Судья: Сверчков И.В. Дело № 33-6078/11

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е.

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего: Сажина А.В.,

судей: Тебеньковой Л.Г., Харманюк Н.В.,

при секретаре Чебыкиной Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании 14 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе Белозерова В.В. на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 23 сентября 2011 года, по которому в удовлетворении исковых требований Белозерова В.В. отказано.

Заслушав доклад судьи Харманюк Н.В., объяснения представителя Белозерова В.В.-Верхогляд А.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Белозеров В.В. обратился в Ухтинский городской суд РК к Марковой Т.М. и несовершеннолетней М. с требованием обязать ответчиков совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми на жилое помещение, расположенное по адресу: ....

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Маркова Т.М. участия в судебном процессе не принимала, представители несовершеннолетней М. иск не признали.

Третьи лица оставили разрешение спора на усмотрение суда.

Суд постановил приведенное выше решение.

В кассационной жалобе истец с решением суда не согласен, просит его отменить, как незаконное и необоснованное.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении требований

Как следует из материалов дела, Белозеров В.В., с одной стороны и Маркова Т.М., несовершеннолетняя М., действующая с согласия матери А., с другой стороны, заключили договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Марковы обменяли принадлежащую им на праве равнодолевой собственности ... квартиру, расположенную по адресу: ... на ... квартиру, принадлежащую Белозерову В.В. и расположенную по адресу: .... В тот же день квартиры были переданы по передаточному акту и стороны договора мены вступили во владение указанным недвижимым имуществом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны договора мены обратились с заявлениями в Росреестр с просьбой зарегистрировать договор мены квартир и переход права собственности. Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ представитель Марковой Т.М. просил приостановить государственную регистрацию договора и переход права собственности для устранения причин, препятствующих регистрации. Уведомлением Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № регистрация приостановлена на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № регистрация приостановлена на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Сообщением Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № Белозерову В.В. и Марковым было отказано в государственной регистрации договора и перехода права собственности в связи с отсутствием разрешения Органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетней М..

С требованиями об оспаривании законности отказа в регистрации истец в суд не обращался, а, исходя из ее презумпции, обратился в суд с настоящим иском, полагая, что причиной отказа послужило именно не предоставление ответчиком разрешения Органов опеки и попечительства на оформление сделки, правомерно истребованных регистрирующим органом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что поскольку истцом заявлены только требования о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, договор мены от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не зарегистрирован, соответственно является незаключенным, и при отсутствии разрешения Органов опеки и попечительства, а также требований о регистрации самой сделки, требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании незаключенного договора удовлетворены быть не могут.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия полагает возможным не согласиться.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа.

Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, договор мены был исполнен сторонами в день его заключения.

Согласно ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

При этом решение суда заменяет волеизъявление стороны договора, но не исключает необходимости представления иных необходимых для осуществления регистрационных действий документов, согласно положению указанной нормы права, подлежащих проверке регистрирующим органом.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При рассмотрении подобной категории дел суд, осуществляющий правосудие, исполняет и функцию органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Соответственно, разрешая подобные споры, суд обязан не только установить наличие самого факта и причин уклонения стороны от регистрации сделки, так и определить законность и обоснованность самих требований регистрирующего органа, для чего суду надлежит проводить правовую экспертизу документов, проверку законности сделки, устанавливать наличие либо отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации договора.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219.

Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Кодекса право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Регистрационный орган производит две записи: первая - о регистрации договора, вторая - о регистрации перехода права (п. 1 Инструкции о порядке государственной регистрации (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233)). Допускается разделенная во времени регистрация договора и перехода права по желанию сторон. Однако если стороны одновременно представили оба заявления, - как о регистрации договора, так и о регистрации перехода права, - регистрация перехода происходит автоматически, сразу после регистрации договора.

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, которые представляются в целях регистрации сделки, дополнительно представляется заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (статья 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

Наряду с этим в названной инструкции специально оговаривается, что, если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

Поскольку государственная регистрация самого договора продажи(мены) недвижимости предшествует стадии регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору к покупателю, суду следовало руководствоваться при разрешении спора, как нормами п. 3 ст.165 ГК РФ.

В связи с чем ссылка суда на положения статьи 196 ГПК РФ не может быть признана правомерной.

Наряду с этим, приведя в качестве нормативного правового обоснования отказа истцу в удовлетворении требований положения статьи 551 ГК РФ( уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость), суд надлежащей оценки его доводам об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в рамках заключенного между сторонами договора мены, не дал.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора мены квартир и перехода права собственности первоначально была приостановлена Росреестром по заявлению представителя Марковой Т.М. для устранения причин, препятствующих данной регистрации, в дальнейшем сторонам было отказано в государственной регистрации договора и перехода права собственности в связи с отсутствием разрешения Органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетней М.

Данный отказ ответчиком обжалован не был, необходимые действия для регистрации перехода права собственности, как то, и для регистрации сделки ни до, ни после отказа в регистрации ответчиком не совершались.

Как установлено в судебном заседании законный представитель несовершеннолетней М.- А. обращалась за консультацией в органы опеки и попечительства, где получила консультацию и перечень документов, необходимых для представления в орган опеки и попечительства, совместно с заявлением на выдачу разрешения. При этом в дальнейшем никаких действий по предоставлению данных документов в соответствующие органы не произвела.

Однако, данные обстоятельства судом исследованы и оценены не были.

Таким образом, при рассмотрении дела судом, вопреки требованиям закона, не были установлены факты ( причины) либо отсутствие уклонения ответчика от регистрации сделки ( перехода права собственности на квартиру), не проверено были ли предприняты ответчиком все необходимые меры и совершены все необходимые действия для осуществления процедуры государственной регистрации сделки, не проведена правовая экспертиза документов, представленных для регистрации сделки и перехода права собственности, не дана оценка возможности получения разрешения органов опеки и попечительства на заключение договора мены при своевременном обращении за ним ответчиком, не проверена законность сделки( для последующей ее регистрации) на предмет ее соответствия жилищным правам несовершеннолетнего собственника ( ст.37 ГК РФ).

В силу ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Принятое судом по делу решение не согласуется с разъяснениями, которые содержатся в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" о том, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что состоявшееся по делу решение подлежит отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, поскольку допущенные судом первой инстанции недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить указанные недостатки, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку условиям договора, и разрешить спор в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.362 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 23 сентября 2011 года отменить, направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Председательствующий:

Судьи: