Судья Витухина О.В. № 33-3217/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 октября 2010 года г. Петрозаводск
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
в составе председательствующего Стракатовой З.Е.,
судей Кузьминой Н.П. и Злобина А.В.
при секретаре Борисенковой Х.А.
рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу Коновалова В.В. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 10 августа 2010 г. по делу по иску Коновалова В.В. к Савушкиной И.Г. о признании недействительным акта приема-передачи земельных участков и восстановлении нарушенного права.
Заслушав доклад председательствующего, объяснение представителя Коновалова В.В.-Тупица Е.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
26.04.2010г. Коновалов В.В. обратился в суд с иском к Савушкиной И.Г. о признании недействительным акта приема-передачи земельных участков и восстановлении нарушенного права по тем мотивам, что постановлением Главы самоуправления ... ... от .... были утверждены проекты границ обособленных земельных участков общей площадью 15129 кв.м., представляющих собой единое землепользование, расположенных в кадастровом квартале ... площадью 795 кв.м., в кадастровом квартале ... площадью 7486 кв.м., в кадастровом квартале ... (в районе улиц ...) площадью 6848 кв.м. В соответствии с п. 2 постановления вышеуказанные земельные участки, общей площадью 15129 кв.м., были предоставлены потребительскому обществу индивидуальной застройки товариществу «К.» в аренду. 12.03.2007г. между Администрацией ... и ТИЗ «К.» был заключен договор аренды земельного участка № ..., по условиям которого ТИЗ «К.» стал арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 15710 кв.м.. Земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов для завершения строительства квартала одно и двухквартирных жилых домов. На соответствующих приложениях к Постановлению Главы самоуправления ... № ... от .... были установлены не только внешние границы арендуемого земельного участка, но и схематично обозначены части земельного участка, на которых осуществлялось или планировалось осуществление строительства индивидуальных жилых домов. Истец указал, что фактически с 1992 г. членами ТИЗ «К.» было начато осуществление строительства индивидуальных жилых домов, были введены условные обозначения соответствующих частей земельного участка, на которых уже велось или планировалось в будущем строительство индивидуальных жилых домов. По решению общего собрания ТИЗ «К.» условно именуемым таким образом частями земельного участка разрешалось пользоваться членам потребительского общества для строительства индивидуальных жилых домов. Истец указал, что у него в пользовании находились части земельного участка, условно именуемые номерами ... и ..., что подтверждается, в том числе, протоколом общего собрания ТИЗ «К.» от 18.02.2002 г. На части земельного участка под № ... им был построен индивидуальный жилой дом, который введен в эксплуатацию в апреле 2009 г. На части земельного участка, условно именуемого №..., истец также планировал построить индивидуальный жилой дом, для чего им с привлечением соответствующих специалистов была изготовлена градостроительная документация. Постановлением Главы ... городского округа № ... от ... утвержден градостроительный план земельного участка, являющегося частью земельного участка, арендуемого ТИЗ «К.» по договору аренды от .... по ... общей площадью 800 кв.м., расположенного в кадастровом квартале ..., для строительства одноквартирного жилого дома и получены необходимые согласования. ... г. между истцом и ответчиком был составлен договор купли-продажи построенного истцом одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ... Так как один из четырех входов в указанный дом, расположенный на ... участке, частично, не более 3-4 кв.м. заходил на ... участок, то .... по предложению ответчицы между сторонами был подписан акт приема передачи земельных участков ... из содержания которого следует, что истец передал ответчице земельные участки № ..., № ... для использования по назначению на основании договора субаренды №... от ... Истец считал, что указанный акт является недействительным по основанию его ничтожности, поскольку переданные части земельного участка не могли являться предметом подобного соглашения, т.к. каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер, что свидетельствует о его уникальности. На момент совершения акта спорные земельные участки не были индивидуально определены, в отношении них не был осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров. По этой причине условно именуемые части земельного участка, арендуемого ТИЗ «К.» не могли быть переданы в субаренду гражданам и не могли являться предметом уступки прав и перевода долга по договору аренды, реквизиты которого не были определены в оспариваемом акте. Кроме того, ссылается на то, что решением общего собрания ТИЗ «К.» от ... земельный участок № ... для строительства индивидуального жилого дома сохранен за истцом на основании градостроительного плана, утвержденного Постановлением Главы ... городского округа № ... от .... Истец указал, что в настоящее время он лишен возможности пользоваться частью земельного участка, условно именуемого № ..., арендуемого ТИЗ «К.» по договору аренды № ... от .... Задолго до продажи жилого дома, расположенного на части земельного участка, условно именуемым № ..., им было возведено единое ограждение не только ..., но и прилегающей к ней ... части земельного участка. В связи с этим после продажи дома он лишен возможности использовать по назначению соответствующую часть земельного участка. На основании изложенного, Коновалов В.В. просил признать акт приема-передачи от ...., заключенный между Коноваловым В.В. и Савушкиной И.Г., недействительным; обязать ответчика не препятствовать истцу осуществлять фактическое использование части земельного участка с кадастровым номером ..., условно именуемым № ..., путем осуществления строительства на нем индивидуального жилого дома в соответствии с градостроительной документацией.
21.05.2010 г. истец уточнил исковые требования, просил признать акт приема передачи от ..., заключенный между истцом и ответчиком, недействительным; обязать ответчика не препятствовать ему осуществлять фактическое использование части земельного участка с кадастровым номером ..., условно именуемым № ..., с координатами согласно акту выноса в натуру углов земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по ..., расположенному в районе ..., 23.12.2008 г., путем осуществления строительства на ней индивидуального жилого дома в соответствии с градостроительной документацией.
15.06.2010 г. истец уточнил исковые требования, просил с учетом акта выноса в натуру углов земельного участка, признать акт приема-передачи от ...., заключенный между истцом и ответчиком, недействительным; обязать ответчика не препятствовать ему осуществлять фактическое использование части земельного участка с кадастровым номером ..., условно именуемой № ..., с соответствующими координатами согласно акту выноса в натуре углов земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по ..., расположенному в районе ..., от 23.12.2008 г. ( точка 1: ...; точка 2: ...; точка 3: ...; точка 4: ...) путем осуществления строительства на ней индивидуального жилого дома в соответствии с градостроительной документацией.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по РК, ТИЗ «К.», МУП «П.», Министерство природных ресурсов РК.
В судебном заседании истец и его представитель Тупица Е.В. поддержали уточненные исковые требования.
Ответчик и ее представитель Константинов В.А. не признали исковые требования, полагали, что иск не подлежит удовлетворению, представили письменный отзыв, поддержали изложенную в нем позицию.
Представитель Управления Росреестра по РК в судебное заседание не явился, Управление извещено о времени рассмотрения дела, представило отзыв, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Указало, что земельный участок с кадастровым номером ... является ранее учтенным объектом недвижимости, учетная кадастровая запись о возникновении данного земельного участка, как объекта государственного кадастрового учета, произведена 27.03.2007г. в соответствии с требованиями ФЗ от 02.01.2000 г. № 28- ФЗ «О государственном земельном кадастре», а также с изданными нормативными актами. Сослались на то, что в соответствии с законодательством, «обособленные участки» и «условные участки» не являются самостоятельными земельными участками, следовательно, не могут являться объектом гражданско-правовой сделки. В соответствии с указанными при осуществлении государственного кадастрового учета требованиями земельному участку с кадастровым номером ... было присвоено наименование «единое землепользование», а входящим в его состав участкам (шесть участков) – «обособленный участок». Каждому из «обособленных участков» присвоен учетный номер части (с 1 по 6). Данные сведения отражены в выписках из государственного земельного кадастра, приложенных истцом к исковому заявлению. Сведения о частях земельного участка с кадастровым номером ..., условно именуемых номерами ... и ..., в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, в связи с чем, Управление оставило на усмотрение суда удовлетворение заявленных требований истца к ответчику.
Представитель МУП «П.» Великжанина О.Б. пояснила, что в бюро обращались как истец, так и ответчик. Истец обращался за разработкой градостроительного плана участка № ..., площадью 800 кв.м. Градостроительный план, представленный в дело, разработан без учета наличия у построенного дома на участке № ... крыльца, выходящего на территорию участка № ....В данном случае точки разрыва между выступающими точками уже имеющегося дома и планируемого дома по пожарным нормам будут сдвинуты. Ответчик обратилась в бюро в связи с приобретением дома о выполнении работ по оформлению межевого плана земельного участка, однако указанные работы были приостановлены до разрешения спора, поскольку поступило заявление председателя ТИЗ «К.» Коновалова В.В. о наличии разногласий. Указала, что в числе представленных ответчиком документов был оспариваемый акт приема-передачи земельных участков. На основании представленных документов было бы произведено межевание на земельный участок, на котором расположен дом, по максимально допустимой норме – 1500 кв.м., а оставшиеся 100 кв.м. отошли бы к соседнему участку, т.к. минимальный размер земельного участка, предоставляемого под индивидуальное жилищное строительство по действующему законодательству составляет 600 кв.м. Представитель оставила разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель Министерства природных ресурсов РК в судебное заседание не явился, представлен отзыв, в котором Министерство указало, что в соответствии с Законом РК от 28.06.2010 г. № 1397-РК полномочия по распоряжению земельными участками в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Администрация Петрозаводского городского округа, поэтому рассмотрение судом настоящего дела не затрагивает прав и обязанностей Министерства природных ресурсов РК. Министерство просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 10 августа 2010 года в удовлетворении исковых требований Коновалову В.В. к Савушкиной И.Г. отказано.
С решением суда не согласен истец.
В кассационной жалобе просит отменить решение суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствием выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение. Ссылается на то, что суд необоснованно не принял во внимание, что указанные земельные участки № ... и № ... не состоят на государственном кадастровом учете, в связи с чем они не могут являться объектом сделок. Вывод суда о том, что земельные участки можно индивидуализировать, не подтверждаются материалами дела, в частности Постановлением Главы самоуправления ... от ... ..., в котором отсутствует нумерация соответствующих частей арендуемого ТИЗ «К.» земельного участка. Также указывает на необоснованное непринятие судом того, что индивидуальный жилой дом ... по ... в г. Петрозаводске был возведен истцом на части земельного участка № ..., что подтверждается материалами дела, а земельный участок № ... предназначался для возведения на нем отдельного жилого дома, поэтому постановлением Главы ... городского округа № ... от ... г. утверждена градостроительная документация. Истец полагает, что ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ не подлежит применению, т.к. нельзя утверждать, что ответчик приобрела право использования соответствующих частей земельного участка, тем более, что каждая из них была предназначена для возведения отдельного жилого дома. То обстоятельство, что часть крыльца жилого дома, принадлежащего ответчице, незначительно заходит на ... участок, объясняется ошибкой землеустроительной организации, в результате которой произошло смещение разделительных линий условных частей земельного участка, однако это не является препятствием для возведения истцом строения на части земельного участка № ..., т.к. имеются все условия для соблюдения как противопожарных норм, так и норм о минимальной площади земельных участков, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов. Истец не согласен с выводом суда о том, что в целях реализации своего права он построил индивидуальный жилой дом на указанных земельных участках, т.к. это не соответствует действительности и противоречит установленному судом обстоятельству, согласно которому каждая из схематично обозначенных частей арендуемого ТИЗом земельного участка предназначалась для строительства отдельного индивидуального жилого дома. Также не согласен, что участки ... и ... передавались ответчику для эксплуатации жилого дома, поскольку в акте об этом не указано. Считает, что в материалах дела не имеется надлежаще оформленного документа, подтверждающего, что жилой дом заходит на соседний участок. То обстоятельство, что участки огорожены одним забором, также не может являться значимым, поскольку на момент возведения забора он не планировал продажу дома, а кроме того, забор является временным сооружением. Доказательств, подтверждающих, что забор соответствует условным линиям, разделяющим участки, не имеется. Ссылается на то, что договор был заключен между ТИЗ «К.» в лице председателя Коновалова В.В., с одной стороны, и Коноваловым В.В., с другой стороны, что свидетельствует о ничтожности заключенного договора, поскольку не относится к случаям коммерческого представительства. Считает, что ничем не подтвержден вывод суда о том, что оба участка необходимы ответчику для эксплуатации жилого дома. Полагает, что судом не принято во внимание, что земельные участки не могли являться предметом сделки. Номера спорных участков и соответствующие линии были нанесены впоследствии для наглядности в целях рассмотрения дела. Кроме того, суд сослался на не существующий договор субаренды № ... от ...., который никогда сторонами не заключался.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются земельные участки; части земельных участков.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, постановлением Главы самоуправления ... от ... утверждены проекты границ обособленных земельных участков общей площадью 15129 кв.м., которые представляют собой единое землепользование, расположенных в районе улиц .... Земельные участки были предоставлены ТИЗ « К.».
... между Администрацией ... и ТИЗ «К.» заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ТИЗ «К.» стал арендатором земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 15710 кв.м. Было определено назначение земельных участков из земель населенных пунктов- завершение строительства одно- двухквартирных жилых домов, установлены внешние границы арендуемого земельного участка и схематично обозначены части земельного участка, на которых осуществлялось или планировалось осуществление строительства индивидуальных жилых домов. В дальнейшем указанные земельные участки были условно пронумерованы. По решениям общего собрания ТИЗ «К.» членам потребительского общества разрешалось пользоваться условно именуемыми частями земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов.
Ранее согласно протоколу общего собрания от ... ТИЗ «К.» дало согласие Коновалову В.В. на изъятие земельных участков ... и ... площадью 800 кв.м. каждый, входящих в общую площадь земельного участка 2,5 га, для индивидуальной застройки. В целях реализации своего права истцом был построен на указанных земельных участках индивидуальный жилой дом, который был сдан в эксплуатацию в апреле 2009г.
Согласно договору субаренды от .... Коновалов В.В., являвшийся субарендатором, принял в субаренду земельный участок ... для завершения строительства индивидуального одноэтажного жилого дома.
25.11.2008г. истец обратился в Комитет по вопросам управления муниципальным имуществом и землепользованию с просьбой подготовить градостроительную документацию (план) на завершение строительства одноквартирного жилого дома по ... на земельный участок ....
.... между Коноваловым В.В. и Савушкиной И.Г. был заключен договор купли-продажи одноэтажного жилого дома ..., расположенного по адресу: ..., ..., принадлежащего продавцу на праве собственности от ... В договоре указано, что земельный участок, на котором расположен отчуждаемый жилой дом, находится в государственной собственности, земельно-правовые документы на участок не оформлены. Жилой дом занимает территорию земельного участка ... и часть территории земельного участка ..., огорожен.
Согласно договору субаренды от .... Коновалов В.В.- субарендатор принял в субаренду земельный участок ... для завершения строительства индивидуального одноэтажного жилого дома.
.... составлен акт передачи, согласно которому Коновалов В.В. передал, а Савушкина И.Г. приняла жилой дом в исправном состоянии.
Решением ТИЗ «К.» от ... определено, что в связи с приобретением ответчицей по договору купли-продажи жилого дома субарендатору «К.» заключить с ответчицей договор субаренды земельных участков ... и ... на основании договора аренды ... от .... передачу земельных участков оформить соответствующим актом. Также указано о передаче Савушкиной И.Г. документов, необходимых для оформления ею земельно-правовых документов на указанные земельные участки
Согласно акту приема-передачи от ... Коновалов В.В., как субарендатор земельных участков ... и ..., сдал, а Савушкина И.Г. приняла земельные участки площадью 1599, 64 кв.м. для использования по назначению на основании договора субаренды ... от .... Истец указал в договоре о своей обязанности освободить территорию названных земельных участков своими силами в срок до 10.08.2009г.
Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельные участки были переданы ответчику в субаренду незаконно.
С учетом вышеизложенных доказательств суд правомерно не принял ссылку истца о том, что оспариваемый им акт является ничтожным в связи с тем, что предметом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие в установленном порядке процедуру постановки на кадастровый учет и получившие определенный кадастровый номер.
Суд правильно указал, что оспариваемый истцом акт необходим ответчику вместе с другими правоустанавливающими документами для выполнения землеустроительных работ, для получения правоустанавливающих документов на земельный участок и постановки его на кадастровый учет.
Также является обоснованным вывод суда о том, что оспариваемый истцом акт приема-передачи не противоречит действующему законодательству.
Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Как установил суд, в материалах дела имеется проект границ земельного участка, утвержденный Постановлением Главы самоуправления ... с указанием условных номеров, в том числе и номеров на спорные земельные участки. Кроме того, в договоре субаренды ... от ... и в акте приема-передачи указаны необходимые сведения, позволяющие индивидуализировать предмет договора.
Суд правомерно не принял довод истца о нарушении ответчицей его прав в части возможности использования земельного участка ... для строительства индивидуального жилого дома в соответствии с градостроительным планом от ...., так как жилой дом, приобретенный ответчицей по договору купли-продажи у истца, занимает часть указанного земельного участка.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что заявленные истцом исковые требования не подлежат удовлетворению.
Судом дана правильная правовая оценка обстоятельствам дела.
Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют доказательствам, имеющимся в деле.
Нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, не установлено.
В связи с изложенным, решение суда является законным, оно соответствует доказательствам, имеющимся в деле, а также требованиям ст.ст. 56, 198 ГПК РФ, поэтому судебная коллегия не находит оснований для его отмены по доводам жалобы.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не могут являться основанием для отмены решения суда по вышеизложенным обстоятельствам.
Других доказательств в обоснование своих доводов истец и его представитель не представили.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 10 августа 2010 г. по настоящему делу оставить без изменения, а кассационную жалобу истца- без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи :