Судья Сарахов А.А. Дело № 33 - 1078/2011 г.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 августа 2011 г. г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Макоева А.А.
судей: Созаевой С.А. и Пазовой Н.М.
при секретаре Геттуеве А.А.
с участием Урусбиева А.Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. дело по иску ООО «Сельхозтехсервис» к Урусбиеву Аюбу Жабраиловичу о признании недействительными предварительного договора купли - продажи от 05.12.06 года и договора купли - продажи нежилых построек находящихся по адресу: КБР, <адрес> от 21.01.08.г. заключенных между ООО «Сельхозтехсервис» и Урусбиевым А.Ж.,
по кассационной жалобе ООО «Сельхозтехсервис» на решение Нальчикского городского суда КБР от 07 июля 2011 г.
у с т а н о в и л а:
ООО «Сельхозтехсервис» обратился в суд к Урусбиеву Аюбу Жабраиловичу с иском о признании недействительными предварительного договора купли - продажи от 05.12.06 года и договора купли - продажи нежилых построек находящихся по адресу: КБР, <адрес> от 21.01.08.г. заключенных между ООО «Сельхозтехсервис» и Урусбиевым А.Ж. Исковые требования мотивированы тем, что земля под проданными объектами недвижимости на момент заключения договора находилась у общества в бессрочном пользовании на основании постановления главы Администрации г. Нальчика № 808 от 27.06.00. года. Истец не вправе был передавать её ответчику, поскольку она ему не принадлежала. Сами объекты на момент заключения сделки не принадлежали обществу, не находились на его балансе, построены без разрешительных документов. Также не было выявлено кем и на какие средства они были построены. Указанное не давало возможности, определить в какой доле и кому из участников общества его можно отнести, поскольку на долю в уставном капитале общества, принадлежащую Маремкулову Н.Х., определением суда от 16.11.04. года был наложен арест. Протокол общего собрания № 3, составленный в декабре 2006 года, где было одобрено решение о продаже Урусбиеву А.Ж. объектов недвижимости проведен незаконно, с нарушением прав общества.
В судебном заседании представитель истца просил исковые требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в нём.
Ответчик иск не признал и просил отказать в его удовлетворении ввиду необоснованности и пропуском срока исковой давности.
Решением Нальчикского городского суда от 07 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований ООО «Сельхозтехсервис» отказано за необоснованностью и пропуском срока исковой давности.
В кассационной жалобе на данное решение ООО «Сельхозтехсервис» просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В жалобе указано, что суд, отказывая в исковых требованиях за истечением срока давности не учел, что согласно ст.200 ГК РФ срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнала или должно было узнать о нарушении своего права. В процессе было заявлено, что о существовании сделки директор Дадова Ф. А. узнала, когда вступила на должность 06.10.2010г., а договора обнаружились, только после судебного процесса по делу по иску Урусбиева А.Ю. к ООО «Сельхозтехсервис».
В жалобе указано, что в судебном заседании истцом было заявлено ходатайство о вызове в суд бывшего директора Маремкулова Р.Н. и Дадову Ф.А. и привлечении в качестве заинтересованных лиц местную администрацию г.Нальчика и Нальчикский отдел УФССП России по КБР, так как земля на которой находились незаконные постройки в 2006г. и по сегодняшний день принадлежат администрации г. Нальчика, а на момент подписания предварительного договора УФССП России по КБР, был наложен арест на долю Маремкулова Н. X.. Однако судом данные ходатайства оставлены без внимания.
В жалобе также указано, что судом не был исследован протокол общего собрания № 03 г. Нальчик, датированный декабрем 2006г., где решался вопрос о возможности продажи вышеуказанных построек.
Надлежаще извещенные о времени и месте заседания суда кассационной инстанции, представитель к ООО «Сельхозтехсервис» в суд не явился, в связи с чем дело рассмотрено в соответствии с ч.2 ст.354 ГПК РФ в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Созаевой С.А., выслушав Урусбиеа А.Ж., полагавшего решение суда законным, обсудив доводы жалобы, Судебная Коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью первой статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По данному делу допущены такие нарушения.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из материалов дела следует, что 05.12.06г между ООО « Сельхозтехсервис» и Урусбиевым А.Ю. был заключен предварительный договор купли - продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: КБР, <адрес>. 21.01.08 на основании договора купли - продажи Урусбиев А.Ю. приобрел указанные объекты недвижимости у ООО « Сельхозтехсервис ». В этот же день покупатель по акту приёма-передачи принял указанные объекты. Согласно квитанциям к кассовым ордерам № 7/7 от 07.02.07. года,13/12 от 13.12.06. года и 05/12 от 05.12.06. года в счет оплаты по предварительному договору купли - продажи от Урусбиева А.Ж. принято 750000 рублей.
Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда от 08.11.10 года Управление росреестра по КБР было обязано произвести госрегистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от истца к ответчику.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В качестве основания для признания договора недействительным ООО «Сельхозтехсервис» ссылается на то, что он заключен директором общества с превышением полномочий, общее собрания участников общества, на котором решался вопрос о продаже спорного имущества, проведено с нарушением прав учредителей, в их отсутствие, и потому протокол этого собрания незаконен. Кроме того, спорные нежилые помещения являются самовольными постройками, право собственности истца на них не было в установленном законом порядке зарегистрировано и потому это имущество не могло быть предметом договора купли-продажи. Земельный участок, на котором расположена недвижимость, принадлежит Местной администрации г.о.Нальчик и потому без её согласия сделка также не могла состояться.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО « Сельхозтехсервис», суд первой инстанции исходил из того, что по оспариваемому договору купли-продажи ответчик приобрел спорные нежилые помещения у истца, оплатил их в полном объеме. Доводы ООО «Сельхозтехсервис» о недействительности сделки, как совершенной его руководителем с превышением полномочий отклонены судом по мотиву пропуска срока исковой давности. Судом также указано, что ссылка истца на протокол общего собрания общества № 3 от 05 декабря 2006 года необоснованна, поскольку он обжалован не был. Доказательств того, что принятое на собрание решение было вынесено с нарушением закона, также не представлено.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами.
Указанные обстоятельства в соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут признание сделки недействительной. Нарушение ограничения полномочий органа юридического лица, указанных в его уставе, при заключении договора является основанием для признания сделки оспоримой.
В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о наличии оснований для признания ее недействительной.
В соответствии со статьей 48 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом и ответчиком в суде выступает непосредственно юридическое лицо, поэтому доводы Урусбиева А.Ж. о том, что истец узнал о наличии договора в момент его заключения, не могут быть приняты во внимание. Правовое значение имеет момент, когда орган, уполномоченный принимать решение о сделке (общее собрание ООО), узнал или имел реальную возможность узнать о нарушении права. Данное обстоятельство судом первой инстанции не выяснялось.
Поскольку из текста договора от 05.12.06 года и договора купли - продажи нежилых построек находящихся по адресу: КБР, <адрес> от 21.01.08.г. следовало, что директор продавца действовал на основании устава, покупатель должен был проявить разумную осмотрительность и проверить наличие у контрагента соответствующих полномочий.
В связи с этим Судебная коллегия считает преждевременными выводы суда о том, что истцу о существовании оспариваемых договоров купли - продажи стало известно в момент их подписания, и потому исковые требования заявлены за пределами срока исковой давности, ввиду чего они подлежат отклонению.
Нельзя согласиться также с выводами суда, что истцом не оспаривается протокол общего собрания от 5 декабря 2006г. Одним из оснований иска является незаконность этого протокола, в связи с этим нет необходимости для предъявления самостоятельного иска по этому поводу. В связи с этим доводы истца в указанной части подлежали проверке и оценке судом.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения сторон возникли по поводу отчуждения имущества Общества с ограниченной ответственностью. В связи с этим при разрешении спора суду следовало руководствоваться законодательством об Обществах с ограниченной ответственностью, в том числе установленных законом ограничениях при распоряжении имуществом ООО. Следовало установить правовой статус данного ООО, истребовать его учредительный договор, Устав, установить количество учредителей, участников Общества, уставной капитал, его состав, уполномоченные органы Общества, условия и порядок отчуждения имущества ООО на момент заключения оспариваемых договоров. Являлся ли Маремкулов Н. единоличным участником и учредителем Общества или были и другие лица, имеющие права на имущество ООО, какие права и когда приобрела на имущество ООО Дадова Ф., каков статус земельного участка под спорным имуществом, затронуты ли права иных лиц, в том числе, как о том ставит вопрос истец, Администрации г.о.Нальчик отчуждением указанного имущества. Указанные обстоятельства судом первой инстанции не выяснялись, Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" судом при разрешении спора не применен, в связи с чем нельзя признать обстоятельства дела полно и всесторонне исследованными, а решение суда - законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КБР
определила:
Решение Нальчикского городского суда от 7 июля 2011г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий Макоев А.А.
Судьи Пазова Н.М.
Созаева С.А.
Копия верна
Судья Верховного суда КБР С.А. Созаева