Дело № 44г-03/2011 Судья Бецуков А.З. Докладчик Канунников М.А. П О С Т А Н О В Л Е Н И Е Президиума Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики 17 марта 2011 года г. Нальчик Президиум Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе: - председательствующего Кодзокова З.Б., - членов Президиума: Мальбахова Б.Х., Блохиной Е.П., Зумакулова Д.М. с участием представителя Брусник З.Н. - Кардановой И.И., представителя Соблирова А.Х. -Сагандакова Д.Г., представителя Кертбиева А.К. - Гашаева М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соблирова А..Х. к Брусник З.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка; по встречному иску Брусник З.Н. к Соблирову А..Х., Кертбиеву А.К. о признании недействительным предварительного договора о совершении сделки, переданное для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции определением судьи Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики Кудрявцевой Ж.В. по надзорной жалобе Брусник З.Н. на решение Чегемского районного суда от 12 августа 2010 года, кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 октября 2010 года, УСТАНОВИЛ: По договору купли-продажи от 18 июня 2004 года Брусник З.Н. приобрела жилой дом <адрес>, состоящий из основных строений (лит. А) общей площадью 44,0 кв.м., в том числе, жилой 33,1 кв.м., лит. Б общей площадью 39,9 кв.м., в том числе жилой 26,3 кв.м. и служебные строения при нем, а также земельный участок площадью 1756 кв.м. с кадастровым номером №. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 01 июля 2004 года (л.д.5). 10 октября 2007 года Кертбиев А.К., действуя от имени Брусник З.Н. по нотариально удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ доверенности, заключил с Соблировым А.Х. предварительный договор, предметом которого согласно пункту 2.1 являются обязательства сторон подготовить и заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества - вышеуказанного жилого дома, служебных строений при нем, а также земельного участка площадью 1756 кв.м., расположенных по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, в срок до 10 декабря 2007 года (л.д.19-21). 30 апреля 2010 года Соблиров А.Х., ссылаясь на предварительный договор и утверждая, что оговоренную стоимость недвижимости в сумме 120 000 рублей он передал представителю продавца, обратился в суд с иском к Брусник З.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, указанных в предварительном договоре. Не признавая заявленные к ней требования, Брусник З.Н. обратилась со встречным иском к Соблирову А.Х. и Кертбиеву А.К. и просила признать недействительным предварительный договор, ссылаясь на то, что с Кертбиевым А.К., близким знакомым ее дочери, они договорились о продаже дома по цене, достаточной для приобретения в г.Нальчике трехкомнатной квартиры и что цена будет с нею согласована, она выдала Кертбиеву А.К. нотариально удостоверенную доверенность, уполномочив продать домовладение и земельный участок. В конце 2009 года Кертбиев А.К. попросил выдать ему новую доверенность, так как срок действия первой доверенности истек, однако доверенность она ему не выдала. Впервые договор она увидела в мае 2010 года вместе с исковым заявлением Соблирова. Цена, указанная в расписке Кертбиева А.К., занижена, деньги ей переданы не были, и, кроме того, ко времени заключения договора предмета предварительного договора уже не существовало - старые строения были снесены и возведен жилой двухэтажный дом площадью 418,2 кв.м., в том числе 236,1 кв.м. жилой площади, который не мог быть продан за 120 000 рублей. После этого Соблиров А.Х. в дополнительном иске заявил, что предмет предварительного договора - старые строения он снес по договоренности с продавцом, огородил участок, построил уборную, выложил двор тротуарной плиткой и потому просил признать за ним право собственности на двухэтажный жилой дом с подвалом, служебными строениями и сооружениями, исключив из исковых требований требование о понуждении Брусник З.Н. к заключению договора купли-продажи дома литер «А» общей площадью 44 кв. м, литер «Б2» общей площадью 39,9 кв.м. и служебных строений при нем и обязать Брусник З.Н. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора (л.д.114-115, 130-135). Решением Чегемского районного суда от 12 августа 2010 года, оставленным без изменения кассационным определением от 13 октября 2010 года, исковые требования Соблирова А.Х. в указанном объеме удовлетворены и постановлено обязать Брусник З.Н. заключить с Соблировым А.Х. договор купли-продажи земельного участка на землях поселений площадью 1756 кв.м. по <адрес> в <адрес> на условиях предварительного договора о совершении сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка от 10 октября 2007 года, заключенного между Брусник З.Н. и Соблировым А.Х., в проекте договора, предложенного Соблировым А.Х. 04 декабря 2007 года Брусник З.Н. За Соблировым А.Х. признано право собственности на двухэтажный жилой дом площадью 439,7 кв. м, в том числе 236,1 кв. м. и подвалом под домом площадью 295,2 кв.м. В удовлетворении исковых требований Брусник З.Н. отказано. В надзорной жалобе Брусник З.Н ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в связи с их незаконностью и необоснованность, и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению автора надзорной жалобы, при рассмотрении дела допущены следующие нарушения норм материального и процессуального права. Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, суд признал установленным факт возведения спорного трехэтажного жилого дома Соблировым А.Х., в том числе ссылаясь и на представленные его представителем накладные без номеров от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на приобретение цемента у индивидуального предпринимателя, товарный чек без даты на приобретение профнастила и досок, квитанции к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ без подписи главного бухгалтера и кассира, а также две накладные и квитанции к приходно-кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на приобретение дверей, окон и тротуарной плитки. Давая оценку этим письменным доказательствам, суд не учел, что некоторые из них без дат, номеров и необходимых подписей, а одна - о приобретении цемента - датирована 10 мая 2010 года. Ссылаясь на договор купли-продажи домовладения с земельным участком от 18 июня 2004 года, заключенный между ней и бывшими владельцами домовладения Г.Е.Ц. и Ш.С.Ц., регистрационные документы этой сделки, суд пришел к неправильному выводу о том, что на указанную дату двухэтажного дома на земельном участке не было, и проигнорировал ее утверждения о том, что земельный участок со старыми строениями были фактически приобретены ею в 2002 году, но в связи с тем, что у прежних владельцев право собственности было оформлено только 15 июня 2004 года, договор купли-продажи и все документы были оформлены после этого. Старые строения на земельном участке были снесены еще в 2003 году и до июня 2004 года возведен новый двухэтажный дом. Она могла представить суду достоверные доказательства в подтверждение этих утверждении о возведении ею спорного дома в 2004 году, но суд, проявив необъективность, воспрепятствовал ей в реализации процессуальных прав стороны. Так, в нарушение ее процессуальных прав стороны на представление доказательств суд отклонил ходатайство ее представителя о приобщении к делу и исследовании документов, подтверждающих факт существования спорного жилого дома до 2006 года и осуществление его строительства ею - Брусник З.Н.: разрешения на строительство дома по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное отделом архитектуры <адрес> на имя А.З.Н., копии документов с оригиналами, подтверждающих, что по первому мужу она носила фамилию Евазова, и эта фамилия исполнена в разрешении в искаженном виде; копии титульного листа проекта индивидуального двухэтажного жилого дома по <адрес> за 2003 год, с представлением оригинала для обозрения в судебном заседании; копии титульного листа проекта на газификацию дома, копии акта приемки законченного строительного объекта газораспределительной системы по <адрес> от 21 июня 2004 года, копии технических условий. Суд отказал и в удовлетворении ходатайства ее представителя об истребовании из Чегемского филиала ООО «Каббалкгаз» и обозрении в судебном заседании оригиналов документов на газификацию и газоснабжение домовладения по <адрес> в <адрес>, которые подтвердили бы факт сдачи в эксплуатацию дома еще в 2004 году. Отказано было также и в вызове и допросе в судебном заседании руководителя отдела архитектуры <адрес> с целью установления, кому именно было выдано разрешение на строительство дома, и кто является заказчиком проекта на этот дом, в вызове и допросе в судебном заседании руководителя Чегемского БТИ для установления, при каких обстоятельствах был оформлен технический паспорт на спорное домовладение, и когда Брусник З.Н. в него была внесена. По мнению заявителя, суд неправомерно отверг представленный ею технический паспорт на спорное домовладение, составленный на 1 июня 2004 года, мотивируя тем, что он содержит исправления, недопустимые для подлинных официальных документов, хотя участвующие в деле лица не заявляли о недопустимости этого доказательства. Признав по собственной инициативе технический паспорт недопустимым доказательством, считает заявитель, суд нарушил правила статьи 6 Гражданского процессуального кодекса РФ - принцип равенства всех перед законом и судом. Вместе с тем, как указано в жалобе, суд не дал никакой оценки сообщению Чегемского филиала БТИ по КБР от 19 июня 2010 года о том, что она (Брусник З.Н.) внесена в технический паспорт собственником спорного домовладения 28 июля 2004 года, и что на момент регистрации на территории участка расположен дом площадью 444,7 кв.м., в том числе жилой - 236,1 кв.м. Без исследования и оценки суда остались договор о поставке газа и технического оборудования от 22 июня 2004 года, заключенный между Брусник З.Н. и ООО «Каббалкгаз», а также квитанции по оплате газа, произведенной с 2004 по 2010 год, несмотря на то, что эти доказательства свидетельствовали о том, что на июнь 2004 года в спорном домовладении уже находился завершенный строительством двухэтажный жилой дом, и опровергают утверждения Соблирова А.Х. о том, что по договоренности с Брусник З.Н. в 2006 году он снес старые строения и до 2007 года построил новое двухэтажное здание. В жалобе указано также, что суд, разрешая спор в пользу Соблирова А.Х., критически не оценил то обстоятельство, что первоначально он обратился с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи старых строений, согласно условиям предварительного договора от 10 октября 2007 года, и лишь после 02 августа 2010 года изменил исковые требования, мотивируя тем, что имел предварительную договоренность с Брусник З.Н. о приобретении в будущем земельного участка и с ее разрешения в 2006 году снес старые строения и возвел двухэтажный жилой дом, не представив при этом доказательств наличия такой договоренности. Суд признал достоверными объяснения Соблирова А.Х., показания свидетелей С.М.А., К.Р.В., К.Г.М. и А.Р.Х., утверждавших, что три-четыре года назад проводили строительные работы при возведении жилого дома, принадлежащего Соблирову А.Х., который расплачивался с ними за работу, в то время, как их показания по времени производства работ не подтверждены объективными доказательствами и противоречат материалам дела. По мнению автора жалобы, суд неправомерно признал спорный жилой дом самовольной постройкой, при наличии у нее (Брусник З.Н.) разрешения на строительство. По указанной жалобе определением от 19 ноября 2010 года гражданское дело истребовано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики с приостановлением исполнения решения и определением от 25 января 2011 года с надзорной жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции. Брусник З.Н., Соблирова А.Х. и Кертбиев А.К., будучи извещены о времени и месте рассмотрения дела в порядке надзора, не явились в суд и не сообщили о причине неявки, в связи с чем, на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие. Заслушав доклад судьи Бабугоевой Л.М., выслушав представителя Брусник З.Н. - Карданову И.И., поддержавшую надзорную жалобу, представителя Соблирова А.Х. -Сагандакова Д.Г., представителя Кертбиева А.К. - Гашаева М., просивших жалобу отклонить, проверив доводы жалобы по материалам дела, Президиум находит судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям. В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Настоящее дело рассмотрено с такими нарушениями. Суд отказал Брусник З.Н. в иске о признании недействительным предварительного договора от 10.10.2007 года, заключенного между Кертбиевым А.К., действующим от ее имени и Соблировым А.Х., мотивировав тем, что указанный договор отвечает всем требованиям, предусмотренным статьей 429 Гражданского кодекса РФ, и он же в соответствии с положениями пункта 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ является правовым основанием для возложения на Брусник З.Н. обязанности заключить с Соблировым А.Х. договор купли-продажи земельного участка на условиях указанного предварительного договора. В то же время суд признал, что этот же предварительный договор не может быть основанием для принуждения Брусник З.Н. к заключению договора купли-продажи жилого дома, поскольку указанных в предварительном договоре жилых домов литер «А» и литер «Б» в настоящее время нет, и они не могут быть предметом основного договора купли-продажи. Эти выводы основаны на неправильном применении материального закона. В силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья 554 Кодекса предусматривает обязательность указания в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В силу части 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Эти положения закона, имеющие значение для разрешения вопроса о признании вышеуказанного предварительного договора действительным, не получили оценки в судебных постановлениях судов первой и кассационной инстанций, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям законности и обоснованности (ст. 195 ГПК РФ). Правильно установив, что жилой дом и надворные строения, указанные в предварительном договоре от 10.10.2007 года в качестве предмета сделки, уже не существовали в момент ее оформления, проигнорировал вышеуказанные положения статей 554 и 432 Гражданского кодекса РФ и не указал в решении, в связи с чем он признает оспариваемый предварительный договор заключенным при отсутствии в нем достоверных данных о предмете договора. Между тем общим последствием признания договора незаключенным (сделки несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, применяемые в обычных договорных отношениях, в том числе, нельзя понудить к исполнению договора, признанного незаключенным, поскольку такой договор не порождает прав и обязанностей сторон. Не признавая предъявленного Соблировым А.Х. иска, Брусник З.Н. утверждала, что спорный земельный участок со старыми строениями фактически приобретены ею в 2002 году, но в связи с тем, что у прежних владельцев право собственности было оформлено только 15 июня 2004 года, договор купли-продажи по приобретению ею указанного домовладения и другие документы были оформлены после этого. Старые строения на земельном участке были снесены еще в 2003 году. Тогда же она получила разрешения на строительство спорного дома по <адрес> в <адрес>. В тот период она носила фамилию первого мужа Е., и разрешение отдела архитектуры <адрес> на строительство дома от ДД.ММ.ГГГГ № было выдано на эту фамилию, но с ошибкой в указании фамилии - А.З.Н. вместо Е.. В обоснование этих утверждений Брусник З.Н. и ее представитель представили суду: договор на поставку природного газа для отопления жилого дома площадью 296,0 кв.м. по адресу: <адрес> и техническое обслуживание газового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.85); письменную информацию филиала ФГУП, <адрес> отделения, в которой указано, что по данным архива <адрес> отделения Брусник З.Н. внесена собственником домовладения 28 июля 2004 года на основании договора купли-продажи от 18 июня 2004 года, и на момент регистрации на территории участка расположен 2-х этажный жилой дом общей площадью 444,7 кв.м. (л.д. 87); квитанции на оплату коммунальных услуг (л.д. 88-107). В нарушение правил статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ эти доказательства не получили оценки суда. В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ бремя доказывания обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основания своих требований и возражений, возлагается на эту сторону, если иное не предусмотрено федеральным законом. В то же время на суд возложена обязанность определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносить эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. Часть 2 статьи 12 Кодекса обязывает суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывать лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел. В нарушение этих требований закона суд не обеспечил по делу соблюдение принципов равенства, состязательности, отказал в удовлетворении ходатайств представителя Брусник З.Н. о вызове и допросе в судебном заседании работника БТИ, составлявшего технический паспорт на дом (л.д.125), о приобщении к делу разрешения на строительство спорного дома, документов, подтверждающих, что в период выдачи указанного разрешения она носила фамилию Е., титульного листа проекта на газоснабжение спорного дома, акта приемки, домовой книги этого дома, ответа из архитектуры по поводу периода строительства дома. Было отказано также в удовлетворении ходатайств представителя Брусник З.Н. о вызове в суд и допросе в качестве свидетеля главного архитектора <адрес> и сотрудника, выдавшего разрешение на строительство, в целях выяснения, кому было выдано разрешение, и кто оплачивал эту работу (л.д. 145). Не устранив очевидного противоречия между утверждениями Соблирова А.Х. о начале им строительства спорного жилого дома в 2006-2007 годах и документами, свидетельствующими о существовании этого дома уже в 2004 году, представленными Брусник З.Н., либо в отношении которых ею ставился вопрос об истребовании и исследовании, суд, приняв за основу утверждения истца Соблирова А.Х. и допрошенных по его ходатайствам свидетелей, признал установленным, что двухэтажный жилой дом на земельном участке, принадлежащем Брусник З.Н., является самовольной постройкой, что строительство его осуществлено Соблировым А.Х., и что сохранение этой постройки с признанием за ним права собственности не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Допущенные судом нарушения процессуальных норм и неправильное применение норм материального права, являются существенными, влияющими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики ПОСТАНОВИЛ: Решение Чегемского районного суда от 12 августа 2010 года, кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 октября 2010 года отменить и дело по иску Соблирова А..Х. к Брусник З.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка; по встречному иску Брусник З.Н. к Соблирову А..Х., Кертбиеву А.К. о признании недействительным предварительного договора о совершении сделки направить на новое рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей. Председательствующий З.Б. Кодзоков Копия верна: Судья Верховного суда КБР Л.М. Бабугоева