Судья Сарахов А.А. Дело № 33 – 1572/2011 г.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
21 декабря 2011 г. г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего – Макоева А.А.
судей: Созаевой С.А. и Пазовой Н.М.
при секретаре Байсиеве Т.
с участием представителя ООО « Сельхозтехсервис» Шомаховой М. и Урусбиева А.Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. дело по иску ООО « Сельхозтехсервис» к Урусбиеву Аюбу Жабраиловичу о признании недействительными предварительного договора купли - продажи от 05.12.2006 года и договора купли - продажи нежилых построек находящихся по адресу: КБР, ул. Суворова, д. 121 от 21.01.2008 г. заключенных между ООО «Сельхозтехсервис» и Урусбиевым А.Ж.,
по кассационной жалобе ООО « Сельхозтехсервис» на решение Нальчикского городского суда КБР от 08 ноября 2011 г.,
у с т а н о в и л а:
ООО «Сельхозтехсервис» обратилось в суд с иском к Урусбиеву Аюбу Жабраиловичу о признании недействительными предварительного договора купли - продажи от 05.12.06. года и договора купли - продажи нежилых построек находящихся по адресу: КБР, <адрес> от 21.01.08.г., заключенных между ООО «Сельхозтехсервис» и Урусбиевым А.Ж.. Исковые требования мотивированы тем, что земля под проданными объектами недвижимости на момент заключения предварительного договора находилась у общества в бессрочном пользовании на основании постановления главы Администрации г. Нальчика № 808 от 27.06.2000 года. Истец не вправе был передавать её ответчику, поскольку она ему не принадлежала. Сами объекты на момент заключения сделки не принадлежали обществу, не находились на его балансе, построены без разрешительных документов. Также не было выявлено кем и на какие средства они были построены. Указанное не давало возможности, определить в какой доле и кому из участников общества его можно отнести, поскольку на долю в уставном капитале общества, принадлежащую Маремкулову Н.Х., определением суда от 16.11.04. года был наложен арест. Протокол общего собрания № 3, составленный 05 декабря 2006 года, где было одобрено решение о продаже Урусбиеву А.Ж. объектов недвижимости, проведен незаконно, с нарушением прав общества, поскольку в нем нет подписей всех соучредителей и указаний на их конкретные индивидуальные данные.
В судебном заседании представитель истца просил исковые требования удовлетворить, по изложенным в нём основаниям. Суду также пояснил, что срок исковой давности истцом не пропущен.
Ответчик иск не признал и просил отказать в его удовлетворении ввиду необоснованности и пропуском срока исковой давности.
Представитель Администрации г.о.Нальчик полагал, что права и интересы Местной администрации г.о.Нальчик оспариваемыми сделками не нарушены.
Решением Нальчикского городского суда от 08 ноября 2011 г. в удовлетворении исковых требований ООО «Сельхозтехсервис» к Урусбиеву Аюобу Жабраиловичу отказано за необоснованностью и пропуском срока исковой давности.
С ООО « Сельхозтехсервис» в доход государства взыскана государственная пошлина в сумме 10700 рублей.
В кассационной жалобе на данное решение ООО «Сельхозтехсервис» просит его отменить, как незаконное и необоснованное. В жалобе указано, что судом не дана должная оценка тому, что вышеуказанные договоры не влекут юридических последствий, так как спорные постройки находятся на землях, переданных в бессрочное пользование, на основании постановления главы администрации г. Нальчика №808 от 27.06.2000 г., и свидетельства о госрегистрации права, и постройки на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 05.12.2006г. надлежащим образом не оформлены за обществом. Вышеуказанные постройки не находятся на балансе общества, то есть на момент заключения вышеуказанной сделки не выявлено кем и на какие средства построены постройки, и тем более не определена в какой доле и кому из участников общество можно отнести якобы данное имущество. Более того известно, что на долю Маремкулова Н.Х. в уставном капитале ООО «Сельхозтехсервис» наложен арест в качестве обеспечения иска по определению суда от 16 ноября 2004года. Таким образом, все сделки с имуществом принадлежащем 000 «Сельхозтехсервис» являются притворными. Протокол общего собрания № 03 датированный декабрем 2006 г., где решается вопрос о возможности продажи вышеуказанных построек, проведен незаконно, с нарушением прав общества: в протоколе указано, что собрание проведено с участием учредителей, однако, не указаны учредители (присутствующие) и в протоколе соответственно нет росписи. Фактически участники не только не были уведомлены о проведении такого собрания, собрания как такового не проводилось.
Надлежаще извещенный о времени и месте заседания суда кассационной инстанции, представитель местной администрации г.о. Нальчик, в суд кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в соответствии с ч.2 ст.354 ГПК РФ в его отсутствие.
Заслушав доклад судьи Созаевой С.А., выслушав представителя ООО «Сельхозтехсервис» Шомахову М., поддержавшую доводы кассационной жалобы, возражения Урусбиева А.Ж., полагавшего решение суда законным, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная Коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью первой статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно части 1 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из материалов дела следует, что 05.12.06г между ООО « Сельхозтехсервис» и Урусбиевым А.Ю. был заключен предварительный договор купли - продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: КБР, <адрес>. 21.01.08 на основании договора купли - продажи Урусбиев А.Ю. приобрел указанные объекты недвижимости у ООО « Сельхозтехсервис ». В этот же день покупатель по акту приёма-передачи принял указанные объекты. Согласно квитанциям к кассовым ордерам № 7/7 от 07.02.07. года,13/12 от 13.12.06. года и 05/12 от 05.12.06. года в счет оплаты по предварительному договору купли - продажи от Урусбиева А.Ж. принято 750000 рублей.
Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда от 08.11.10 года Управление росреестра по КБР было обязано произвести госрегистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от истца к ответчику.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?
В качестве основания для признания договора недействительным ООО «Сельхозтехсервис» ссылается на то, что он заключен директором общества с превышением полномочий, общее собрания участников общества, на котором решался вопрос о продаже спорного имущества, проведено с нарушением прав учредителей, в их отсутствие, и потому протокол этого собрания незаконен. Кроме того, спорные нежилые помещения являются самовольными постройками, право собственности истца на них не было в установленном законом порядке зарегистрировано и потому это имущество не могло быть предметом договора купли-продажи. Земельный участок, на котором расположена недвижимость, принадлежит Местной администрации г.о.Нальчик и потому без её согласия сделка также не могла состояться.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО « Сельхозтехсервис», суд первой инстанции исходил из того, что по оспариваемому договору купли-продажи ответчик приобрел спорные нежилые помещения у истца, оплатил их в полном объеме. Доводы, изложенные в иске, не являются основанием для признания оспариваемых сделок недействительными. Истцом не доказано нарушение прав общества при заключении договора.
Принадлежность расположенного под строениями земельного участка размером 4 370 по адресу: КБР, <адрес>, ООО «Сельхозтехсервис» на праве постоянного (бессрочного) пользования подтверждается записью в ЕГРП №07-01/09-13/2002-0135 от 06.02.2002 г., № 1/005/2007 08.06.07 года, выпиской из ЕГРП от 20.11.2010 года.
Утверждение истца о том, что проданное имущество ему не принадлежало, не стояло у него на балансе и является незаконной постройкой, судом расценено как отсутствие у истца оснований для оспаривания указанных сделок.
В то же время факт оформления технической документации на проданные строения как принадлежащие истцу, подтверждается актом их обследования НТО ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по КБР от 25.08.08. года
Необоснованными признаны судом ссылки истца на наличие ареста, наложенного 17 ноября 2004 года, на долю в уставном капитале ООО «Сельхозтехсервис», принадлежащую Маремкулову Н.Х., так как вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда от 03 марта 2011 года действия судебного пристава - исполнителя НГО УФССП по КБР, выразившиеся в вынесении постановления от 03.12.10.г о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу; <адрес> признаны незаконными.
Судом полно проверены доводы истца о нарушении прав Общества при заключении оспариваемого договора.
Согласно Уставу ООО, зарегистрированному распоряжением ДУГИ г.Нальчика № 188 от 12.04.1999 года, и действующему в настоящее время, единственным учредителем ООО является Маремкулов Натарби Хатокшукович. Уставной капитал ООО составляет 10 000 рублей. Как следует из определения Нальчикского городского суда от 22 января 2007 года по заявлению судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КБР о разъяснении решения, доля Маремкулова Н.Х. в уставном капитале ООО «Сельхозтехсервис» составляет 100 %. Согласно п.7.1. указанного Устава, высшим органом управления является участник Общества. Таковым, как указано выше, являлся Маремкулов Н.Х., который как единственный учредитель общества и потому как орган, уполномоченный принимать решение об одобрении сделки, выразил своё согласие на продажу недвижимого имущества, что видно из протокола общего собрания от 5 декабря 2006г.
В соответствии со ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный пери предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
Как следует из отчета «О ликвидационной стоимости 100% доли Маремкулова Н.Х в уставном капитале ООО «Сельхозтехсервис» оценщика Безема Л.Е. по состоянию на 20 февраля 2006 года его стоимость составила 1 100 000 рублей.
С учетом цены сделки -750 000 рублей, указанная сделка является крупной.
Согласно ст.39 указанного ФЗ, в обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно.
При совершении оспариваемой сделки порядок ее одобрения соблюден (есть согласие единственного учредителя Общества Маремкулова Н.Х., выраженное в вышеуказанном протоколе от 05.12.2006 года), и она совершена руководителем Общества – тем же - Маремкуловым Н.Х.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что при совершении указанной сделки нарушений требований законодательства «Об обществах с ограниченной ответственностью» не допущено.
Земельный участок под спорным имуществом, как указано выше, принадлежал ООО «Сельхозтехсервис» » на праве постоянного (бессрочного) пользования. Нарушение прав Местной Администрации г.о. Нальчик оспариваемой сделкой судом не установлено, что подтверждено пояснениями представителя Местной администрации.
В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Также часть 1 ст. 181 ГК РФ предусматривает, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению сторож в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Истцу о существовании оспариваемых договоров купли – продажи, как стороне договора, стало известно в момент их подписания. Исполнение сделки по купле - продаже от 21.01.08г. началось с момента передачи проданного недвижимого имущества покупателю по акту приёма - передачи от 21.01.08 года. Исковые требования заявлены 20.05.11г. т.е. за пределами срока исковой давности.
Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно определены правоотношения сторон и применен материальный закон, подлежащий применению. Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам кассационной жалобы Судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КБР,
о п р е д е л и л а:
решение Нальчикского городского суда от 8 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО « Сельхозтехсервис» - без удовлетворения.
Председательствующий Макоев А.А.
судьи Пазова Н.М.
Созаева С.А
Копия верна:
Судья Верховного суда КБР С.А. Созаева
.