Судья Коцубин Ю.М. Дело № 33-619/10
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г.Черкесск 29 сентября 2010 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Болатчиевой А.А.,
судей: Апаева М.Д., Будыка М.Д.,
при секретаре Узденовой А.Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Хамукова С.И. и Кмузовой Ф.Б. на решение Черкесского городского суда от 13 июля 2010 года по делу по иску Кмурзовой Ф.Б. и Хамукова С.И. к Деревой Т.М. о признании заключённой и действительной сделки купли-продажи жилого дома, о признании права собственности на жилой дом, о признании недействительными завещания, свидетельства о праве на наследство по завещанию, свидетельств о государственной регистрации права собственности на жилой дом и на земельный участок.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения Хамукова С.И., Кмузовой Ф.Б. и их представителя Темирбулатовой З.О., (действующей на основании доверенности №... от 27.07.2010г.) поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Кмузова Ф.Б. и Хамуков С.И. обратились в суд с иском к Деревой Т.М. о признании сделки заключённой и действительной. В обосновании иска указали, что по устному договору от 1 июля 2001 года они купили у своей родственницы ФИО5 за <данные изъяты> руб.частный дом, расположенный в <адрес> на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, для проживания своей семьи. Оплату за дом в сумме <данные изъяты> долларов США, что на тот момент составляло <данные изъяты> руб., они передали ФИО5, которой указанный дом принадлежал на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30 апреля 1982 года. При этом сначала они передали ФИО5 <данные изъяты> долларов США, а затем ещё <данные изъяты> США. Указанные денежные суммы были переданы ФИО5 в присутствии её дочерей Деревой Т.М. и Кмузовой Ф.М. Они снесли старый дом и построили на общие семейные средства новый дом. В настоящее время они проживают в данном доме. Однако зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности, а также, договор купли-продажи они своевременно не смогли по следующим обстоятельствам. Во-первых, ФИО5 была их родственницей, которой они полностью доверяли, и которая обещала оформить на них указанный дом. Во-вторых, этот дом принадлежал ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30 апреля 1982 года. Ранее дом принадлежал её супругу, однако оформить на себя дом на момент купли-продажи она не успела. В-третьих, 3 апреля 2004 года ФИО5 умерла. Таким образом, на основании устного договора от 1 июля 2001 года они купили у ФИО5 жилой дом, расположенный в <адрес>. В двусторонней сделке купли-продажи недвижимости продавцом являлась ФИО5, а покупателями они - Хамуков С.И. и Кмузова Ф.Б.. В подтверждение сделки между ними и умершей ФИО5 было заключено устное соглашение о купле-продаже недвижимости, а также в присутствии свидетелей была получена сумма в размере <данные изъяты> долларов США (<данные изъяты> руб.) - стоимость недвижимости. Таким образом, двусторонняя сделка сторонами была выполнена, так как было достигнуто согласие по всем существенным условиям указанного договора купли- продажи частного дома. С их стороны полностью выплачена стоимость указанной недвижимости, а продавец получила указанную сумму. Однако ввиду того, что продавец ФИО5, скоропостижно скончалась, указанную сделку купли-продажи недвижимости они не смогли должным образом оформить и получить соответствующие документы в Управлении Росрегистрации по КЧР. В связи со смертью ФИО5 в настоящее время они лишены возможности зарегистрировать в установленном законом порядке указанный договор купли-продажи недвижимости. Кроме того, им стало известно, что право собственности на указанный частный дом в настоящее время принадлежит Деревой Т.М. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 30 апреля 2008 года №... и свидетельства о регистрации права от 3 июня 2008 года. После смерти ФИО5 её дочери - Дерева Т.М. и Кмузова Ф.М. под различными предлогами затягивали регистрацию купленного ими частного дома на их имя, а в настоящее время выставили дом для продажи за <данные изъяты> руб. Истцы просили суд признать заключённую 1 июля 2001 года сделку купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., между ними и ФИО5 заключенной и действительной.
28.12.2009г. в ходе судебного рассмотрения дела истец Хамуков С.И. подал в суд исковое заявление, в котором просил указал в качестве ответчика Дереву Т.М. В исковом заявлении Хамуков С.И. указал, что согласно завещанию оно полностью прочитано до подписания и собственноручно подписано ФИО5, однако это не соответствует действительности, т.к. перед смертью ФИО5 тяжело болела, с постели не вставала, поэтому за три дня до смерти она не могла находиться у нотариуса. Просил суд признать недействительными:
- завещание ФИО5 в пользу Деревой Т.М. от 11 декабря 2003 года на незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 %, удостоверенное нотариусом Черкесского городского нотариального округа ФИО2;
- свидетельство о праве на наследство по завещанию от 30 апреля 2008 года на незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 %, выданное и.о. нотариуса ФИО1 - нотариусом ФИО4;
- свидетельство о государственной регистрации права от 3 июня 2008 года №..., выданное Управлением Росрегистрации по КЧР, на недостроенный жилой дом общим процентом готовности 71%, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м; расположенный в <адрес>;
- свидетельство о государственной регистрации права от 3 июня 2008 года №..., выданное Управлением Росрегистрации по КЧР, на земельный участок площадью 532 кв.м, расположенный в <адрес>.
Определением судьи от 29 декабря 2009 года исковое заявление Хамукова С.И. от 28 декабря 2009 года было принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках одного гражданского дела.
В судебном заседании Хамуков С.И., Кмузова Ф.Б. и их представитель Алекберов А.Б. заявленные требования поддержали в полном объеме.
Дерева Т.М. и ее представитель Михнев С.В. просили в иске отказать.
Третье лицо Кмузова Ф.М. просила в иске отказать.
Решением Черкесского городского суда КЧР от 19 июля 2010 года отказано в удовлетворении исковых требований Хамукова С.И. и Кмузовой Ф.Б.
В кассационной жалобе Хамуков С.И. и Кмузова Ф.Б. просят отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд, мотивируя тем, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Считают неправильными выводы суда при рассмотрении дела.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и правильным применением норм материального права.
Как установлено судом первой инстанции и видно из материалов дела, что ФИО5 1915 года рождения на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30 апреля 1982 года являлась собственником домовладения по <адрес> (л.д.55). В соответствии с постановлением Главы администрации <адрес> от 4 апреля 1994 года №... ФИО5 являлась собственником расположенного там же земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м (л.д.53). Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Черкесска ФИО5 было выдано свидетельство о праве собственности на землю от 17 мая 1994 года №...(л.д.54).
В 2001 году ФИО5 разрешила вселиться в принадлежащее ей домовладение истцам - Кмузовой Ф.Б. и Хамукову СИ. Истцы с 2002 года вселились в дом и зарегистрировались в нём. Помимо проживания ФИО5 разрешила истцам осуществлять в принадлежащем ей домовладении строитель ные работы, строить новый дом. На основании заявления ФИО5 от 26 августа 2002 года Управлением архитектуры и градостроительства г.Черкесска ей (ФИО5) было выдано разрешение на строительство пристройки к дому, хозяйственных построек и навеса от 29 августа 2002 года №... (л.д.56). Кроме того, постановлением Главы г.Черкесска от 11 сентября 2002 года №... «О разрешении на строительство индивидуального жилого дома по <адрес>» ФИО5 было разрешено строительство индивидуального одноэтажного жилого дома полезной площадью <данные изъяты> кв.м, жилой - <данные изъяты> кв.м с условием сноса старого дома с пристройкой и летней кухни с пристройкой (л.д.57). На основании указанных разрешений по состоянию на январь 2003 года согласно справке МУП «<данные изъяты>» от 15 января 2003 года на принадлежащем ФИО5 земельном участке по <адрес> был построен жилой дом с общим процентом готовности 71 % (л.д.58). Постановлением Главы г.Черкесска от 8 января 2003 года №... площадь земельного участка, находящегося в собственности ФИО5, была увеличена и по факту утверждена в размере <данные изъяты> кв.м (л.д.60). Управлением Росрегистрации по Карачаево-Черкесской Республике право собственности на недостроенный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой - <данные изъяты> кв.м с процентом готовности 71 % по <адрес> г Черкесске 14 марта 2003 года было зарегистрировано за ФИО5 (л.д.45).
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что по состоянию на 14 марта 2003 года ФИО5 являлась единственным собственником недостроенного жилого дома с общим процентом готовности 71 %, расположенного в <адрес>. С самого начала, с момента своего вселения в домовладение по <адрес>, истцы знали о том, что это домовладение и земельный участок под ним принадлежат на праве собственности ФИО5, и что разрешение на строительство нового дома, а также право собственности на этот дом также оформлялись на ФИО5, поскольку всеми этими вопросами занимался Хамуков СИ. (на то время - ФИО3).
Из материалов дела усматривается, что ФИО5 умерла 15 декабря 2003 года (л.д.46). За четыре дня до своей смерти - 11.12.2003 года ФИО5 подписала нотариально удостоверенное завещание, которым на случай своей смерти завещала незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 % по <адрес> своей дочери - Деревой Т.М. (л.д.86).
Судом первой инстанции установлено, что после смерти ФИО5 её дочь - Дерева Т.М. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Вторая дочь ФИО5 - Кмузова Ф.М. от наследства отказалась в пользу своей сестры - Деревой Т.М. На основании указанных заявлений 30 апреля 2008 года ФИО4, исполняющей обязанности нотариуса ФИО1, было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, согласно которому единственным наследником имущества гражданки ФИО5 стала её дочь - Дерева Т.М. (л.д.47,50). Названное свидетельство было выдано на незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 % с надворными постройками и на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, находящиеся в <адрес>. На основании этого свидетельства о праве на наследство Управлением Росрегистрации по Карачаево-Черкесской Республике за 3 июня 2008 года были зарегистрированы права собственности Деревой Т.М. на указанные недостроенный жилой дом и земельный участок, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были сделаны соответствующие записи. В подтверждение зарегистрированных прав собственности на дом и земельный участок Деревой Т.М. были выданы свидетельства о государственной регистрации права от 3 июня 2008 года (л.д.48,49).
Не согласившись с завещанием ФИО5 от 11.12.2003 года и правоустанавливающими документами, выданными на основании этого завещания Деревой Т.М., истцы обратились с исковым заявлением в суд.
Кроме того, истцы просили суд признать заключённой и действительной устную сделку купли-продажи жилого дома, совершённую ими с ФИО5 в 2001 году, а также признать за ними право общей долевой право собственности на жилой дом и земельный участок.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Хамукова С.И. и Кмузовой Ф.Б. суд первой инстанции исходил из того, что после регистрации прав собственности ФИО5 они достроили указанный жилой дом, вложив в него денежные средства и усилия. Однако, доказательств продолжения строительства после регистрации права собственности после её смерти, истцы суду не предоставили. Кроме того, из выданных Деревой Т.М. в 2008 году свидетельств о праве на наследство по завещанию и о праве собственности на жилой дом следует, что и по состоянию на апрель-июнь 2008 года процент готовности жилого дома остался неизменным - 71 %.
Данный вывод суда судебная коллегия находит правильным, основанным на нормах закона и фактических обстоятельствах дела.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ и ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона.
Для договоров продажи жилых помещений, к которым в соответствии с ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации в числе прочего относятся жилой дом или часть жилого дома, установлены специальные правила, определяющие момент заключения таких договоров.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома или части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации.
Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что форма договора купли-продажи недвижимого имущества и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, истцами во взаимоотношениях с ФИО5, являвшейся единоличным собственником спорного недвижимого имущества, соблюдены не были. Соглаше ния о продаже жилого дома в требуемой законом письменной форме - в виде единого документа, подписанного сторонами, - между истцами и ФИО5 достигнуто не было. Никакой письменный договор они между собой не подписывали. Соответственно, никакое устное соглашение сторон, каким бы обстоятельным и подробным оно ни было, не могло быть зарегистрировано в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что никаких правовых последствий, касающихся юридической судьбы недвижимого имущества, устное соглашение не породило, судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
Следовательно, факт передачи в пользование истцам жилого помещения для проживания в нём, даже в совокупности с фактом наличия устного соглашения об отчуждении этого имущества и передачей истцами денежных средств за него, не создал и в принципе не мог создать для истцов возникновение у них предусмотренных п.1 ст.209 и п.1 ст.288 ГК РФ правомочий собственников по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.
Из искового заявления видно, что истцы просили признать сделку купли-продажи заключён ной и действительной (л.д.2-4).
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что такого способа защиты гражданских прав, как признание сделки заключённой, ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым суд может вынести решение о регистрации сделки. Однако такое решение может быть вынесено судом при уклонении одной из сторон от её регистрации только в том случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме. Применительно к сделкам с недвижимостью и, в особенности к сделкам с жилыми помещениями, надлежащей формой сделки является только единый письменный документ, подписанный обеими сторонами. В данном случае никакой письменной сделки между сторонами совершено не было.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что положения п.2 и п.3 ст. 165 ГК РФ к данному делу не применимы.
Доводы кассационной жалобы о том, что суд не признал свидетельские показания, а также не принял во внимание аудиозапись, судебная коллегия находит несостоятельными.
В соответствии со ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Суд первой инстанции обоснованно признал недопустимыми доказательствами по делу показания допрошен ных свидетелей, исключает эти показания из числа доказательств, поскольку истцы пытались с помощью показаний свидетелей подтвердить факт совершение сделки с недвижимостью. Между тем, в силу прямого указания, содержащегося в п.1 ст. 162 ГК РФ такая (устная, бездокументарная, не содержащая условий о предмете и о цене, незарегистриро ванная) сделка влечёт свою безусловную недействительность (ничтожность). По этой же причине суд не принимает во внимание и содержание воспроизведённой в суде аудиозаписи разговора, который согласно объяснениям Хамукова С.И. был им записан на диктофон.
Суд первой инстанции правильно счел и тот факт, что завещанием от 11 декабря 2003 года ФИО5 завещала незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 % по <адрес> своей дочери-Деревой Т.М. (л.д.86). Следовательно, на момент составления этого завещания ФИО5 считала этот дом своей собственностью. Нотариус ФИО2 в судебном заседании подтвердила тот факт, что при составлении завещания она разъяснила ФИО5 его содержание, и что ФИО5 подписала это завещание собственноручно (л.д.228-229).
Поскольку сделка, о совершении которой 1 июля 2001 года заявили истцы, является недействительной (ничтожной), она в соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ не влечёт никаких юридических последствий, за исключением тех последствий, которые связаны с ей недействительностью. Эта сделка недействительна с момента её совершения, и она не создала для истцов юридических последствий в виде приобретения прав на недвижимое имущество.
На основании вышеизложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требовании истцов о признании сделки купли-продажи жилого дома заключённой и действительной и о признании за ними права общей долевой собственности на жилой дом.
Данный вывод суда судебная коллегия находит правильным, основанным на нормах закона и фактических обстоятельствах дела.
Так же, не являясь собственниками (законными владельцами) спорного недвижимого имущества, не относясь к числу наследников ФИО5, являвшейся собственником этого недвижимого имущества, истцы не имеют права заявлять требования об оспаривании составленного ФИО5 завещания, свидетель ства о праве Деревой Т.М. на наследство по завещанию и выданных Деревой Т.М. свидетельств о праве собственности на жилой дом и земельный участок. Как следует из имеющегося в деле заключения эксперта от 28 апреля 2010 года №..., подписи ФИО5 имеющиеся в оспоренном истцами завещании и в доверенности от 10 декабря 2002 года, выполнены разными лицами (л.д.180-184). Однако даже проведённой по делу судебной экспертизой не было подтверждено утверждение истцов о том, что оспоренное ими завещание было подписано от имени ФИО5 другим лицом. Эксперт не смог ответить на вопрос о принадлежности ФИО5 подписи в завещании от 11 декабря 2003 года, однако факт собственноручного подписания завещания завещателем подтвердила в своих объяснениях в суд нотариус ФИО2
Суд правильно учел и то обстоятельство, что Дерева Т.М. является наследником первой очереди по закону после смерти своей матери - ФИО5 Поскольку второй наследник первой очереди - Кмузова Ф.М. от своей доли в наследстве отказалась, а других наследников первой очереди у ФИО5 не имеется, ответчица Дерева Т.М. в любом случае (независимо от наличия или отсутствия завещания в её пользу) является наследником, принявшим наследство. Согласно ст. 1153 ГК РФ с момента открытия наследства, то есть, с 15 декабря 2003 года, Дерева Т.М. является единоличным собственником всего недвижимого имущества, находяще гося в <адрес>.
Довод кассационной жалобы о том, что они своими силами и за счёт собственных средств, с согласия ФИО5 осуществляли строительство нового жилого дома и благоустройство территории, для разрешения настоящего спора правового значения, судебная коллегия находит не состоятельным.
Поскольку данные утверждения при определённых обстоятельствах могут быть основанием для предъявления истцами требований о возмещении им понесённых расходов и убытков (о компенсации стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества), но не являются основанием для того, чтобы считать истцов собственниками спорного жилого дома.
Доводы кассационной жалобы Кмузовой Ф.Б., Хамукова С.И. о том, что ими была создана новая вещь и в силу ст. 218 ГК РФ они обладают правом собственности, основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает при доказанной совокупности следующих юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такое разрешение не требуется; при создании объекта соблюдены градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и природоохранные нормы. Как следует из материалов дела земельный участок на котором возведен объект принадлежал умершей ФИО5, ей же и выдавалось разрешение на строительство
Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 56 ГПК РФ, что сделано не было.
Таким образом, юридические значимые обстоятельства дела судом определены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем законных оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Черкесского городского суда от 13 июля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Хамукова С.И. и Кмузовой Ф.Б. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: