Судья Скрипник А.В.
Докладчик Савкуев З.У. Дело № 44г-26/2011 г.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики
25 августа 2011 года г. Нальчик
Президиум Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
- председательствующего Маирова Ю.Х.
- членов Президиума: Блохиной Е.П., Зумакулова Д.М., Мальбахова Б.Х., по докладу судьи Бабугоевой Л.М., с участием представителя ответчицы Темировой Т.М. – Кардановой Ф.В., действующей по доверенности, удостоверенной 11 января 2011 года нотариусом Майского нотариального округа КБР В. и зарегистрированной в реестре за №, по докладу судьи Бабугоевой Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Местной администрации городского округа Прохладный КБР к Темировой Т.М. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки и по встречному иску Темировой Т.М. к Местной администрации городского округа Прохладный КБР о признании ничтожным договора аренды и применении последствий его ничтожности, переданное для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции определением судьи Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики Зумакулова Д.М. от 04 августа 2011 года Темировой Т.М. на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 20 апреля 2011 года,
УСТАНОВИЛ:
В декабре 2010 года местная администрация городского округа Прохладный обратилась в суд к Темировой Т.М. с иском о взыскании <данные изъяты> руб., ссылаясь на то, что 10.10.2007 г. между ними был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № на срок до 03.06.2014 г., согласно которому Темирова Т.М. получила в аренду земельный участок по адресу: КБР, <адрес> с размером ежегодной арендной платы <данные изъяты> руб. Согласно пункту 3.3 договора, допускающему в одностороннем порядке изменение размера арендной платы, размер арендной платы был увеличен с 16.10.2009 г. до <данные изъяты> руб., о чем Темировой Т.М. было направлено соответствующее уведомление. Ввиду невнесения арендной платы и образования задолженности, администрацией 11.05.2010 г. Темировой Т.М. было направлено уведомление о наличии задолженности в размере <данные изъяты> руб. с предложением погасить ее, однако она уклонилась от этого. С учетом положения пункта 6.1 договора, предусматривающего в случае просрочки арендных платежей взыскание пени в размере 1 % за каждый день просрочки, истец просил взыскать с ответчицы долг в размере <данные изъяты> руб., пеню в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.
Не признав предъявленного иска, Темирова Т.М. обратилась в суд к Администрации городского округа Прохладный КБР со встречным иском о признании ничтожным указанного договора аренды от 08.10.2007 г. и применении последствий его ничтожности, ссылаясь на то, что Администрация не была правомочна выступать по договору в качестве арендодателя земельного участка, поскольку он находится под жилым многоквартирным многоэтажным домом, на первом этаже которого располагается принадлежащее Темировой Т.М. на праве собственности встроенное нежилое помещение (магазин); весь земельный участок под домом принадлежит, пропорционально площадям занимаемых помещений, собственникам помещений в этом доме, в силу чего Администрация не могла распоряжаться этим земельным участком.
Представитель Администрации исковые требования поддержал в полном объеме, заявив о необоснованности встречного иска Темировой Т.М., поскольку, ни Темирова Т.М., ни другие собственники помещений в жилом доме <адрес> не обращались с заявлениями о предоставлении земельного участка им в собственность, но при этом признал, что являющийся предметом договора аренды участок действительно находится под жилым многоквартирным домом в пределах границ, определенных стенами жилого дома.
Представитель Темировой Т.М. в судебном заседании заявила о несогласии с иском местной администрации городского округа Прохладный ввиду его необоснованности, поддержала встречное исковое заявление, пояснив, что нет документальных данных о том, что Темирова Т.М. получала уведомление Администрации об увеличении арендной платы и, что договор аренды заключен вопреки положениям действующего жилищного законодательства, в частности Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.
Решением Майского районного суда КБР от 03.03.2011 г. постановлено:
Встречное исковое заявление Местной администрации городского округа Прохладный КБР к Темировой Т.М. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № оставить без удовлетворения.
Исковое заявление Темировой Т.М. к Местной администрации городского округа Прохладный КБР о признании ничтожным договора аренды и применении последствий его ничтожности удовлетворить, применить последствия недействительности сделки к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между Темировой Т.М. и Местной администрацией городского округа Прохладный КБР, как не влекущему юридических последствий с момента его заключения.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 20 апреля 2011 г. решение суда отменено, и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
В надзорной жалобе ответчица Темирова Т.М. просит отменить определение судебной коллегии и оставить без изменения решение суда первой инстанции. В жалобе указано, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил круг обстоятельств, имеющих значение для дела, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства и пришел к правильному выводу о признании ничтожным договора аренды и применении последствий его ничтожности. Доводы суда кассационной инстанции о недоказанности факта заключения оспоренного договора аренды из-за недоказанности факта государственной регистрации указанной сделки, заявитель находит противоречащими материалам дела. В жалобе указано, что суд первой инстанции при разрешении спора располагал экземпляром договора аренды с подтверждением факта его государственной регистрации.
По указанной жалобе письмом судьи Верховного суда КБР Зумакулова Д.М. от 06 июня 2011 года гражданское дело истребовано в Верховный суд КБР и определением от 04 августа 2011 года передано вместе с жалобой для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Местная администрация городского округа Прохладный, будучи извещена о времени и месте рассмотрения дела в порядке надзора, не направила своего представителя в суд и не сообщила о причине его неявки, в связи с чем на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Бабугоевой Л.М., проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав представителя Темировой Т.М. – Карданову Ф.В., просившую жалобу удовлетворить, Президиум находит обжалуемое судебное постановление подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При кассационном рассмотрении дела допущены такие нарушения.
Из материалов дела следует, что 05 июня 2007 года главой администрации городского округа Прохладный было принято постановление №463 о предоставлении Темировой Т.М. в аренду части земельного участка, занимаемого пятиэтажным жилым домом по <адрес> в <адрес>, в размере, фактически занимаемом встроенным торговым помещением Темировой Т.М. на первом этаже дома, с возложением на нее обязанности в 10-дневный срок заключить договор аренды и произвести государственную регистрацию прав на земельный участок (л.д. 5).
На основании указанного постановления между сторонами был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, подлежавший в силу пункта 1 статьи 131, статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ государственной регистрации (л.д.6-8).
Суд первой инстанции признал указанный договор аренды ничтожной сделкой по мотиву отсутствия у арендодателя - местной администрации городского округа Прохладный права на распоряжение предметом договора – спорным земельным участком.
Суд правильно указал в решении об отсутствии у местной администрации городского округа Прохладный права на заключение договора аренды на спорный участок. Как установлено по делу, спорный земельный участок является частью земли, находящейся под пятиэтажным многоквартирным жилым домом № по <адрес> в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Земельный участок под жилым домом сформирован до заключения оспариваемого по настоящему делу договора аренды – ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера № (л.д. 56-58).
Выводы суда о том, что местная администрация городского округа Прохладный в момент заключения договора аренды не являлась собственником земли, расположенной под указанным жилым домом №, и не могла часть этой земли предоставить в аренду Темировой Т.М., подтверждаются указанными доказательствами и соответствуют положениям статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.ч. 1, 5).
Как указано в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
То обстоятельство, что постановление главы администрации городского округа Прохладный от 05 июня 2007 года №463 о предоставлении Темировой Т.М. земельного участка в аренду принято до постановки земельного участка под всем жилым домом № на кадастровый учет, не имеет юридического значения, поскольку как разъяснено в пункте 67 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Установив, что на момент заключения договора аренды местная администрация городского округа Прохладный не была наделена полномочиями на распоряжение спорным земельным участком, в том числе путем передачи его в аренду Темировой Т.М., что администрация распорядилась имуществом, не принадлежащим ей на праве собственности, суд правомерно признал данное обстоятельство основанием для признания договора аренды недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
При кассационном рассмотрении дела судебная коллегия не дала оценки этим обстоятельствам и отменила решение на основании пункта 2 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ по мотиву недоказанности обстоятельств, признанных судом установленными, ссылаясь на то, что в материалах дела нет доказательств, подтверждающих осуществление государственной регистрации оспариваемого договора аренды, без которой в соответствии с положениями статей 25 и 26 Земельного кодекса РФ договор аренды не считается заключенным, а следовательно, не мог породить прав и обязанностей у его сторон и не подлежит признанию недействительным.
Президиум считает, что этот вывод кассационной инстанции сделан без учета положений пункта 2 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса РФ о том, что правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям и того, что суд кассационной инстанции наделен правом исследования и оценки доказательств, в том числе и дополнительных.
В силу частей 1 и 3 статьи 358 Гражданского процессуального кодекса РФ после объяснений лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции в случае необходимости оглашает имеющиеся в деле доказательства, а также исследует вновь представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции. Исследование доказательств судом кассационной инстанции проводится в порядке, установленном для суда первой инстанции. Соответствующие нормы (ст. ст. 67, 181, 183, 187 ГПК РФ) предусматривают исследование, осмотр или оглашение этих доказательств в судебном заседании, предъявление их лицам, участвующим в деле, после чего данные лица могут дать свои пояснения по этим доказательствам.
Действия судебной коллегии по кассационному рассмотрению настоящего дела не соответствуют этим требованиям закона.
В материалах дела имеется представленная местной администрацией городского округа Прохладный ксерокопия спорного договора аренды, заверенная истцом. На этой копии отсутствуют сведения о государственной регистрации сделки, в связи с чем, судебная коллегия и выразила сомнения в его регистрации. Между тем, указанные сомнения могли быть разрешены самой судебной коллегией. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель местной администрации городского округа Прохладный на повторяющиеся вопросы суда о государственной регистрации сделки дал взаимоисключающие ответы: вначале утвердительный, а затем отрицательный (л.д. 109). Представитель Темировой Т.М. настаивала на том, что договор прошел государственную регистрацию.
При этих обстоятельствах, учитывая, что подлинник договора был представлен суду первой инстанции и исследован в судебном заседании от 03 марта 2011 года (л.д.67), суду кассационной инстанции в силу положений статьи 358 Гражданского процессуального кодекса РФ в целях устранения сомнения следовало исполнить требования части 6 статьи 67 указанного Кодекса, предусматривающей обязанность суда при оценке копии документа или иного письменного доказательства проверить, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.
Этого не было сделано, кассационная инстанция, давая оценку копии договора аренды, не проверила ее соответствие подлиннику, исследованному судом первой инстанции.
Между тем, к надзорной жалобе приложена заверенная нотариально копия оспоренного по настоящему делу договора аренды с отметкой о государственной регистрации сделки в Управлении Федеральной Регистрационной службы по КБР ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.
Таким образом, в результате не соблюдения судом кассационной инстанции требований статьи 358 и части 6 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса о порядке исследования доказательств в нарушение части 2 статьи 362 Кодекса было отменено правильное по существу решение суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного Суда КБР
П О С Т А Н О В И Л:
Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 20 апреля 2011 года по делу по иску Местной администрации городского округа Прохладный КБР к Темировой Т.М. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки и по встречному иску Темировой Т.М. к Местной администрации городского округа Прохладный КБР о признании ничтожным договора аренды и применении последствий его ничтожности отменить, оставив решение Майского районного суда КБР от 03 марта 2011 года без изменения.
Председательствующий Ю.Х. Маиров
<данные изъяты>
<данные изъяты>