обращение взыскания на залог

Судья Савельева Н.В.

№ 33-2288/2010г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного суда Республики Карелия

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда РК от 30 апреля 2010 года по иску КИТ Финанс-Инвестиционный банк (Открытое акционерное общество) к Максимовой Е.А., Максимову В.В. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на имущество.

Заслушав доклад судьи Савина А.И., объяснения ответчиков, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

Истец обратился в суд по тем основаниям, что 28 августа 2007г. между сторонами был заключен кредитный договор, согласно которому ответчики получили кредит в размере 2.128.500 руб. на 180 мес. под 14% годовых для целей финансирования личных потребностей. В обеспечение исполнения обязательств заемщики предоставили в залог Банку: одноэтажный жилой дом с мансардой и залог права аренды земельного участка. В связи с нарушением сроков внесения платежей заемщикам 14.08.2008г. было направлено требование о полном досрочном возврате кредита. До настоящего времени задолженность не погашена. На 05.08.2009г. сумма долга составляет 3.383.601,85 руб. Истец просил суд взыскать с ответчиков задолженность по кредиту, расходы по оплате государственной пошлины, обратить взыскание на предмет ипотеки - одноэтажный жилой дом с мансардой и на земельный участок, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6.198.000 руб.

В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчики в судебном заседании иск признали частично, просили снизить размер пени, полагая его завышенным. В настоящее время на земельный участок оформлено право собственности за Максимовым В.В., в связи с чем не может быть обращено взыскание на право аренды земельного участка, а также при обращении взыскания на заложенное имущество просили установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с соглашением сторон в закладной от 28.10.2007г.

Суд иск удовлетворил частично. Взыскал с ответчиков солидарно в пользу истца задолженность по кредитному договору 2.715.719,68 руб. и возврат государственной пошлины 17.178,60 руб., по 8.589,30 руб. с каждого. Обратил взыскание на одноэтажный жилой дом с мансардой, расположенный на земельном участке, площадью 1516 кв.м., установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 5.646.000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказал.

С таким решением не согласен истец. В кассационной жалобе указывает, что суд неправомерно отказал в обращении взыскания на земельный участок и уменьшил размер пени за нарушение сроков возврата кредита. В соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. ФЗ «Об ипотеке» содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в обращении взыскания. В рассматриваемом случае ни одно из перечисленных условий не имело место. Кроме того, регистрационная запись о прекращении ипотеки не произведена, решения суда, вступившего в законную силу, о прекращении ипотеки не имеется. Следовательно, вывод суда о прекращении залога не основан на законе. Заявленная истцом договорная неустойка является обеспечением добровольно принятого на себя ответчиком обязательства. Кроме того, в процентную ставку по кредиту и размер ответственности заемщика закладываются все расходы Банка по кредиту. При нарушении срока возврата кредита наступают вредные последствия для банка, так как сумма резерва исключена из оборота. Поэтому уменьшение размера неустойки не основано на законе. Просит решение суда изменить, обратить взыскание на земельный участок и взыскать с ответчиков пени за нарушение сроков возврата кредита в полном размере.

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в обращении взыскания на земельный участок в связи с неправильным применением норм материального права.

Обстоятельства дела судом установлены правильно и полно изложены в решении, соответствуют представленным доказательствам и не оспариваются в кассационной жалобе.

При разрешении данного спора суд правильно применил положения ст.ст.807, 808, согласно которым по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст.ст.348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

По делу установлено, что 28.08.2007г. между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, согласно которому ответчики как солидарные заемщики получили кредит в размере 2.128.500 руб. под 14% годовых на финансирование личных потребностей. В соответствии с договором заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. При нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить банку неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки, а также уплатить неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Заемщики обязаны досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору.

В связи с нарушением сроков внесения платежей заемщикам 14.08.2008г. было направлено требование о полном досрочном возврате кредита с указанием задолженности. На 05.08.2009г. сумма долга составляет 3.383.601,85 руб., в том числе 2.106.243,86 руб. - сумма просроченного основного долга; 69.183,89 руб. - сумма просроченных процентов; 40.291,93 руб. - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов, 1.167.882,17 руб. - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил иск частично. Правомерным является и применение судом положений ст.333 ГК РФ, поскольку размер подлежащей взысканию с ответчиков неустойки - пени за нарушение сроков возврата кредита, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заемщики предоставили в залог банку одноэтажный жилой дом с мансардой и залог права аренды земельного участка. Права кредитора удостоверены закладной от 28.08.2007г. Согласно п.4.4.3. кредитного договора в случае неисполнения заемщиками требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору, истец вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств имущество.

В соответствии со ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В связи с изложенным, суд правомерно обратил взыскание на предмет ипотеки - одноэтажный жилой дом с мансардой, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 5.646.000 руб. Решение суда в этой части является законным и обоснованным, в кассационной жалобе не оспаривается.

При этом суд отказал в удовлетворении иска в часта обращения взыскания на земельный участок, поскольку в соответствии с закладной было заложено право аренды указанного земельного участка, а в настоящее время земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности. Учитывая, что замена предмета залога не произведена, суд сделал вывод о том, что залог права аренды земельного участка прекращен в силу положении ст.352 ГК РФ.

С таким выводом суда согласиться нельзя.

Согласно п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 Земельного кодекса, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Таким образом, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

На основании изложенного решение суда в части отказа в обращении взыскания на земельный участок подлежит отмене, а поскольку для правильного разрешения спора в этой части необходимо установление новых обстоятельств и проверка имеющихся, дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

Руководствуясь ст.ст.360, 362 п.4 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Петрозаводского городского суда РК от 30 апреля 2010 года по настоящему делу в части отказа в обращении взыскания на земельный участок отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.