Судья Жданкина И.В.,
№ 33 – 3707-2010
21 декабря 2010 г. г. Петрозаводск
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного суда Республики Карелия
в составе: председательствующего Кузьминой Н.П.
и судей: Королевой С.В., Леоновой Л.П.
при секретаре Спиридоновой И.С.
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО «(...)» на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 10 ноября 2010 года по иску Общества с ограниченной ответственностью «(...)» к Баленковой Т.Г. о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному иску Баленковой Т.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью «(...)» о признании договора аренды прекращенным с 01.01.2010 года по причинам независящим от воли сторон и взыскании суммы обеспечительного платежа.
Заслушав доклад судьи Королевой С.В., объяснения представителя истца ООО «(...)» по доверенности Гаевского А.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения ответчицы Баленковой Т.Г. и ее представителя по доверенности Воложаевой К.П., возражавших по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия
Установила:
Иск предъявлен по тем основаниям, что 02 декабря 2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью «(...)» (далее арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Баленковой Т.Г. (далее арендатор) был заключен договор аренды ХХ нежилого помещения в здании Досугово-развлекательного и спортивно-оздоровительного комплекса сроком на три года (дополнительные соглашения ХХ.). Нежилое помещение, состоящее из комнат ХХ (часть) и ХХ, передано Баленковой Т.Г. по акту приема-передачи 08 декабря 2008 года. Согласно договору арендатор обязался принять арендованное помещение, своевременно уплачивать арендную плату, вносить и своевременно пополнять в течение всего срока аренды обеспечительный платеж, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные договором аренды, не прерывать свою коммерческую деятельность в помещении на срок более чем 20 календарных дней в течение любого календарного года, уведомлять предварительно арендодателя о перерыве в коммерческой деятельности. Право отказа арендатора в одностороннем порядке от исполнения какого-либо обязательства договором не предусмотрено.
Согласно договору аренды размер арендной платы состоял из трех частей: постоянной, переменной и дополнительной составляющими. За период с 08 декабря 2008 года по 08 февраля 2009 года в размере (...) у.е. в месяц с НДС, за период с 09 февраля 2009 года по 28 февраля 2009года в размере (...) у.е. в месяц с НДС, с 01 марта 2009 по 31 августа 2009 года в размере (...) у.е. в месяц с НДС, с 01 сентября размер арендной платы составлял (...) у.е. в месяц с НДС.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору 07.05.2010г.. По истечении 30 дней с момента вручения уведомления арендатору, была произведена государственная регистрация прекращения права аренды.
Задолженность по арендной плате по состоянию на 07.05.2010г. составляет (...) рублей. Баленкова Т.Г. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 25.12.09г.
Истец просит взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате в размере (...) рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере (...) рублей.
Ответчица Баленкова Т.Г. предъявила встречный иск по тем основаниям, что 02.12.2008г. между сторонами был заключен вышеназванный договор аренды нежилого помещения. Согласно условиям договора аренда являлась целевой. Помещение было арендовано арендатором под магазин одежды и использовалось по назначению, указанному в договоре. В связи с существенным ухудшением здоровья, по независящим от Баленковой Т.Г. причинам, она прекратила предпринимательскую деятельность, о чем уведомила арендодателя, путем направления 08.12.2009г. уведомления в его адрес. Арендодатель знал о ее готовности передать помещение и подписать акт сдачи-приема 28.12.2009г., однако, уклонялся принять освобожденные Баленковой Т.Г. помещения. В связи с чем, акт сдачи-приема был направлен арендадателю почтой. Баленкова Т.Г. была исключена из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
По мнению Баленковой Т.Г. существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, обязательство по договору было прекращено невозможностью его исполнения. Указывает, что вины в том, что обязательства, возникшие после прекращения Баленковой Т.Г. статуса индивидуального предпринимателя, нет. Как физическое лицо она предприняла все меры для предупреждения возникновения убытков и иных неблагоприятных последствий для сторон.
Кроме того, указала, что по договору аренды ею был уплачен обеспечительный платеж в размере (...) рублей. Договор был расторгнут с 01.01.2010г. в связи с невозможностью исполнения обязательств по причинам, независящим от воли сторон, поэтому указанная сумма должна быть возвращена Баленковой Т.Г. за вычетом задолженности по арендной платы за последний месяц, что составляет (...) рублей.
Просила признать договор аренды ХХ. прекращенным с 01.01.2010г. по причинам независящим от воли сторон и взыскать с ООО «(...)» сумму обеспечительного платежа в размере (...) рублей.
В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, Гаевский А.А. иск поддержал, встречный иск не признал.
Пояснил в судебном заседании, что факт заключения договора аренды; сроком на три года никем не оспаривается, поэтому требование Баленковой Т.Т., о прекращении договора аренды с 01.01.2010г. необоснованны, поскольку отсутствуют основания для прекращения договора аренды. На протяжении 2009 года Баленкова T.Г. направляла в их адрес предложения о снижении размера арендной платы. Кроме того, когда Баленкова Т.Г. извещала их о прекращении договора в связи со снятием с государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то о состоянии здоровья не заявляла. ООО «(...)» не знало и не могло знать об ухудшении ее здоровья. Письмо от Баленковой Т.Г. с предложением расторгнуть договор действительно истец получал, однако письменный ответ не направляли, дали ответ устно о несогласии на расторжение договора.
На протяжении всего времени действия договора со стороны Баленковой Т.Г. были нарушения по внесению арендных платежей. Полагает, что исключение из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, не исключает возможность заниматься коммерческой деятельностью. Арендованное помещение Баленкова Т.Г. могла сдать в субаренду. Фактически арендованное помещение было сдано 07.05.2010г., поэтому ООО «(...)» имеет право требовать арендную плату.
Кроме того, за сентябрь, октябрь 2009 года платежи вносились Киселевым, никаких писем им не направлялось, поэтому денежные суммы, оплаченные платежными поручениями ХХХХ и ХХ, были зачтены в счет долга Киселеву Г.П. Требование Баленковой Т.Г. прекратить действие договора с 01.01.2010г. не соответствует действующему законодательству.
Ответчица Баленкова Т.Г. и ее представитель по доверенности Воложаева К.П. иск не признали, поддержав встречные исковые требования. При этом уточнили, что согласно почтовому уведомлению, акт сдачи-приема помещений от 31.12.2009г. был получен ООО «(...)» 13.01.2010г., в связи с чем просили расторгнуть договор аренды с 14.01.2010г., взыскать сумму обеспечительного платежа в размере (...) руб., то есть уменьшив на 13 дней аренды за январь 2010г.
Кроме того, представитель Воложаева К.П. пояснила, что они не согласны с зачислением платы за сентябрь, октябрь 2009 года на счет Киселева, поскольку в платежных поручениях ХХ и ХХ указан номер счета, по которому должна осуществляться оплата, выставленный Баленковой Т.Г. Ею оплачены все арендные платежи. Полагают, что ООО «(...)», умышленно, до весны 2010 года не предпринимало никаких мер для расторжения договора. Однако, Баленкова Т.Г. уведомляла о прекращении ею статуса индивидуального предпринимателя, направляла акт сдачи-приема помещений, помещения фактически были освобождены 31.12.2009г. Поэтому не согласны с позицией ООО «(...)» о том, что фактически помещения были освобождены 07.05.2010г..
ООО «(...)», в итоге расторгли договор аренды в одностороннем порядке по тому же основанию, что и указывала Баленкова Т.Г., то есть неведение предпринимательской деятельности. Однако, «(...)» уклонялись от расторжения договора, в результате образовалась большая сумма долга. Акт приема-передачи от 07.05.2010г. Баленкова Т.Г. вынуждена была подписать, чтобы сумма долга больше не увеличивалась.
Полагает, что со стороны ООО «(...)» имеется злоупотребление правом, так как по тому же основанию они имели возможность расторгнуть договор раньше. Каких-либо оснований не принять помещения у Баленковой Т.Г. по акту сдачи - приема 31.12.2009г. не имелось. Срок, который предложен для расторжения договора разумный и достаточный.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Киселев Г.П. поддержал встречный иск. Пояснил, что он действительно оплачивал арендную плату за Баленкову Т.Г., в том числе в сентябре, октябре 2009 года. Все письма, о зачислении сумм на счет Баленковой Т.Г., передавал через секретаря, однако за эти месяцы копии писем не сохранились. 31.12.2009г. помещение, которое занимала Баленкова Т.Г., было освобождено полностью, о чем он неоднократно вел переговоры с ООО «(...)». С Баленковой Т.Г. они осуществляли деятельность под одной торговой маркой.
Решением суда в иске Обществу с ограниченной ответственностью «(...)» к Баленковой Т.Г. отказано. Исковые требования Баленковой Т.Г. удовлетворены частично.
Суд расторг договор аренды ХХ года, заключенный между ООО «(...)» и индивидуальным предпринимателем Баленковой Т.Г. с 14.01.2010г. в связи с существенным изменением обстоятельств.
Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «(...)» в пользу Баленковой Т.Г. сумму обеспечительного платежа в размере (...) ((...)) рублей (...) копейки, а также судебные расходы в виде государственно пошлины, оплаченной при подаче искового заявления в размере (...) ((...)) рублей (...) копеек.
В остальной части иска отказал.
С решением суда не согласен истец ООО «(...)». В кассационной жалобе просит решение отменить, удовлетворить заявленные требования. В удовлетворении встречного иска отказать. Настаивают на доводах, изложенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Указывают, что между сторонами был заключен договора аренды нежилого помещения, Баленкова Т. Г. взяла на себя обязательство производить арендные платежи ежемесячно авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяцу. Требования о расторжении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами ни одной из сторон спора в суд не заявлялось, во встречном иске было заявлено требование о прекращении обязательств в связи с невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ). Сумма заявленного долга складывается за апрель, сентябрь, октябрь 2009г. и (...) руб. за период с 01 января по 07 мая 2010г. Сумма задолженности за апрель судом не взыскана, при этом правовая оценка отказа во взыскании суммы арендной платы за апрель не дана. Не согласны с отказом во взыскании сумм арендной платы за сентябрь и октябрь 2010г., поскольку полагают неправильными выводы суда о том, что внесенные Киселевым Г.П. денежные суммы за указанные месяцы подлежат зачету в счет платежей Баленковой Т.Г.. Данные суммы отнесены на счет Киселева Г.П.
Не согласны с выводом суда об отказе во взыскании арендной платы с 01.01.10г. по 07.05.2010г., поскольку Баленкова Т.Г. заключила договор аренды, и не вправе пользоваться безвозмездно чужим имуществом. Арендованное имущество возвратило Обществу 07 мая 2010г. До 07 мая 2010г. она была вправе использовать помещение по своему усмотрению, но в рамках обязательств, принятых на себя по договору.
Не согласны с выводом суда о расторжении договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, основанными на ухудшении состояния здоровья Баленковой Т.Г., ее проживанием в (...), утратой статуса индивидуального предпринимателя, а также то, что риск изменения обстоятельств не лежит на Баленковой Т.Г.. Полагают, что указанные обстоятельства не являются существенными.
Указывают, что неправомерно взыскан с истца обеспечительный платеж, внесенный по договору аренды помещения, поскольку в силу п. 4.8 договора аренды он не подлежит возврату в случае ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Договор расторгнут арендодателем на основании ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств.
В возражениях на кассационную жалобу Баленкова Т.Г. согласна с решением суда, ссылается на доводы, изложенные ею и ее представителем при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по существу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был q заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Судом установлено, что 02 декабря 2008 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения в здании Досугово-развлекательного и спортивно-оздоровительного комплекса сроком на три года, арендованное помещение было передано по акту приема-передачи 08.12.2008г.
Согласно договору аренды (дополнительные соглашения ХХ.) размер арендной платы состоял из трех частей: постоянной, переменной и дополнительной составляющих. Размер арендной платы составлял: за период с 08 декабря 2008 года по 08 февраля 2009 года в размере (...) у.е. в месяц с НДС, за период с 09 февраля 2009 года по 28 февраля 2009 года в размере (...) у.е. в месяц с НДС, с 01 мая 2009 года по 31 августа 2009 года в размере (...) у.е. в месяц с НДС, с 01 сентября размер арендной платы составлял (...) у.е. в месяц с НДС л.д. 10-65).
08.12.2009г. Баленкова Т.Г. направила в адрес арендодателя предложение о расторжении договора аренды, в связи с невозможностью исполнения обязательств по договору в связи с утратой статуса индивидуального предпринимателя. Предложение ООО «(...)» было получено в этот же день. 28.12.2009г. Баленкова Т.Г. направила арендодателю предложение о принятии арендованного ею помещения 31.12.2009г. в 14 час., которое было получено последним 30.12.2009г. Однако на указанное предложение арендодатель не ответил. В связи с чем акт сдачи-приема был направлен в адрес арендодателя по почте, которое им получено 13.01.2010г.
Договор аренды с Баленковой Т.Г. арендодателем был расторгнут по истечении нескольких месяцев, а именно 07.05.2010г. в связи с неосуществлением коммерческой деятельности, о чем составлен акт приема передачи арендованного имущества, подписанный сторонами.
Баленкова Т.Г. представила суду доказательства тому, что имеются основания для расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ, представленные истицей исследованы судом, им дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой, судебная коллегия оснований не усматривает.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования истицы о расторжении договора аренды с 14 января 2010 года, взыскав в ее пользу сумму обеспечительного платежа по договору аренды за минусом сумм аренды по договору, подлежащих уплате арендодателю по 13 января 2010 года.
В удовлетворении иска ООО «(...)» о взыскании с Баленковой Т.Г. арендной платы по договору в сумме (...) руб. обоснованно отказал, поскольку судом установлено, что у Баленковой Т.Г. отсутствует задолженность по арендной плате. Суммы арендной платы за сентябрь, октябрь 2009г. внесены от имени Киселева Г.П. на счет, открытый для Баленковой Т.Г., при этом и ранее арендные платежи неоднократно перечислялись Киселевым Г.П. за Баленкову Т.Г..
Вместе с тем сумма обеспечительного платежа, взысканного судом в пользу Баленковой Т.Г., подлежит уменьшению на сумму (...) руб.(задолженность за апрель 2009г.), поскольку судом при расчете арендных платежей, уплаченных истицей, не учтена указанная сумма задолженности. Таким образом в пользу истицы подлежит взысканию обеспечительный платеж в размере (...) руб.
Принимая решение по заявленным искам, суд первой инстанции тщательно исследовал представленные сторонами доказательства, дав им оценку, не соглашаться с которой, судебная коллегия оснований не находит.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда, по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает, поскольку они были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и, по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признаны необоснованными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361,366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Решение Лахденпохского районного суда от 10 ноября 2010 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «(...)» без удовлетворения.
Уменьшить сумму обеспечительного платежа, взысканного с ООО «(...)» в пользу Баленковой Т.Г. до (...) руб..
Председательствующий
Судьи