Судья Савельева Н.В.

№ 33-3586/2011г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного суда Республики Карелия

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам сторон на решение Петрозаводского городского суда РК от 30 сентября 2011 года по иску БОГДАН Е.Н. к ЗАО «Промбуммонтаж» о признании права собственности на долю в жилом помещении и встречному иску ЗАО «Промбуммонтаж» к БОГДАН Е.Н. о выселении, взыскании платы за найм, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Заслушав доклад судьи Савина А.И., объяснения истицы Богдан Е.Н. и её представителя Пашкова А.П., поддержавших доводы своей жалобы, представителей ЗАО «Промбуммонтаж» Маховой В.Ф. и Мешкова Д.Е., поддержавших доводы своей жалобы, заключение прокурора Волковой Е.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

Истица обратилась в суд по тем основаниям, что с 30.08.1985 по 18.12.1996 она работала в Карельском монтажном управлении треста «Союзпромбуммонтаж», в дальнейшем реорганизованным в ЗАО «Промбуммонтаж». 05.04.1995 между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения, расположенного в г.Петрозаводске. Истица при заключении договора в счет приобретаемого жилья уплатила (...) руб., в дальнейшем (...) руб. и (...) руб. 31.01.2011 ответчик уведомил истицу о прекращении договора найма жилого помещения и о необходимости освободить квартиру до 01.04.2011. Просила признать за ней право собственности на жилое помещение в размере (...) доли.

Ответчик подал встречный иск о выселении истицы, взыскании с неё платы за найм, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по тем основаниям, что 01.04.2007 между сторонами был заключен договор найма спорного жилого помещения на срок до 31.03.2008. В ноябре 2010 года истица была уведомлена об отказе от продления договора найма и об освобождении квартиры. Истица имеет задолженность за найм квартиры за период с 01.04.2008 по 01.04.2011, а также задолженность за коммунальные услуги, которая была уплачена ЗАО «Промбуммонтаж» ООО «КРЦ». Просил выселить истицу из указанного жилого помещения, взыскать с неё задолженность по оплате за найм квартиры в размере (...) руб. и задолженность по оплате коммунальных услуг в размере (...) руб.

В судебном заседании истица и ее представитель Пашков А.П. иск поддержали, встречный иск не признали.

В судебном заседании представитель ЗАО «Промбуммонтаж» Мешков Д.Е. первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал.

Суд в иске Богдан Е.Н. к ЗАО «Промбуммонтаж» отказал. Встречный иск удовлетворил частично. Взыскал с Богдан Е.Н. в пользу ЗАО «Промбуммонтаж» задолженность по оплате за найм жилого помещения в размере (...) руб., расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере (...) руб. В остальной части иска отказал. Взыскал с Богдан Е.Н. в пользу ЗАО «Промбуммонтаж» государственную пошлину в размере (...) руб.

С таким решением не согласны обе стороны.

В кассационной жалобе истица указывает, что с момента заключения договора и до момента увольнения по сокращению штата работников она более двух лет не могла найти работу и производить платежи по договору аренды. Судом не решен вопрос о денежных средствах, оплаченных по договору аренды с правом выкупа жилого помещения. Не согласна со взысканием с неё задолженности за содержание жилья, коммунальных платежей, оплаты аренды жилого помещения и платы за найм. ЗАО «Промбуммонтаж» не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что у них имеется задолженность перед ООО «КРЦ» по спорному жилому помещению. Просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении её иска.

В возражениях на жалобу ЗАО «Промбуммонтаж» считает решение в части отказа в иске Богдан Е.Н. законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО «Промбуммонтаж» указывает, что не согласен с выводом суда о том, что договор аренды с правом выкупа является возобновленным на неопределённый срок, что по истечении срока действия договора аренды к истице не предъявлялись требования об освобождении жилого помещения. Согласно договорам аренды спорной квартиры от 02.05.2005, коммерческого найма жилья за 2006 и 2007 годы истица пользовалась жильем в период с 02.05.2005 по 01.04.2011 и оснований требовать освобождения квартиры не имелось. Не согласен с выводом суда о том, что денежные средства, удержанные из заработной платы истицы во исполнение обязанности по оплате за пользование имуществом, не возвращены, т.к. истица пользовалась квартирой и обязана была вносить плату за пользование имуществом. Согласно акту взаимозачета от 31.08.2006 стороны прекратили взаимные обязательства путем зачета средств на сумму (...) руб. По окончании срока действия договора аренды с правом выкупа от 05.04.1995 стороны пришли к соглашению о его прекращении, о чем свидетельствуют заключенные между сторонами в 2005, 2006, 2007 годах договоры аренды и найма спорного жилого помещения. Таким образом, является неверным вывод суда о том, что указанные договоры не могут быть приняты во внимание. Просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска ЗАО «Промбуммонтаж».

Проверив дело, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с неправильным применением норм материального права и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Решение суда по иску Богдан Е.Н. является законным и обоснованным. Обстоятельства дела в этой части судом установлены правильно и полно изложены в решении, соответствуют представленным доказательствам.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

По делу установлено, что 05.04.1995 между истицей и ответчиком был заключен договор аренды с правом выкупа названной квартиры, согласно п.2 которого ответчик сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование квартиру балансовой стоимостью (...) руб., находящуюся в собственности ответчика.

Установлено и не оспаривается сторонами, что в полном объеме истицей платежи по названному договору аренды внесены не были. Таким образом, право собственности на жилое помещение у истцы не возникло.

В связи с изложенным, суд правомерно отказал истице в удовлетворении иска о признании за ней права на долю в жилом помещении и правильно указал, что переход права собственности на выкупаемое имущество возможен только при внесении полной выкупной цены в соответствии с условиями заключенного договора.

Доводы жалобы истицы в этой части основаны на неправильном толковании норма материального права.

В части частичного удовлетворения встречного иска решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Установив, что по истечении срока действия договора аренды с правом выкупа Богдан Е.Н. продолжала проживать в спорном жилом помещении, требований об освобождении жилого помещения ей не предъявлялось, суд пришел к выводу о том, что договор аренды с правом выкупа от 05.04.1995 является возобновленным на неопределенный срок.

Суд также указал, что заключенные впоследствии договор аренды квартиры от 02.05.2005, договор найма жилого помещения от 01.05.2006, договор найма жилого помещения от 01.04.2007 не могут быть учтены, т.к. правовым основанием для проживания истицы в указанной квартире до настоящего времени является возобновленный на неопределенный срок договор аренды с правом выкупа от 05.04.1995.

С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку суд по существу не учел, что по истечении в апреле 2005 года договора аренды от 05.04.1995, стороны заключили новый договор аренды спорной квартиры от 02.05.2005, затем договор найма жилого помещения от 01.05.2006 и договор найма жилого помещения от 01.04.2007.

Именно в связи с этим истица осталась проживать в спорной квартире и ответчик не требовал её выселения. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны после окончания срока действия договора аренды от 05.04.1995 пришли к иному соглашению, а потому положения п.2 ст.621 ГК РФ применению не подлежат.

При этом при определении задолженности по оплате за аренду жилого помещения и по содержанию жилья и коммунальных услуг суд исходил из положений договора от 01.04.2007, тогда как признал действующим договор аренды от 05.04.1995.

При таких обстоятельствах решение суда по встречному иску подлежит отмене, а поскольку для правильного разрешения спора необходимо установление новых обстоятельств и проверка имеющихся, дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

Руководствуясь ст.360, п.1, 4 ч.1 ст.362 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Петрозаводского городского суда РК от 30 сентября 2011 года по настоящему делу в части иска Богдан Е.Н. оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Решение суда по встречному иску отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.