ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья Шахтарова С.Н. Дело №33-1998/2011г.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ
в составе председательствующего Сусловой Н.А.
судей Перминовой Н.А., Ус Е.А.
при секретаре Глобу Н.В.
рассмотрела в судебном заседании 14 апреля 2011 года дело по кассационной жалобе ООО "Горжилфонд" на решение Печорского городского суда Республики Коми от 15 февраля 2011 года, по которому договор управления многоквартирным домом № по ... в ... ... от 01.12.2007 года указано считать расторгнутым.
Обязано ООО "ТЭК города Печора" заключить договор управления многоквартирным домом № по ... в ... Коми с собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Обязано ООО "Горжилфонд" передать техническую документацию по жилому дому № по ... в ... Коми в ООО "ТЭК города Печора".
Взыскана с ООО "Горжилфонд" государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования муниципального района "Печора" в сумме ... рублей (... рублей).
Заслушав доклад судьи Сусловой Н.А., объяснения Воеводиной С.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "Горжилфонд" является управляющей организацией многоквартирного дома № по ... на основании договора управления многоквартирным домом от 1 декабря 2007 года (л.д.63-73).
Ковалева Е.С., являющаяся собственником квартиры № в доме № по ..., обратилась в суд к ООО "ТЭК города Печора" о возложении обязанности заключить договор управления с жильцами указанного многоквартирного дома, указывая, что общим собранием собственников жилых помещений данного дома, проведенным в форме заочного голосования, принято решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом № по ... в ..., заключенного с управляющей организацией ООО "Горжилфонд", о заключении договора управления многоквартирным домом № по ... в ... с управляющей организацией ООО "ТЭК города Печора". Однако управляющая организация ООО "Горжилфонд" не передала техническую документацию ни новой управляющей организации - ООО "ТЭК города Печора", ни администрации муниципального района "Печора", а ООО "ТЭК города Печора" не заключило договор управления многоквартирным домом № по ... в ..." с собственниками жилых помещений.
Судом для участия в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Горжилфонд", в качестве третьего лица на стороне ответчика - администрация муниципального района "Печора".
19 января 2011 года истец обратилась в суд с уточненными исковыми требованиями к ООО "Горжилфонд", ООО "ТЭК города Печора" о признании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..., заключенного с ООО "Горжилфонд", расторгнутым, возложении обязанности на ООО "Горжилфонд" передать техническую документацию на данный жилой дом, возложении обязанности на ООО "ТЭК города Печора" заключить договор управления многоквартирным домом.
В судебном заседании истец на иске настаивала, пояснив, что договор управления многоквартирным домом считается расторгнутым в связи с односторонним отказом от исполнения договора полностью.
Представители ответчика ООО "Горжилфонд" Воеводина С.В. и Кириченко А.С. иск не признали.
Представитель третьего лица на стороне ответчика администрации муниципального района "Печора" Холод М.А. иск не признала.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие представителя ответчика ООО "ТЭК города Печора".
Суд вынес указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик не согласен с решением суда и просит его отменить, указывая, что не доказано то обстоятельство, что управляющая компания ненадлежащим образом исполняла обязанности по договору, отсутствуют основания для одностороннего расторжения договора, в уведомлении не содержится доказательств о неисполнении условий договора, не принято во внимание положение п.10.2 договора управления о возможности продолжения действия договора, не соблюден порядок расторжения договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы.
Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального права.
В соответствии с ч.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу п.5 ст.4 Закона РФ "О защите прав потребителей", п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006г. № 307, каждый потребитель имеет право на получение услуг, соответствующих по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, условиям договора.
В соответствии с п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ч.8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
По изложенным основаниям суд правильно признал, что в силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме.
Основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.
Согласно ст.44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно п.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, кроме перечисленных, относятся другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (ч.2 ст.45 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.45 ЖК РФ).
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Судом установлено, что инициатором проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по ... Ковалевой Е.С. были размещены объявления на подъездах данного дома о том, что 9 сентября 2010 года состоится общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, с перечнем выносимых на голосование вопросов: 1) отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом № по ... в ..., заключенного с ООО "Горжилфонд", в связи с тем, что управляющая организация не выполняет условий указанного договора, через два месяца со дня уведомления о принятии такого решения общим собранием собственников; 2) заключение договора управления многоквартирным домом № по ... в ... с управляющей организацией ООО "ТЭК города Печора".
В объявлении было указано также о том, что прием решений собственников проводится по адресу: ... до 19 час.00 мин. 30 сентября 2010 года. Подсчет голосов провести 30 сентября 2010 года в 19 час.00 мин. по адресу: ... комиссией в составе не менее трех любых собственников жилых помещений, давших на это согласие (л.д.6).
В судебном заседании установлено, что 9 сентября 2010 года было проведено общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома № по ... в форме заочного голосования.
13 сентября 2010 года в администрацию муниципального района "Печора" поступило сообщение о проведенном общем собрании собственников жилого помещения дома. При этом в администрацию муниципального района "Печора" представлены сообщение собственникам жилых помещений о проведении собрания и незаполненный бланк решения по вопросам общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома для учета мнения администрации в части долей муниципальной собственности (л.д.7-9).
Из объяснений истца в судебном заседании следует, что каждый собственник получил для заполнения бланк решения по вопросам общего собрания, поскольку она обошла все квартиры; бланк решения был получен также собственником помещения магазина, расположенного в доме.
30 сентября 2010 года были получены решения собственников жилых помещений спорного дома и произведен подсчет голосов комиссией в составе трех человек.
Результаты голосования были оформлены протоколом № общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома № по ..., проведенного в форме заочного голосования, согласно которому по всем вопросам повестки собрания "за" проголосовало 58,26% от общего количества голосов, "против" - 3,26%, "воздержался" 0% (л.д.13).
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал, что имел место факт отказа собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом № по ... в ..., так как управляющая организация ООО "Горжилфонд" не выполняет условий указанного договора.
1 октября 2010 года инициатор общего собрания Ковалева Е.С. направила уведомления в управляющую компанию ООО "Горжилфонд", в ООО "ТЭК города Печора", в администрацию муниципального района "Печора" о принятом решении (л.д.11-12). В уведомлении ООО "Горжилфонд" было указано о необходимости передать техническую документацию на дом новой управляющей организации ООО "ТЭК города Печора" или в администрацию муниципального района "Печора". В уведомлении ООО "ТЭК города Печора" было указано о необходимости заключения договора управления многоквартирным домом № по ... в ....
По изложенным основаниям судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что процедура принятия решения общим собранием собственников жилых помещений дома № по ... ... соблюдена. Порядок голосования не нарушен.
Согласно ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Судом тщательно проверены факт неисполнения условий договора управления многоквартирным домом № по ... в ... управляющей организацией ООО "Горжилфонд" и наличие оснований для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом.
В соответствии с п.3.1 договора управления многоквартирным домом от 1 декабря 2001 года управляющая организация своими силами и за счет собственников, а также силами сторонних организаций, в том числе ресурсоснабжающих, на основании договоров оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества дома; благоустройству и озеленению придомовой территории; капительному ремонту дома; сбору и вывозу мусора и твердых бытовых отходов (ТБО) с придомовой территории; отоплению и горячему водоснабжению; электроснабжению; начислениям и сборам платежей за коммунальные услуги и техобслуживание; работе вентиляционных и иных внутренних коммуникаций дома; иные услуги и работы, направленные на достижение целей управления домом.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 (далее - Правила), регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В соответствии с п.9 Правил при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены: бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю; бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков; бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
Факт ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг со стороны управляющей организации подтверждается представленными доказательствами по делу: объяснениями истца, показаниями свидетелей, письменными доказательствами по делу.
Из объяснений истца, показаний свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8 следует, что больше всего претензий по качеству предоставляемых коммунальных услуг возникает на протяжении нескольких лет по отоплению, течи в подвале дома, запаху канализации в подъезде дома.
От жильцов дома № по ... неоднократно поступали жалобы в управляющую организацию ООО "Горжилфонд" по поводу неудовлетворительного обслуживания дома с просьбой произвести перерасчет за отопление, а также заявки в АДС ООО "Горжилфонд" по поводу запаха канализации и течи в подвале, запаха канализации в квартирах, о том, что слабо греет отопление, по поводу отсутствия отопления, что подтверждается выпиской из журнала регистрации заявок за период с 01.02.2007г. по 26.01.2011г. (л.д.119-131).
25.11.2008г. в рамках проведенной Территориальным отделам Роспотребнадзора по РК в г.Печора проверки при обследовании подвального помещения дома № по ... были выявлены нарушения: допущено затопление на участке около 2 кв.м пола подвального помещения водой из системы горячего водоснабжения в нарушение п.9.1 СанПиН 2.1.2.1002-00; не проводятся мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания, в том числе мероприятия по уничтожению грызунов в нарушение п.9.2. СанПиН 2.1.2.1002-00; внутренний водопровод здания не герметичен. В подвальном помещении (в первом подвальном помещении от входа по коридору) обнаружена течь горячей воды из трубопровода системы горячего водоснабжения (верхняя труба в помещении) в месте соединения трубопровода с вентилем, в нарушение п.4.14.3. ГОСТ Р 51617-2000.
По неоднократным обращениям жильцов дома № по ... в Госжилинспекцию РК в г.Печора проводились проверки соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, по результатам которых заместителем начальника Госжилинспекции РК в присутствии представителей ООО "Горжилфонд", ООО "ТЭК города Печора" составлялись акты от 29.01.2009г., 09.11.2009г., 13.11.2009г., 30.11.2009г.,, 17.03.2010г., 18.03.2010г., 01.04.2010г.
16 ноября 2009 года по результатам обследования жилищного фонда по обращению граждан по адресу: ... заместителем начальника Госжилинспекции РК в г.Печоре выдано предписание в отношении ООО "Горжилфонд" об устранении в срок до 16.12.2009г. нарушений п.п.4.1.1, 5.8.3 ПиН № 170 от 27.09.2003г., а именно: подвал затоплен канализационными стоками площадью 60 кв.м. В подвале под квартирой № течь по швам плиты перекрытия, площадь затопления около 10 кв.м.
9 декабря 2009 года по результатам обследования жилищного фонда по обращению граждан по адресу: ... заместителем начальника Госжилинспекции РК в г.Печоре выдано предписание в отношении ООО "Горжилфонд" об устранении в срок до 16.12.2009г. нарушений п.5.2.1 ПиН № 170 от 27.09.2003г., а именно: в квартирах № № радиаторы прогреваются равномерно, но слабо. Параметры теплоносителя на вводе в дом соответствуют нормативным.
3 марта 2010 года в администрацию муниципального района "Печора" поступило коллективное обращение жителей ... в ... по поводу несоответствия нормам теплоснабжения дома и течи канализации в подвале, которое было перенаправлено в ООО "Горжилфонд" для рассмотрения и дачи ответа заявителям.
На указанное обращение жителей управляющей организацией ООО "Горжилфонд" был дан ответ о том, что 5 марта 2010г. в подвальном помещении дома № по ... выполнены все необходимые работы по устранению течей и уборке строений, ранее принадлежавших Детской спортивной школе. На предмет удовлетворительного санитарного состояния подвала по указанному адресу составлен акт от 05.03.2010г. за подписью жителей квартир № и №. Во время подготовки данного дома к отопительному сезону 2010-2011гг. будут производиться профилактические работы по ревизии запорной арматуры, также будут выполнены промывка, опрессовка, мероприятия по наладке внутридомовой системы отопления.
Из сообщения ООО "Горжилфонд" на обращение жильцов в администрацию муниципального района "Печора" следует, что 22.06.2010г. согласно графику были выполнены работы по промывке системы отопления в доме № по ... и проведены работы по ревизии запорной арматуры и частичной ее замене.
21 октября 2010 года по поручению Печорской межрайонной прокуратуры в связи с обращением Ковалевой Е.С. по поводу протечки канализационных стоков в подвальное помещение, отсутствия промывки отопительной системы была проведена проверка представителями Госжилинспекции РК в г.Печоре. В ходе проверки было установлено, что в подвальном помещении имеются густые остатки от затопления канализационными стоками площадью около 20 кв.м, площадь посыпана хлоркой, следов течи не обнаружено.
Из объяснений истца, показаний свидетелей в судебном заседании следует, что остаются нерешенными проблемы по канализации в подвале и отоплению. Кроме того, в доме не чистятся вентиляционные каналы и дымоходы.
Суду представлены фотографии подвального помещения дома № по ..., сделанные 2 февраля 2011 года, на которых отчетливо видна вода на канализационной трубе.
Из объяснений представителей ООО "Горжилфонд" в судебном заседании следует, что на фотографии виден конденсат на поверхности трубы.
В соответствии с пунктом 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170, следует, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации; предотвращение образования конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации.
Согласно пункту 3.4.1 указанных Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций; чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.
В соответствии с п.5.2 указанных Правил эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать: поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях; поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления; равномерный прогрев всех нагревательных приборов; поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы; наладка системы отопления.
Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки является ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что имеет место факт неисполнения условий договора управления многоквартирным домом № по ... в ... управляющей организацией ООО "Горжилфонд", соответственно, наличие у собственников помещений дома оснований для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом.
Из п.3.1 Устава ООО "ТЭК города Печора" следует, что общество осуществляет вид деятельности - управление эксплуатацией жилого фонда (л.д.137).
Согласно письменному ответу ООО "ТЭК города Печора" от 23.08.2010г. и объяснениям представителя ответчика ООО "ТЭК города Печора" в судебном заседании от 27.01.2011г. следует, что ООО "ТЭК города Печора" имеет техническую возможность заключить договор управления многоквартирным домом № по ... (л.д.5).
Суд верно указал, что при несогласии одной из сторон договора с предъявленным другой стороной договора отказом от исполнения первая из указанных сторон вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав таким отказом.
ООО "Горжилфонд" не согласно с предъявленным отказом от исполнения договора управления многоквартирным домом, однако в суд за защитой нарушенных таким отказом прав не обратилось, при этом отказывается передать техническую документацию на дом № по ... в ... управляющей организации ООО "ТЭК города Печора".
Признав, что договор на управление многоквартирным домом управляющей компанией относится к числу публичных (ст.426 ГК РФ), суд обоснованно возложил обязанность по его заключению на управляющую компанию.
Придя к выводу о возложении обязанности на ООО "ТЭК города Печора" заключить договор управления многоквартирным домом № по ... в ..., суд обязал ООО "Горжилфонд" передать техническую документацию по жилому дому № по ... в ... в ООО "ТЭК города Печора".
Доводы жалобы об отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения управляющей компанией обязанностей по договору, отсутствии оснований для одностороннего расторжения договора, в уведомлении не содержится доказательств о неисполнении условий договора, не могут быть признаны обоснованными, поскольку опровергаются совокупностью доказательств, исследованных судом, приведенным выше, которым дана надлежащая правовая оценка.
Доводы жалобы о том, что не соблюдено положение п.10.2 договора управления о возможности продолжения действия договора, не соблюден порядок расторжения договора, также не могут быть приняты во внимание в качестве обстоятельства, влекущего отмену решения суда, поскольку материалами дела бесспорно подтверждается отсутствие согласия собственников дома на продолжение действия договора управления домом. Порядок голосования не нарушен, процедура принятия решения общим собранием собственников жилых помещений дома № по ... соблюдена. Выводы суда в указанной части подробно приведены в решении суда и в настоящем определении.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права, по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Печорского городского суда Республики Коми от 15 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Горжилфонд" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи