Судья Степанова Т.Г. 33-2755/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 сентября 2010 года гор. Петрозаводск
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Республики Карелия
в составе председательствующего Рочевой Е.С.
и судей Роговой И.В., Колбасовой Н.А.
при секретаре Бингачовой Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ответчика Шевченко А.Н. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 августа 2010 года по иску Кудрявцевой Н.И., Переплеснина О.Б., Шатиной Г.Г. к Управлению Федеральной службы судебных приставов ..., Шевченко А.Н. об оспаривании действий по передаче имущества.
Заслушав доклад судьи Роговой И.В., объяснения представителя ответчика Шевченко А.Н. – Тетюхина В.В. и представителя ответчика – Управления Федеральной службы судебных приставов ... Тимофеева М.Д., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Кудрявцева Н.И., Переплеснин О.Б. и Шатина Г.Г. обратились в суд с иском по тем мотивам, что в 2007 году ООО с каждым из них заключило договоры о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале малоэтажной застройки с кадастровым номером земельного участка ... в адрес, которые прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы .... В дальнейшем 24 марта 2009 года ООО зарегистрировало за собой право собственности на пять объектов недвижимости - незавершенных строительством жилых домов .. В силу закона указанные объекты находятся в залоге у истцов как участников долевого строительства, однако по неизвестным причинам при регистрации права собственности застройщика на указанные пять объектов недвижимости ограничения права собственника в виде залога в реестр внесены не были. В рамках сводного исполнительного производства в отношении ООО был произведен арест пяти незавершенных строительством жилых домов, принадлежащих должнику на праве собственности. Ввиду отсутствия у данного должника денежных средств, судебным приставом-исполнителем 23 марта 2010года было вынесено постановление о передаче в собственность взыскателя Шевченко А.Н. нереализованного имущества - незавершенного строительством жилого дома, площадью застройки ... кв.м. (по проекту № С), кадастровый № Д, стоимостью ... рублей. На основании акта приема-передачи объекта 04 мая 2010 года был зарегистрирован переход права собственности на незавершенный строительством дом от должника ООО к взыскателю Шевченко А.Н. Поскольку удовлетворение требований иных кредиторов ООО за счет имущества, находящегося в залоге, является незаконным, истцы просили суд признать недействительными и отменить постановление судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества и акт приема-передачи имущества взыскателю.
В судебном заседании истцы Кудрявцева Н.И. и Шатина Г.Г. заявленные требования поддержали в полном объеме.
Истец Переплеснин О.Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.
Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ..., ООО в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены.
Решением Петрозаводского городского суда исковые требования удовлетворены.
Суд признал недействительным и отменил постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов ... от 23.03.2010г. о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, вынесенного в рамках исполнительного производства о взыскании заработной платы с ООО в пользу Шевченко А.Н. Признал недействительным акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 23.03.2010г. от судебного пристава-исполнителя И.И. Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов ... к Шевченко А.Н. в отношении незавершенного строительством жилого дома, площадь застройки ... кв.м. (по проекту № С), условный номер № Д, расположенного в квартале малоэтажной застройки в адрес.
С таким решением суда не согласна Шевченко А.Н., в кассационной жалобе просит решение суда отменить. Указывает, что предметом залога у конкретного дольщика может быть только тот объект недвижимости, на долевое строительство которого был заключен договор между этим дольщиком и застройщиком, а именно на дома № А, № Б, № В. Требования дольщиков не могут удовлетворяться за счет иных объектов долевого строительства. Для проведения государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства и государственной регистрации его ипотеки (залога) необходимо, чтобы данный объект незавершенного строительства не являлся предметом действующего договора строительного подряда. На сегодняшний момент, договор генерального подряда на строительство квартала малоэтажной индивидуальной застройки в адрес, заключенный между заказчиком ООО и ООО Д, не был официально расторгнут. Также указывает на необходимость соблюдения очередности удовлетворения требований взыскателей.
В возражениях на кассационную жалобу истцы просили решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу- без удовлетворения, указав на незаконность и необоснованность доводов жалобы Шевченко А.Н.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч.1 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В силу п.2 ст.20 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 12 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005г. № 82, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В силу ст. 12.1 Федерального закона №214-ФЗ предусмотренный ст. 13 данного закона залог является способом обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам долевого участия в строительстве, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором, и уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии со ст.39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежащей применению к правоотношениям, связанным с залогом объекта долевого строительства в силу п.9 ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ и п.2 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона (без согласия залогодержателя) залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Судом установлено, что 08.12.2009 года Межрайонным отделом по особым исполнительным производствам Управления ФССП ... было возбуждено исполнительное производство №А в отношении ООО на основании исполнительного листа, выданного 16.11.2009 года ... городским судом ... по гражданскому делу №. о взыскании в пользу Шевченко А.Н. заработной платы в размере ... рубля ... копеек. Указанное исполнительное производство 11.12.2009 года было присоединено к сводному исполнительному производству в отношении ООО №Б.
Ранее, 17.04.2009 года, в рамках сводного исполнительного производства в отношении ООО судебным приставом-исполнителем был наложен арест на пять незавершенных строительством домов, расположенных в коттеджном квартале . в адрес. 13.11.2009 года один из указанных незавершенных строительством двухэтажный жилой дом, имеющий условный №Д, был передан на реализацию в специализированную организацию - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике .... Однако, 26.02.2010 года в связи с отсутствием заявок на повторные торги указанный объект был возвращен специализированной организацией судебному приставу-исполнителю.
15.03.2010 года судебным приставом-исполнителем на основании ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» было предложено Шевченко А.Н., как взыскателю по исполнительному производству, оставить за собой имущество должника по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника, т.к. указанное имущество не было реализовано в двухмесячный срок специализированной организацией.
23.03.2010 года, постановлением судебного пристава-исполнителя был снят арест с указанного объекта и вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю Шевченко А.Н., был подписан Акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, после чего произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества от ООО к Шевченко А.Н., зарегистрировано право собственности Шевченко А.Н. на указанный объект.
Судом также установлено, что земельный участок, имеющий кадастровый номер ..., по адресу: адрес, на котором в настоящее время расположен указанный выше незавершенный строительством жилой дом, 01.06.2007 года был передан Администрацией ... муниципального района ... в аренду ООО на основании договора №... для строительства объекта «квартал малоэтажной индивидуальной жилищной застройки», о чем в ЕГРП была внесена запись №...
В 2007 году между ООО и истцами (участниками долевого строительства) были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья, которые в установленном порядке были зарегистрированы в ЕГРП: договор №К о долевом участии в строительстве жилого дома от 17.09.2007 года, заключенный с Переплесниным О.Б. (дата регистрации 27.09.2007 года за №...); договор №Л о долевом участии в строительстве жилого дома от 18.09.2007 года, заключенный с Шатиной Г.Г. (дата регистрации 11.10.2007 года за №...); договор №С о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.10.2007 года, заключенный с Кудрявцевой Н.И. (дата регистрации 11.10.2007 года за №...). Согласно указанным договорам долевого участия в строительстве, их предметом являлась деятельность сторон по строительству «квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки» с кадастровым номером участка ... по строительному адресу: адрес, именуемого, как указано в договорах, "Объект". Согласно п.1.1. договоров, участие в строительстве со стороны дольщика заключалось в финансировании строительства Объекта.
06.11.2008 года в ЕГРП на основании договора аренды от 01.06.2007 года №... и разрешения на строительство от 30.10.2006 года №..., которое было выдано в отношении квартала жилой застройки, была внесена запись о регистрации права собственности ООО на пять незавершенных строительством жилых домов, находящихся по адресу: адрес, имеющих условные номера №А, №Б, №В, №Г, №Д.
Из положений ч.1 ст.13 указанного выше Федерального закона №214-ФЗ следует, что право залога у дольщиков возникает в отношении всей недвижимости, которая создается на земельном участке, переданном под строительство.
Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В виду указанного, условий договоров с истцами, положений ст.13 Федерального закона №214-ФЗ, несостоятельными являются доводы жалобы Шевченко А.Н. о том, что предметом залога является только тот жилой дом, который подлежит передаче дольщику по договору.
Сторона ответчика полагает, что при разрешении настоящего спора следовало учесть, что для проведения государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства и государственной регистрации его ипотеки (залога) необходимо, чтобы данный объект незавершенного строительства не являлся предметом действующего договора строительного подряда. Однако, данные доводы являются несостоятельными. Регистрация права собственности ООО, в т.ч. и в отношении незавершенного строительством жилого дома, переданного в последующем Шевченко А.Н., была совершена, что не оспорено. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на которое в обоснование доводов жалобы ссылается сторона ответчика, утратило силу в связи с изданием Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. №23.
Доводы кассационной жалобы аналогичны тем, которые являлись предметом исследования и в суде первой инстанции, им дана должная оценка, которую судебная коллегия, с учетом вышеизложенного, находит правильной.
Т.о. с учетом установленных обстоятельств и исследованных по делу доказательств, правомерны выводы суда о том, что передача Шевченко А.Н. одного из незавершенных строительством жилых домов, принадлежащих ООО, не могла быть осуществлена судебным приставом-исполнителем без согласия залогодержателей -участников долевого строительства (истцов), и с учетом приведенных выше норм действующего законодательства, суд на законных основаниях признал постановление судебного пристава-исполнителя и акт, которыми была оформлена передача указанного незавершенного строительством жилого дома Шевченко А.Н., недействительными.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь требованиями ст.ст.361, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия
определила:
Решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 августа 2010 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика Шевченко А.Н. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: