жилищные споры



Судья Витухина О.В.                                                                                                                               №33-1878/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 июня 2011 года г.Петрозаводск

                                          

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

в составе председательствующего судьи Сильченко Р.П.

судей Колбасовой Н.А., Роговой И.В.

при секретаре Спиридоновой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ответчика на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 25 мая 2011 года по гражданскому делу по иску Мальковой М.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Триал» о признании действий по выставлению квитанций и понуждению к их оплате незаконными.

Заслушав доклад судьи Колбасовой Н.А., объяснения представителей ответчика Назаркова А.А. и Ахмеджановой А.Л., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО «Жилфонд-Служба» Лаврикова В.А., возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Малькова М.В. обратилась в суд к ООО «Триал» с иском о признании незаконными действий по выставлению квитанций и понуждению к их оплате по тем основаниям, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу (...), и в период с 01 марта 2010 года по 01 декабря 2010 года получала квитанции за содержание и ремонт общего имущества указанного дома и по оплате коммунальных услуг от двух управляющих организаций - ООО «Триал» и ООО «Жилфонд-Служба». По результатам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, состоявшегося (...), управляющей организацией было избрано ООО «Триал», однако договор с предшествующей управляющей организацией ООО «Жилфонд-Служба» расторгнут не был, и действовал до 01 декабря 2010 года. Считая, что вновь избранная управляющая организация ООО «Триал» вправе осуществлять свои действия по управлению многоквартирным домом по окончании срока действия договора с предыдущей управляющей организацией, истец просила признать действия ответчика по выставлению квитанций и понуждению к их оплате незаконными.

В судебном заседании истец поддержала предъявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Демидова А.Н., действующая по доверенности, не признав исковые требования, пояснила, что по реше­нию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое не обжаловано, ООО «Триал» приступило к исполнению своих обязанностей по управлению домом с  01 марта 2010 года.

Представитель третьего лица ООО «Жилфонд-Служба» Лавриков В.А., действующий на основании доверенности, поддержав иск, пояснил, что, поскольку ранее заключенный с ООО «Жилфонд-Служба» договор на управление домом, который досрочно в судебном порядке расторгнут не был, действовал до 01 декабря 2010 года, в течение этого срока ООО «Жилфонд-Служба» на законных основаниях осуществляло управление домом, в котором находится жилое помещение истца.

            Решением Петрозаводского городского суда РК иск удовлетворен.

Суд признал незаконными действия ООО «Триал» по выставлению квитанций по платежам за капитальный ремонт, техническое обслуживание и вывоз мусора за период с    01 марта 2010 года по 01 декабря 2010 года в отношении истца и понуждении к их оплате.

С таким решением суда не согласен ответчик, в кассационной жалобе действующая по доверенности Демидова А.Н. просит его отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов кассационной жалобы указывает, что при разрешении спора суд необоснованно не принял во внимание доводы ответчика о неправомочности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое состоялось в ноябре 2008 года. Поскольку договор на управление многоквартирным домом, заключенный с прежней управляющей организацией ООО «Жилфонд-Служба» в 2005 году, содержал условие о расторжении договора при смене управляющей организации, избрание новой управляющей организации автоматически прекращает отношения собственников с прежней организацией. Третье лицо ООО «Жилфонд-Служба» доказательств, подтверждающих факт осуществления в спорный период деятельности по управлению домом, не представило, и  суд посчитал их установленными на основании устных пояснений представителя. Ответчик приступил к управлению этим домом с 01 марта 2010 года, однако возможности представить доказательства этим обстоятельствам в единственном судебном заседании не было.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

В силу ч.ч.1,2 ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Одним из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран по решению собственников жилых помещений, является управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Согласно ст.162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. (ч.1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.2).

Как следует из материалов дела, Малькова М.В. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу (...), и в период с 01 марта 2010 года по 01 декабря 2010 года она получала квитанции за содержание и ремонт общего имущества дома и по оплате коммунальных услуг от двух управляющих организаций - ООО «Триал» и ООО «Жилфонд-Служба».

Решением общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме от (...) способ управления многоквартирным домом был выбран управляющей организацией ООО «Жилфонд-Служба» и срок действия договора управления этим домом установлен 1 год.

На основании решения общего собрания собственников помещений дома от (...) подтверждено избрание управляющей организацией ООО «Жилфонд-Служба» и согласо­ваны новые условия договора на управление многоквартирным домом. В пункте 7.2 договора была предусмотрена ежегодная пролонгация на тот же срок, если ни одна из сторон за 30 дней до его прекращения не заявит о намерении его расторгнуть.

            Исходя из условий договора, заключенного (...) между истцом и ООО «Жилфонд-Служба», расторжение договора при выборе собственником иной управляющей организации производится в порядке, установленном гражданским законодательством и досрочное расторже­ние договора управления либо его изменение возможно лишь в судебном порядке при су­щественном нарушении условий договора стороной (п.п.7.6, 7.8).

(...) общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договорных отноше­ний с ООО «Жилфонд-Служба» с 01 марта 2010 года в связи с  неудовлетворительным содержанием общего имущества дома. Также на собрании было принято решение о выборе в каче­стве управляющей организации ООО «Триал».

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводам о том, что избрание новой управляющей организации ООО «Триал» не является ос­нованием к выполнению указанной организацией обязанностей по управлению многоквартирным домом, в котором находится принадлежащее истцу жилое помещение. До окончания срока действия заключенного с ООО «Жилфонд-Служба» договора управления вновь избранная управляющая компания не могла выставлять собственникам квитанции на оплату услуг.

Дав правовую оценку фактическим обстоятельствам настоящего спора, суд решил, что заключенный с ООО «Жилфонд-Служба» договор управления многоквартирным домом до 01 декабря 2010 года являлся действующим и не был прекращен собственниками помещений в установленном порядке.

Однако с такими выводами суда нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из ст.162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч.8).

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч.8.2).

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным ч.ч.8.1 и 8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Таким образом, применительно к положениям ч.8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений многоквартирного дома при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Поскольку согласно решению собственников помещений многоквартирного дома от (...) смена управляющей организации ООО «Жилфонд-Служба» была обусловлена неудовлетворительным содержанием общего имущества жилого дома, судебная коллегия полагает, что действия ООО «Триал», приступившего к выполнению обязанностей по управлению домом с 01 марта 2010 года, нельзя признать незаконными.

С учетом специфики возникшего между сторонами спора, касающегося вопроса осуществления оплаты за капитальный ремонт, техническое обслуживание и вывоз мусора, обстоятельства фактического исполнения управляющей организацией условий договора управления имели существенное значение для правильного разрешения дела.

В обоснование своей позиции по иску относительно оказания в спорный период услуг по управлению домом ООО «Жилфонд-Служба» представлены договоры, заключенные с (...)», (...)», (...)» и (...)».

Между тем, приложений к упомянутым договорам, содержащих перечень домов, в отношении которых управляющей организацией производилось оказание соответствующих жилищно-коммунальных услуг, в материалах дела не имеется.

Таким образом, выводы суда о признании незаконными действий ООО «Триал» по выставлению квитанций и начислению платежей за оказание упомянутых выше услуг по управлению многоквартирным домом в настоящий момент нельзя признать обоснованными.

При таких обстоятельствах, решение суда в силу п.п.2,4 ч.1 ст.362 Гражданского процессуального кодекса РФ ввиду недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, и неправильного применения норм материального права, подлежит отмене.

Поскольку сторонам настоящего спора необходимо обеспечить реализацию прав, установленных гражданским процессуальным законодательством, а также установить все юридически значимые для правильного разрешения дела обстоятельства и дать им должную оценку, допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства в обоснование заявленных требований и возражений, после чего разрешить спор в соответствии с собранными доказательствами и законом, регулирующим возникшие правоотношения.

Руководствуясь требованиями ст.ст.360, 361, 362 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 25 мая 2011 года по настоящему делу отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий:

Судьи:

Деперсонификацию выполнил помощник судьи

 ____________________ (Курчавова Н.Л.), _____ _________________ 2011 г.

«Согласовано» судья Верховного Суда РК

____________________ (Колбасова Н.А.), _____ _________________ 2011 г.

«Разместить на сайте» Судья Верховного Суда РК

____________________ (Сильченко Р.П.), ______ _________________ 2011 г.

-32300: transport error - HTTP status code was not 200