Судья Коцубин Ю.М. Дело №33-696/11
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
30 ноября 2011 года г.Черкесск
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Гришиной С.Г.,
судей Дзыба З.И., Матакаевой С.К.,
при секретаре Лафишевой Ж.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества <данные изъяты> к Айсандыровой Ф.Ю., индивидуальному предпринимателю Токбаеву А.М. и Дзамыхову А.А. об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствий недействительности сделки, по встречному иску Айсандыровой Ф.Ю. к Открытому акционерному обществу <данные изъяты> и Токбаеву А.М. о признании недействительным договора об ипотеке и о применении последствий недействительности сделки
по кассационным жалобам Открытого акционерного общества <данные изъяты> и Айсандыровой Ф.Ю. на решение Черкесского городского суда КЧР от 26 июля 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества <данные изъяты> и встречных исковых требований Айсандыровой Ф.Ю. - отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Матакаевой С.К., объяснения представителя ОАО <данные изъяты> Маркарова А.М. и представителя Айсандыровой Ф.Ю. и Дзамыхова А.А. - Галыгина Н.П., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Открытое акционерное общество <данные изъяты> (далее - ОАО <данные изъяты> обратилось в суд с вышеназванным иском, обосновав свои требования тем, что 12 мая 2010 года между конкурсным управляющим ИП Токбаева А.М. - Дзамыховым А.А. и Айсандыровой Ф.Ю. на торгах был заключен договор купли-продажи жилого дома под Литером Б общей площадью 140,3 кв.м, расположенного по адресу: КЧР, г. Черкесск, <адрес> Земельный участок площадью 536 кв.м., на котором расположен указанный дом, находится у Токбаева А.М. в аренде. Право аренды на участок было передано в качестве обеспечения обязательств по договору об ипотеке от <дата> между ОАО <данные изъяты> и Токбаевым А.М., в связи с чем, полагает, что недостроенный жилой дом, расположенный на этом земельном участке, также считается заложенным и Токбаев А.М. имел право распоряжаться этим домом только с согласия истца (банка), которого он на продажу дома не давал. Просил признать недействительным договор купли-продажи от 12 мая 2010 года и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Решением Черкесского городского суда от 21.01.2011 года исковые требования были удовлетворены, кассационным определением Верховного Суда КЧР указанное решение отменено с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела заявлением от 04 мая 2011 года истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил предмет иска и просил суд признать недействительным договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома (процент готовности 70%) общей площадью 140,3 кв.м литер Б, расположенного на земельном участке мерою 280 кв.м.по адресу: КЧР, г. Черкесск, <данные изъяты>, заключенный между конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя Токбева А.М. -Дзамыховым А.А. и покупателем Айсандыровой Ф.Ю.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи, а именно: обязать конкурсного управляющего ИП Токбаева А.М.- Дзамыхова А.А. вернуть Айсандыровой Ф.Ю. денежные средства, уплаченные по договору, обязать Айсандырову Ф.Ю. вернуть конкурсному управляющему ИП Токбаева А.М.- Дзамыхову А.А. указанный незавершенный строительством жилой дом.
Ответчик Айсандырова Ф.Ю. обратилась в суд со встречным иском к ОАО <данные изъяты> и Токбаеву А.М. о признании недействительным договора об ипотеке и о применении последствий недействительности сделки, полагая, что поскольку государственная регистрация права аренды Токбаева А.М. на спорный земельный участок не произведена, у него отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку. Просила признать договор об ипотеке от <дата> между ОАО <данные изъяты> и Токбаевым А.М. в части включения в предмет договора права аренды земельного участка недействительным вследствие ничтожности; применить последствия недействительной сделки путем признания недействительной записи об обременениях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, признать недействительной запись об обременении в ЕГРП в виде залога прав на земельный участок от 17 мая 2005 года.
В судебном заседании представитель истца Маркаров А.М. поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований Айсандыровой Ф.Ю. отказать.
Представитель Айсандыровой Ф.Ю. и Дзамыхова А.А. - Галыгин Н.П. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Поддержал встречные исковые требования Айсандыровой Ф.Ю.
Ответчик - Токбаев А.М. в судебное заседание не явился, дело рассмотрено без его участия.
Решением Черкесского городского суда КЧР от 26 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества <данные изъяты> и встречных исковых требований Айсандыровой Ф.Ю. - отказано.
В кассационной жалобе ОАО <данные изъяты> просит отменить решение суда в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального права. Считает несостоятельным вывод суда о том, что на жилой дом -литер Б не распространяется право залога в связи с прекращением права аренды 01.05.2006 года, поскольку договор об ипотеке был заключен в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №... от 14.05.2005 года, который предоставлен до 25.04.2006 года, в связи с чем, полагает положения ст.62 ФЗ «Об ипотеке» при заключении договора ипотеки не нарушены. Полагает, что договор аренды земли от 13.05.2005 года №... возобновил действие на неопределенный срок, так как в настоящее время арендатор продолжает пользоваться земельным участком и собственник против этого не возражает. Считает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на находящиеся и возводимые на нем здания и сооружения залогодателя и по мнению Банка одновременно с ипотекой здания было передано в залог принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка общей площадью 536 кв.м., что подтверждено выпиской из ЕГРП от 05.04.2011 года. Кроме того, арбитражным судом установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного искового заявления, не подлежащие доказыванию.
В возражениях на жалобу конкурсный управляющий ИП Токбаева А.М. - ДзамыховА.А. просит оставить решение суда без изменения, отказать в удовлетворении жалобы, как необоснованной.
С кассационной жалобой обратилась и Айсандырова Ф.Ю. Просит решение суда в части отказа в удовлетворении ее требований отменить и принять новое решение. Считает решение в этой части незаконным и подлежащим отмене вследствие нарушения судом норм материального права. Суд не применил закон, подлежащий применению. Права арендатора, не зарегистрированные в установленном порядке, не могут быть предметом договора об ипотеке. Суд признавая договор залога в части включения в предмет договора права аренды земельного участка по <адрес> в г.Черкесске недействительным в качестве ничтожности сделки был вправе принять решение о прекращении обременения прав собственника имущества в связи с тем, что данная запись имеет для нее юридическое значение. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст.362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из материалов дела видно, что, между конкурсным управляющим Индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. - Дзамыховым А.А. и Айсандыровой Ф.Ю 12 мая 2010 года заключен договор купли-продажи жилого дома, незавершенного строительством, общей площадью 140,3 кв.м литер Б, расположенный на земельном участке мерою 280 кв.м. под литером Б, в г.Черкесске по <адрес>
Основанием для заключения оспариваемого договора послужили состоявшиеся торги по продаже вышеуказанного недостроенного жилого дома, принадлежащего на праве собственности Токбаеву А.М., проведенные конкурсный управляющий Индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. - Дзамыхов А.А.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО <данные изъяты> суд исходил из того, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи недействительным.
В соответствии с пунктом 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Из материалов дела следует, что таковой являлась Айсандырова Ф.А.
Статьей 448 ГК РФ предусмотрена организация и порядок проведения торгов. В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Из смысла ст. 449 ГК РФ следует, что договор, заключенный с лицом, выигравшим торги, может быть признан недействительным как следствие признания торгов недействительными.
По данному делу обстоятельства и процедура проведения торгов, явившихся основанием для заключения договора купли-продажи жилого дома, незавершенного строительством, общей площадью 140,3 кв.м литер Б, расположенный на земельном участке мерою 280 кв.м. под литером Б, в г.Черкесске по <адрес> от 12 мая 2010 года не оспаривались.
В кассационной жалобе представитель ОАО <данные изъяты> считает решение незаконным и настаивает на удовлетворении предъявленных им исковых требований, ссылаясь на то, что имеющийся договор ипотеки (залога недвижимости), в силу которого указанный недостроенный жилой дом являлся в числе прочих объектом ипотеки (залога), и на него распространялось право залога истца как залогодержателя. Кроме того залогодержателю были переданы и права аренды на земельный участок по <адрес> в г.Черкесске, на котором расположен дом под литером А (объект недвижимости по договору залога) и спорный дом под литером Б.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Из договора ипотеки видно, что право аренды на земельный участок не указано как самостоятельный объект, а указано лишь как часть участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект.
В силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть, предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.
Зарегистрированными правами на земельный участок по <адрес> в г.Черкесске при заключении договора ипотеки Токбаев А.М.не обладал.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка общей площадью 536кв.м. от 13.05.2005г №... был заключен на срок до 26.04.2006г. Пунктом 1.3 договора аренды земельного участка от 13 мая 2005 года стороны (Токбаев и муниципальное образование г.Черкесска) определили правовые последствия непродления арендатором срока договора, указав, что после окончания срока аренды арендатор должен продлить срок его действия. В противном случае договор аренды расторгается арендодателем в одностороннем порядке.
Впоследствии на данный земельный участок заключался новый договор аренды, зарегистрированный 27.06.2009г. на срок с 28.05.2008г. по 01.05.2011г., который не был предметом договора аренды.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в соответствии с п. 1.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14 мая 2005 года и п.2, п.3.2 Приложения № 1 к этому договору в залог банку было передано право аренды не на весь земельный участок по <адрес> в г.Черкесске, а только на ту его часть, которая функционально обеспечивает нормальную эксплуатацию переданного в залог банку жилого дома под литером А площадью 212,9 кв.м. Поскольку жилой дом под литером Б площадью 140,3 кв.м находился на другой части земельного участка, право аренды которой по смыслу договора об ипотеке не было передано в залог, то и сам дом под литером Б не может считаться находящимся в залоге. Жилые дома под литерами А и Б хотя и расположены на одном земельном участке и являются самостоятельными объектами недвижимости, и их юридическая судьба может определять уполномоченными лицами по-разному.
Доводы ОАО <данные изъяты> на то, что оно, являясь залогодержателем предмета сделки, не давало своего согласия на отчуждение жилого дома в собственность Айсандыровой Ф.Ю. также являются необоснованными.
При таких обстоятельствах правомерны выводы суда первой инстанции, что оснований для признания договора купли-продажи от 12 мая 2010г. не имеется.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Айсандыровой Ф.Ю. о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14 мая 2005 года и о применении последствий недействительности, суд исходил из того, что все требования закона, предъявляемые к форме, содержанию и порядку заключения такого рода сделок, сторонами указанного договора были соблюдены. Правомерно отказано судом и в признании недействительной записи об обременении в ЕГРП в виде залога прав на земельный участок от 17 мая 2005 года.
Довод Айсандыровой Ф.Ю. на то, что на залог земельного участка по ул.Малокубанская д.39 в г.Черкесске не было получено согласие арендодателя - Администрации г.Черкесска является ошибочным. Кроме того, обстоятельства, на которых основан встречный иск, не нарушает прав и законных интересов Айсандыровой Ф.Ю., подавшей кассационную жалобу на решение суда, поскольку она не является стороной оспариваемого договора ипотеки.
С учетом изложенного, у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда.
Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, регулирующий спорные правоотношения, выводы суда подробно мотивированы, основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, которым дана отвечающая требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и правильная по существу правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, не допущено.
Доводы, содержащиеся в кассационных жалобах, не ставят под сомнение законность решения суда и сводятся к переоценке указанных выводов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360-362,364,366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда КЧР от 26 июля 2011 года, оставить без изменения, кассационные жалобы ОАО <данные изъяты> и Айсандыровой Ф.Ю. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: