14 ноября 2011 года г.Казань Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Г.М.Халитовой, судей Ф.В.Хабировой и Р.Я.Калимуллина, при секретаре судебного заседания А.М.Зиятдиновой рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи В удовлетворении исковых требований Вафиной З.Г. к обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты>, закрытому акционерному обществу <данные изъяты> о признании права аренды отсутствующим, признании договоров аренды, субаренды, соглашения об уступке прав и обязанностей, дополнительного соглашения ничтожными, взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя З.Г.Вафиной – Ф.Г.Салаватуллиной, поддержавшей жалобу, и возражения представителей ЗАО <данные изъяты> - М.Ю.Васильевой, представителя ООО <данные изъяты> - Е.В.Аношкиной, Судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: З.Г.Вафина обратилась в суд с иском к ООО <данные изъяты>, ЗАО <данные изъяты> о признании отсутствующими права аренды ООО <данные изъяты> и права субаренды ООО <данные изъяты> на нежилое помещение <адрес>; взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований указала, что 13.11.2008 по договору купли-продажи З.Г.Вафина продала ЗАО <данные изъяты> вышеуказанное помещение, по акту приема-передачи от 14.11.2008 имущество фактически передано продавцу. Однако государственная регистрация перехода права собственности к ЗАО <данные изъяты> произведена лишь в 2011 году. При этом истцу стало известно, что вышеназванное помещение сдавалось ЗАО <данные изъяты> в аренду ООО <данные изъяты> и в субаренду ООО <данные изъяты>. Ссылаясь на недействительность данных сделок по мотиву их ничтожности (пользование имуществом неуполномоченным лицом), З.Г.Вафина просила признать отсутствующими право аренды ООО <данные изъяты> и право субаренды ООО <данные изъяты> на вышеназванное нежилое помещение. Кроме того, просила взыскать в качестве неосновательного обогащения полученную с ООО <данные изъяты> ООО <данные изъяты> арендную плату по договору субаренды в размере 140126 руб. 93 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами - 11926 руб. 68 коп., 4441 руб. 07 коп. - в возврат госпошлины. Уточнив исковые требования, истец просила признать отсутствующими право аренды ООО <данные изъяты> и право субаренды ООО <данные изъяты> на указанное нежилое помещение с 13.11.2008 до момента государственной регистрации права собственности на него ЗАО <данные изъяты>. Кроме того, просила признать ничтожными: договоры аренды спорного недвижимого имущества от 14.11.2008, 14.10.2009 и 14.09.2010, заключенные между ЗАО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты>, требование о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами поддержала. Представители ЗАО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> иск не признали. Суд в иске отказал. В кассационной жалобе представитель истца З.Г.Вафиной - Ф.Г.Салаватуллина просит отменить решение ввиду его незаконности и необоснованности, нарушения норм материального и процессуального права, несоответствия изложенных в решении выводов фактическим обстоятельствам дела, ненадлежащего исследования судом представленных истцом доказательств, свидетельствующих об обоснованности иска. Так, в жалобе указывается на неправомерное пользование ответчиками принадлежащим З.Г.Вафиной нежилым помещением. Отмечается, что в рассматриваемый период истцу на праве собственности принадлежали нежилые помещения как на первом №, так и на втором (киоск №) этажах. Кроме того, ссылаясь на заключение сторонами двух отдельных договоров купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, выражается несогласие с выводом суда о намерении сторон произвести фактически мену этих объектов. Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения. В силу п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Согласно п.1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. В ходе рассмотрения дела установлено, что 31.07.2008 З.Г.Вафина и ЗАО <данные изъяты> заключили Соглашение о намерениях произвести мену недвижимого имущества: принадлежащих ЗАО <данные изъяты> на праве собственности нежилых помещений № общей площадью 21,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, и нежилого помещения № (киоск №), общей площадью 20 кв.м., расположенного на втором этаже этого же здания, собственником которого является З.Г.Вафина. По условиям данного Соглашения З.Г.Вафина выдает ЗАО <данные изъяты> нотариально удостоверенную доверенность на право получения от ее имени свидетельства о государственной регистрации права на вновь образованное после перепланировки принадлежащее ей нежилое помещение с измененным адресом: <адрес>; единовременно стороны заключают договор купли-продажи вышеназванных нежилых помещений и осуществляют их фактическую приемку-передачу, истец уплачивает ответчику разницу стоимости площадей в размере 180000 рублей; после регистрации права истец передает ответчику вновь образованное нежилое помещение второго этажа. Во исполнение достигнутого Соглашения 01.08.2008 ЗАО <данные изъяты> продало З.Г.Вафиной нежилые помещения 1 этажа № общей площадью 21,8 кв.м. по цене 2180000 рублей. По договору купли-продажи от 13.11.2008 З.Г.Вафина продала ЗАО <данные изъяты> помещения 2 этажа № (киоск №) общей площадью 20 кв.м., <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>. Право собственности ЗАО <данные изъяты> на данное помещение зарегистрировано 03.02.2011 после вступления в законную силу решения Ново-Савиновского районного суда г.Казани от 24.12.2010, которым в том числе постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от З.Г.Вафиной к ЗАО <данные изъяты> на вышеуказанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 13.11.2008. При этом данным решением установлено, что помещения первого этажа фактически переданы истцу 01.08.2008, помещения второго этажа переданы ответчику 14.11.2008, каждый из покупателей пользуется приобретенными помещениями. Таким образом, на основании договора купли-продажи от 13.11.2008 у ЗАО <данные изъяты> фактически возникло право собственности на вышеуказанное нежилое помещение, ответчик свои обязательства в части оплаты стоимости объекта недвижимости выполнил в полном объеме (стоимость приобретенного обществом нежилого помещения второго этажа зачтена в оплату приобретенных З.Г.Вафиной помещений первого этажа), передача имущества осуществлена по передаточному акту, ответчик фактически пользуется им с 2008 года, несет расходы по его содержанию. С учетом изложенного, а так же принимая во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости к ответчику в данном случае не свидетельствует о недействительности совершенной сделки, поскольку действия сторон были направлены на фактическое исполнение принятых по договору обязательств. При этом статья 1102 ГК РФ регулирует сбережение денежных средств без установленных законом или сделкой оснований, в рассматриваемом же случае правоотношения сторон основаны на договоре купли-продажи спорного объекта недвижимости, следовательно, положения указанной статьи к данным правоотношениям не применимы. Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает. В частности, доводы жалобы о том, что в рассматриваемый период истцу на праве собственности принадлежали нежилые помещения на первом и на втором этажах, при этом стороны заключили два не взаимосвязанных договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, исследовались судом и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Так, в соответствии с заключенным 31.07.2008 Соглашением З.Г.Вафина и ЗАО <данные изъяты> договорились о намерениях произвести мену принадлежащих им вышеуказанных объектов недвижимости. Во исполнение достигнутого Соглашения ЗАО <данные изъяты> продало З.Г.Вафиной нежилые помещения 1 этажа № за 2180000 рублей. Оплата произведена истцом в размере 180000 рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру от 01.08.2008, 2000000 рублей зачтены по соглашению от 13.11.2008 о зачете взаимных задолженностей по договорам от 01.08.2008 и 13.11.2008. При этом на основании выданной истцом доверенности ответчик произвел государственную регистрацию перепланировки принадлежащего З.Г.Вафиной нежилого помещения, в связи с чем 17.10.2008 выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права. 13.11.2008 З.Г.Вафина продала помещение второго этажа ЗАО <данные изъяты>. Помещения первого этажа фактически переданы истцу 01.08.2008, помещения второго этажа переданы ответчику 14.11.2008, стороны пользуются приобретенными помещениями. Таким образом, действия сторон, направленные на фактическое исполнение заключенного Соглашения, свидетельствуют о том, что они имели намерение произвести именно мену объектов недвижимости. При этом с момента подписания договора стороны фактически пользуются переданными в счет исполнения обязательств помещениями. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И ЛА : Решение Ново-Савиновского районного суда г.Казани от 07 октября 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу представителя истца З.Г.Вафиной - Ф.Г.Салавутуллиной – без удовлетворения. Председательствующий: Судьи:
Р.Я.Калимуллина гражданское дело по кассационной жалобе представителя истца З.Г.Вафиной - Ф.Г.Салавутуллиной на решение Ново-Савиновского районного суда г.Казани от 07 октября 2011 года, которым постановлено: