Судья Летунова В.Н. №33-1385/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 мая 2011 года г. Петрозаводск
в составе председательствующего судьи Рочевой Е.С.
судей Колбасовой Н.А., Степановой Т.Г.
при секретаре Курчавовой Н.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Единый центр недвижимости» на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 30 марта 2011 года по делу по иску Рогаткина П.О. к обществу с ограниченной ответственностью «Единый центр недвижимости» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении и иску общества с ограниченной ответственностью «Единый центр недвижимости» к Рогаткину П.О., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия о признании торгов недействительными.
Заслушав доклад судьи Колбасовой Н.А., объяснения представителя ООО «Единый центр недвижимости» Грацианова А.Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Рогаткина П.О., возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Рогаткин П.О. обратился в суд к ООО «Единый центр недвижимости» с иском о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды по тем основаниям, что ХХХ на торгах по продаже арестованного имущества им было приобретено нежилое помещение, расположенное по адресу: ХХХ, и ХХХ зарегистрировано право собственности на указанный объект. Ранее, ХХХ между (...) и ООО «Единый центр недвижимости» был заключен договор аренды данного нежилого помещения, срок действия которого был определен до ХХХ. После приобретения истцом недвижимого имущества в ООО «Единый центр недвижимости» неоднократно направлялись уведомления о смене собственника нежилого помещения и установлении арендной платы, на которые ответов не последовало. В связи с изложенными обстоятельствами, истец просил взыскать с ответчика арендную плату за период ХХХ в размере ХХХ рублей и расторгнуть договор аренды.
Неоднократно изменяя при рассмотрении дела свои требования, окончательно истец просил взыскать с ООО «Единый центр недвижимости» арендную плату за период ХХХ в сумме ХХХ рублей, расторгнуть договор аренды №ХХХ от ХХХ и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения.
ООО «Единый центр недвижимости» обратилось в суд с иском к Рогаткину П.О. и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия о признании торгов недействительными по тем мотивам, что в соответствии с договором №ХХХ от ХХХ истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: ХХХ, и в силу требований закона имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества. Поскольку ХХХ арендуемое истцом помещение было реализовано на торгах Службой судебных приставов по г.Сортавала, просил перевести с Рогаткина П.О. права и обязанности покупателя спорного нежилого помещения на ООО «Единый центр недвижимости».
Указанные гражданские дела объединены в одно производство.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ «Недвижимость-Инвест» и администрация Сортавальского муниципального района.
В судебном заседании Рогаткин П.О., поддержав заявленные требования, иск ООО «Единый центр недвижимости» не признал, указав, что ООО «Единый центр недвижимости» преимущественного права на приобретение спорного имущества не имеет.
Представители ООО «Единый центр недвижимости» генеральный директор Чернобай С.В. и Грацианов А.Н., действующий на основании доверенности, не признав в судебном заседании требования Рогаткина П.О., настаивали на удовлетворении иска ООО «Единый центр недвижимости».
Судебный пристав-исполнитель Коробкин А.В. пояснил в судебном заседании, что реализация имущества должника была осуществлена в принудительном порядке на торгах в соответствии со ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», решение о реализации этого объекта собственник имущества не принимал.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен. Согласно представленному отзыву, просит в иске ООО «Единый центр недвижимости» отказать. В обоснование позиции указывает, что приводимые ООО «Единый центр недвижимости» положения Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ неприменимы, поскольку нормы указанного закона регламентируют порядок реализации недвижимого имущества в порядке приватизации, а не в процессе исполнения судебных актов и принудительной реализации арестованного имущества на торгах.
Представители МУП «Сортавальское благоустройство» и ООО «Гортоп» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены, согласно представленным отзывам просят в иске ООО «Единый центр недвижимости» отказать.
Представители МУ «Недвижимость-Инвест» и администрации Сортавальского муниципального района в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 30 марта 2011 года иск Рогаткина П.О. удовлетворен частично.
С ООО «Единый центр недвижимости» в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере ХХХ, расходы по оплате государственной пошлины в размере ХХХ рублей, расторгнут договор аренды недвижимого имущества №ХХХ от ХХХ. В удовлетворении остальной части иска отказано. Заявленные ООО «Единый центр недвижимости» исковые требования оставлены без удовлетворения, с ООО «Единый центр недвижимости» в бюджет Сортавальского муниципального района взыскана государственная пошлина в размере ХХХ рублей.
С таким решением не согласно ООО «Единый центр недвижимости», в кассационной жалобе директор ООО «Единый центр недвижимости» просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Как следует из доводов кассационной жалобы, установив, что ООО «Единый центр недвижимости» отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, суд не проверил соблюдение норм и требований Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ. При разрешении спора судом не учтено, что в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на приобретение этого имущества субъект малого или среднего предпринимательства вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Выводы суда первой инстанции о том, что при разрешении возникшего между сторонами спора должны применяться нормы Федерального закона «Об исполнительном производстве» не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права.
В возражениях на кассационную жалобу руководитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно ст.ст.614, 619 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со ст.ст.69, 87 Федерального закона от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Судом первой инстанции было установлено, что на основании договора аренды №ХХХ от ХХХ, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Сортавала и ООО «Единый центр недвижимости», последнее занимает нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу ХХХ, которое принадлежало МУП «Сортавальское благоустройство» на праве хозяйственного ведения.
В соответствии с решением Арбитражного суда РК, вступившим в законную силу ХХХ, с МУП «Сортавальское благоустройство» в пользу ООО «Гортоп» были взысканы средства в размере ХХХ и расходы по уплате государственной пошлины в размере ХХХ рублей.
На основании заявления ООО «Гортоп» об обеспечении исполнения решения суда Арбитражным судом РК был выдан исполнительный лист о наложении ареста на денежные средства и имущество, принадлежащее МУП «Сортавальское благоустройство», в пределах денежной суммы в размере ХХХ рублей.
После предъявления взыскателем исполнительного листа к исполнению ХХХ вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства.
Определением Арбитражного суда РК от ХХХ на спорное нежилое помещение обращено взыскание. О времени и месте судебного заседания, назначенного по этому вопросу, ООО «Единый центр недвижимости» было уведомлено.
В рамках исполнительного производства ХХХ судебным приставом-исполнителем наложен арест на данный объект недвижимости, и ХХХ после произведенных мероприятий по оценке имущества здание было передано на реализацию.
В порядке требований ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» ХХХ спорный объект недвижимого имущества был реализован на торгах. Указанные торги проводились комиссией по проведению торгов, созданной на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Республике Карелия от ХХ.ХХ.ХХ. №ХХ.
Извещение о проведении торгов было опубликовано в средствах массовой информации в соответствии с требованиями ч.2 ст.448 Гражданского кодекса РФ и п.5.1 Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, утвержденного Распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29 ноября 2001 года №418.
Таким образом, реализация имущества осуществлялась в принудительном порядке в рамках исполнения судебного решения независимо от воли собственника на такие действия. Процедура реализации имущества должника, которая предусмотрена Федеральным законом «Об исполнительном производстве», является самостоятельной процедурой и не ставится в зависимость от процедур отчуждения (приватизации) имущества собственниками такого имущества.
Судом также установлено, что Рогаткин П.О. как собственник встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ХХХ, в силу ст.617 Гражданского кодекса РФ является арендодателем этого объекта по отношению к ООО «Единый центр недвижимости». После приобретения объекта недвижимого имущества он своевременно известил арендатора о смене собственника и установлении арендной платы в размере ХХХ рублей за квадратный метр или ХХХ рублей в месяц. Впоследствии он также неоднократно уведомлял арендатора о необходимости произвести оплату за арендуемое имущество и направлял арендатору дополнительное соглашение от ХХХ.
Между тем, с момента перехода к Рогаткину П.О. права собственности на арендуемое ООО «Единый центр недвижимости» помещение арендная плата последним не вносилась.
Согласно условиям договора аренды размер арендной платы в твердой сумме не установлен. Договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без согласования с арендатором изменять размер арендной платы при изменении ставок арендной платы главой местного самоуправления, но не чаще чем раз в год (п.п.4.1, 4.5).
В п.п.7.1.1, 7.6 договора аренды предусмотрено, что данный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае неисполнения арендатором условия п.4.2 договора, который определяет порядок внесения арендной платы. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения другой стороной условий договора.
Подвергнув анализу приведенное законодательство и установленные обстоятельства, свидетельствующие о нарушении арендатором с июня 2010 года обязательств по внесению арендной платы, суд законно и обоснованно принял решение о взыскании с ООО «Единый центр недвижимости» в пользу Рогаткина П.О. исчисленной судом задолженности по арендной плате и расторгнул договор аренды недвижимого имущества.
На основании исследованных доказательств суд первой инстанции установил, что реализация недвижимого имущества должника осуществлена в принудительном порядке путем проведения открытых торгов в форме аукциона с соблюдением норм и требований законодательства, регулирующего данные вопросы.
Суд пришел к правильным выводам о том, что требования Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не распространяются на отношения, возникающие в процессе исполнения судебных актов и принудительной реализации арестованного имущества на торгах, и правовых оснований для удовлетворения иска ООО «Единый центр недвижимости» не имеется.
Доводы кассационной жалобы о том, что при совершении сделки по реализации арестованного имущества было нарушено право ООО «Единый центр недвижимости» на преимущественную покупку спорного имущества, судебная коллегия признает не основанными на законе.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом тщательного исследования в суде первой инстанции, указанным обстоятельствам дана должная оценка, которую судебная коллегия находит правильной.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании норм материального права, оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.
определила:
решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 30 марта 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Единый центр недвижимости» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Деперсонификацию выполнил помощник судьи
____________________ (Курчавова Н.Л.), _____ _________________ 2011 г.
«Согласовано» судья Верховного Суда РК
____________________ (Колбасова Н.А.), _____ _________________ 2011 г.
«Разместить на сайте» Зам. Председателя Верховного Суда РК
____________________ (Рочева Е.С.), ______ _________________ 2011 г.