Судья Безроков Б.Т. Дело № 33-1109/2011г.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24 августа 2011г. г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Макоева А.А.
судей Пазовой Н.М., Созаевой С.А.
при секретаре Байсиеве Т.Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Пазовой Н.М. дело по иску Каровой Анеты Суадиновны к ОАО «Зооветснаб» о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество, иску территориального управления Росимущества в КБР к Каровой Анете Суадиновне, ОАО «Зооветснаб», Кунижеву Аслану Мухамедовичу о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истребовании из незаконного владения Кунижева А.М. недвижимого имущества
по кассационной жалобе территориального управления Росимущества в КБР на решение Нальчикского городского суда от 23 мая 2011 года.
Заслушав доклад судьи Пазовой Н.М., в отсутствие Каровой А.С., представителей: ОАО «Зооветснаб», ТУ Росимущества в КБР, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
16 июля 2008 года Карова А.С, обратилась в суд с иском к ОАО «Зооветснаб» о признании сделки купли-продажи нежилых зданий действительной, признании ее права собственности на нежилые здания. В обоснование своих требований указала, что 05.10.2007 года она заключила с ответчиком договор займа, в соответствии с которым передала ему 160 000 руб. сроком до 01.04.2008 года. В обеспечение договора ответчик предоставил следующее имущество: ветеринарная аптека, литер Г2, балансовой стоимостью 10 900 руб., склад, пристройка к ветаптеке, лит. ГЗ, гараж, лит, Г5, сарай для инвентаря, лит. Г4, ограждение территории, остаточной балансовой стоимостью 11 945 руб., общей стоимостью 22 845 руб., расположенные по адресу: гор, Нальчик, <адрес> ( п.2.1 договора).
По условиям указанного договора, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по возврату суммы займа, она получала право на удовлетворение своих требований в полном объеме за счет указанного имущества путем передачи ей данного имущества по договору купли-продажи с ответчиком, В установленный законом срок ответчик свои обязательства по возврату суммы займа не выполнил и отказался от передачи истице названного имущества, в связи с чем она 16.07.2008 года обратилась в суд
Решением Нальчикского городского суда от 24.07.2008 года исковые требования Каровой А.С. были удовлетворены и на основании решения суда за ней зарегистрировано право собственности, о чем ей 27.11.2008 года выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости,
Между Каровой А.С. и Кунижевым А.М. 23.12.2009 года был заключен договор купли-продажи по условиям которого Кунижева А.С. продала, а Кунижев А.М. купил земельный участком пл. 947 кв.м. и расположенные на нем здания и строения нежилого назначения - ветеринарная аптека, здание склада, сарай, гараж, находящиеся по адресу; <адрес>.
Данная сделка прошла государственную регистрацию и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) 28.12.2009 года были внесены соответствующие записи о регистрации сделки и регистрации права собственности на земельный участок и на нежилые строения за Кунижевым А.М.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 19 мая 2010 года решение Нальчикского городского суда от 24.07.2008г. по жалобе территориального управления Росимущества в КБР (далее ТУ Росимущества) отменено с направление дела на новое рассмотрение,
22.07.2010 года ТУ Росимущества в КБР, вступившее в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, заявило требование о признании недействительным (ничтожным) смешанный договор займа, залога, купли-продажи от 05.10.2007 года, заключенный между ОАО «Зооветснаб» и Каровой А.С. с применением последствий недействительности ничтожной сделки.
28.07.2010 года ТУ Росимущество в КБР заявило дополнительные исковые требования: о признании договора купли-продажи от 25.11.2009 года, заключенного между Каровой А.С. и Кунижевым А.М. недействительным (ничтожным), об истребовании из незаконного владения Кунижева А.М, недвижимого имущества: ветеринарная аптека 71,3 кв.м. - лит. Г2, склада общ. пл. 29 кв.м. - лит. Г3, сарай общ. пл. 35.2 кв.м. - лит. Г4, гараж общ. пл. 89,4 - лит. Г5, расположенные по адресу: <адрес>,, а в случае невозможности возврата в натуре спорного имущества, возместить действительную стоимость на момент его приобретения - 1900000 руб., а также об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи регистрации №, №, №, №, №.
В обоснование этих требований указано, что договор от 05.10.2007 года между ОАО «Зооветснаб» в лице его директора Бекалдиевой С.А. и Каровой С.А. заключен лицом, не являющимся собственником заложенного имущества, поскольку Общество какого либо отношения к этому имуществу не имело в связи с ранее имевшимися заключенными договорами купли-продажи между ФГУП «Кабардино-Балкарский Зооветснаб» (впоследствии преобразованное в Общество) и Канаметовым А.К, Канаметовым А.К. и Хамдоховым З.М., которые решением суда от 16.06.2007 года были признаны недействительными. После вступления указанного решения суда в законную силу объекты недвижимости и земельный участок по принципу возврата сторон в первоначальное положение подлежали перерегистрации в ТУ Росимущества в КБР.
Руководством ТУ Росимущества в КБР, было принято решение о внесении названных объектов и земельного участка в казну Российской Федерации, а не в уставной капитал Общества и спорные объекты недвижимости зарегистрированы за Российской Федерации и не подлежали отчуждению из федеральной собственности (записи регистрации в ЕГРП №, №, №, №, №).
Смешанный договор займа, залога, купли-продажи от 05.10.2007 года, заключенный между ОАО «Зооветснаб» и Каровой А.С., является недействительной (ничтожной) сделкой и не порождает правовых последствий и Карова А.С. не вправе была распоряжаться им, а Кунижев А.М. без законных оснований снес указанные объекты недвижимости.
Определением от 23.05.2011г. исковое заявление Каровой А.С. оставлено без рассмотрения.
ТУ Росимущества в КБР было также извещено о времени и месте слушания дела, однако своего представителя в суд не направило.
Ответчик Кунижев А.М. в судебное заседание не явился, а его представитель Ташуева М.А. просила исковые требования Каровой А.С. удовлетворить, а в удовлетворении требований ТУ Росимущества в КБР отказать.
Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР (далее Росреестр) Биттирова Ф.Х. оставила разрешение спора на усмотрение суда.
Решением Нальчикского городского суда от 23.05.2011г. ТУ Росимущества в КБР в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В кассационной жалобе ТУ Росимущества ставится вопрос об отмене решения Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и направлении дела на новое рассмотрение в тот же суд.
В жалобе указывается следующее.
Вывод суда первой инстанции о том, что на момент совершения сделки указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости на основании передаточного акта от 24.12.2004 г. принадлежали на праве собственности ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб» является необоснованным.
Согласно приложению № 1 к Передаточному акту от 24.12.2004 г. и приложению № 1 к распоряжению ТУ Росимущества по КБР о 24.12.2004 г. № 66 в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Кабардино-Балкарский Зооветснаб» вошли:
1) административно-хозяйственное 2-х этажное здание, литер А, площадью 282,7 кв. м;
2) материально-технический склад, литер Г/1, площадью 319,6 кв. м;
3) ветеринарная аптека, литер Г, площадью 87 кв. м;
4) гараж площадью 50 кв. м;
5) навес склада хозтоваров площадью 140 кв. м. (л.д. 111, т. 1).
Распоряжением ТУ Министерства имущественных отношений РФ по КБР № 22 от 06.04.2006 г. из перечня объектов, подлежащих приватизации, была исключена «ветеринарная аптека, литер Г, площадью 87 кв. м», так как ранее указанный объект был отчужден по договорам купли-продажи между ФГУП «Кабардино-Балкарский Зооветснаб», Канаметовым А.К., Канаметовым А.К. и Хамдоховым З.М. и не вошел в уставный капитал ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб».
Согласно п. 2.1 договора от 05.10.2007г. Каровой А.С. в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату суммы займа ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб» предоставило: 1) ветеринарная аптека, литер Г2, площадью 92,1 кв. м; 2) склад, пристройка к ветаптеке, литер Г3, площадью 35, кв. м; 3) гараж, литер Г5, площадью 105,4 кв. м; 4) сарай (для инвентаря), литер Г4, площадью 35,2 кв. м.
ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб» по указанной сделке реализовало объекты, которых на тот момент у него не было на балансе (не совпадают идентифицирующие признаки объектов: наименование, площадь, литер).
Доказательств, подтверждающих, что объекты, переданные по сделке Каровой С.А. (в последующем перешедшие к Кунижеву А.М.) и объекты, вошедшие в уставный капитал Общества, идентичны, суду представлены не были. Суд, никак не прокомментировав это обстоятельство, пришел необоснованно к выводу, что переданные по договору от 05.10.2007г. Каровой А.С. (в последующем перешедшие к Кунижеву А.М.) объекты принадлежали на праве собственности ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб».
Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка, совершенная между ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб» и Каровой А.С., не затрагивает прав ТУ Росимущества в КБР, поскольку согласно представленным Свидетельствам о государственной регистрации права собственности за Российской Федерацией и Каровой А.С. зарегистрированы права на разные объекты недвижимости, расположенные по разным адресам: КБР, <адрес> и КБР, <адрес>.
Согласно постановлению о возбуждении уголовного дела от 15.10.2009г. (л.д. 86 т.1) на основании обращения Канаметова А.К. и Канаметовой Д.А. постановлением главы Администрации г.Нальчика от 03.05.2005 г. № 550 совместной собственности заявителей был присвоен новый административный адрес - <адрес>
В связи с аннулированием решением Нальчикского городского суда КБР от 17.06.2007 г. (№ дела 2-1436/07) права совместной собственности Канаметова А.К. и Канаметовой Д.А. по обращению ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб» указанное выше постановление о присвоении нового административного адреса было отменено постановлением главы местной администрации г. Нальчика КБР от 27.01.2009 г. № 96. т.е. несовпадение номеров, на которое идет ссылка в решении, связанно именно с их изменением.
Вывод суда о том, что право собственности Российской Федерации и Каровой С.А. зарегистрированы на разные объекты опровергается письмом ФФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 07.09.2009 № Ф-07/1073, согласно которому здание (служебный сторожевой дом) с пристройкой, общей площадью 71,30 кв. м, расположенное по адресу: КБР, <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права от 16.12.2008 г. <адрес>) и ветеринарная аптека, литер Г.2, площадью 92,1/71,3 кв. м, расположенная по адресу: КБР, <адрес> (согласно договору) являются одним и тем же объектом.
В суд первой инстанции указанные документы (постановление главы Администрации г. Нальчика от 03.05.2005 г. № 550, постановление главы местной администрации г. Нальчика КБР от 27.01.2009 г. № 96, письмо ФФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 07.09.2009 № Ф-07/1073) представлены не были в связи с отсутствием их у ТУ Росимущества в КБР. В связи с тем, что на них делалась ссылка в постановлении о возбуждении уголовного дела от 15.10.2009 г. (л.д. 86, т. 1) ТУ Росимущества в КБР запросило их в СО по г. Нальчику СУ СК РФ по КБР (исх. от 09.06.2011 № 71/21-169-2011).
Утверждение суда, что данный договор соответствует требованиям законодательства и Общество было вправе совершать в отношении своего имущества любые сделки в соответствии с требованием закона необоснованно. Суд первой инстанции не учел следующее:
На момент совершения сделки право собственности ОАО «Кабардино-Балкарский Зооветснаб», в нарушение п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрировано не было.
Договор, содержащий элементы договора залога, в нарушение статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 30, т. 2).
При совершении сделки генеральный директор Общества превысила полномочия, установленные Уставом Общества: сделка не была одобрена советом директоров Общества.
В связи с тем, что владельцем 100 % голосующих акций Общества является государство и определение цены (денежной оценки) имущества должно было осуществляться советом директоров общества, обязательным являлось уведомление ТУ Росимущества в КБР о принятом Советом директоров общества решении об определении цены объектов (п. 3 ст. 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 года №208-ФЗ «Об акционерных обществах»).
Несостоятелен также вывод суда первой инстанции о том, что Кунижев А.М. является добросовестным приобретателем, а ТУ Росимущества в КБР, не собственник оспариваемого имущества, не правомочно предъявлять к нему иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Спорное недвижимое имущество выбыло из владения Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в КБР помимо его воли. Заявителю стало известно о том, что спорные объекты недвижимого имущества, на которые зарегистрировано право собственности Российской Федерации (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №; №; №; №; №), находящихся во владении Кунижева А.М. из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР на запрос от 22.04.2010 №01/736.
ТУ Росимущества в КБР обжалуемое решение суда считает подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 362 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела судом не допущено таких нарушений.
Суд установил, что по договору купли-продажи от 23.06.2009г. Карова А.С. приобрела ряд объектов недвижимого имущества, расположенных по <адрес> в <адрес> и ее право собственности на приобретенное недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Мотивируя свои требования тем, что спорные объекты недвижимости являются федеральной собственностью, ТУ Росимущества в КБР ссылалась на записи регистрации в ЕГРП №, №, №, №, №.
Между тем, указанными записями произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на другие объекты: здание (служебный сторожевой дом) с пристройкой, общ. пл. 71,30 кв.м. лит.«А,а», здание ( сарай для хранения инвентаря) общ. пл. 35,20 кв.м,, лит. «Г», навес, общ. пл. 75 кв.м. лит. «Г1», навес общ. пл. 12,80 кв.м. лит. «ГЗ», навес общ.пл, 25,60 кв.м. лит. «Г2», расположенные по другому адресу: <адрес> о чем в ЕГРП сделаны соответствующие записи регистрации № от 16.12,2008 г.. и, № №, № № от 06.02.2009г.
Ссылка в кассационной жалобе на то, постановлением главы администрации г.Нальчика от 3.05.2005г. №550 был установлен факт идентичности адресов <адрес> с присвоением нового административного адреса <адрес>, а это постановление было отменено постановлением главы администрации г.Нальчик от 27.07.2009г. и эти обстоятельства не учтены судом, несостоятельна. При рассмотрении дела суду не были предоставлены указанные документы и они не были предметом исследования суда.
Каких-либо ходатайств об истребовании этих документов ТУ Росимуществом не заявлялось.
Установив, что на момент совершения сделки указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости на основании передаточного акта от 24.12.2004 года принадлежали на праве собственности ОАО « КБ Зооветснаб», суд правильно посчитал, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ Общество вправе была распоряжаться своим имуществом, что данный договор соответствует требованиям закона, что Общество не оспаривает данную сделку.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
Суд констатировал, что Общество необоснованно уклонялось от регистрации указанной заключенной сделки и перехода права собственности, поэтому судом было вынесено решение об удовлетворении требований Каровой А.С. и на основании решения Нальчикского городского суда от 24.07.2008 года, Карова А.С. зарегистрировав в установленном законом порядке право собственности на спорные объекты недвижимости, 23.11.2009 продала их Кунижеву А.М.
На момент приобретения Кунижевым А.М. этого имущества права продавца никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц, о которых было бы известно.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
Иных условий или оснований, чем осведомленность приобретателя об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое производит отчуждение, положения закона для признания добросовестным приобретателем не предусматривают.
Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, то только собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).
Суд правильно посчитал, что Кунижев А.М, является добросовестным приобретателем и требования об истребовании имущества из его владения, заявлен не собственником спорного имущества.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В качестве заинтересованных лиц могут рассматриваться лица, которые непосредственно участвовали в совершении сделки, а также лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
При этих обстоятельствах, суд правильно посчитал, что оспариваемые сделки не затрагивают прав ТУ Росимущества в КБР, и отказал в удовлетворении требований, заявленных ТУ Росимущества в КБР.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КБР
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Нальчикского городского суда от 23 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий подпись
Судьи подписи
Копия верна:
Судья Верховного суда КБР Пазова Н.М.