Признать недействительным зарегистрированное право собственности А.Ф. Харасова на квартиру <адрес> (запись регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 марта 2011 года). Признать за М.В. Артемьевым право собственности на объект недвижимости, соответствующий двухкомнатной квартире под №, расположенной на первом этаже в доме <адрес>, общей площадью 75,8 кв.м., жилой площадью 41,7 кв.м. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения Г.З. Бегловой, представляющей интересы М.В. Артемьева, возражавшей против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: М.В. Артемьев обратился в суд с иском к ОАО «Связьстрой», в последующем уточнив требования, о признании права собственности на 2-х комнатную квартиру <адрес>, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного между ОАО «Связьстрой» и А.Ф. Харасовым, о признании недействительным зарегистрированного права собственности А.Ф. Харасова на данную квартиру. В обоснование иска указал, что 28 июля 2006 года между ответчиком и И.А. Кабашевой заключен предварительный договор №, в соответствии с которым И.А. Кабашева принимает участие в строительстве жилого дома по <адрес> путем финансирования, а ответчик передает в собственность И.А. Кабашевой квартиру <адрес>, общей площадью 78.3 кв.м. Договором уступки права требования И.А. Кабашева уступила свои права требования по предварительному договору истцу. В пункте 2 предварительного договора № определен срок передачи квартиры И.А. Кабашевой 2 квартал 2007 года. И.А. Кабашева свои обязательства исполнила в полном объеме. Ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но ответчик не передал истцу квартиру по акту приема-передачи. Истец обращался к ответчику с просьбой о передаче квартиры, однако ответчик мотивировал отказ тем, что квартира вошла в конкурсную массу, так как в отношении ответчика возбуждено дело о банкротстве. Данная квартира реализована по договору купли-продажи А.Ф. Харасову, право собственности зарегистрировано, однако истец имеет право на признание за ним права собственности на данную квартиру, так как ранее квартира была приобретена в рамках сложившихся отношений между И.А. Кабашевой и ответчиком, отношений по долевому участию в строительстве. Строительство было профинансировано И.А. Кабашевой, в связи с этим данный объект не может быть отчужден третьим лицам. Определением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 23 марта 2011 года в качестве ответчика к участию в деле привлечен А.Ф. Харасов. Конкурсный управляющий ОАО «Связьстрой» иск не признал. Ответчик А.Ф. Харасов и его представитель иск не признали. Третье лицо И.А. Кабашева в суд не явилась. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд не явился. Суд заявление удовлетворил. В кассационной жалобе А.Ф. Харасов просит решение суда отменить, указывая, что предварительный договор № нельзя признать договором долевого участия, поскольку он не прошел государственную регистрацию, предметом предварительного договора было заключение основного договора купли-продажи квартиры, а не передача квартиры, кроме того, оплата по предварительному договору на правовую оценку спорных правоотношений не влияет. Судебная коллегия находит, что решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. В соответствии с ч.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с ч.ч.1,2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду. Судом установлено, что 28 июля 2006 года между И.А. Кабашевой и ОАО «Связьстрой» заключен предварительный договор №, по которому стороны обязались в будущем заключить договор об участии в долевом строительстве на условиях, указанных в пункте 2 предварительного договора. Согласно пункту 2 предварительного договора № от 28 июля 2006 года объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика подлежащим передаче участнику, является 2-комнатная квартира Пунктом 5 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в августе 2006 года. И.А. Кабашева оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается кассовым ордером № от 02 августа 2006 года на сумму <данные изъяты> руб. и кассовым ордером № от 28 июля 2006 года на сумму <данные изъяты> руб. На основании договора уступки права требования от 24 января 2008 года, И.А. Кабашева уступила истцу права по предварительному договору № от 28 июля 2006 года и договорам займа № от 28 июля 2006 года и № от 02 августа 2006 года. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 марта 2010 года ОАО «Связьстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 мая 2010 года конкурсным управляющим ОАО «Связьстрой» утвержден В.Е. Михайлов. Поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, значилось ОАО «Связьстрой» каких-либо сведений о наличии обременений на данное недвижимое имущество не имелось, указанная квартира была включена в конкурсную массу и выставлена конкурсным управляющим на торги. По результатам торгов, состоявшихся 07 февраля 2011 года, победителем был признан А.Ф. Харасов. 18 февраля 2011 года с ним заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно свидетельству о государственной регистрации права, собственником квартиры <адрес> является А.Ф. Харасов. Удовлетворяя заявление, суд исходил из того, что между И.А. Кабашевой и ОАО «Связьстрой» фактически был заключен договор инвестирования строительства дома с правом получения в собственность по окончании строительства дома спорной квартиры, следовательно, договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, заключенный между ОАО «Связьстрой» и А.Ф. Харасовым, не может являться действительным. С таким выводом следует согласиться, поскольку он подтверждается материалами дела. Необходимые мотивы в решении суда приведены, Судебная коллегия с ними согласна. Так, суд правильно установил, что предварительный договор № от 28 июля 2006 года содержит весь объем предусмотренных ч.4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существенных условий договора долевого участия в строительстве жилого помещения: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Между И.А. Кабашевой и ОАО «Связьстрой», осуществляющим строительство жилого дома, фактически сложились правоотношения с возложением на И.А. Кабашеву (инвестора, дольщика) обязанности по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а на ОАО «Связьстрой» (застройщик) – функций заказчика строительства определенного договором объекта недвижимости с обязательством передать И.А. Кабашевой в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Данное обстоятельство подтверждается также оплатой стоимости спорной квартиры в полном объеме. Кроме того, из пояснений представителя ответчика - конкурсного управляющего ОАО «Связьстрой» В.Е. Михайлова и ответчика А.Ф. Харасова, данных ими в судебном заседании, следует, что при совершении оспариваемой сделки купли-продажи квартиры им было известно о том, что данная квартира была не свободна от притязаний М.В.Артемьева, поскольку в доступе в квартиру им было отказано председателем ТСЖ «Меридиан» по причине принадлежности квартиры истцу, в которой по настоящее время находятся его личные вещи. В деле имеются также счета, составленные ТСЖ «Меридиан» по спорной квартире, в которых собственником жилого помещения указан М.В. Артемьев, а не ОАО «Связьстрой». При таком положении добросовестность участников оспариваемой сделки вызывает сомнение, и отчуждение спорной квартиры в ходе конкурсного производства нельзя признать правомерным. Доводы кассационной жалобы А.Ф. Харасова о том, что предварительный договор № нельзя признать договором долевого участия, поскольку он не прошел государственную регистрацию, предметом предварительного договора было заключение основного договора купли-продажи квартиры, а не передача квартиры, кроме того, оплата по предварительному договору на правовую оценку спорных правоотношений не влияет, являются несостоятельными, так как фактически между И.А. Кабашевой и ОАО «Связьстрой» возникли отношения как между дольщиком и застройщиком, договор содержит все существенные условия договора долевого участия, при этом признание такого договора незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации поставила бы формальную сторону отношений выше фактически сложившихся, и нарушенные права М.В. Артемьева оказались бы не восстановленными. Вместе с тем суд этого допустить не может в силу ст.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Другие доводы жалобы, аналогичные приведенным в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Судебная коллегия считает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда, по вышеизложенным обстоятельствам. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 199, 350, 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Ново-Савиновского районного суда г.Казани от 25 июля 2011 года по данному делу оставить без изменения, а кассационную жалобу А.Ф. Председательствующий СудьиКАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№, общей проектной площадью 77,24 кв.м., жилой проектной площадью 41,11 кв.м., расположенная на 1-м этаже в 6-м подъезде 5-этажного жилого дома с мансардой строительный № по <адрес>. Предварительным сроком передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства определен в договоре 2 квартал 2007 года. Цена договора рассчитывается исходя из базовой стоимости 1 кв.м. квартиры в размере <данные изъяты> руб. и составляет <данные изъяты> руб.
Харасова – без удовлетворения.