Cудья Христилов А.Е. № 33-1721/2011 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Йошкар-Ола 13 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе: председательствующего Семенова П.В., судей Кожиновой Г.В., Салиховой Э.И., при секретаре Валиахметовой И.И., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице отделения Марий Эл № 8614 на решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 23 августа 2011 года, которым постановлено: исковые требования Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице отделения Марий Эл № 8614 удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Нестерова Ю.В. и Козловой И.А. денежные средства в размере .... Обратить взыскание на заложенное Козловой И.А. имущество в пользу банка: индивидуальный гараж общей площадью ... кв.м, одноэтажное хозяйственное строение или сооружение (баня) площадью ... кв.м, одноэтажное хозяйственное строение или сооружение (навес) общей площадью ... кв.м, одноэтажное хозяйственное строение или сооружение (теплица) общей площадью ... кв.м, земельный участок площадью ... кв.м, земельный участок площадью ... кв.м, расположенные по адресу: ... с назначением начальной продажной цены в размере .... В остальной части иска отказать. Взыскать с Нестерова Ю.В. и Козловой И.А. в долевом порядке в равных долях судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче иска в суд, в общей сумме ..., расходы банка по оплате государственной пошлины, связанной с обращением взыскания на заложенное имущество, в общей сумме .... Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Салиховой Э.И., судебная коллегия УСТАНОВИЛА: ОАО «Сбербанк России» в лице отделения Марий Эл № 8614 (далее - банк) обратилось в суд с иском к Нестерову Ю.В., Козловой И.А. о взыскании суммы долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования основаны на том, что ... года между банком и Обществом с ограниченной ответственностью «Люниан» был заключен договор №... об открытии невозобновляемой кредитной линии (далее - кредитный договор), по условиям которого банк обязался предоставить заемщику денежные средства в кредит для финансирования расходов по инвестиционному проекту ..., на сумму ... под ... % годовых. В качестве обеспечения возврата кредита банк принял в залог недвижимое имущество: двухэтажное здание, общей площадью ... кв.м, земельный участок площадью ... кв.м, расположенные по адресу: ..., о чем ... между банком и Козловой И.А. заключен договор ипотеки №... зарегистрированный .... Кроме того, ... банк заключил договоры поручительства с Нестеровым Ю.В. и Козловой И.Л. Позднее, ... в обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредиту между банком и Козловой И.А. заключен договор ипотеки №..., в соответствии с которым банку переданы под залог объекты недвижимости по списку, указанному в исковом заявлении. Банк в полном объеме исполнил свои обязательства по кредитному договору, со стороны заемщика имеет место нарушение обязательств, платежи в счет погашения задолженности производятся несвоевременно и не в полном объеме. Сумма неисполненного созаемщиками обязательства по состоянию на ... составила .... Поскольку должник ООО «Люниан» находится в стадии ликвидации, требования банка заявлены к поручителям и залогодателям. Судом постановлено вышеуказанное решение. В кассационной жалобе банк просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – двухэтажное здание общей площадью ... кв.м, земельный участок площадью ... кв.м, расположенные по адресу: ... вынести в этой части новое решение, которым заявленное банком требование удовлетворить. В качестве доводов для отмены судебного решения в оспариваемой части указано на нарушение судом норм материального права - законодательства, регулирующего правоотношения, вытекающие из договора о залоге, которое судом применено не было, что повлекло незаконный отказ в обращении взыскания на спорное имущество. В возражениях на кассационную жалобу Нестеров Ю.В. и Козлова И.А. просят решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным. Выслушав представителя банка Усенова А.С., поддержавшего кассационную жалобу в части требования об отмене решения суда об отказе в обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – двухэтажное здание общей площадью ... кв.м по адресу: ... возражения Нестерова Ю.В. и Козловой И.А., просивших оставить жалобу без удовлетворения, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, проверив материалы дела, судебная коллегия считает решение суда в обжалуемой части подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права с вынесением в этой части нового решения. Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что в обеспечение исполнения обязательств ООО «Люниан» по договору, заключенному с Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО), об открытии невозобновляемой кредитной линии от ..., между банком и Козловой И.А. ... заключен договор ипотеки №... №... Предметом названного договора являлась передача в залог принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества - двухэтажного здания общей площадью ... кв.м и земельного участка площадью ... кв.м, расположенных по адресу: ... (п. 1.2). Неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору послужило основанием для обращения банка в суд с настоящим иском. Таким образом, взаимоотношения сторон квалифицируются как возникшие из договоров кредита и ипотеки, регулируемых соответствующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к верному выводу о том, что банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество ввиду нарушений, допущенных заемщиком по кредитному обязательству. Отказывая в удовлетворении требования банка об обращении взыскания на двухэтажное здание, расположенное по адресу: ... суд первой инстанции исходил из того, что данное имущество выведено из-под залога на основании дополнительного соглашения к кредитному договору от ..., в соответствии с п. 1 которого п. 6.2.4.2 кредитного договора, в котором перечислено имущество, предоставляемое в качестве залога в обеспечение исполнения кредитного обязательства, изложен в новой редакции, в которой спорное имущество отсутствует. Данный вывод суда основан на неправильном применении норм материального права. В соответствии с п. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Согласно п.п. 2, 3 ст. 239 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, а договор об ипотеке, кроме того, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В силу п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Как следует из материалов дела, кредитный договор и дополнительное соглашение к нему от ... государственную регистрацию не проходили. Таким образом, они не могут рассматриваться в качестве соглашений об ипотеке. Договор ипотеки №... от ... по форме и содержанию соответствует закону, никем не оспорен, следовательно, является действующим. Перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен ст. 352 ГК РФ. Данный перечень является исчерпывающим и не содержит такого основания, как изменение условий основного обязательства. Таким образом, если внесены изменения в основной договор и отсутствуют соответствующие изменения в договоре об ипотеке (обеспечивающее обязательство), нет оснований для вывода о прекращении ипотеки. Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Аналогичное правило содержится в ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договоре ипотеки №... от ... отсутствует условие, предусматривающее, что находящееся на земельном участке по адресу: ..., передаваемом в залог банку, и принадлежащее залогодателю двухэтажное здание общей площадью ... кв.м не заложено тому же залогодателю, вследствие чего право залога распространяется на него в силу прямого указания закона. Поскольку судом были неправильно применены указанные нормы материального права, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований в обжалуемой части является неправильным и подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ. Требование банка об обращении взыскания на спорное имущество подлежит удовлетворению. В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом (пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона). Как следует из искового заявления и объяснений представителя истца, банк просил установить начальную продажную цену двухэтажного здания общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... в размере ... на основании оценки ... по состоянию на .... В договоре ипотеки от ... оценочная стоимость здания была определена сторонами в размере .... В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель банка подтвердил свою позицию относительно размера начальной продажной цены предмета залога, Козлова И.А. пояснила, что стоимость спорного имущества ниже заявленной банком. Учитывая, что интересы залогодателя при определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере большем, чем он полагает, не нарушаются, суд считает целесообразным принять во внимание денежную оценку, представленную стороной истца согласно экспертному заключению ...», в соответствии с которым рыночная стоимость предмета залога составляет .... Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом кассационной инстанции на основании имеющихся доказательств, суд полагает возможным вынести в отмененной части новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, в соответствии с абзацем четвертым ст. 361 ГПК РФ. Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 23 августа 2011 года в части отказа Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице отделения Марий Эл № 8614 в удовлетворении требования об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки №... от ..., заключенному между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) и Козловой И.А., - двухэтажное здание, общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: ... отменить. В указанной части вынести по делу новое решение, которым обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки №... от ..., заключенному между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) и Козловой И.А., - двухэтажное здание, общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: ..., путем его продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену имущества в размере ... ... Председательствующий П.В. Семенов Судьи Г.В. Кожинова Э.И. Салихова