Судья Ланшаков С.В. Дело № 33-988/2012 г.

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

В составе председательствующего Ивановой Е.А.

Судей Головкова В.Л. и Ушаковой Л.В.

При секретаре Вахниной Е.А.

Рассмотрела в судебном заседании 5 марта 2012 года дело по кассационным жалобам представителя Розмарнюк О.Е. и Козулина В.С. Мезака Э.А. на решение Сыктывкарского городского суда от 15 ноября 2011 года, по которому

Розмарнюк О.Е. отказано в удовлетворении требований к ООО «Тетрастрой Коми» о взыскании ... в счет уменьшения цены договора, неустойки в размере ..., пени ..., морального вреда в размере ... и штрафа в доход государства.

С ООО «Тетрастрой Коми» в пользу Козулина В.С. взыскана неустойка за нарушение сроков передачи квартиры ... за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ....

С ООО «Тетрастрой Коми» взыскана государственную пошлину в доход государства в размере ....

Козулину В.С. отказано в удовлетворении требований к ООО «Тетрастрой Коми» о признании недействительным акта приема-передачи ... от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки в размере ... в счет соразмерного уменьшения цены договора, пени ..., морального вреда ... и штрафа в доход государства.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.А., объяснения представителя ООО «Тетрастрой Коми» Тараканова Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мезак Э.А., действуя в интересах Козулина В.С и Розмарнюк, обратился к ООО «Тетрастрой Коми» с требованиями:

В отношении Козулина В.С.:

- о признании недействительным акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору №;

- взыскании неустойки в соответствии с п. 12 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ...;

- взыскании неустойки в размере ... и ... в счет соразмерного уменьшения цены заключенного договора;

- пени в размере ... в соответствии с п. 3 ст. 31 Закона «О защите прав потребителей»;

- морального вреда в размере ... и штрафа в доход государства.

В отношении Розмарнюк О.Е.

- о взыскании ... и ... в счет уменьшения цены выполненной работы;

- пени в размере ...;

- морального вреда в размере ....

В судебном заседании представитель истцов на требованиях настаивал, истцы в судебном заседании участия не принимали, извещены о времени судебного заседания.

Ответчик требования не признал.

Третьи лица Администрация МО ГО «Сыктывкар», ГУП Ростехинвентаризация, Управление Росреестра по РК участия в судебном заседании не приняли.

Суд постановил приведенное выше решение.

В кассационных жалобах представитель истцов Мезак Э.А. с решением суда в части отказа его доверителям в удовлетворении требований не согласен, указывая на неправильное применение судом норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Козулиным В.С. и ООО «Тетрастрой Коми» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома на квартиру строительный номером № общей проектной площадью ... кв.м в ....

Пунктами 2.1.4, 2.1.5 договора определено, что дом будет введен в эксплуатацию с подписанием акта государственной комиссии не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи квартиры истцу определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 10.1 договора).

Из материалов дела следует и установлено судом, что вышеуказанный дом был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Козулина В.С. застройщиком было направлено уведомление о завершении строительства и готовности квартиры к передаче.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу подписан акт приема-передачи квартиры ..., с указанием, что претензии относительно качества и срока передаваемой квартиры у истца отсутствуют.

Установив, что ООО «Тетрастрой Коми» нарушило сроки передачи дольщику завершенного строительством жилого помещения, суд обоснованно взыскал в пользу Козулина В.С. неустойку. Решение в этой части не обжалуется.

ДД.ММ.ГГГГ с Розмарнюк О.Е был заключен договор № на участие в долевом строительстве квартиры № в этом же доме общей проектной площадью ... кв.м, жилая ... кв.м и площадь лоджии/балкона ... кв.м; а так же квартиры № общей проектной площадью в ... кв.м, жилой -... кв.м и площадью лоджий и балконов ....

Условия передачи квартиры дольщику в договоре указаны те же, что и в договоре с Козулиным В.С. В дальнейшем к этому договору заключались дополнительные соглашения, в связи с перепланировкой помещений.

Обосновывая свои требования, Козулин В.С. и Розмарнюк О.Е. ссылались на то, что квартиры им были переданы, причем, Козулину В.С. –несвоевременно, но места общего пользования не передавались вообще, лифт был подключен только осенью 2009 года, а квартиры расположены на 12 и 13 этажах, энергоснабжение осуществлялось по временной линии, обустройство придомовой территории не произведено, общая площадь квартир не соответствует сведениям, указанным в договорах, в связи с чем полагали необходимым уменьшить цену договоров.

Разрешая исковые требования о взыскании соразмерного уменьшения цены договоров и отказывая в их удовлетворении, суд правильно пришел к выводу о том, что законных оснований для данного взыскания с ответчика не имеется.

Доводы кассационных жалоб об отступлении от условий договора и обязательных требований, предъявляемых к многоквартирным домам не могут быть приняты во внимание.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных исковых требований об уменьшении цены договора истцы указывали на то, что лифты в доме начали работать только осенью 2009 года, обеспечение дома электричеством значительный срок осуществлялось по временной схеме, которая не соответствует требованиям проектной документации, также как и система пожарной безопасности дома.

Вместе с тем, данные недостатки, исходя из толкования положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не являются теми нарушениями обязательных требований, предъявляемых к объекту капитального строительства, которые привели к ухудшению качества такого объекта, либо сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.

По окончании строительства, при приемке жилого дома в эксплуатацию инспекцией Госстройнадзора Республики Коми была проведена итоговая проверка, по результатам которой 26.12.2008 данным органом было выдано заключение, подтверждающее соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, за исключением отдельных видов работ: озеленения, устройство детской, хозяйственной площадки, автостоянки для машин, отделка цокольной части фасада и крылец.

На основании данного заключения администрацией МО ГО «Сыктывкар» ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тетрастрой Коми» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

При этом стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданное недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, поскольку на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию ответчик выполнил все строительные работы в полном соответствии с проектом, техническими условиями, требованиями СНиП и другими научно-техническими документами. Многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию без замечаний.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ как грузовой, так и пассажирский лифты в доме, в котором расположена квартира истца, были приняты ТСЖ «К.Маркса-Громова» в эксплуатацию. Все пожарные шкафы установлены согласно проекту и укомплектованы в полном объеме, рукава и стволы подключены, о чем свидетельствует акт от ДД.ММ.ГГГГ.

Также судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ в спорном доме было создано товарищество собственников жилья «К.Маркса-Громова», которое, исходя из требований пункта 7 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, и аналогичного положения, содержащего в уставе указанного товарищества, обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тетрастрой Коми» передало, а ТСЖ «К.Маркса-Громова» приняло жилой дом по адресу: ..., с указанием перечня замечаний по данному дому и согласованными сроками их устранения.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что созданное собственниками жилья ТСЖ «К.Маркса-Громова», исходя из требований жилищного законодательства и уставных целей, избрало в интересах собственников помещений в многоквартирном доме способ защиты права в виде безвозмездного устранения недостатков.

Оснований считать, что нарушены права истцов на предоставление потребителю своевременной и достоверной информации об объекте – квартирах, но без указания прав на общее имущество, не имеется, поскольку в п. 3.6 договоров с Козулиным В.С и Розмарнюк О.Е прямо указано, что участники долевого строительства также приобретают права на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Также в соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Следовательно, к заявителям перешло право общей долевой собственности на имущество в доме в силу закона.

Требования истцов о взыскании с ответчика в пользу Козулина В.С ... и Розмарнюк О.Е ... в счет соразмерного уменьшения цены заключенных с ними договоров так же обоснованно судом оставлены без удовлетворения.

Представитель истца обосновывал взыскание тем, что заявители были введены в заблуждение по метражу общей площади квартир, так как оба истца полагали, что площадь балконов и лоджий не должна входить не должна входить в общую площадь квартиры со ссылкой на п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, веранд и террас. Также заявители и их представитель полагали, что при заключении договора участники долевого строительства были введены в заблуждение относительно общей площади квартиры.

Суд обоснованно указал, что доказательств введения истцов в заблуждение при подписании договора в отношении общей площади квартиры и им была дана недостоверная информация по общей площади квартиры, не представлено.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Стороны подписали договоры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно с Козулиным В.С и Розмарнюк О.Е в том виде, в каком он заключен, условия договора никто не оспаривал.

Конкретные размеры площадей, как общей, так и жилой и площадь балконов и лоджий указаны в договорах, данные условия договора сторонами не оспаривались, внесены по соглашению сторон.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального Закона от 30.12 2004 года за № 214 ФЗ «Об участи и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренные договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного домка и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с подп. 1,3 ч. 4 ст. 4 вышеназванного Закона, договор должен содержать, в частности, определение подлежащего конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости; цену договора.

Исходя из п. 2 ст. 2 Закона объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Пункт 1 ст. 5 Закона предусматривает, что в договоре указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Как установлено судом, договорами предусмотрены конкретные квартиры с указанием метража всех их частей (общая, жилая, балконы, лоджии), а так же определена цена за квартиры, которая является фиксированной и изменению не подлежит. Пунктом 3.5 договоров указано, что при изменении общей площади квартиры, указанной в договорах в большую или меньшую сторону менее чем на 0,5 процентов от указанной проектной площади квартиры, в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации «Сыктывкарский филиал ГУП РК «Республиканское бюро технической инвентаризации г Сыктывкара», перерасчет стоимости квартиры не производиться.

Согласно п. 3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной приказом Госстроя РФ № 199 от 04.09.2000 года, площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых 1,0.

Из условий договоров с заявителями, проектной документации на дом следует, что сторонами в договорах определен объект передачи квартир с лоджией и балконом общей площадью у Розмарнюк О.Е ... кв. м, у Козулина В.с ... кв.м.

Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры Козулина В.С. составляет ... кв.м без учета лоджий и балкона, жилая ... кв.м, площадь подсобных помещений ... кв.м, площадь лоджий составляет ... кв.м и общая площадь квартиры не превышает разницы 0,5 процентов площади указанной в п. 3. 1 и 3.5 договора.

Согласно техническому паспорту квартир ... общая площадь квартиры Розмарнюк О.В. составляет ... кв.м, согласно экспликации площадь лоджий составляет ... кв.м и фактическая площадь квартиры равняется ... кв.м, что превышает площадь предусмотренную договором долевого участия.

Учитывая эти обстоятельства, суд обоснованно не нашел оснований для удовлетворения требований истцов в этой части.

Доводы кассационных жалоб истцов основаны на ошибочном толковании норм материального права и иной оценке доказательств, в связи с чем основанием для отмены решения суда являться не могут.

Материалы дела суд исследовал полно, доказательства оценил правильно, закон применил и истолковал верно, в связи с чем основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда от 15 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы Мезака Э.А., действующего в интересах Козулина В.С. и Розмарнюк О.Е. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: