Судья Скрипник А.В. Дело № 33-456/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
20 апреля 2011г. г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Кучукова О.М.
судей Канунникова М.А. и Савкуева З.У.
при секретаре Кумыковой Ж.Б.
представителя истца по первоначальному иску - Местной Администрации городского округа Прохладный Хачатурян Д.С., представителя ответчицы по тому же иску ФИО1 - ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Савкуева З.У. гражданское дело по иску Местной Администрации городского округа Прохладный к ФИО1 о взыскании задолженности по уплате арендной платы и неустойки,
по встречному иску ФИО1 к Местной Администрации городского округа Прохладный о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности,
по кассационной жалобе истца по первоначальному иску - Местной Администрации городского округа Прохладный на решение Майского районного суда КБР от 03.03.2011г.,
у с т а н о в и л а:
Как следует из материалов дела, 10.10.2007г. между ФИО1, как арендатором, и Местной Администрацией городского округа Прохладный КБР, как арендодателем, подписан договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 72, на срок до 03.06.2014 г., согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок по адресу: КБР, <адрес>, с размером ежегодной арендной платы 632 руб. 42 коп. Согласно п. 3.3. указанного договора, допускающему в одностороннем порядке изменение размера арендной платы, размер арендной платы был увеличен с 16.10.2009 г. до 559 руб. 44 коп., о чем арендатору было направлено соответствующее уведомление.
В связи с невнесением арендной платы и образования задолженности, арендодателем 11.05.2010г. было направлено арендатору уведомление о её наличии с предложением погашения её в размере 56419 руб. 83 коп., которое последней было оставлено без внимания.
Ссылаясь на эти обстоятельства и указывая, что с учетом положения п. 6.1 указанного договора, устанавливающего право арендодателя на взыскание в случае просрочки арендных платежей пени в размере 1% за каждый день просрочки, сумма этой неустойки составила 90520 руб. 44 коп., а общая сумма задолженности 146940 руб. 27коп., Местная Администрация городского округа Прохладный обратилась в Масйкий районный суд КБР с иском к ФИО1 о взыскании данной задолженности.
В свою очередь, ФИО6 обратилась в суд со встречным иском к Местной Администрации городского округа Прохладный КБР о признании сделки по указанному договору аренды ничтожной и применении последствий её недействительности. В своём иске она указала, что указанный орган местного самоуправления надлежащим образом не уведомил её об увеличении размера арендной платы, что являющийся предметом этого договора земельный участок находится под жилым многоквартирным многоэтажным домом, на первом этаже которого располагается принадлежащее ей на праве собственности встроенное нежилое помещение (магазин); что весь земельный участок под домом принадлежит, пропорционально площадям занимаемых помещений, собственникам помещений в этом доме, в силу чего, этот орган не вправе был, в силу действующего гражданского и жилищного законодательства, распоряжаться им.
Решением Майского районного суда КБР от 03.03.2011г. первоначальный иск оставлен без удовлетворения, а встречный иск удовлетворён.
Не согласившись с этим решением, истица по первоначальному иску - Местная Администрация городского округа Прохладный подала на него кассационную жалобу, в которой, просив отменить его, помимо приведения в ней тех же обстоятельств, на котором основаны, содержащиеся в первоначальном иске, исковые требования, указала следующее.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции не учёл, что между сторонами был заключён в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды названного земельного участка несельскохозяйственного назначения.
В возражениях ответчицы по тому же иску ФИО1 на кассационную жалобу указано, что достоверно установив значимые для дела обстоятельства, в том числе и неправомерность распоряжения указанным органом местного самоуправления спорным земельным участком, и дав им надлежащую правовую оценку, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение.
Заслушав доклад судьи Савкуева З.У., изучив материалы дела, обсудив в отсутствие надлежащим образом извещённой, но не явившейся в судебное заседание ответчицы по первоначальному иску ФИО1 доводы кассационной жалобы, поддержанной представителем истца по первоначальному иску - Местной Администрации городского округа Прохладный Хачатурян Д.С., выслушав возражения на неё представителя ответчицы по тому же иску ФИО4, Судебная коллегия, полагая, по правилу ч.2 ст. 347 ГПК РФ, возможным в интересах законности проверить обжалуемое решение в полном объёме, приходит к следующему.
Как следует из указанного договора Местная Администрация городского округа Прохладный передало ФИО1 в аренду названный земельный участок сроком на 7 лет.
Согласно же ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сообразно положению п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исключение из этого общего правила содержится в п.3 ст.433 ГК РФ, который устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из этого, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым и, соответственно, вступает в силу (п.1 ст.425 ГК РФ), становясь обязательным для его сторон, с момента такой его регистрации.
При этом договор аренды недвижимого имущества, как это следует из предписания п.2 ст. 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, договор аренды земельного участка на срок более года, учитывая и положение п.2 ст. 25 и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, считается заключённым лишь с момента его государственной регистрации.
Следовательно, был ли указанный договор аренды подвергнут в установленном порядке государственной регистрации являлось юридически значимым для настоящего дела обстоятельством, поскольку отсутствие таковой исключало возникновение, в смысле пп.1 п.1 ст. 8 в его нормативном единстве с п.2 ст. 307 ГК РФ, на стороне ФИО1 обязательств по внесению арендной платы, а равно и существование такого договора как сделки и, соответственно, возможность её оспаривания.
Между тем, суд первой инстанции, несмотря на отсутствие в материалах дела доказательств осуществления государственной регистрации этого договора, данное обстоятельство, вопреки ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, на обсуждение сторон не вынес и не предлагал сторонам его доказать.
В связи с этим, выводы суда первой инстанции о возможности проверки соответствия указанного договора требованиям закона, а, более того, признания его недействительным и, как следствие, об отсутствии на стороне ФИО1 обязанности по внесению арендной платы и по уплате неустойки не основаны на законе и материалах дела.
При таких данных, учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела посчитал установленным то из обстоятельств, в отношении которого в деле не имеется доказательств, допустил неправильное применение норм материального права, не применив закон, подлежавший применению, и нарушения норм процессуального права, которые могли привести к неправильному его разрешению, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным.
В связи с этим, учитывая взаимосвязанность, как оснований заявленных требований, так непосредственно и самих этих требований, обжалуемое решение, по правилам п.п. 2, 4 ч.1 ст. 362, абзаца 2 ч.1 ст. 364 ГПК РФ, подлежит отмене в полном объёме.
По причине необходимости обсуждения всех значимых для дела обстоятельств и, в связи с этим, возможно исследования и оценки новых доказательств, что исключает принятие Судебной коллегией нового решения, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела, суду первой инстанции следует вынести на обсуждение сторон указанное значимое для дела обстоятельство и предложить им его доказать, а затем, проверив, при условии признания указанного договора заключённым, его, в смысле ст. 168 ГК РФ, соответствие требованиям закона, вынести постановление, основанное на законе и материалах дела.
Поскольку же обжалуемое решение подлежит отмене по мотивам, исключающим принятие судом кассационной инстанции нового решения, Судебная коллегия, сообразно императивному требованию ч. 2 ст. 369 ГПК РФ, не входит в обсуждение доводов кассационной жалобы и возражения на неё, поскольку они, по сути, касаются лишь обоснованности заявленных по делу исков.
Руководствуясь абзацем 3 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, Судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Майского районного суда КБР от 03.03.2011г. отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий О.М. Кучуков
судьи М.А. Канунников
З.У. Савкуев
копия верна:
Судья Верховного суда КБР З.У. Савкуев