Судья М.М. Гильмутдинова Дело № 33-6782/12

Учет № 19

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 августа 2012 года г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи О.В. Вишневской,

судей А.И. Муртазина, Р.Р. Насибуллина,

с участием прокурора И.А. Золина,

при секретаре С.Р. Каримове

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи О.В. Вишневской гражданское дело по апелляционной жалобе ответчицы Минниахметовой А.М. на решение Бавлинского городского суда Республики Татарстан от 11 мая 2012 года, которым постановлено:

Иск Нуриманшиной Ф.М., Нуриманшина Д.Р., Ягфаровой Ф.М. о выселении, признании договора купли-продажи жилого дома недействительным удовлетворить.

Выселить Минниахметову А.М. вместе с несовершеннолетней дочерью Минниахметовой А.Ф. из <адрес> по адресу: РТ <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Признать договор от <дата> купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: РТ <адрес>, заключенный между Ягфаровой Ф.М. и Сайфуллиной З.М. ничтожным.

В удовлетворении встречного иска о признании ничтожным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата>, заключенного между Ягфаровой Ф.М. и Нуриманшиными Ф.М., Д.Р., отказать.

Взыскать с Минниахметовой А.М. в пользу Нуриманшиной Ф.М. судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей и в пользу ФБУ Средне - Волжский РЦСЭ Министерства Юстиции РФ <данные изъяты> рублей – расходы по экспертизе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав выступления ответчицы Минниахметовой А.М. в поддержку жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим отмене, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Нуриманшина Ф.М., Нуриманшин Д.Р., Ягфарова Ф.М. обратились в суд с иском (с учетом изменений) к Минниахметовой З.М., Минниахметову С.М., Минниахметовой Г.М., Минниахметовой А.М., действующей за себя и несовершеннолетнюю Минниахметову А.Ф., <дата> года рождения, о выселении, признании договора купли-продажи дома недействительным.

В обоснование иска указали, что Ягфаровой Ф.М. на праве собственности принадлежал дом и земельный участок по адресу: Республика Татарстан <адрес>, которые по договору купли-продажи от <дата> года ею проданы дочери Нуриманшиной Ф.М. и зятю Нуриманшину Д.Р. в равных долях по 1/2 доле каждому. Им стало известно, что на этот же дом имеется другой нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный договор купли-продажи от <дата>, заключенный между сестрами Ягфаровой Ф.М. и Минниахметовой З.М. (ранее – Сайфуллиной), действовавшей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей – соответчиков Минниахметова С.М., Минниахметовой Г.М., Минниахметовой А.М. Ссылаясь на несоблюдение государственной регистрации сделки, а также на поддельность подписи Ягфаровой Ф.М., просили признать договор <дата>. недействительным, а поскольку в доме с 2005г. проживает Минниахметова А.М. с несовершеннолетней дочерью Минниахметовой А.Ф., то просили выселить их, так как дом необходим Нуриманшиным для собственного проживания.

Минниахметова А.М. предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от <дата>. недействительным. В обоснование указала, что спорный дом был продан Ягфаровой Ф.М. ее матери в <дата>., когда она находилась в несовершеннолетнем возрасте. Договор был исполнен сторонами: произведена оплата и передача дома по передаточному акту, в результате чего дом перешел в пользование ее семьи, они несли расходы по содержанию, на участке возвели новую баню, забор. Ягфарова Ф.М. обещала передать все документы на дом для регистрации сделки, но вместо этого в нарушение закона продала дом и занимаемый земельный участок своей дочери и зятю.

В суде первой инстанции Нуриманшины Ф.М., Д.Р. иск поддержали, встречный не признали. Ягфарова Ф.М. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Минниахметова А.М., действуя за себя, и как законный представитель за несовершеннолетнюю Минниахметову А.Ф., а также представляя по доверенности интересы Минниахметовых З.М., С.М., Г.М., первоначальный иск не признала, встречный - поддержала.

Участвовавший по делу прокурор в заключении считал первоначальный иск подлежащим удовлетворению, а встречный – отклонению.

Решением суда первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе ответчицы Минниахметовой А.М. ставиться вопрос об отмене решения суда как принятого с нарушением норм материального права, поскольку признав договор купли-продажи дома <дата>. ничтожным, суд не применил последствия недействительности ничтожной сделки. Суд не дал законную и обоснованную оценку всем имеющимся доказательствам, и обстоятельствам уклонения Ягфаровой Ф.М. от регистрации сделки.

В возражениях на апелляционную жалобу Ягфарова Ф.М., Нуриманшины Ф.М., Д.Р. ссылаются на поддельность подписи Ягфаровой Ф.М. в договоре и передаточном акте <дата>., на то, что о применении последствий недействительности сделки никто не заявлял и для этого пропущены сроки давности; доводы об уклонении Ягфаровой Ф.М. от передачи покупателю Минниахметовой З.М. документов для регистрации договора являются надуманными и не соответствуют действительности.

В суд апелляционной инстанции Нуриманшина Ф.М., Нуриманшин Д.Р., Ягфарова Ф.М. не явились, о времени и месте слушания дела извещены, сведений об уважительности причины неявки суду не представили, поэтому судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Минниахметова А.М., представляющая свои интересы и интересы несовершеннолетней Минниахметовой А.Ф., а также по доверенности интересы Минниахметовых З.М., С.М., Г.М. жалобу поддержала, просила решение отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

Проверив решение суда на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов настоящего дела, а также истребованной апелляционным судом копии дела правоустанавливающих документов усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: Республика Татарстан <адрес> на основании данных из похозяйственной книги первоначально принадлежал Ягфаровой Ф.М.

Из пояснений Ягфровой Ф.М. следует, что спорный дом являлся родительским, отец выписался и выехал из него в связи с предоставлением квартиры, а она сохранила регистрацию до <дата>.

Как пояснила в суде первой инстанции Минниахметова З.М., она с семьей с Севера вернулась в <адрес> в родительский дом в <дата>., зарегистрировались в доме и проживали до 2001г., потом переехали в новый дом, с 2004г. в спорном доме проживает с семьей ее дочь Минниахметова А.М.

<дата> между Ягфаровой Ф.М. и Сайфуллиной З.М. (ныне – Минниахметовой), действовавшей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей Минниахметову A.M., <дата> года рождения, Минниахметова С.М., <дата> года рождения, Минниахметову Г.М., <дата> года рождения, в присутствии нотариуса Бавлинского Нотариального округа Республики Татарстан ФИО22 был подписан нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: село <адрес>, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> состоящего из основного бревенчатого строения общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., принадлежавшего Ягфаровой Ф.М. на основании справки, выданной органом местного управления <адрес> РТ .... от <дата>

По условиям договора покупатели купили дом за <данные изъяты>. в общую совместную собственность, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, также они приобрели право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым жилым домом и необходимым для его использования. Договор сторонами в сельсовете не зарегистрирован.

На основании передаточного акта от <дата> указанный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., передан Ягфаровой Ф.М. Минниахметовым, у которых претензий по дому не возникло, ключи ими получены.

Из представленных документов следует, что на дату отчуждения спорного дома в <дата>. в селе <адрес> нумерации домов и названия улиц не было, в отчужденном доме зарегистрированные лица отсутствуют.

Оспаривая подпись в договоре и передаточном акте, выполненную от имени Ягфаровой Ф.М., истцы Ягфарова Ф.М., Нуриманшины Ф.М.,Д.Р. возражали против ходатайства Минниахметовой А.М. о назначении по делу почерковедческой экспертизы, а после назначения таковой не представили для ее проведения свободные образцы почерка и подписи Ягфаровой Ф.М., выполненные до <дата>., в необходимом объеме, поэтому экспертным путем установить, кем – Ягфаровой Ф.М. или другим лицом (лицами) выполнены исследуемые записи не представилось возможным. Стоимость экспертизы составила <данные изъяты>.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании выписки из похозяйственной книги зарегистрировано право собственности Ягфаровой Ф.М. на дом <дата>, на занимаемый домом земельный участок - <дата>; в адресе объектов появились наименование улицы и нумерация дома: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком №.... от <дата> Ягфарова Ф.М. продала Нуриманшиной Ф.М. и Нуриманшину Д.Р. указанные жилой дом с земельным участком в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому за общую сумму <данные изъяты>., при этом <данные изъяты>. подлежали передаче в день подписания договора, а <данные изъяты>. – после регистрации договора за счет заемных средств. <дата> между сторонами также подписан акт приема-передачи.

После возбуждения производства по настоящему делу, которое состоялось <дата>, Нуриманшин Д.Р. <дата> подарил из принадлежащей ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и принадлежащей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по 1/2 доли в указанных объектах своему несовершеннолетнему сыну Нуриманшину Л.Д., <дата> года рождения. Также Нуриманшина Ф.М. <дата> подарила из принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и принадлежащей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по 1/2 доли в указанных объектах своему несовершеннолетнему сыну Нуриманшину Л.Д., <дата> года рождения.

Удовлетворяя первоначально заявленный иск о выселении, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи <дата> года является недействительным, поскольку он не зарегистрирован, поэтому у Миннахметовой А.М. с дочерью отсутствуют правовые основания для проживания в спорном доме и они подлежат выселению.

Однако с приведенными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны без учета разъяснений, содержащихся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению материального закона и принятию неправильного решения.

Суду следовало учитывать, что после подписания договора купли-продажи <дата>, который был совершен в соответствии с требованиями статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчики Минниахметовы стали законными владельцами жилого дома и занимаемого им земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> <адрес>. Подписание договора именно продавцом Ягфаровой Ф.М. удостоверено нотариусом, что подтверждается материалами нотариального производства и исключает гипотезу истцов о подложности договора. Договор был исполнен сторонами: произведена оплата и передача дома с земельным участком в пользование и владение покупателей Минниахметовых, которые до настоящего времени несут бремя содержания. В настоящее время в доме проживает Минниахметова А.М. с ребенком.

Законом срок для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество не ограничен, а о нарушениях своих прав покупателям стало известно лишь после предъявления иска о выселении и признании договора недействительным, то есть с <дата>.

Несмотря на владение и пользование домом, переход права собственности по договору от <дата> к покупателям Минниахметовым не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что позволило продавцу Ягфаровой Ф.М. в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребить своим правом. Так, на основании имевшихся правоустанавливающих документов она зарегистрировала свое право собственности на дом <дата>, на земельный участок <дата>, а <дата> дом и земля были еще раз проданы Нуриманшиным Ф.М., Д.Р.

Последующая сделка совершена в нарушение закона, и не исполнена до настоящего времени, поскольку фактически спорные дом и земельный участок не перешли во владение и пользование Нуриманшиных. Согласно абз. 2 пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если иное не предусмотрено законом и договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом вышеприведенных обоснований судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку за покупателями Миннахметовыми по первой сделке, по форме и содержанию соответствующей требованиям закона, в соответствии со статьями 200, 201 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется право на судебную защиту в форме, предусмотренной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации перехода права собственности, то последующая сделка является ничтожной, так как совершена в нарушение прав законных владельцев, принципов правовой определенности и стабильности гражданского оборота. Однако, в данном случае реституция по ничтожной сделке не применима ввиду того, что законом для первоначальных покупателей предусмотрен иной способ защиты. Будучи законным владельцем, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации Минниахметова А.М. имеет право на защиту своего владения против последующих приобретателей спорных объектов в форме виндикации. Необходимость в таком способе защиты возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспаривается, отрицается, приводит к невозможности его использования или имеется реальная угроза таких действий. В то же время Минниахметова А.М. с дочерью не подлежат выселению из спорного дома, так как она является законным его владельцем по договору <дата>.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска с соответствующим распределением судебных расходов.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 1,4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Бавлинского городского суда Республики Татарстан от 11 мая 2012 года по данному делу отменить и принять новое решение:

В удовлетворении иска Нуриманшиной Ф.М., Нуриманшина Д.Р., Ягфаровой Ф.М. о выселении, признании договора купли-продажи жилого дома недействительным отказать.

Встречный иск Минниахметовой А.М. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным удовлетворить.

Признать договор №КП-.... от <дата> купли-продажи дома с земельным участком, находящихся по адресу: РТ <адрес>, заключенный между Ягфаровой Ф.М. и Нуриманшиной Ф.М., Нуриманшиным Д.Р., зарегистрированный <дата>, ...., ничтожным.

Взыскать в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации с Ягфаровой Ф.М., Нуриманшиной Ф.М., Нуриманшина Д.Р. в равных долях <данные изъяты>. - в счет расходов по экспертизе.

Взыскать в пользу Минниахметовой А.М. с Ягфаровой Ф.М.в порядке возврата государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи