Судья А.И. Шамгунов Дело № 33- 8099 Учет № 57

09 августа 2012года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Г.А. Романовой, судей Е.А. Чекалкиной, Л.М. Мусиной, при секретаре судебного заседания Р.Ф. Сулейманове

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.М. Мусиной гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО14 Лошаковой на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 08 июня 2012 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО15 Лошаковой к ФИО16 Пироговой, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании сделки недействительной, о признании записи о государственной регистрации права собственности отсутствующей отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения М.М. Лошаковой и ее представителя, просивших решение суда отменить, представителя Р.Х. Пироговой, согласной с решением суда, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М.М. Лошакова обратилась в суд с иском к Р.Х. Пироговой и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании записи о государственной регистрации права собственности отсутствующей, в обоснование которого сослалась на следующие обстоятельства.

Истица является глухонемой, инвалидом 3 группы, до 1988 года работала на КАПО имени Горбунова. В это же время на этом предприятии Р.Х.Пирогова работала в должности сурдопереводчика. В процессе работы между ними сложились доверительные отношения, после выхода истицы на пенсию, Р.Х.Пирогова стала приходить к ней домой.

Летом 2004 года М.М. Лошакова дала согласие на регистрацию Р.Х. Пироговой в своей квартире <адрес>, так как Р.Х. Пирогова попросила об этом, пояснила, что это ей необходимо для оформления пенсии.

Осенью 2004 года истица имела намерение составить завещание в пользу Р.Х.Пироговой. Ответчица пояснила, что оформление завещания у нотариуса это дорогостоящая процедура, и лучше она сама подготовит документы, а истица только их подпишет.

16 декабря 2004 года Р.Х. Пирогова с супругом повезли М.М. Лошакову в регистрационную палату, где истице дали подписать документы, при этом объяснили, что теперь имущество, после смерти М.М. Лошаковой останется Р.Х. Пироговой, а пока истица может сама распоряжаться своей собственностью. М.М. Лошакова документы подписала, при этом предполагала, что оформляет завещание в пользу ответчицы.

Истица малограмотна, практически не умеет читать, глухонемая, а потому содержание документов ей разъясняла Р.Х. Пирогова.

После посещения регистрационной палаты Р.Х. Пирогова стала реже посещать М.М. Лошакову, через некоторое время визиты прекратились. Истица поняла, что Р.Х. Пирогова поддерживала с ней дружбу только из-за квартиры, поэтому решила отменить завещание, обратилась к юристу, который объяснил ей, что в 2004 году она оформила не завещание, а подписала договор купли-продажи квартиры. М.М. Лошакова потребовала от Р.Х. Пироговой возвратить все в первоначальное положение, однако она уклонялась от переоформления сделки, а 30 сентября 2011 года в категоричной форме отказалась это сделать.

Истица не имела намерений при жизни предоставлять квартиру в собственность Р.Х. Пироговой. Фактически жилое помещение ответчице не передавалось. М.М. Лошакова продолжает нести бремя содержания имущества, пользуется им, денежные средства от продажи не получила.

При подписании договора истица, глухонемая, инвалид 3 группы, не понимала без сурдопереводчика значения своих действий. Стороны не имели намерений создавать правовые последствия, предусмотренные сделкой купли-продажи квартиры. М.М. Лошакова была введена в заблуждение относительно правовых последствий совершаемых ею действий, с другой стороны, Р.Х. Пирогова, зная о безграмотности и глухоте истицы, ввела её в заблуждение относительно природы сделки.

По мнению М.М. Лошаковой, вышеизложенные обстоятельства влекут недействительность договора купли-продажи от 16 декабря 2004 года в отношении квартиры <адрес>

Истица просила признать отсутствующей запись о государственной регистрации права собственности Р.Х. Пироговой от 8 февраля 2005 г. .... в отношении указанного объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела представитель М.М. Лошаковой изменил предмет исковых требований и просил суд признать недействительным договор купли-продажи, признать ранее внесенную запись о государственной регистрации права собственности в отношении названного имущества за Р.Х. Пироговой отсутствующей.

Возражая относительно исковых требований, представитель Р.Х. Пироговой ссылалась на то, что заключить договор купли-продажи квартиры было обоюдным желанием сторон, истица получила от Р.Х. Пироговой 500.000 рублей и сохранила за собой право на проживание в спорном жилом помещении. Кроме этого, было заявлено требование о применении сроков исковой давности. Просила обратить внимание на то, что ответчица страдает таким же заболеванием, что и истица.

Представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан ссылалась на то, что управление является ненадлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям.

Суд вынес решение в приведенной выше формулировке, при этом исходил из того, что оспоренная сделка совершена в соответствии с требованиями действующего законодательства, а истцовая сторона пропустила сроки исковой давности.

В апелляционной жалобе М.М. Лошакова просит судебный акт отменить, поскольку он основан на неправильном определении фактических обстоятельств по делу и приводит доводы, изложенные в исковом заявлении.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Пунктами 1, 3 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как следует из статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положениями пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В исполнение требований пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

На основании статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В пункте 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации на каждую сторону возложено бремя доказывания тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено, что М.М. Лошакова являлась собственником двухкомнатной квартиры <адрес>

У истицы отсутствует звуковосприятие, она является глухой, что подтверждается выпиской из амбулаторной карты.

В дело представлен договор купли-продажи от 16 декабря 2004 года, в соответствии с которым М.М. Лошакова продала, а Р.Х. Пирогова приобрела названное недвижимое имущество за 500000 рублей.

Истица сохранила право проживания и пользования жилым помещением.

16 декабря 2004 года продавец и покупатель подписали передаточный акт к вышеуказанному договору.

8 февраля 2005 года сделка зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Татарстан.

Согласно материалам дела собственником квартиры <адрес> является Р.Х. Пирогова.

Обосновывая исковые требования, представитель истца ссылался на то, что сделка является мнимой, поскольку стороны не имели намерений фактически совершить действия, направленные на возникновение тех последствий, которые должны следовать после заключения договора купли-продажи. Также он указывал на то, что истица была введена в заблуждение Р.Х. Пироговой, поскольку предполагала, что составляет завещание. Кроме этого, истцовая сторона утверждает, что документы были подписаны под влиянием обмана со стороны Р.Х. Пироговой.

Суд первой инстанции, отклоняя вышеизложенные доводы, посчитал, что сделка совершена в точном соответствии с законом и повлекла ожидаемые правовые последствия.

Апелляционная инстанция, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу об обоснованности исковых требований, исходя из нижеследующего.

М.М. Лошакова находится в престарелом возрасте, в момент подписания договора ей было 79 лет, она глухонемая. Кроме того, она поясняла, что малограмотна, читать практически не умеет, может только написать свою фамилию, имя и отчество и поставить подпись. Данный факт подтвердили свидетели.

Как следует из представленной копии договора купли-продажи, сведения о том, что текст документа сторонами прочитан, о том, что в момент оформления сделки присутствовал переводчик, отсутствуют.

Стороны не оспаривали тот факт, что после совершения сделки в порядке пользования жилым помещением и условиях содержания имущества ничего не изменилось. М.М. Лошакова продолжала проживать в квартире, Р.Х. Пирогова не заселялась и не предпринимала каких-либо действий, свидетельствующих о том, что она вступила в права в отношении спорного объекта. В исполнение достигнутых договоренностей, Р.Х. Пирогова должна была нести эксплуатационные расходы в отношении квартиры, однако, счета, подтверждающие оплату коммунальных услуг, представлены М.М. Лошаковой. Ответной стороной не представлено никаких доказательств тому, что Р.Х. Пирогова в течение семи лет каким-то образом несла бремя содержания собственного имущества, вступила в права пользования и владения.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение договора не повлекло за собой тех правовых последствий, которые должны были возникнуть при смене собственника. Нельзя исключать из внимания также и то обстоятельство, что с момента оформления сделки прошло более 7 лет, однако она не была исполнена, реализована сторонами.

Что касается аргумента ответной стороны о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, в данном случае, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что исполнение сделки, то есть начало истечения срока исковой давности, не имело места.

Как следует из пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, ели иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, для фиксации момента исполнения сделки, по сути, необходима фактическая передача недвижимости приобретателю.

Позиция, согласно которой моментом начала течения исковой давности считается фактическая передача имущества покупателю, подтверждается и практикой судов общей юрисдикции и арбитражных судов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03 ноября 2009 года N 18-В09-71).

При этом необходимо иметь в виду, что дата подписания акта приема-передачи не может считаться неоспоримым подтверждением момента передачи имущества.

В данном случае очевидно, что имущество не поступало во владение и пользование Р.Х. Пироговой, что не оспаривалось ответной стороной.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, неправильно определил обстоятельства, имеющие правовое значение для дела.

Все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, а потому, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия считает необходимым, в интересах законности, не передавая дело на новое рассмотрение, состоявшееся судебное постановление отменить и принять новое решение об удовлетворении иска М.М. Лошаковой, поскольку аргументы истцовой стороны о мнимости сделки нашли свое подтверждение в процессе разбирательства дела.

Данные обстоятельства являются основанием для признания отсутствующим права собственности и погашения записи о государственной регистрации права собственности на указанное имущество за Р.Х. Пироговой.

Руководствуясь статьями 327.1-330, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 09 августа 2012 года по данному делу отменить и принять по делу новое решение, которым признать недействительным договор, заключенный 16 декабря 2004 года между ФИО17 Лошаковой и ФИО18 Пироговой о продаже квартиры <адрес>.

Признать запись о государственной регистрации права собственности ФИО19 Пироговой на квартиру <адрес> от 08 февраля 2005 года .... погашенной.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию Верховного суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи