Судья Боташева А.Р. Дело № 33-593/11
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Черкесск 28 сентября 2011 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Болатчиевой А.А.,
судей Сыч О.А., Карасовой Н.Х.,
при секретаре Кирейтове Т.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Лайпановой С.С., Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадины А. на решение Прикубанского районного суда КЧР от 11 августа 2011 года по гражданскому делу по иску ООО «Демур» к Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадины А. и Батчаевой Э.А. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и по встречном иску Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадины А. и Батчаевой Э.А. к ООО «Демур» о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Болатчиевой А.А., объяснения представителя Лайпановой С.С. - Боташева М.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
ООО «Демур» (далее по тексту Общество) обратилось в суд с иском к Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадине А. и Батчаевой Э.А. о признании права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: КЧР, <адрес>:
<......>
<......>
<......>
<......>
<......>
<......>
<......>
В обоснование иска Общество указало, что <дата>.06.2009 между ним и Батчаевым А.К. был заключен договор купли-продажи недвижимости №..., в соответствии с которым Общество (покупатель) приобрело у Батчаева А.К., от имени которого действовал <ФИО>2 по доверенности, вышеуказанные объекты недвижимости. Регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты осуществлена не была в связи с трагической гибелью продавца в июле 2009 г. и. соответственно, прекращением действия доверенности на <ФИО>2 В связи с чем, иск предъявлен к наследникам умершего продавца.
В судебном заседании Общество в порядке ст. 39 ГПК РФ неоднократно уточняло заявленные требования и в окончательной редакции просило суд зарегистрировать на основании договора купли-продажи №... от <дата> июня 2009 г., заключенного между ООО «Демур» и Батчаевым А.К., от имени которого по доверенности действовал <ФИО>2, по заявлению покупателя - ООО «Демур» переход права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки.
Определением от 11.08.2011 года суд первой инстанции прекратил производство по делу в части, касающейся исковых требований Общества о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с отказом от них его представителем.
В судебном заседании наследниками умершего Батчаева А.К. - несовершеннолетними Батчаевой Мер.А., Батчаевой Мад.А., от имени которых действует законный представитель Лайпанова С.С, и Батчаевой Э.А. подан встречный иск к Обществу о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества от <дата>.06.2009 недействительными.
В качестве основания недействительности сделки истцы указали, что: в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитном договору, заключенному между «Банк» и Обществом от <дата>.06.2009, между этим же банком и Батчаевым А.К. был заключен договор об ипотеке в отношении спорных объектов. Однако <дата>06.2009 заложенные объекты были проданы <ФИО>2 Обществу без предварительного письменного согласия залогодержателя; цена в договоре и в расходном кассовом ордере, по которому Батчаев А.К. получал деньги за проданные объекты недвижимости разнится (в первом случае - <......> руб., во втором случае - <......> руб.), также имеются разночтения в дате составления ордера (<дата>) и дате получения денежных средств Батчаевым А.К. по нему (<дата>); денежную сумму, указанную в оспариваемом договоре, Батчаев А.К. не получал и домой не приносил; оспариваемый договор является мнимой сделкой, поскольку он совершен лишь для вида и никаких правовых последствий не влечет.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Экба А.А. поддержала уточненные исковые требования Общества. Пояснила, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку она совершена в письменной форме, в ней отражены все существенные условия договора, объекты недвижимости находятся во владении покупателя, денежные средства переданы Батчаеву А.К. в присутствии свидетелей. Просила удовлетворить уточненные исковые требования Общества по основаниям, указанным в иске, и отказать в удовлетворении встречного иска.
Представитель истцов по встречному иску - Лайпанова С.С. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований Общества и удовлетворить встречный иск по основаниям, в нем указанным. Пояснила, что хотя она и Батчаев А.К. состояли в разводе, фактически они проживали одной семьей. В связи с чем, если бы он получил деньги за проданные по сделке спорные объекты, ей было бы об этом известно.
Решением Прикубанского районного суда КЧР от 11 августа 2011 года удовлетворены исковые требования ООО «Демур» к Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадине А. и Батчаевой Э.А. о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.
В удовлетворении встречного иска Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадины А. и Батчаевой Э.А. к ООО «Демур» о признании договора купли-продажи №... от <дата>.06.2009 и акта сдачи-приемки объектов недвижимости от <дата>.06.2009 недействительным, отказано.
В кассационной жалобе представитель Лайпановой С.С., Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадины А. – Боташев М.И. считает данное решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.
В частности, кассатор полагает, что в данном случае договор купли-продажи от <......>.06.2009 является мнимой сделкой, поскольку она совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Кассатор не согласен с выводом суда о том, что данный договор фактически сторонами исполнен, а равное, считается заключенным, поскольку, заключая оспариваемый договор, Общество знало, что приобретаемые им объекты недвижимости заложены в обеспечение кредитного договора. Соответственно Обществу было известно, что указанный договор купли-продажи не пройдет государственную регистрацию по указанным обстоятельствам.
Другим обстоятельством, с которым кассатор не согласен является факт получения Батчаевым А.К. денежных средств в качестве расчета за продажу спорных объектов недвижимости. При этом указывает, что из представленного в суд расходного кассового ордера №... от <дата>02.2002 не ясно, за какое недвижимое имущество Батчаев А.К. получил <......> рублей и на основании какой сделки.
Кроме того, кассатор выражает несогласие с выводом суда, основанным на заключении экспертизы о том, что представленный в суд расходный кассовый ордер лично Батчаевым А.К. не подписывался, достоверно не подтвержден. Опровергая указанные выводу суда, кассатор подчеркивает, что также достоверно не подтвержден и факт личной подписи Батчаевым А.К. данного расходного кассового ордера.
В возражениях относительно кассационной жалобы, Общество просило обжалуемое решение оставить без изменения, а кассационную жалобу ввиду ее необоснованности - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, <дата>01.2009 года Батчаев А.К. уполномочил по доверенности <ФИО>2 на управление и распоряжение всем своим имуществом. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от <дата> собственником спорных нежилых помещений являлся Батчаев А.К. <дата>.06.2009 между Батчаевым А.К., в лице его представителя по доверенности <ФИО>2 и ООО «Демур» в лице генерального директора Дзыба М.Р. заключили договор купли-продажи №... спорных объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, за <......> рублей. Согласно акту сдачи-приемки недвижимого имущества от <дата>.06.2009 действующий по доверенности <ФИО>2 передал, а покупатель - ООО «Демур» принял объекты недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от <дата>.06.2009. Расчеты между сторонами на момент подписания указанного акта произведены.
Регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости Обществу не осуществлена. 25.07.2009 Батчаев А.К. умер, о чем указано в свидетельстве о смерти серии №.... В этой связи прекращены и полномочия <ФИО>2 по доверенности.
Согласно справки нотариуса <ФИО>1 от <дата>.09.2009 и заявлений Батчаевой Э.А., Лайпановой С.С., действующей в интересах несовершеннолетних Батчаевой Мер.А. и Батчаевой Мад.А. от <дата>.06.2009, адресованных нотариусу, следует, что они приняли наследство после смерти Батчаева А.К. В связи с чем, вышеуказанный иск предъявлен к наследникам умершего продавца.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ)
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В п. 62 указанного выше постановления предусмотрено, что на основании ст. 58. ст. 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца.
Разрешая данный спор и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что договор купли-продажи №... от <дата>.06.2009 был заключен в установленном законом порядке, стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, о чем расписались в договоре. Общество приняло недвижимое имущество, полученное на основании договора купли-продажи №... от <дата>06.2009 и в соответствии с актом сдачи-приемки объектов недвижимости от <дата>.06.2009, но зарегистрировать право собственности на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке не представилось возможным.
Таким образом, суд первой инстанции, правильно применяя вышеуказанные нормы гражданского законодательства, пришел к верному выводу о том, что форма и содержание договора купли-продажи от <дата>.06.2009 года соответствуют требованиям закона, а сам договор сторонами исполнен. Указанные обстоятельства подтверждаются в совокупности материалами дела и свидетельскими показаниями.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что не является основанием для признания договора купли-продажи от <дата>06.2009 недействительным, утверждения наследников о не получении денег Батчаевым А.К. от Общества за проданные объекты недвижимости.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что действующее законодательство не содержит запрета на регистрацию перехода права собственности в отсутствие оплаты приобретенного товара, вывод суда об удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на объекты спорного недвижимого имущества является верным.
Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ предусматривают, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из анализа п. 1 ст. 170 ГК РФ существенными чертами мнимой сделки являются следующие: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре.
Применительно к договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является вопрос, был ли заключен оспариваемый договор с намерением создания соответствующих правовых последствий. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
Напротив, судом установлено, что воля сторон при заключении спорного договора купли-продажи от <дата>.06.2009 была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки, а именно передачу продавцом в собственность покупателя объектов недвижимости и возникновение обязательства покупателя - оплатить цену недвижимости. Действия сторон направлены на фактическое исполнение сделки и достижение соответствующего ей правового результата.
Между тем, истцами по встречному иску и их представителем не представлено бесспорных доказательств того, что стороны не преследовали целей создания соответствующих сделке правовых последствий, деньги не передавались, сделка была заключена только для вида. Однако в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания оспариваемой сделки недействительной как мнимой согласно ст. 170 ГК РФ.
Судебная коллегия соглашается с таким решением суда, поскольку оно основано на фактических обстоятельствах дела и действующем законодательстве.
Довод жалобы о том, что залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия отчуждать заложенное имущество несостоятелен, поскольку не свидетельствует о неправильности выводов суда, так как указанное обстоятельство не является основанием для признания сделки недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ. Кроме того, согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.
Ссылки кассатора на то обстоятельство, что Батчаев А.К.не получал деньги за спорное недвижимое имущество, обосновывая тем, что домой эти деньги он не приносил не могут быть приняты во внимание, поскольку это не является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, сторона не лишена право для обращения в суд с иными исками в защиту нарушенного права.
Иные доводы кассационной жалобы также были изучены судебной коллегией, однако они не опровергают выводы суда, направлены на переоценку доказательств, а поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
В целом, доводы кассационной жалобы содержат обстоятельства, которые были предметом исследования судом первой инстанции и суд обоснованно не принял их во внимание, поскольку обстоятельства, установленные судом первой инстанции, подтверждены доказательствами, которые в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ были оценены судом и данную оценку доказательствам судебная коллегия считает правильной.
Рассматривая данное дело, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, достаточно их исследовал и на основании представленных доказательств дал им надлежащую правовую оценку и постановил правильное по существу решение. Нарушений норм материального и процессуального права, суд не допустил.
На основании изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения, и руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ,
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Прикубанского районного суда от 11 августа 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Лайпановой С.С., Батчаевой Мерседес А., Батчаевой Мадины А. - без удовлетворения.
Председательствующий: Болатчиева А.А.
Судьи: Сыч О.А. Карасова Н.Х.