Судья Сыромятников А.В.                                                                                      № 33-2184/201

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«29» июля 2011 года г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Республики Карелия

в составе: председательствующего Фаткуллиной Л.З.

судей Роговой И.В., Степановой Т.Г.

при секретаре Спиридоновой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Калашниковой Л.И. на решение Олонецкого районного суда Республики Карелия от 23 июня 2011 года по делу по иску Калашниковой Л.И. к Карпенко В.В. о взыскании задолженности по договору аренды торгового места и встречному иску Карпенко В.В. к Калашниковой Л.И. о признании внесенных в одностороннем порядке Калашниковой Л.И. изменений в договор аренды недействительными и расторжении договора торгового места.

            Заслушав доклад судьи Роговой И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Калашникова Л.И. обратилась в Олонецкий районный суд Р.К. с иском к Карпенко В.В. о взыскании задолженности по договору аренды торгового места. Иск мотивирован тем, что между ИП Калашниковой Л.И. и Карпенко В.В. 04.10.2010 г. заключен договор аренды торгового места - помещения в здании магазина, расположенного по ул. У., срок действия договора- 1 год. Ответчик уплатил истцу хх ххх руб., коммунальные платежи в размере уууу руб. Задолженность по арендной плате составляет zz zzz руб. за ноябрь 2010 г. - январь 2011 г., коммунальным платежам за ноябрь 2010 г. - qqq руб. 15.12.2010 г. ответчик был уведомлен о расторжении договора аренды за 1 месяц согласно условий договора, т.е. договор считается расторгнутым с 15.01.2011 г. Истец просил суд взыскать с ответчика указанную выше задолженность по арендной плате за период с ноября 2010 г. по 15 января 2011 г. в сумме zz zzz руб., коммунальным платежам в размере qqq руб., а также пени в размере 0,01 % за каждый день просрочки по договору аренды, всего за 66 дней - www руб., ущерб в размере eeee руб. за вывеску магазина, а также расходы по госпошлине.

Карпенко В.В. предъявил к Калашниковой Л.И. встречные исковые требования о признании договора аренды недействительным, указывая на несогласие с иском Калашниковой Л.И. Встречный иск мотивировал тем, что 04.10.2010 г. он и Калашникова Л.И. подписали договор аренды. В п.п.1.1., 1.4. договора была указана площадь торгового места 30,6 кв.м., в п.4.1.- арендная плата rrr руб. за 1 кв.м. Калашникова Л.И. сказала, что позже в договоре допишет площадь складского помещения, потому что сразу не может написать, на память не помнит, при этом площадь 30,6 кв.м. не изменится. С 04.10.2010 г. по 15.10.2010 г. Карпенко В.В. завез торговое оборудование в арендуемое помещение, 17.10.2010 г. открыл магазин по продаже продовольственных товаров. Примерно 15-16 октября Калашникова Л.И. попросила его экземпляр договора, чтобы указать площадь складских помещений, в одностороннем порядке она внесла изменения, указав в пункте 1.1. площадь складских помещений 6,5 кв.м., а общую площадь 36,5 кв.м., а кроме этого, указала размер арендной платы - tt ttt руб. До этого в договоре было указано, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере rrr руб. за 1 кв.м. Карпенко В.В., указывая на запрет в одностороннем порядке вносить изменения в договор, предупредил, что такую арендную плату он не сможет платить, так как рассчитывал на значительно меньшую сумму. Если бы изначально была аренда в tt ttt руб., он бы данный договор аренды не заключал. 28.11.2010 г. он освободил указанное помещение, передав супругу Калашниковой Л.И. извещение о расторжении договора. За период аренды помещения с 04.10.2010 г. по 28.11.2010 г. им произведена арендная плата в размере uu uuu,uu руб., за коммунальные услуги и охрану оплачено примерно iiii руб.

Впоследствии Карпенко В.В. изменил исковые требования, просил суд признать внесенные в одностороннем порядке Калашниковой Л.И. изменения в договор аренды от 04.10.2010 г.: площадь торгового места - 41 кв.м., арендная плата - oo ooo руб., недействительными, расторгнуть договор аренды торгового места, заключенный 04.10.2010 г. между ИП Калашниковой Л.И. и Карпенко В.В., с 03.12.2010 г.

В судебном заседании Калашникова Л.И. заявленные требования поддержала, с иском Карпенко В.В. не согласна, пояснила, что в конце сентября 2010 г. ей позвонил Карпенко В.В., прочитав в газете объявление об аренде торгового помещения. При встрече договорились, что она будет сдавать часть магазина за pp ppp руб., ранее сдавала за aa aaa руб. В договоре она ошибочно указала не ту сумму за аренду - rrr руб. за 1 кв.м., потому что в этот день заключила 12 договоров. В договоре это техническая ошибка. Впоследствии с ответчиком договорились о сумме арендной платы- oo ooo руб., о чем и указала в договоре. За 10 дней арендную плату не брала. 28.11.2010 г. от мужа по телефону узнала, что Карпенко В.В. освободил помещение и забрал вывеску. Задолженность qqq руб.- это задолженность за услуги по охране магазина. По договору Карпенко В.В. должен был уведомить заранее о расторжении договора аренды, за месяц. В ходе судебного заседания Калашникова Л.И. уточнила заявленные требования, просила взыскать задолженность по арендной плате с ноября 2010 г. до 03.12.2010 г. в размере ss sss руб., поскольку согласно извещению уведомлена о расторжении договора 03.12.2010 г. за месяц, также взыскать задолженность за охрану в размере qqq руб., стоимость вывески eeee руб., за просрочку по арендной плате с ноября 2010 г.- ddd руб.

Карпенко В.В. в судебном заседании и его представитель Бибилова И.В. исковые требования Калашниковой Л.И. не признали, поддержали встречные исковые требования. Карпенко В.В. пояснил, что у него в экземпляре договора аренды первоначально указана площадь аренды торгового места 30,6 кв.м., другой пастой шариковой ручкой записано помещение 36,5 кв.м. Указанные изменения внесены позже Калашниковой Л.И., первоначально Калашниковой Л.И. был озвучен размер арендной платы rrr руб. за 1 кв.м. в месяц, который и был указан в договоре, им подписанном. Сумму tt ttt руб. Калашникова Л.И. указала в договоре без согласования с ним, уже после подписания договора. Поскольку оборудование уже завезено, истец вынужден был заплатить за октябрь. Впоследствии нашел другое торговое место и выехал 28.11.2010 г., за электроэнергию все платежи оплатил. Вывеску с магазина взял с согласия мужа Калашниковой Л.И., который пояснил, что вывеска им не нужна. Впоследствии вывеску переделал под название своего магазина. Представитель Карпенко В.В. - Бибилова И.В. поддержала его доводы, пояснив, что оснований для удовлетворения исковых требований Калашниковой Л.И. не имеется, Карпенко В.В. переплатил денежную сумму согласно первоначально заключенному договору аренды торгового помещения.

Суд постановил решение о частичном удовлетворении иска. Взыскал с Карпенко В.В. в пользу Калашниковой Л.И. материальный ущерб в размере eeee руб. и судебные расходы по уплате госпошлины в размере fff руб. В удовлетворении исковых требований Калашниковой Л.И. в остальной части отказал. Встречный иск Карпенко В.В. удовлетворил частично. Признал внесенные в одностороннем порядке Калашниковой Л.И. изменения в договор аренды от 04.10.2010 г.: площадь торгового места - 41 кв.м., арендная плата - oo ooo руб., недействительными. Указал о расторжении договора аренды торгового места, заключенного между ИП Калашниковой Л.И. и Карпенко В.В. 04.10.2010 г. с 03.12.2010 г. В удовлетворении исковых требований Карпенко В.В. в остальной части отказал.

С таким решением суда не согласна Калашникова Л.И. В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда. В обоснование доводов кассационной жалобы указала, что Карпенко В.В. она обозначила цену аренды в магазине- pp ppp руб., в пристройке - по rrr руб. за 1 кв.м., Карпенко В.В. указал, что будет арендовать магазин. Как написала в договоре с Карпенко В.В. арендную плату в rrr руб. за 1 кв.м., не помнит, полагает, что описалась, спешила заключить договоры с арендаторами, поскольку должна была уехать на лечение в больницу. Объясняла Карпенко В.В., что за 30,6 кв.м. он будет платить единый налог, а за склады 6 кв.м. налог платить не будет, будет платить только арендную плату. Когда истец находилась в больнице, ответчик ушел к другому предпринимателю, прихватив вывеску магазина. В декабре ответчик передал истице gg ggg руб. в счет арендной платы и коммунальных услуг. В судебном заседании ответчик подтверждал, что договоренность состоялась на pp ppp руб., за исключением hhhh руб. по площади туалета. В договоре все указано правильно и имеется подпись Карпенко В.В. Судом не учтено, что ответчик платил истцу два месяца по расчетам истца, подтверждая размер арендуемой площади.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному У. 20.04.2007 г., за Калашниковой Л.И. зарегистрировано право собственности на здание магазина, назначение: нежилое, расположенное по ул. У. Согласно уведомлению о снятии с учета физического лица в налоговом органе на территории РФ за № ххх от 13.01.2011 г., Калашникова Л.И. снята с учета в качестве ИП с 13.01.2011г.

В материалы дела представлены копии экземпляров договора аренды торгового места от 04.10.2010 г. между ИП Калашниковой Л.И. и ИП Карпенко В.В., согласно договору арендодатель и/п Калашникова Л.И. предоставляет арендатору и/п Карпенко В.В. во временное владение и пользование торговое место площадью 30,6 кв.м. и складские помещения, при этом в представленных в дело экземплярах договора содержатся разные величины в отношении предоставляемой в аренду площади в части складского помещения и итоговой площади, а п.4.1. в указанных экземплярах договора содержит различные величины арендной платы (oo ooo руб., tt ttt руб., rrr руб. за 1 кв.м.), при этом данная страница экземпляров договора подписи сторон не содержит. Вместе с этим, как установлено судом, площадь в отношении передаваемого помещения (торгового места) во всех экземплярах обозначена 30,6 кв.м., как поясняли стороны, первоначально цена в договоре была указана rrr руб. за 1 кв.м. Как следует из поэтажного плана здания по ул. У., свидетельства о государственной регистрации права на него, указанное торговое место- это помещение в нежилом здании.

В силу п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. №122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.

Поскольку срок действия указанного выше договора указан в его экземплярах ровно один год, данный договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, а из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

При указанных обстоятельствах, исковые требования Карпенко В.В. удовлетворению не подлежат. В связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене в соответствии с п.п. 1,4 ч.1 ст.362 ГПК РФ, а в силу положений абз.4 ст.361 ГПК РФ, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, следует принять новое решение об отказе Карпенко В.В. в удовлетворении иска к Калашниковой Л.И. о признании внесенных в одностороннем порядке Калашниковой Л.И. изменений в договор аренды от 04.10.2010 года в части площади торгового места -41 кв.м., арендной платы - oo ooo руб., недействительными и о расторжении договора аренды торгового места между ИП Калашниковой Л.И. и ИП Карпенко В.В. от 04.10.2010 года.

При данных обстоятельствах правильными по существу являются выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска Калашниковой Л.И., поскольку в силу ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Кроме этого, и согласно расчетов суда, произведенных с учетом установленных данных в той части условий указанного договора, по которым стороны достигли соглашение, а мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, с учетом оценки представленных по делу доказательств, судом приведены в решении, не согласиться с которыми нет оснований, задолженность за период фактического пользования Карпенко В.В. помещением, принадлежащим Калашниковой Л.И., отсутствует.

Правильно, с учетом положений ст.ст.1102,1105 ГК РФ, установленных обстоятельств, отсутствия доказательств, свидетельствующих о законном завладении Карпенко В.В. вывеской для магазина, принадлежащей Калашниковой Л.И., что им не оспаривалось, взыскано судом с Карпенко В.В. в пользу Калашниковой Л.И. eeee руб. в счет возмещения стоимости за указанную вывеску, учитывая, что ее возврат в натуре уже невозможен.

Изложенные в кассационной жалобе доводы выводов суда в той части, в которой решение по существу признано правильным, не опровергают и оснований к отмене судебного решения в данной части не содержат.

Руководствуясь ст. ст. 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Олонецкого районного суда РК от 23 июня 2011 года по настоящему делу отменить в части частичного удовлетворения встречного иска Карпенко В.В., вынести в указанной части новое решение.

В иске Карпенко В.В. к Калашниковой Л.И. о признании внесенных в одностороннем порядке Калашниковой Л.И. изменений в договор аренды от 04.10.2010 года в части площади торгового места -41 кв.м., арендной платы - oo ooo руб. недействительными и о расторжении договора аренды торгового места между ИП Калашниковой Л.И. и ИП Карпенко В.В. от 04.10.2010 года, отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

.

.

.

.

.

.