Судья Нагорнова О.Н. Дело № 33-3273/2011г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Боковиковой Н.В.,

судей Головкова В.Л., Перминовой Н.А.

при секретаре Коданевой И.Н.,

рассмотрела в судебном заседании 20 июня 2011 года дело по кассационной жалобе Зюзевой Н.Н. на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 марта 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований Зюзевой Н.Н. к Шалыгиной А.В. и Гуськовой И.В. о признании сделки купли-продажи нежилого помещения от 27 мая 2009 года недействительной, признании права собственности на нежилое помещение площадью ... кв.м, расположенное ... отказано.

Заслушав доклад судьи Перминовой Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зюзева Н.Н. обратилась в суд с иском к Шалыгиной А.В., Гуськовой И.В. о признании сделки купли-продажи нежилого помещения от 27.05.2009 недействительной, признании права собственности на нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное .... В обоснование иска указала, что в соответствии с соглашением о задатке от 06.02.2008 частично внесла платежи за объекты недвижимости (квартиру и гараж), которые имела намерение приобрести у Шалыгиной А.В., а также в настоящее время использует приобретенную ею в собственность кв. № по ... как единое целое с оспариваемым нежилым помещением. Вместе с тем, Шалыгина А.В., не предприняв действий по оформлению перехода права собственности на нежилое помещение, продала его по сделке от 27.05.2009 Гуськовой И.В., чем существенно нарушила ее права.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик Гуськова И.В. и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали.

Ответчик Шалыгина А.В. участия в судебных заседаниях не принимала.

Суд вынес указанное выше решение.

В кассационной жалобе Зюзева Н.Н. не согласна с решением суда и просит его отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по ее доводам.

Судом установлено, что Зюзева Н.Н. и Гуськова И.В. являются собственниками соответственно квартиры № (на втором этаже) и № (на третьем этаже) в двухквартирном жилом доме ....

На первом этаже указанного дома имеются два встроенных нежилых помещения, которые расположены симметрично по отношению друг к другу с каждой из сторон от центрального входа в дом (подъезда). Указанные помещения оборудованы с улицы воротами для заезда авторанспорта и имеют внутренние двери для входа из коридора первого этажа жилого дома.

Проектом дома было предусмотрено, что входы и выходы всех видов внутридомовых коммуникаций (ГВС, газа, канализации) расположены в спорном нежилом помещении с последующей разводкой по квартире № и квартире №. Кроме того при строительстве дома в спорном помещении был установлен газовый котел, предназначенный для квартиры №. Котел, предназначенный для квартиры №, расположен в помещении кухни квартиры.

06.02.2008 между Шалыгиной А.В., которой по договору долевого участия принадлежали квартира № и спорное нежилое помещение, и Зюзевой Н.Н. было заключено соглашение о задатке, по которому Зюзева Н.Н. в счет будущего договора купли-продажи квартиры № и встроенного нежилого помещения на первом этаже по ... (строительный номер) передала Шалыгиной А.В. денежную сумму в размере ... руб. Стороны определили, что общая договорная продажная цена квартиры будет составлять ... руб., нежилого помещения – ... руб. Зюзева Н.Н. приняла на себя обязательство в срок до 01.05.2008 купить у Шалыгиной А.В. квартиру и нежилое помещение по общей стоимости ... руб. в срок до 01.05.2008.

Кроме того, между Зюзевой Н.Н. и Шалыгиной А.В. была достигнута устная договоренность об окончании строительства квартиры и ее отделке за счет средств истца, в связи с чем, 06.02.2008 Зюзевой Н.Н. было передано Шалыгиной А.В. ... руб. Отделку квартиры истца производило ООО «Трио», генеральному директору которого истцом были переданы денежные средства в общей сумме ... руб. - 17.04.2008 в счет соглашения о задатке от 06.02.2008 за квартиру ... руб., 16.05.2008 - в счет выполненных работ ... руб. (из которых материалами - ... руб.), 28.05.2008 - в счет оплаты за квартиру ... руб.

В соответствии с договором купли-продажи от 16.05.2008 Зюзева Н.Н. приобрела у Шалыгиной А.В. жилое помещение по адресу: ..., по цене ... руб., о чем 28.05.2008 внесена соответствующая запись в единый государственный реестр прав. Расчеты между сторонами по договору от 16.05.2008 были произведены следующим образом: 16.05.2008 Затрутина О.В., действующая от имени Шалыгиной А.В., получила от Зюзевой Н.Н. ... руб., 02.06.2008 – ... руб.

27.05.2009 на основании договора купли-продажи Шалыгина А.В. продала Гуськовой И.В. нежилое помещение № на 1 этаже по адресу: ..., о чем также имеется соответствующая запись в едином государственном реестре прав.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, исходя из установленных обстоятельств по делу, а также добытых в ходе судебного разбирательства доказательств, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Зюзевой Н.Н.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из анализа условий заключенного между сторонами соглашения о задатке и требований действующего законодательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что соглашение о задатке от 06.02.2008 является предварительным договором купли-продажи квартиры № и встроенного нежилого помещения по ... (строительный), поскольку в нем содержатся основные условия договора купли-продажи недвижимости. В установленный указанным соглашением о задатке срок (01.05.2008) его стороны основной договор купли-продажи не заключили, поэтому обязательства, предусмотренные данным соглашением, прекратились – 01.05.2008.

Таким образом, в связи с прекращением действия соглашения о задатке от 06.02.2008, обязательства у Шалыгиной А.В. и Зюзевой Н.Н., связанные с приобретением последней недвижимости по адресу: ..., возникли уже на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи от 16.05.2008.

Из буквального толкования условий договора купли-продажи от 16.05.2008, передаточного акта от 16.05.2008, а также объяснений стороны ответчика, показаний свидетелей следует, что объектом приобретения Зюзевой Н.Н. в соответствии с указанным договором являлась квартира, находящаяся на 2 этаже ..., состоящая из одной комнаты общей площадью ... кв.м., в том числе жилой - ... кв.м. Спорное нежилое помещение объектом приобретения Зюзевой Н.Н. по данному договору не являлось.

Судом первой инстанции обоснованно отвергнуты доводы истца о том, что спорное нежилое помещение является неотъемлемой частью приобретенной ею квартиры, поскольку как следует из технической документации на дом, объяснений стороны ответчика, показаний свидетелей ФИО18., ФИО19 нежилое помещение, на которое претендует истец, с ее квартирой не сообщается, имеет отдельные входы-выходы, въездные ворота. Оно изолировано от всех иных, в том числе общих, помещений в доме. Имеющиеся у него признаки (инвентарный номер, литер) позволяет определить его в составе недвижимого имущества как индивидуально-определенную вещь, отличающие его от иных схожих по своему функциональному назначению и месту положения.

Из соглашения о задатке от 06.02.2008 также однозначно усматривается, что стороны изначально не рассматривали квартиру и гараж как единый объект. Данные объекты были указаны ими в соглашении как индивидуально-определенные, более того, за каждый из этих объектов была обозначена конкретная отдельная продажная цена.

Судом установлено и не опровергнуто истцом, что наличие в спорном помещении участков общедомовых коммуникационных сетей (с сопутствующим оборудованием) и газового котла, обслуживающего квартиру истца, не изменяет назначения данного помещения, и соответственно не может повлечь за собой признания рассматриваемого объекта собственностью Зюзевой Н.Н. Кроме того, судом установлено, что по своим характеристикам и способу технологического присоединения в настоящее время возможен перенос газового котла в квартиру Зюзевой Н.Н.

При таких обстоятельствах, а также исходя из положений статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорное нежилое помещение (гараж) нельзя признать неотъемлемой частью квартиры истца, поскольку для нее он не имеет вспомогательного, обслуживающего значения и в нем нет необходимости только для эксплуатации квартиры Зюзевой Н.Н. В связи с этим, утверждение истца в кассационной жалобе о том, что гараж имеет вспомогательный характер по отношению к объекту недвижимости, принадлежащего ей на праве собственности, является ошибочным.

Доводы кассационной жалобы о том, что денежные средства в общей сумме ... руб. были переданы в счет погашения стоимости квартиры истца, опровергаются материалами дела.

Как следует из материалов дела, передача Зюзевой Н.Н. денежных средств в общей сумме ... руб., переданных различными частями Шалыгиной А.В. и ФИО21., несмотря на содержание соответствующих расписок, фактически были переданы истцом по устной договоренности с Шалыгиной А.В. для окончания строительства квартиры № и ее отделки. Факт выполнения указанных работ в квартире истца подтверждается составленным ФИО22., генеральным директором ООО «Трио», письменным расчетом произведенных работ с указанием стоимости материалов и работ на общую сумму ... руб. (л.д. 151, т.1) При этом в данном расчете ФИО23 подтверждено, что им получено в счет оплаты выполненных работ от Зюзевой Н.Н. - ... руб. и ... руб. от Шалыгиной А.В., которые она получила от истца. Эти обстоятельства подтверждены ФИО20. в суде первой инстанции. Какого-либо соглашения об уменьшении стоимости квартиры за счет произведенных отделочных работ между Шалыгиной А.В. и Зюзевой Н.Н. не заключалось, поэтому оснований считать, что данные денежные средства были переданы в счет оплаты за приобретенную истцом квартиру, не имеется.

Таким образом, доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании заявителем положений ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, и иной оценке обстоятельств спора, что не свидетельствует о неправильности оспариваемого решения суда.

В связи с этим, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права, по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 361 ГПК Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Зюзевой Н.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий Н.В.Боковикова

Судьи В.Л. Головков

Н.А.Перминова