Судья Лепшоков Р.А. Дело № 33-617/11
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Черкесск 19 октября 2011 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего - Матакаевой С.К.
судей - Дзыба З.И., Шишкина И.В.
при секретаре Дружбиной И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Аджибековой Н.М., Братова З.А., Авкопошвили Т.И., Славинской Л.М., Поповой Т.В. на решение Черкесского городского суда от 06.09.2011 года по гражданскому делу по заявлению Аджибековой Н.М., Братова З.А., Авкопошвили Т.И., Славинской Л.М., Поповой Т.В. к Зварчук Л.К., Министерству имущественных и земельных отношений КЧР, ФБУ «Кадастровая палата» по КЧР об установлении границ земельного участка.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики Дзыба З.И., объяснения Славинской Л.М., Поповой Т.В., представителя Авкопошвили Т.И. – Ризахановой Е.А., поддержавших доводы жалобы, возражения на жалобу представителя Зварчук Л.К. – Чагарова Т.С-А., судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
Аджибекова Н.М., Братов З.А., Авкопошвили Т.И., Славинская Л.М., Попова Т.В. обратились в суд с иском к Зварчук Л.К., Министерству имущественных и земельных отношений КЧР, ФГУ «Кадастровая палата» по КЧР с требованием об установлении границ земельного участка, признании недействительным права аренды Зварчук Л.К. в результате заключения договора аренды земельного участка, аннулировании сведений кадастрового учета.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном доме №... по <адрес>. В силу ст.16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом. При проведении кадастрового учета земельного участка им стало известно, что формирование земельного участка прошло с исключением из его площади земельного участка площадью <...> кв.м., предоставленного Минимуществом КЧР в аренду Зварчук Л.К. под строительство магазина. Земельный участок, предоставленный Зварчук Л.К., поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 09:04:0101037:60. Истцы просили: признать недействительным право аренды земельного участка, возникшее у Зварчук Л.К. в результате заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:60; обязать ФГУ «Кадастровая палата» по КЧР снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101037:60, расположенный в <адрес> в районе жилого дома №...; установить границы земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:38, расположенного в <адрес>, с учетом площади земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:60 с площадью <...> кв.м.
В судебном заседании истцы Аджибекова Н.М., Братов З.А., Авкопошвили Т.И., Славинская Л.М., Попова Т.В., представитель Авкопошвили Т.И. Ризаханова Е.А. заявленные требования поддержали. Представитель ответчика Зварчук Л.К. – Чагаров Т.С-А., представитель Минимущества КЧР Бёден Р.П., представитель ФГУ «Кадастровая палата» по КЧР Боташева С.М. заявленные требования не признали.
Ответчик Зварчук Л.К. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, в заявлении, адресованном суду, просила рассмотреть дело без её участия (л.д.89).
Решением Черкесского городского суда от 06.09.2011 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе истцы Аджибекова Н.М., Братов З.А., Авкопошвили Т.И., Славинская Л.М., Попова Т.В. просят об отмене постановленного судом первой инстанции судебного решения как незаконного и необоснованного, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Изучив материалы данного гражданского дела, проверив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истцов Славинской Л.М., Поповой Т.В., представителя Авкопошвили Т.И. – Ризахановой Е.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя Зварчук Л.К. – Чагарова Т.С-А., судебная коллегия полагает состоявшееся по делу решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Порядок и условия предоставления земельных участков, на которых находятся многоквартирные жилые дома, в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Материалами дела установлено, что жители дома №... по <адрес> являются собственниками занимаемых ими квартир: Попова Т.В. является собственником квартиры №... согласно договора на передачу квартиры в собственность от 28.07.1998 г. ( л.д.66); Аджибекова Н.М. является сособственником квартиры №... согласно свидетельства о государственной регистрации права от 25.03.2003 г. ( л.д.65), Братов З.А. является собственником квартиры №... согласно свидетельства о государственной регистрации права от 14.06.2007 г.( л.д.69), Авкопошвили Т.И. является сособственником квартиры №... согласно договора о передаче квартиры в собственность от 07.04.1993 г. ( л.д.63), Славинская Л.М. является сособственником квартиры №... ( л.д.62).
Протоколом общего собрания жителей-собственников жилых помещений жилого дома №... по <адрес> от 02.02.2011 г. Ризаханова Е.А. была уполномочена представлять интересы совладельцев многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с межеванием, согласованием границ, постановкой на кадастровый учет земельного участка под указанным домом ( л.д.96).
Согласно кадастровой выписке от 05.07.2011 г. о земельном участке, расположенном под жилым домом №... <адрес>, площадью <...> кв. м., он поставлен на кадастровый учет 20.11.2002 г., ему присвоен кадастровый номер 09:04:0101037:38, участок находится в общей долевой собственности жильцов (собственников) помещений многоквартирного дома.
На основании постановления Мэрии МО г. Черкесска от 06.06.2006 г. №515 был утвержден Акт выбора земельного участка для строительства Зварчук Л.К. магазина по <адрес>.
Постановлением Мэрии МО г. Черкесска от 16.10.2006 г. №2388 Зварчук Л.К. был предоставлен земельный участок под строительство магазина по <адрес> на праве аренды сроком до 01.10.2007 г. 16.10.2006 г. Зварчук было выдано разрешение на строительство магазина в срок до 01.09.2008 г. В установленные указанными актами сроки магазин построен не был.
Согласно распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений КЧР №1928 от 18.06.2009 года, Зварчук Л.К. предоставлен в аренду земельный участок площадью <..> кв. метров, расположенный в районе дома №... по <адрес>, под строительство магазина. Между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и Зварчук Л.К. 20.08.2009 года был заключен договор аренды №349 указанного земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:60, сроком до 01.12.2010 года, участок передан Зварчук Л.К. актом передачи от 20.08.2009 года. Договор прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе 28.10.2009 года.
Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений КЧР №3874 от 31.12.2010 года договор аренды земельного участка, заключенный со Зварчук Л.К., продлен до 01.12.2013 г.
Дополнительным соглашением №460 от 31.12.2010 года внесены изменения в договор аренды земельного участка от 20.08.2009 года №349, он продлен на срок до 01.12.2013 года, что зарегистрировано в регистрирующем органе 14.02.2011 года.
30.07.2009 г. данный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 09:04:0101037:60.
17.11.2009 г. Мэрия МО г. Черкесска выдала Зварчук Л.К. Разрешение №542-09 на строительство магазина по указанному адресу.
Решением Черкесского городского суда от 08.04.2011 г., вступившим в законную силу 03.05.2011 г., Разрешение на строительство магазина №542-09 от 17.11.2009 г., выданное Зварчук Л.К., признано противоречащим закону.
При рассмотрении дела бесспорно установлен тот факт, что при отводе границ данного земельного участка под строительство магазина его границы сформированы за 8 метров до стен многоквартирного жилого дома №... по <адрес> (л.д.108), без учета территории, которой пользуются собственники помещений многоквартирного жилого дома.
Из материалов дела следует, что в спорный земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101037:60 фактически вошла территория, необходимая для надлежащей эксплуатации многоквартирного жилого дома №... по <адрес>, в том числе территория, отведенная указанному дому при первоначальном формировании границ земельного участка под многоквартирным жилым домом, местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:60 установлено без учета интересов смежного землепользователя.
В соответствии с ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Из материалов дела следует, что в период застройки спорной территорий под строительство дома №... по <адрес> был выделен земельный участок размером <...> га ( л.д.57-59).
В суде кассационной инстанции представитель Авкопошвили Т.И. – Ризаханова Е.А. пояснила, что при постановке указанного земельного участка на кадастровый учет 20.11.2002 г. его размер составлял <...> кв.м., в 2011 г. размер земельного участка уменьшился и составил <...> кв.м. Данное обстоятельство представителем Зварчук Л.К. – Чагаровым Т.С-А. не оспаривается.
Как разъясняется в п. 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из анализа ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ следует, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, а потому органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.
Рассматривая возникший спор, правильно установив действительные обстоятельства дела, суд первой инстанции неправильно применил материальный закон, подлежащий применению, а именно – ст. 36 ЖК РФ, ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ, не принял во внимание положения п. 67, п. 68 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22.
В связи с указанным, решение суда подлежит отмене по основаниям п.4 ч.1 ст. 362 ГПК РФ.
Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств.
Судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, т.к. обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств.
Установлено, что в период застройки территории, на которой расположен многоквартирный жилой дом по <адрес>, под строительство дома был выделен земельный участок размером <...> га (л.д.57-59).
Согласно справке КЧРГУП «Техинвентаризация» №644 от 01.10.2010 г., по данным инвентарного дела по состоянию на 08.08.1990 г. площадь земельного участка по <адрес> составляла <...> кв.м.( л.д.78).
Данный земельный участок был постановлен на кадастровый учет 20.11.2002 г. с указанием площади <...> кв.м.; ему присвоен кадастровый номер 09:04:0101037:38; в настоящее время данный земельный участок находится в общей долевой собственности жильцов (собственников) помещений многоквартирного дома, однако его размер уменьшился и составил <...> кв. м.
То обстоятельство, что на момент заключения со Зварчук Л.К. договора аренды земельного участка под кадастровым номером 09:04:0101037:60 земельный участок под многоквартирным домом не был сформирован в установленном законом порядке, не является основанием к отказу истцам в удовлетворении их требований.
Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, земля под многоквартирным жилым домом хотя и находится в собственности соответствующего публично-правового образования, но по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
То есть, при согласовании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:60 Минимущество КЧР обязано было учитывать интересы смежного землепользователя, т.е. сособственников многоквартирного жилого дома по <адрес>. Заключая договор аренды со Зварчук Л.К., Минимущество КЧР, являясь собственником земли, не вправе было распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом по <адрес>.
Согласно п. 68 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, в случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Истцы правильно избрали способ защиты нарушенного права, обратившись в суд с иском об оспаривании права аренды земельного участка Зварчук Л.К., а также с иском об установлении границ земельного участка под их многоквартирным жилым домом.
Ни Минимущество КЧР, ни ФГУ ««Кадастровая палата» по КЧР не представили суду доказательств законности и обоснованности действий по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом в оспариваемых истцами границах и размере.
Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, вступившие в силу 15 августа 2010 г., говорят о том, что "отводимый под строительство земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений" (п. 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 от 15.08.2010 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 N 64).
Как указал в своем постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П Конституционный Суд Российской Федерации, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом РФ, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Его осуществление федеральный законодатель возложил на органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые в данном конкретном случае требования земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности не соблюли.
В силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым - реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений.
В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из материалов дела следует, что сособственники жилого дома №... по <адрес> обратились в компетентные органы по вопросу формирования их придомовой территории. На кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом был поставлен 20.11.2002 г.
Согласно вышеперечисленных норм закона земельный участок считается перешедшим в общую долевую собственность жильцов без государственной регистрации права на указанный участок с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает исковые требования сособственников жилого дома №... по <адрес> подлежащими удовлетворению, т.к. Минимущество КЧР не вправе было распоряжаться земельным участком, выделенным в аренду Зварчук Л.К. под строительство магазина, т.к. указанный участок находится в 8 метрах от стен многоквартирного жилого дома и изначально входил в состав земельного участка, предоставленного для эксплуатации и благоустройства жилого дома <данные изъяты>.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 361 - 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Черкесского городского суда от 6 сентября 2011 года отменить.
Вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Аджибековой Н.М., Братова З.А., Авкопошвили Т.И., Славинской Л.М., Поповой Т.В. к Зварчук Л.К., Министерству имущественных и земельных отношений КЧР, ФБУ «Кадастровая палата» по КЧР об установлении границ земельного участка, признании недействительным права аренды Зварчук Л.К. в результате заключения договора аренды земельного участка, аннулировании сведений кадастрового учета.
Признать недействительным право аренды земельного участка, возникшего у Зварчук Л.К., в результате заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:60.
Обязать ФГУ «Кадастровая палата» по КЧР снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101037:60, расположенный в <адрес> в районе жилого дома №....
Установить границы земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:38, расположенного в <адрес>, дом №..., с учетом площади земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101037:60, с площадью <...> кв.м.
Председательствующий
Судьи