Судья Нахушева Ф.З. Дело №33-867/2011 г.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«06» июля 2011 г. г.Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР в составе:
председательствующего – Макоева А.А.
судей – Жернового Е.И., Маздогова В.Х.
при секретаре – Байсиеве Т.Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Нальчике
по докладу судьи Макоева А.А.
с участием – представителя Пинчук Н.А. – Даутоковой Б.С.; представителя ДУГИ г.Нальчика Кагермазова Ю.С., представителя Местной администрации г.о.Нальчик Кульчаевой Л.Р.
дело по иску Пинчук Николая Ананьевича к ДУГИ г. Нальчика, местной администрации г.о.Нальчик и Чеченову Азрету Мухадиновичу о признании сделок недействительными;
по кассационным жалобам Местной администрации г.о.Нальчик, Чеченова А.М. на решение Нальчикского горсуда КБР от 25 мая 2011 г.
Судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Договором № 598 от 24.01.2007 г. на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика, заключенного между ДУГИ г. Нальчика и Чеченовым А., со сроком действия с 24.01.2007 г. по 23.01.2008 г., Чеченову А.М. было предоставлено в аренду под офис нежилое помещение -подвал, общей площадью 45,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Постановлением и.о.главы местной администрации г. Нальчика № 284 от 21.02.2007 г. «О приватизации нежилого муниципального помещения (подвал) по пр. Ленина, 25» на ДУГИ г. Нальчика возложена обязанность подготовить муниципальное нежилое помещение (подвал) по <адрес> к приватизации в установленном порядке, утвердить план приватизации и передать документы МСУ «Центр приватизации муниципального имущества г. Нальчика». МСУ «Центр приватизации муниципального имущества г. Нальчика» - осуществить продажу указанного объекта в установленном порядке.
На основании договора купли-продажи № 702 от 16.04.2007 г. муниципальное встроенное в жилой дом подвальное помещение, общей площадью 137,9 кв.м., расположенное по <адрес> в <адрес>, продано на аукционе Чеченову A.M. и зарегистрировано за ним на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2007 г.
Пинчук Н.А. обратился в суд с иском к ДУГИ г. Нальчика, местной администрации г.о.Нальчик и Чеченову A.M. о признании недействительными договора № 598 от 24.01.2007 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г. Нальчика, заключенного между ДУГИ г. Нальчика и Чеченовым А.М.; постановления и.о.главы местной администрации г. Нальчика № 284 от 21.02.2007 г. «О приватизации нежилого муниципального помещения (подвал) по <адрес>»; результата аукциона — протокол №1 от 10.04.2007 г. о результатах открытого аукциона по продаже муниципального нежилого подвального помещения, общей площадью 137,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; договора № 702 от 16.04.2007 г. купли-продажи встроенного в жилой дом подвального помещения, общей площадью 137,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; свидетельства о государственной регистрации права собственности на подвал, выданный на имя Чеченова A.M., и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Чеченова A.M., ссылаясьна то, что в <адрес> в <адрес> он проживает с 03.08.1979 г. В2004 году он приватизировал данную квартиру и с 30.12.2004 г. она принадлежит ему направе собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрацииправа. Данная квартира расположена в многоквартирном трехэтажном доме. 06.07.2010 г.ему стало известно, что подвальное помещение, имеющееся в их доме, передано всобственность владельцу <адрес> в <адрес> Чеченову A.M.на основании договора купли-продажи № 702 от 16.04.2007 г., согласно которогопредметом договора является муниципальное нежилое встроенное в жилой домподвальное помещение, общей площадью — 137, 9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Считал, что указанный договор купли-продажи являетсяничтожной сделкой, поскольку МСУ «Центр приватизации муниципального имущества <адрес>» распорядился имуществом, не являющимся муниципальной собственностью. Вподвале их дома имеются коммуникации, обслуживающие как квартиры, расположенныенад подвалом, так и квартиры всего дома. Через все подвальные помещения дома, в томчисле, и через подвал, расположенный между вторым и третьим подъездами, проходятобщие коммуникации дома, что подтверждается справкой ООО «ЖЭК № 1»,следовательно, в силу ст. 36 ЖК РФ, подвальное помещение, общей площадью 137,9 кв.м.,в котором имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одногопомещения в данном доме оборудование (технические подвалы), является немуниципальной собственностью, а принадлежит всем собственникам квартир <адрес> в <адрес>, а значит, принадлежит на праве общей долевойсобственности и ему. При этом, право собственности на такие нежилые помещениявозникает независимо от регистрации этого права с момента приобретения всобственность жилого помещения в доме. О том, что их подвальное помещение,сособственником которого он является, постановлением и.о. главы местнойадминистрации <адрес> № 284 от 21.02.2007 г. «О приватизации нежилогомуниципального помещения (подвал) по <адрес>, на основании заявки, решеноподготовить к приватизации и осуществить продажу объекта, он уведомлен не был. Всписке объектов, подлежащих приватизации в 2007 году, являющимся приложением кПрограмме приватизации объектов муниципальной собственности <адрес> на 2007 год(далее - Программа приватизации), подвальное помещение, расположенное по <адрес>,25 в <адрес>, не значится. В п. 2.5 Программы приватизации оговорена возможностьприватизации муниципального имущества, сданного в аренду, не указанного вприложении к Программе, по мере поступления заявок на приватизацию от физический июридических лиц. Как выяснилось, 24.01.2007 г. между ДУГИ <адрес> и ЧеченовымАзретом (без отчества), действующим на основании свидетельства ч/п, был заключендоговор № 598 на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности <адрес>, предметом которого является аренда имущества, общейплощадью 45,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, для использования подофис. Считал, что данный договор послужил основанием для решения вопроса оприватизации подвального помещения, расположенного в доме, где он проживает, иявляется ничтожной сделкой, поскольку он противоречит закону, следовательно, не могбыть основанием для принятия и.о.главы местной администрации <адрес> вышеуказанного постановления. Договор аренды был заключен на срок с 24.01.2007 г. по 23.01.2008 г., т.е. на один год. В силу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одними из которых являются условия о предмете договора. Договор от 16.04.2007 г. не содержит сведений о том, что стороны договорились о купле-продаже этого объекта, так как в п. 1 Предмет договора указан не предмет, а объект договора — подвальное помещение. Таким образом, ни юридически, ни фактически подвальное помещение Чеченову A.M. не передавалось. Этим помещением по-прежнему пользуются жильцы их дома, в нем обустроены их подсобные помещения. Перед продажей подвального помещения никто из владельцев этих подсобных помещений не был извещен о предстоящей продаже и необходимости его освобождения. Право собственности на это помещение за собственником одной из квартир <адрес> в <адрес> Чеченовым A.M. создает для него такие права, реализация которых существенно нарушает интересы всех других собственников квартир в доме, в том числе, и его (истца), поскольку собственник вправе использовать принадлежащее ему помещение по своему усмотрению, тогда как они все имели право пользоваться этим помещением по его назначению, а с учетом того, что в собственность Чеченову A.M. перешло помещение с инженерными коммуникациями, обслуживающими весь дом, то пользование и распоряжение этим помещением по усмотрению нового единоличного собственника, и отсутствие доступа к техническому подвалу других лиц угрожает интересам и даже безопасности всех жильцов дома. Таким образом, считает, что все совершенные сделки с указанным подвальным помещением, а также постановление и.о. главы местной администрации <адрес> № 284 от 21.02.2007 г. и проведенный аукцион по продаже данного подвального помещения являются незаконными и нарушают его права.
Истец, ответчик Чеченов A.M., третье лицо - Управление Росреестра по КБР, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в суд не явились. Истец, ответчик Чеченов A.M. представили письменные заявления, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд счел возможным рассмотреть дело без их участия по правилам ст. 165 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца Даутокова Б.С. поддержала исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме. Также просила взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 руб.
Представитель ДУГИ <адрес> Кагермазов Ю.С. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.
Представитель местной администрации г.о.Нальчик Кульчаева Л.Р. иск не признала, просила в его удовлетворении отказать ввиду его необоснованности и пропуска срока обращения.
Представитель ответчика Чеченова A.M. - Анаев Б.Ж. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать за необоснованностью и пропуском срока обращения в суд.
Решением Нальчикского горсуда КБР от 25 мая 2011 г. исковые требования Пинчук Н.А. удовлетворены.
Не согласившись с таким решением Местная администрация г.о.Нальчик подала на него кассационную жалобу в которой просит отменить его и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. В обоснование этих требований в жалобе указано, что Пинчук Н.А. пропустил трехлетний срок обращения в суд, установленный ст.196 ГК РФ.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ, а также постановлением Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №6/8 от 01.07.1996г. для признания ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным необходимо одновременно как его несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 2 дано разъяснение, что документом, подтверждающим право муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр муниципальной собственности. Суду была представлена карта реестра объектов недвижимости муниципальной собственности № 370 от 10.04.2007г., в которой спорное помещение указано в качестве объекта муниципальной собственности. Тем не менее, суд не дал должной оценки указанным доказательствам.
Оспариваемое постановление и.о.главы Главы местной администрации №284 от 21.02.2007г. принято в пределах предоставленных полномочий пунктом 2.5 «Программы приватизации объектов муниципальной собственности <адрес> на 2007г.», утвержденного решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 28.12.2006г., согласно которому возможность приватизации муниципального имущества, сданного в аренду, не указанного в приложении к Программе, рассматривается главой местной администрации <адрес> по мере поступления заявок на приватизацию от физических и юридических лиц.
Судом не учтено то обстоятельство, что истец оспаривает договор аренды №598 от 24.01.2007г. на подвальное помещение, который прекращен в связи с переходом права собственности на указанное помещение Чеченову A.M.
Согласно справки, предоставленной ООО «ЖЭК №1» №903 от 23.11.2010г., в доме по пр.Ленина, 25 имеется шесть подвальных помещений. Через все подвальные помещения дома проходят технические коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, а также вентили управления водотоками на стояки, подающие воду на верхние этажи. В случае отсутствия доступа в подвальные помещения к вентилям стояков во время аварии или проведения ремонтных и профилактических работ в любой из квартир, перекрываются общие задвижки, и прекращается подача холодной, горячей воды и отопления на весь дом.
Между тем, в соответствии со ст.36 ЗК РФ в многоквартирном доме собственникам помещений на праве общей долевой собственности, принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся общей долевой собственностью, принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Для отнесения спорного помещения к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд не выяснил его целевое назначение и функциональную принадлежность спорного помещения для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.
Более того, судом не учтено то обстоятельство, что в справке дана оценка всем подвалам, находящимся в доме по <адрес>,25, а не конкретно спорному подвалу, также судом не установлено, правомочно ли ООО «ЖЭК №1» выдавать такого рода справки. Кроме того, суд не вправе делать выводы об отнесении подвала к помещениям общедолевой собственности, поскольку не обладает специальными познаниями в этой области. Учитывая то, что спорное помещение являлось муниципальной собственностью, в последствии было реализовано в установленном законом порядке Чеченову A.M., следовательно, у истца Пинчук Н.А., не возникло прав на указанное помещение, а соответственно отсутствует признак нарушения гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина.
Чеченов А.М., также считая решение суда от 25 мая 2011 года незаконным и необоснованным, подал на него кассационную жалобу и также просит его отменить и вынести по делу новое, отказав в удовлетворении исковых требований Пинчук Н.А. В обоснование своих требований Чеченов А.М. указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования Пинчук Н.А., не учел, что обстоятельства, имеющие существенное значение по делу, не были доказаны истцом, а доказательства приведенные в решении являются недопустимыми.
Так, по делу установлено, что Пинчук Н.А., является инвалидом 1-группы, передвигается на коляске, подвальными помещениями не пользовался и не имеет возможности пользоваться, что свидетельствует о том, что его права не были нарушены.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лип, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Суд в обоснование решения сослался на то, что срок исковой давности Пинчуком НА., не пропущен и приводит его заявление в прокуратуру КБР от 07.07.2010 г., что о продаже подвала Чеченову A.M., он узнал 06.07.2010г. от Мидова А.Х. и как доказательство этому, суд приводит показания Мидова А.Х., в судебном заседании.
При этом суд не дает оценку тому, что Мидов А.Х., в 2010г. обратился в Нальчикский городской суд с подобным иском к Чеченову A.M., и решением от 25 мая 2010г. в удовлетворении иска ему было отказано за истечением срока исковой давности, а 30 июня 2010г. решение суда кассационной инстанцией оставлено без изменения.
Таким образом, с учетом принятых решений по иску Мидова А.Х., он является заинтересованным лицом, его показания судом не должны были быть приняты во внимание как доказательство.
Однако, суд его показания привел в обоснование того, что Пинчук А.Н., не пропустил срок исковой давности.
Суд при этом не дал оценку и тому, что как следует из кассационного определения от 30.06.2010 г. Мидов А.Х., в суде первой инстанции пояснял, что Чеченов A.M., в октябре 2008г. обратился к жильцам <адрес> в <адрес>, с требованием освободить подвальное помещение, ссылаясь на то, что он является его собственником.
Суд пришел к выводу, что на подвальное помещение распространяется режим общего имущества многоквартирного дома. В качестве доказательства суд ссылается на справку ООО «ЖЭК №1» №903 от 23.11.2010г. о том, что в доме по <адрес> имеется шесть подвальных помещений. Через все подвальные помещения дома проходят технические коммуникации: - холодное и горячее водоснабжение, отопление, вентиля управления водотоками на стояки верхних этажей.
При этом суд не дал оценку тому, что в письме не указано, что Чеченов A.M. своими действиями препятствует доступу в подвальное помещение. Кроме того, из письма не усматривается, что проводилось обследование подвального помещения для установления в какой части подвального помещения проходят трубы, где конкретно установлены стояки, и находятся ли они в подвальном помещении собственником которого является Чеченов A.M. Суду не представлена и проектная документация на дом из которой следовало бы, что подвал проектировался именно как помещение для размещения инженерных коммуникаций, а в рамках дела истцом ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы заявлено не было.
По делу истцом не доказан факт возникновения в силу ст.37 ЖК РФ права общей долевой собственности у собственника многоквартирного дома. Тогда как такое право возникает не на любое подвальное помещение, а лишь на технические подвалы, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.
Даже, при наличии инженерных коммуникаций и оборудования, в спорном подвальном помещении, это не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 ЖК РФ.
Как указано в исковом заявлении Пинчук А.Н., подвальные помещения используются жильцами дома не для обслуживания инженерных сетей, а как подсобные помещения.
Вышеуказанная позиция изложена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 №489-0-0 где отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ.
Между тем, при рассмотрении настоящего дела истец в нарушение ст.65 ГПК РФ не доказал, что спорное подвальное помещение имеет исключительно технический характер и не имеет самостоятельного назначения. Подобная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09, согласно которому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.
Судом не дана оценка и тому, что подвальное помещение находилось на балансе Казны КБР.
Что касается Чеченова A.M., он на вполне законных основаниях приобрел подвальное помещение и является его добросовестным собственником.
Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной представителями Местной администрации г.о.Нальчик Калабековым С.Э. и ДУГИ г.Нальчика Кагермазовым Ю.С.; выслушав возражения представителя Пинчук Н.А. – Даутоковой Б.С., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В статье 36 ч.1 Жилищного кодекса РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, чердаки, подвалы и т.д., в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Толкование данной нормы права позволяет исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам или по проектной документации на дом.
При рассмотрении дела, связанного со спором об общем имуществе, суд должен давать оценку экспликации помещений, поэтажному плану, техническому и функциональному назначению помещений; установить, используются ли спорные помещения в обслуживании жилой части дома.
Сам по себе факт наличия подвала в многоквартирном доме не свидетельствует о том, что он является общим имуществом собственников помещений в доме. Необходимо установить, является ли подвал единым помещением или он поделен на несколько помещений, все ли эти помещения используются в обслуживании жилой части дома, имеются ли в нем инженерные коммуникации.
Ни одно из указанных обстоятельств судом не установлено и ни одного документа, позволяющего прийти к определенным выводам, судом не исследовано по настоящему делу.
Единственным документом, на который сослался суд, удовлетворяя иск, это справка ООО «ЖЭК №1». Однако данный документ не может служить бесспорным и единственным доказательством.
Во-первых, ООО «ЖЭК №1» является управляющей компанией дома и заинтересованным лицом.
Во-вторых, сведения, содержащиеся в справке, должны быть объективно подтверждены документами или хотя бы фотографиями.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает судебное решение необоснованным и вынесенным преждевременно. Оно не соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ.
Из дела следует, что подвал состоит из 6 помещений, но нигде не указано, сколько помещений из них, или часть одного из них передано в собственность Чеченову, какое именно помещение или часть его продано ему, какова площадь помещений, сколько входов в подвал и так далее.
Судебная коллегия лишена возможности вынести по делу новое решение и дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении суду следует установить, какие именно обстоятельства имеют значение для правильного разрешения дела, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих требований и возражений, при необходимости оказать содействие в их истребовании. Доказательствами могут служить схемы, проекты, экспликации, фотографии, справки и документы служб, оказывающих коммунальные услуги и т.д.
Также следует установить, не использовался ли подвал или часть его жильцами дома как подсобные помещения для хранения вещей и сельхозпродуктов и если да, то с какого времени, когда была приватизирована первая квартира в доме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,
судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 25 мая 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий: А.А. Макоев.
Судьи: Е.И.Жерновой.
В.Х.Маздогов.
Копия верна:
Судья Верховного Суда КБР А.А.Макоев.