19 января 2012 года г.Казань Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Р.Я. Калимуллина, судей Р.Р. Насибуллина и Ф.В. Хабировой, при секретаре судебного заседания Н.И. Фаттаховой рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Иск Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. к обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты>, обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о признании права собственности на долю в незаверешенном строительством объекте удовлетворить частично. Признать предварительный договор купли-продажи квартиры № 77-03/163 от 29.11.2006г., заключенный между ООО <данные изъяты> и Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г., договором долевого участия. Признать за Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте по адресу: <адрес> соответствующую (эквивалентную) 31,52 % стоимости однокомнатной квартиры <адрес> по 1/2 доле за каждым. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> государственную пошлину в государственный бюджет в размере 9440 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> к Ахунзянову М.А. и Ахунзяновой Г.Г. о признании договора недействительным отказать. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя М.А. и Г.Г. Ахунзяновых - Д.В. Петрова, представителя ООО <данные изъяты> - Р.Р. Маркизова, полагавших решение законным и обоснованным, Судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: М.А. и Г.Г. Ахунзяновы обратились в суд с иском к ООО <данные изъяты> о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, ссылаясь на то, что 29.11.2006 ООО <данные изъяты>, действующий от имени ООО <данные изъяты> на основании агентского договора № 5 от 20.09.2006, и Ахунзяновы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры № 77-03/163, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором и в указанный в договоре срок. При этом предварительным договором предусмотрены все существенные условия основного договора купли-продажи (объект, его стоимость, порядок и сроки оплаты, сроки передачи объекта и т.д.). Основной договор подлежал заключению не позднее 4 квартала 2007 года. Ахунзяновы оплатили 624000 рублей (первоначальный взнос - не менее 30 %). Однако ответчиком обязательства по строительству дома и передаче квартиры истцам на исполнены, строительство дома до настоящего времени не завершено. Не согласившись с иском, ООО <данные изъяты> обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры № 77-03/163 от 29.11.2006, заключенный между ООО <данные изъяты> и Ахунзяновыми, указывая, что права на застройку земельного участка под строящимся объектом принадлежали ООО <данные изъяты>, которое и является законным владельцем незавершенного строительством объекта. ООО <данные изъяты> не наделялось полномочиями по реализации спорной квартиры, то есть договор с Ахунзяновыми заключен неуполномоченным лицом. Суд иск удовлетворил, во встречном иске отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке. В кассационной жалобе представитель ответчика ООО фирма <данные изъяты> - Н.Г. Лукьянова просит отменить решение, ссылаясь на несоответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение норм материального права. В частности, указывается, что судом дана ненадлежащая оценка доводам ответчика об отсутствии у ООО <данные изъяты> полномочий на заключение с Ахунзяновыми предварительного договора купли-продажи спорной квартиры и распоряжение правами на имущество, собственником которого оно не являлось. Отмечается, что материалами дела не подтверждено вложение полученных от истцов денежных средств непосредственно в строительство объекта. Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения. В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Из материалов дела следует, что 26.06.2006 между ООО <данные изъяты> (заказчик) и ООО <данные изъяты> (генподрядчик) заключен договор подряда № 2-26 на строительство жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно договору ООО <данные изъяты> переданы полномочия по осуществлению собственными и привлеченными средствами подготовки территории, строительству под «ключ» и сдачу Государственной приемочной комиссии законченного строительством объекта в августе 2007 года. 03.07.2006 ООО фирма <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> заключили агентский договор № 3-07 для привлечения денежных средств для строительства жилого дома, согласно которому ООО фирма <данные изъяты> поручило агенту ООО <данные изъяты> привлекать юридических и физических лиц в качестве покупателей квартир в строящемся жилом доме по <адрес> с правом получения от них денежных средств на свой расчетный счет, выполнять поручения, связанные со строительством указанного жилого дома. Также установлено, что принципал ООО фирма <данные изъяты> для заключения предварительных договоров купли-продажи, договоров долевого участия сообщает агенту данные о квартирах. Денежные средства, поступающие к агенту от участников долевого строительства, являются целевым финансированием для принципала. Действуя в рамках вышеуказанного агентского договора, ООО <данные изъяты> заключило агентский договор с ООО <данные изъяты>, поручив от имени принципала ООО <данные изъяты> и в его интересах за вознаграждение заключать по установленной форме предварительные договоры купли-продажи с физическими и юридическими лицами в целях строительства жилого дома по <адрес>, перечисляя при этом полученные деньги на расчетный счет принципала. 29.11.2006 ООО <данные изъяты>, действуя в качестве агента от имени ООО <данные изъяты>, заключило предварительный договор купли-продажи квартиры № 77-03/163 с Ахунзяновыми в отношении однокомнатной квартиры <адрес> рассматриваемого дома, общей проектной площадью 48,81 кв.м. Договором предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи не позднее 4 квартала 2007 года, а также обязанность продавца передать покупателю в указанный срок имущество по передаточному акту. Стоимость квартиры на момент заключения договора определена в 1 976 043 руб. При заключении договора покупатель обязан произвести оплату в размере не менее 30 % от указанной стоимости. Оставшаяся часть подлежит оплате до 31.12.2007 (при заключении основного договора). Согласно платежному поручению № 2761 требуемая оплата в размере 30 % в сумме 600 000 рублей произведена истцами 06.12.2006. Разрешая дело, суд первой инстанции исходя из буквального значения содержания предварительного договора и направленности воли сторон при его подписании, признал установленным, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры № 77-03/163 от 29.11.2006 соответствует положениям ст.4 Федерального закона от «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и является по существу договором долевого участия. Ответчиком в нарушение условий заключенного между сторонами договора принятые на себя обязательства по сдаче вышеуказанного дома в эксплуатацию и передаче квартиры истцам в предусмотренные договором сроки не исполнены, на день вынесения принятого по делу решения строительство дома не завершено, что не оспаривается и представителем ответчика. В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, на которое в силу закона может быть признано право собственности. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушенные права истцов как участников долевого строительства подлежат защите путем признания за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую (эквивалентную) 31,52 % стоимости однокомнатной квартиры <адрес> по 1/2 доле в праве за каждым. С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска правомерно отказано. Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании доводов сторон и представленных доказательств, которые надлежащим образом исследованы и оценены судом первой инстанции. Кассационная жалоба представителя ответчика ООО фирма <данные изъяты> - Н.Г. Лукьяновой не содержит правовых оснований к отмене решения суда, доводы жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Правового значения по делу они не имеют и выводов суда первой инстанции не опровергают. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, Судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Вахитовского районного суда г.Казани от 11 ноября 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО фирма <данные изъяты> - Н.Г. Лукьяновой – без удовлетворения. Председательствующий: Судьи:
Р.Я. Калимуллина гражданское дело по кассационной жалобе представителя ответчика ООО фирма <данные изъяты> - Н.Г. Лукьяновой на решение Вахитовского районного суда г.Казани от 11 ноября 2011 года, которым постановлено: