Судья Яичникова А.В. Дело № 33-736/11
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
21 декабря 2011 года г. Черкесск.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующий: Гришиной С.Г.
судей: Болатчиевой А.А., Сыч О.А.
при секретаре: Курговой А.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по кассационной жалобе Бахарева В.В. на решение Черкесского городского суда от 27 октября 2011 года по делу по иску Сказка И.В. и Сказка А.Н. к Бахареву В.В. и Бахаревой В.И. о государственной регистрации сделки и по встречному иску Бахарева В.В. о признании договора недействительным.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения Бахарева В.В., его представителя Коврижных Л.П., объяснения Бахаревой В.И., Сказка А.Н., представителя Сказка И.В. Байрамуковой Р.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Сказка А.Н. обратился в суд с иском к Бахареву В.В. и Бахаревой В.И. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Черкесск, ул. <...>, заключенного 19 ноября 2010 года между ответчиками, продавцами, и покупателями, истцом и его супругой Сказка И.В., сославшись на то, что данный договор сторонами полностью исполнен, сторонами сделки были поданы заявления о государственной регистрации сделки и перехода права собственности в Управление Росреестра по КЧР. Однако до регистрации сделки ответчик Бахарев В.В. обратился в Управление Росреестра с заявлением об отказе от сделки, в связи с чем регистрация сделки была приостановлена. Полагая, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, истец обратился с требованием о её государственной регистрации, а также с требованием о признании государственной регистрации перехода права.
В ходе судебного разбирательства ответчиком Бахаревым В.В. были заявлены встречные требования к Сказка А.Н. и Сказка И.В. о признании указанного договора купли-продажи недействительным в связи с тем, что данный договор носит мнимый и притворный характер, так как денежные средства по данному договору покупателями не передавались. По мнению истца, данная сделка преследовала цель - вывести имущество из состава совместно нажитого в связи с предстоящим разделом имущества супругов. Истец просил применить последствия недействительности сделки – обязать возвратить полученные по сделке земельный участок и жилой дом. В обоснование своих требований истец также сослался на то обстоятельство, что технические характеристики жилого дома, указанные в договоре, не соответствовали фактическим параметрам отчуждаемого объекта.
Сказка И.В. обратилась со встречными требованиями к Бахареву В.В. и Бахаревой В.И. о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании государственной регистрации сделки, государственной регистрации перехода права и права собственности.
В ходе судебного разбирательства истцы Сказка А.Н. и Сказка И.В. уточнили заявленные требования и просили признать заключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, зарегистрировать данный договор и переход права собственности, а также взыскать с Бахарева В.В. расходы на оплату услуг представителя.
Ответчица Бахарева В.И. исковые требования Сказка И.В. и Сказка А.Н. признала.
Решением Черкесского городского суда от 27 октября 2011 года исковые требования Сказка И.В. и Сказка А.Н. удовлетворены частично. Суд обязал зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, зарегистрировать переход права общей долевой собственности (по ? доли каждому) на жилой дом и земельный участок от Бахарева В.В. к Сказка А.Н. и Сказка И.В. на основании заявления покупателей. Суд взыскал с Бахарева В.В. в пользу Сказка И.В. и Сказка А.Н. расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей каждому. В удовлетворении иска Сказка А.Н. и Сказка И.В. в части признания заключенным договора купли-продажи отказано. Судом отказано также в иске Бахарева В.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.
В кассационной жалобе Бахарев В.В. просит отменить решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение, считая, что судом нарушены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не было учтено то, что Сказка И.В. является дочерью ответчика, в связи с чем оплата по договору купли-продажи не производилась. Не учтены судом и отсутствие у ответчика намерения продать домовладение, явно заниженная цена сделки, существенное нарушение данной сделкой жилищных прав ответчика. По мнению ответчика, безосновательна ссылка суда в подтверждение проведения расчетов по договору на пункт 4 указанного договора, судом дана неверная оценка доказательствам по делу. Вывод суда о совершении сделки в надлежащей форме сделан без учета того, что в договоре не указаны форма и условия расчета по сделке, не указано, кто из покупателей произвел расчет и в какой сумме, предмет сделки недостоверен. Разрешая требования о взыскании расходов на представителя, суд не учел, что требования истцов были удовлетворены в части.
Сказка А.Н. и Сказка И.В. на кассационную жалобу поданы возражения, в которых они просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая доводы жалобы неубедительными.
Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как видно из материалов дела, Бахаревым В.В. в период брака с Бахаревой В.И. по договору купли-продажи от 20.06.2007 г. был приобретен жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. <...>.
В указанный жилой дом с согласия ответчиков вселились их дочь Сказка И.В. с супругом Сказка А.Н. и несовершеннолетними детьми.
19 ноября 2010 года между покупателями Сказка А.Н., Сказка И.В. и продавцом Бахаревым В.В. был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка. Пунктом 4 данного договора определено, что по соглашению сторон отчуждаемый жилой дом и земельный участок оцениваются и продаются за <...> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
В этот же день стороны обратились в Управление Росреестра по КЧР с заявлениями о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на проданные объекты недвижимости.
25 ноября 2010 года Бахарева В.И. обратилась в суд с иском к Бахареву В.В. о разделе совместно нажитого имущества.
6 декабря 2010 года Бахарев В.В. обратился в Управление Росреестра по КЧР с заявлением о приостановлении государственной регистрации до 06.03.2011 г. в связи с невозможностью переоформлением права собственности в данный момент.
28 декабря 2011 года Сказка А.Н. обратился с указанным иском в суд.
Пунктом 1 ст.164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 данного кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч.3 ст.165, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Частью 3 ст.551 ГК РФ установлено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон достигнуто соглашение.
Удовлетворяя требования о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости в требуемой законом письменной форме, обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы покупателями продавцу в полном объеме, при этом продавец передал, а покупатели приняли указанную квартиру.
Довод кассационной жалобы о том, что сделка не была совершена в надлежащей форме, так как в договоре не указаны форма и условия расчета по сделке, не указано, кто из покупателей произвел расчет и в какой сумме, предмет сделки недостоверен, не основан на нормах материального права.
Так, в соответствии с ч.1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Таким образом, ссылки ответчика касаются условий сделки, а не её формы.
Указанный довод не опровергает вывод суда о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, так как указание на форму и условия расчета по сделке противоречило бы пункту 4 договора, подтверждающему, что к моменту подписания договора расчет между сторонами произведен полностью, а, следовательно, необходимости определять вышеназванные условия не имеется.
Положения ст. 432 ч.2, ст.ст. 549, 554, 555 ГК РФ также не относят к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости условия расчета сторон по договору.
Не устанавливают обязательность такого условия договора купли-продажи и положения ст. 861 ГК РФ (наличные и безналичные расчеты) и ст. 220 НК РФ (право на имущественный налоговый вычет), так как данные нормы регулируют иные правоотношения.
Нельзя согласиться и с доводом жалобы о том, что препятствием для государственной регистрации сделки является несоответствие характеристик жилого дома, указанного в договоре, ныне существующим характеристикам.
Так, в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как видно из материалов дела, предметом договора является принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество. Данные, определяющие это имущество, указаны в соответствии с правоустанавливающими документами Бахарева В.В. Таким образом, предмет в договоре продажи недвижимости определен в соответствии с требованиям ст. 554 ГК РФ и определен исходя из имеющегося права собственности продавца.
То обстоятельство, что в настоящий момент жилой дом претерпел определенные изменения, произведенные покупателем, не свидетельствует о наличии пороков сделки.
Нельзя признать доказанным и утверждение продавца о том, что стоимость недвижимого имущества ему передана не была, так как в письменном договоре купли-продажи, подписанном и продавцом, указано на производство расчета по сделке до подписания договора.
Признала факт передачи денег покупателями по договору купли-продажи и ответчик Бахарева В.И. Указанные ею и покупателями Сказка обстоятельства передачи денег кроме договора купли-продажи подтверждаются фактом заключения кредитного договора Сказка А.Н., а также приобретением семьей Бахаревых обыкновенных именных акций ОАО «...».
Обоснованно судом первой инстанции было отказано и в удовлетворении требований Бахарева В.В. о признании сделки недействительной.
Так, в соответствии со ст. 170 ГК РФ является ничтожной мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Истец в обоснование недействительности сделки сослался и на её мнимость и на притворность сделки, то есть сослался на обстоятельства, исключающие друг друга.
Кроме этого доказательств того, что данная сделка совершена без намерения создать соответствующие правовые последствия, причем такое намерение отсутствовало у обеих сторон, истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.
Между тем, судом установлено и фактически не оспаривалось истцом, что в спорный жилой дом вселились и проживают ответчики по данному требованию, покупатели по договору купли-продажи, ими осуществляются коммунальные платежи, производятся определенные работы по улучшению имущества. Истец в данное домовладение не вселялся и пользование им не осуществлял.
В своих объяснениях истец сослался на то, что не имел намерения заключать договор купли-продажи, на заключение такого договора его склонила дочь и жена, но не утверждал, что сделка совершалась без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Более того, поводом для первичного обращения Сказка А.Н. в суд с иском явилось заявление Бахарева В.В. о приостановлении, а не о прекращении государственной регистрации сделки.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска по данным основаниям.
Не представлено суду доказательств и того, что оспоренная сделка является притворной.
Так, истец не указал, какую сделку прикрывает оспоренная сделка. Вышеуказанные обстоятельства также не свидетельствуют о том, что стороны сделки имели в виду другую сделку, которую прикрыли договором купли-продажи.
Ссылка истца на то, что к заключению сделки его склонили дочь и жена, также не подтверждает притворность сделки.
Возникшие после подписания договора купли-продажи обстоятельства (обращение жены с иском о разделе имущества) к обстоятельствам, свидетельствующим о недействительности сделки, не относятся и не свидетельствуют о её притворности. Кроме этого при возникновении указанных обстоятельств истец попросил лишь приостановить регистрацию сделки, не отказавшись от неё, и лишь в последующем оспорил данную сделку, что также не свидетельствует об отсутствии у него намерения заключить договор купли-продажи спорного имущества.
Не допущено судом и нарушение требований ст. 100 ГПК РФ при возмещении расходов на оплату услуг представителя, так как указанная норма предусматривает присуждение расходов на оплату услуг представителя стороне, в пользу которой состоялось решение суда, и не устанавливает возможность пропорционального возмещения данных расходов.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Доводы жалобы не опровергают выводов суда и не содержат указаний на новые имеющие значения для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда от 27 октября 2011 года по делу по иску Сказка И.В. и Сказка А.Н. к Бахареву В.В. и Бахаревой В.И. о государственной регистрации сделки и по встречному иску Бахарева В.В. о признании договора недействительным оставить без изменения, а кассационную жалобу Бахарева В.В. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: