Судья Петраков М.Ю. № 33-2382/2011 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 12 августа 2011 года г. Петрозаводск СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ в составе председательствующего Фаткуллиной Л.З., судей Степановой Т.Г., Глушенко Н.О. при секретаре Золотовской Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы на решение Петрозаводского городского суда РК от 14.07.2011 по иску Дзевенис Р.А. к ООО «ЭКОМОБ» о признании права собственности на объект незавершенного строительства и осуществлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., объяснения представителя истицы Бойко В.А., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия у с т а н о в и л а: Истица обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ЭКОМОБ» о признании права собственности на объект незавершенного строительства по тем основаниям, что между ней и ответчиком 20.09.2008 был подписан договор №ххх на участие в долевом строительстве. Предметом договора является деятельность сторон по строительству многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: пересечение ул. Л. и ул. Б., в результате которой ответчик передает истцу офисное помещение №х, расположенное на первом этаже, общей площадью по проекту ххх,хх кв.м.. Свои обязательства по оплате, предусмотренные разделом 4 договора, истец исполнила в части оплаты уу,уу кв.м., что составило х ххх ххх руб. (п.4.1 договора), что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 20.09.2008 . Оставшуюся сумму оплаты истица не внесла, поскольку общество приостановило строительство дома. В соответствии с п.2.1 договора ответчик обязался обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года. До настоящего времени ответчик свое обязательство по передаче Объекта не выполнил, не сдал дом в эксплуатацию и не передал объект по акту. Строительство дома не ведется, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок. В настоящее время истице стало известно, что в отношении ответчика введена процедура банкротства. Истица просит признать за ней право собственности в незавершенном строительством объекте на нежилое помещение №х, расположенное на первом этаже, общей площадью ххх,хх кв.м. по адресу: пересечение ул. Л. и ул. Б. В ходе рассмотрения дела истица увеличила исковые требования и просила суд также зарегистрировать в Управлении Росреестра по РК договор участия в долевом строительстве №ххх от 20.09.2008, дополнительное соглашение от 20.09.2009 к договору №ххх от 20.09.2008. В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель истицы Бойко В.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что 20.09.2008 между истицей и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбой о регистрации договора, однако ответа не получала. Условия договора истцом были выполнены в полном объеме. Истец самостоятельно обратилась в регистрационный орган, но ей в регистрации договора было отказано, в связи с отсутствием заявления от ответчика. Ответчик уклоняется от регистрации договора. Также просил признать право собственности истицы на незавершенный строительством объект. Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, надлежащим образом извещен судом о месте и времени рассмотрения дела. Ранее в судебном заседании представитель ответчика по доверенности Рогов В.В. исковые требования не признавал, пояснив, что регистрация указанных договоров невозможна по причине того, что объект продан новому собственнику, все документы по объекту также переданы новому собственнику объекта. Со всеми дольщиками договоры были расторгнуты. Все денежные средства от продажи объекта распределены между дольщиками, даже между теми договоры, которых не были зарегистрированы в установленном порядке. В настоящее время в отношении ООО «Экомоб» продлен срок конкурсного производства по делу о банкротстве и назначено судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего о результатах конкурсного производства. Представитель третьего лица Управления Росреестра по РК Макарова М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласна. Пояснила, что в соответствии с договором купли-продажи незавершенного строительством объекта от 24.12.2010 объект - жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности х%, расположенный на пересечении ул. Л. и ул. Б. продан ООО «Экомоб» ИП Свидскому Г.П., который является правообладателем объекта. Третье лицо Свидский Г.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, ходатайств и заявлений от него в адрес суда не поступало. Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований. С таким решением не согласна истица. В жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договора. Считает, что решение суда является незаконным и необоснованным. Договор на участие в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. После подписания указанного договора ООО «ЭКОМОБ» уклонялось от его регистрации, постоянно обещало осуществить регистрацию через месяц. 29.07.2009 между истицей и ООО «ЭКОМОБ» было подписано дополнительное соглашение к Договору, в котором определен порядок оплаты оставшейся суммы по указанному договору. Такое дополнительное соглашение также подлежит государственной регистрации, от которой ответчик уклонился. Часть судебного решения относительно отказа в признании права собственности на объект ею не оспаривается, так как данные требования были изменены и после их изменения истица на них не настаивала. Выводы суда об отказе в регистрации договора долевого участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему не соответствуют материалам дела и нормам материального права. Суд не учел, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Таким образом, переход права собственности на объект незавершенного строительства не прекращает залоговые обязательства, и право залога на указанный объект незавершенного строительства и земельный участок сохраняет силу. Регистрация договора подтвердит в установленном порядке правоотношения истицы с ООО «ЭКОМОБ», установит ее право залога и даст истице возможность в дальнейшем защищать свои права, а именно либо получить сам объект строительства, либо обратить взыскание на объект незавершенного строительства и земельный участок. Кроме того, договор был заключен 20.09.2008, т.е. до перехода права собственности на незавершенный строительством объект и земельный участок под ним. Таким образом, переход права собственности на незавершенный строительством объект в настоящее время не играет юридически значимой роли в рассмотрении иска и не препятствует его удовлетворению. В обоснование отказа в удовлетворении требований суд положил тот факт, что истицей не заявлялись требования в рамках дела о банкротстве о включении в реестр кредиторов. Однако в реестр кредиторов включаются только денежные требования, требования о предоставлении объекта долевого участия в такой реестр не включаются и АС не рассматриваются. Никаких денежных требований истицей к ООО «ЭКОМОБ» не заявлялось, истица в настоящее время хочет получить результат строительства. Судом также необоснованно указано, что способ защиты, избранный истицей, является неверным, но не дана мотивировка этому, кроме того, не указанно какой способ является приемлемым, обращение истицы к конкурсному управляющему и в АС, на чем так настаивал ответчик , не приведет ни к какому результату, так как, во-первых, АС устанавливает только денежные требования, которые у истицы на сегодняшний день отсутствуют, во-вторых, ООО «ЭКОМОБ» в настоящее время не обладает активами и вскоре будет ликвидировано. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда. В соответствии со ст.4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ. В силу ст.13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В соответствии с п.2 ст.25.1 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Согласно п.3 ст.365 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Судом установлено, что 20.09.2008 между истицей, именуемой в договоре «участник долевого строительства», и ООО «ЭКОМОБ», именуемым в договоре «застройщик», был подписан договор №ххх на участие в долевом строительстве. Предметом договора являлась деятельность сторон по строительству многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: пересечение ул. Л. и ул. Б., в результате которой ответчик передает истице офисное помещение №х, расположенное на первом этаже, общей площадью по проекту ххх,хх кв.м. По условиям договора застройщик обязался выполнить комплекс работ по организации строительства, обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи (передаточному акту) с комплектом документов, необходимых для оформления права собственности участника долевого строительства на офисное помещение, в течение месяца с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с п.4.1. указанного Договора истица своевременно уплатила ответчику х ххх ххх руб. Оставшаяся часть оплаты по договору должна была быть оплачена истицей до момента ввода объекта в эксплуатацию. Дополнительным соглашением от 29.07.2009 к договору №ххх от 20.09.2008 было предусмотрено, что оставшуюся сумму оплаты по договору в размере у ууу ууу руб. истица должна оплатить в течение месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обязательства ответчика по договору долевого участия в строительстве, а именно по передаче объекта долевого строительства истице, в установленный срок и до настоящего времени не были исполнены; жилой дом, в котором находится объект долевого строительства, в эксплуатацию не сдан, объект строительства истице не передан. Возводимый ответчиком жилой дом является объектом незавершенного строительства и имеет степень готовности х%. При этом объект долевого строительства - офисное помещение №х отсутствует. При таких обстоятельствах, учитывая, что право собственности является вещным правом, т.е. правом на вещь, предполагающим существование данной вещи, суд обоснованно отказал истице в удовлетворении иска в части признания права собственности на незавершенный строительством объект долевого строительства. Доводы кассационной жалобы истицы о том, что она в ходе рассмотрения дела не поддерживала данное требование, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку об отказе от данного требования и прекращении производства по делу в данной части истица в ходе рассмотрения дела не заявляла. Судом также установлено, что договор долевого участия в строительстве №ххх от 20.09.2008 и дополнительное соглашение к нему от 29.07.2009 в установленном порядке зарегистрированы не были, поскольку ответчик уклонялся от государственной регистрации сделки. Решением АС РК от 12.08.2010 по делу №А26-10095/2009 ООО «Экомоб» признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство и установлен срок конкурсного производства до 12.02.2011 , который в дальнейшем был продлен до 10.08.2011 . На 10.08.2011 АС РК было назначено судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего. В ходе конкурсного производства в отношении ООО «ЭКОМОБ» было реализовано имущество должника - объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный на пересечении ул. Б. и ул. Л., в отношении указанного объекта проведена оценка, определена начальная цена продажи и проведены торги, по результатам которых 24.12.2009 между ООО «ЭКОМОБ» в лице конкурсного управляющего и ИП Свидским Г.П. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта. 29.04.2011 за Свидским Г.П. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства. Таким образом, на момент обращения истицы в суд ответчик ООО «ЭКОМОБ» уже не являлся правообладателем объекта незавершенного строительства. Между тем, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве влечет регистрацию обременения (а именно залога) прав собственника этого объекта. Учитывая, что в настоящее время право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за иным лицом, права которого не могут быть обременены залогом в пользу истицы, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований в настоящее время для осуществления государственной регистрации указанного истицей договора долевого участия и дополнительного соглашения к нему. Выводы суда о том, что истицей избран ненадлежащий способ защиты права, являются правильными. Напротив, приводимые истицей в обоснование заявленных требований доводы о том, что регистрация договора подтвердит в установленном порядке правоотношения истицы с ООО «ЭКОМОБ», установит ее право залога и даст истице возможность в дальнейшем защищать свои права, а именно получить сам объект строительства, основаны на неправильном понимании норм материального права. Требование об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, в т.ч. о передаче объекта строительства, истица могла предъявить только к застройщику (или его правопреемнику при наличии такового). Однако, в отношении ООО «ЭКОМОБ» в установленном порядке была введена процедура конкурсного производства. Указанное выше право требования истицы, вытекающее из договора долевого участия, в порядке, предусмотренном ст.353 ГК РФ, за вещью, в отличие от права залога, не следует. Тем более, что п. 2 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве прямо предусмотрено, что залогом обеспечивается исполнение только денежных обязательств застройщика по договору, а именно обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, и по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) ФЗ денежных средств. При таких обстоятельствах коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оно основано на правильном применении норм материального права. Оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется. Руководствуясь ст.ст. 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а: решение Петрозаводского городского суда РК от 14.07.2011 по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу истицы – без удовлетворения. Председательствующий: Судьи: