Судья Снигур Е.А. № 33-3058/2011 год КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 14 октября 2011 года г. Петрозаводск Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе председательствующего Коваленко С.В., судей Сыромятникова А.В., Роговой И.В., при секретаре Курчавовой Н.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам Парвенковой Н.В., Лукина К.Ю. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 09 августа 2011 года по делу по иску Парвенковой Н.В. к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Карельского отделения № 8628 ОАО «Сбербанк России» о понуждении к исполнению обязательств и иску открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Карельского отделения № 8628 ОАО «Сбербанк России» к Парвенковой Н.В., Парвенкову С.Н., Парвенкову Н.Н. о расторжении договора. Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца Парвенковой Н.В.-Куроптева Е.А., третьего лица Лукина К.Ю., поддержавших доводы кассационных жалоб, представителя ответчика открытого акционерного общества «Сбербанк России» Макаровой А.В., судебная коллегия УСТАНОВИЛА: Истица обратилась в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что между ней, Парвенковым С.Н., Парвенковым Н.Н. и ответчиком был заключен кредитный договор № ХХ от ХХ года. Предметом кредитного договора являлось обязательство ответчика предоставить созаемщикам «Жилищный кредит», «Ипотечный кредит» в сумме ХХ рублей под ХХ процентов годовых на приобретение жилого дома и земельного участка по адресу (...), д.ХХ сроком до 16 декабря 2033 года. ХХ.ХХ.ХХ. года между Парвенковой Н.В. и Лукиным К.Ю. заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, предметом которого выступает вышеуказанная недвижимость. В соответствии с п.3.1 договора продажная цена составила ХХ рублей, из которой стоимость жилого дома составила ХХ рублей, стоимость земельного участка ХХ рублей. Стороны договора купли- продажи установили порядок оплаты указанных в договоре объектов недвижимости следующим образом: объекты приобретаются истицей за счет собственных и кредитных средств, представляемых ОАО «Сбербанк России». В соответствии с п.4.1 указанного договора с момента государственной регистрации права собсвенности покупателя на объекты, объекты считаются находящимися в залоге (ипотеке) у кредитора на основании ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Одновременно с этим при регистрации права собственности подлежит регистрации право залога (ипотеки) объектов. Предмет залога оценен в ХХ рублей. 23 марта 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю и одновременно с этим произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Все условия и обязательства, предусмотренные положениями кредитного договора, договора купли-продажи истицей выполнены, ей произведено страхование имущества переданного в залог ответчику, выгодоприобретателем по полису комбинированного страхования является ОАО «Сбербанк России». Однако ответчик уклоняется от выполнения своих обязательств по предоставлению кредитных средств в объеме, определенном кредитным договором, что нарушает права истицы. В связи с этим заявлено требование об обязании ОАО «Сберабнк России» исполнить обязательство по кредитному договору по передаче денежных средств. ОАО «Сбербанк России» в лице Карельского отделения № 8628 Сбербанка России обратилось в суд с иском к Парвенковой Н.В., Парвенкову С.Н., Парвенкову Н.Н. о расторжении кредитного договора. Иск был мотивирован тем, что ХХ.ХХ.ХХ. года между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор № ХХ. В соответствии с требованиями нормативных документов банка при подаче заявки на выдачу кредита заемщик должен предоставить необходимый пакет документов, в том числе и предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. При подаче заявки Парвенковой Н.В. в банк были предоставлены предварительный договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ. года и выписка от 14.02.2011 года, согласно которым собственником объектов недвижимости являлся Лукин К.Ю. и имелось обременение – ипотека в пользу Платонова С.А. При этом, Лукин К.Ю. обязался освободить объекты от обременения после заключения договора купли-продажи. В п.2.1.5 договора содержалось условие о регистрации ипотеки объектов недвижимости в пользу банка. Именно на этих условиях состоялось рассмотрение заявки Парвенковой Н.В. на выдачу кредита. Комитетом по предоставлению кредитов было принято решение от 10 марта 2011 года № 16 «О предоставлении кредитных средств», на основании которого между банком и созаемщиками был заключен вышеуказанный кредитный договор. Однако несмотря на представленные в банк документы, ХХ.ХХ.ХХ. года между Парвенковой Н.В. и Лукиным К.Ю. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на отличных от предварительного договора условиях. В частности, в основном договоре не было предусмотрено условие об отсутствии обремения (залога) в пользу Лукина К.Ю. Истец полагал, что Парвенкова Н.В. своими действия ввела банк в заблуждение с целью заключения кредитного договора, т.к. после его заключения самостоятельно (без согласования с банком) изменила условия кредитуемой сделки. Истец просит расторгнуть кредитный договор от ХХ.ХХ.ХХ.. Определением суда от 26 июля 2011 года вышеуказанные гражданские дела были объединены в одно производство. В судебном заседании Парвенкова Н.В. и ее представитель Куроптев Е.А., поддержав заявленные требования, пояснили, что ответчик недобросовестно уклоняется от предоставления кредита, поскольку Парвенкова Н.В исполнила все условия банка. Не согласны с требованиями банка о расторжении кредитного договора, т.к. положения кредитного договора не содержат условий о возможности его расторжения по тем основаниям, что имущество, передаваемое в залог, не должно быть обременено ипотекой или залогом в пользу иного лица. Представители ОАО «Сбербанк России» в лице Карельского отделения № 8628 Сбербанка Росскии, действующие на основании доверенности Макарова А.В., Алексеев А.В., не признав исковые требования Парвенковой Н.В., пояснили, что при подаче заявки на выдачу кредита Парвенкова Н.В. предоставила в банк предварительный договор купли-продажи, а кредитный договор заключался с учетом условий предварительного договора.ХХ.ХХ.ХХ. года между Парвенковой Н.В. и Лукиным К.Ю. заключен договор купли-продажи объектов недвижимости на отличных от предварительного договора условиях. ХХ.ХХ.ХХ. года договор купли-продажи был предоставлен в банк вместе с другими документами, в результате чего было установлено, что имеется обременение в силу закона, в том числе и в пользу третьего лица. При заключении кредитного договора банк не мог предположить, что Парвенковой Н.В. будет подписан основной договор купли-продажи на иных условиях, чем предполагалось при рассмотрении заявки на выдачу кредита. Настаивали на своих исковых требованиях. В судебном заседании ответчики Парвенков С.Н. и Парвенков Н.Н., третье лицо Лукин К.Ю. возражали против удовлетворения требований банка о расторжении кредитного договора. Решением Петрозаводского городского суда от 09 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований Парвенковой Н.В. отказано. Исковые требования ОАО «Сбербанк России» были удовлетворены. Суд расторг кредитный договор № ХХ, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и Парвенковой Н.В, Парвенковым С.Н., Парвенковым Н.Н. от ХХ.ХХ.ХХ., взыскал с них в возмещение расходов по уплате госпошлины ХХ рублей в равных долях с каждого. С решением суда не согласна Парвенкова Н.В. В кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение по делу. Считает, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права. Единственным основанием для вынесения решения об отказе в иске Парвенковой Н.В. и удовлетворении иска ОАО «Сбербанк России» суд приводит изменение обстоятельств, при которых заключался кредитный договор. Ссылки банка на нарушение продавцом и покупателем условий предварительного договора не могут быть приняты во внимание, так как это не является основанием для расторжения кредитного договора. Условий, исключающих нахождение приобретаемого объекта недвижимости в залоге у продавца, не содержится в законе, нормативных документах банка, и в перечне документов по кредитному объекту. Существенными условиями договора купли-продажи является предмет и цена, а условие об отсутствии или регистрации залога не могло быть признано существенным условием. На момент регистрации договора купли-продажи Лукин К.Ю. должен был констатировать факт, что с ним полностью произведен расчет, что существенно нарушило бы права Лукина К.Ю. Никаких обстоятельств, с которыми закон связывает возможность отказаться от предоставления Парвенковой Н.В. кредитных средств, не имеется. Также с решением не согласен Лукин К.Ю. В кассационной жалобе его представитель по доверенности Фильков В.В. указал, что решение было вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, не исследованы все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Парвенковой Н.В. были исполнены все обязательства в рамках предварительного договора, а также кредитного договора, с которым знакомился Лукин К.Ю. Ему не было известно о необходимости снятия обременения, об этом банк ему не сообщил. Суд не учел, что при регистрации перехода права собственности была погашена запись об ипотеке в пользу Платонова С.А. В связи с отказом банка пострадали не только стороны предварительного договора, но и предыдущий собственник Платонов С.А., которого необходимо было привлечь по делу в качестве третьего лица. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. По делу установлено и подтверждается материалами дела, что 16 марта 2011 года между ОАО «Сбербанк России» в лице заместителя Карельского отделения № 8628 и Парвенковой Н.В., Парвенковым С.Н., Парвенковым Н.Н. заключен кредитный договор №ХХ. Предметом кредитного договора являлось обязательство Кредитора предоставить созаемщикам кредит «Жилищный кредит», «Ипотечный кредит» в сумме ХХ рублей под ХХ процентов годовых на приобретение жилого дома, земельного участка по адресу: (...), дом ХХ на срок по 16 декабря 2033 года. ХХ.ХХ.ХХ. года между Парвенковой Н.В. и Лукиным К.Ю. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Предметом договора является передача в собственность истице жилого дома общей площадью ХХ кв. м. и земельного участка общей площадью ХХ кв. м. Указанные объекты расположены по адресу: (...), д. ХХ. В соответствии с п. 3.1. договора купли-продажи сумма договора составляет ХХ рублей, при этом стоимость жилого дома ХХ рублей и стоимость земельного участка ХХ рублей. Пунктом 3.2. договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости недвижимого имущества: объекты приобретаются Парвенковой Н.В. за счет собственных и кредитных средств. Пунктом 3.3. установлено, что на момент подписания договора купли-продажи часть стоимости объектов в сумме ХХ оплачены покупателем продавцу наличными деньгами за счет собственных средств. ХХ.ХХ.ХХ. года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю (свидетельства о государственной регистрации права ХХ, ХХ) и одновременно с этим произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона не только в пользу Банка, но и в пользу продавца Лукина К.Ю., что подтверждается выписками из ЕГРП № ХХ от ХХ.ХХ.ХХ. г. и № ХХ от ХХ.ХХ.ХХ. г. Парвенковой Н.В. произведено страхование имущества в пользу ОАО «Сбербанк», который является выгодоприобретателем по полису комбинированного страхования. Согласно ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут. Установлено, что при подаче заявки на выдачу кредита Парвенковой Н.В. в Банк был предоставлен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ХХ года. Предварительный договор содержал все необходимые условия, которые позволяют определить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в том числе: предмет договора, цена договора порядок оплаты, обременения. В разделе 2 предварительного договора купли-продажи «Существенные условия договора купли-продажи» указано, что с момента государственной регистрации права собственности у покупателя на объекты, объекты считаются находящимися в залоге (ипотеке) у кредитора на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При регистрации права собственности покупателя на объекты одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) объектов (п. 2.1.5) В п. 2.1.6 предварительного договора указано, что несмотря на то, что право собственности на объекты перейдет к покупателю до оплаты покупателем стоимости объектов, стороны установили, что в соответствии со ст.ст. 488,489 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи объектов покупателю и до их полной оплаты объекты не будут считаться находящимися в залоге у продавца. Пунктом 3.1 предварительного договора установлено, что все существенные условия предварительного договора должны быть отражены в основном договоре. Судом первой инстанции обоснованно был сделан вывод о том, что существенным условием для заключения кредитного договора являлось условие о возможности выдачи денежных средств после снятия обременения прав собственности в адрес третьих лиц. Указанное условие не было соблюдено в основном договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка. Учитывая изложенное, суд пришел к правильному решению о расторжении кредитного договора № ХХ, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и Парвенковой Н.Н., Парвенковым С.Н., Парвенковым Н.Н. ХХ.ХХ.ХХ. года, поскольку существенно изменились обстоятельства, из которых Кредитор исходил при заключении кредитного договора. Отказ Банка в выдаче кредита был признан правомерным. При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Парвенковой Н.В. и удовлетворил встречные исковые требования ОАО «Сбербанк России». Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, не исследованы все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, а также иные доводы жалобы не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным основаниям. Эти доводы аналогичны тем, которые являлись предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, которую судебная коллегия, с учетом вышеизложенного находит правильной. Довод жалобы Лукина К.Ю. о том, что по делу не был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Платонов С.А., является несостоятельным, поскольку из материалов дела следует, что ограничения (обременения) права на вышеуказанные спорные объекты (жилой дом и земельный участок) в пользу Платонова С.А. были сняты до подачи исковых требований в суд. Как следует из пояснений Лукина К.Ю. в суде кассационной инстанции, при снятии указанного ограничения Платонов С.А. написал заявление в регистрирующий орган о том, что денежные средства от Лукина К.Ю. он получил в полном объеме. Доказательств обратному в суд предоставлено не было. Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Оснований к отмене или изменению решения суда по доводам кассационных жалоб не имеется. Между тем, суд допустил описки в резолютивной части решения, где во втором и третьем абзаце резолютивной части решения неправильно указал отчество Парвенковой Н.В. (указано Парвенкова Н.Н.). Поскольку допущенные описки не затрагивают существа принятого определения, в силу ст. 200 ГПК РФ они подлежат исправлению. Руководствуясь ст.ст. 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Петрозаводского городского суда РК от 09 августа 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационные жалобы Парвенковой Н.В., Лукина К.Ю. – без удовлетворения. Исправить описки в абзацах втором и третьем резолютивной части решения суда. Абзацы второй и третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции: Исковые требования открытого акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить, расторгнуть кредитный договор № ХХ, заключенный между Парвенковой Н.В., Парвенковым С.Н., Парвенковым Н.Н. ХХ.ХХ.ХХ. года. Взыскать с Парвенковой Н.В., Парвенкова С.Н., Парвенкова Н.Н. в пользу открытого акционерного общества «Сбербанк России» расходы по оплате госпошлины в сумме ХХ руб., что составляет в равных долях по ХХ. с каждого. Председательствующий: Судьи:
договором.