КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного суда Республики Карелия

в составе: председательствующего Сильченко Р.П.

и судей Глушенко Н.О., Роговой И.В.

при секретаре Саврук Ю.Л.

   рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от (...)г. по иску Курышева Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Согласие» об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние путем сноса самовольно возведенной пристройки,

            Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., пояснения представителя истца Ральман Д.Б., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Согласие» Яковлевой О.Л., возражавшей относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия    

 у с т а н о в и л а:

   Истец Курышев Е. А. обратился в суд с иском по тем основаниям, что является собственником помещения магазина, расположенного по адресу (...). До (...). адрес этого помещения был (...). Помещение магазина истца соседствует (является частью одного здания) с помещением магазина, принадлежащем ответчику ООО «Согласие». Помещения сторон находятся в цокольном этаже и на первом этаже. Истец имеет право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью (...) кв.м. с кадастровым номером (...), на котором расположены как помещение магазина истца (...) кв.м., так и помещения магазина ответчика площадью (...) кв.м. Помещения истца и ответчика образуют единое здание. В (...) году ответчик произвёл самовольную реконструкцию части принадлежащего ему помещения, в результате которой на земельном участке появилась самовольная постройка, ориентировочной площадью (...) кв.м. Реконструкция заключалась в увеличении ранее существовавшего помещения пристройки (...) кв.м. до (...) кв.м. с выступом за границу существовавшего строения на земельный участок истца. Самовольная постройка находится в составе пристройки, примыкающей к правой от входа капитальной стене помещения ответчика. Указывает, что согласия на реконструкцию не давал. Просит суд обязать ответчика ООО «Согласие» в 30-дневный срок снести самовольную постройку в виде части пристройки к капитальной стене, считая от дальнего правого (от входа) угла принадлежащего ответчику помещения (...) по адресу (...), расположенного на земельном участке с кадастровым номером (...).

   К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены -  Курышева И.И., Козырев В.В., ООО «Атлант» и Администрация Петрозаводского городского округа.   

          В судебное заседание истец не явился, извещен о дне слушания дела. Его представитель по доверенности Ральман Д.Б. уточнил заявленные требования, просит суд обязать ответчика привести принадлежащее истцу помещение в первоначальное состояние путем сноса самовольной постройки в виде части пристройки. Пояснил, что самовольной постройкой нарушено право истца на владение и пользование земельным участком, находящимся в его постоянном (бессрочном) пользовании, на занятом самовольной постройкой участке земли невозможно разместить имущество, вести обслуживание инженерных коммуникаций, находящихся под ней, установить охранное оборудование видеоконтроля и т.п.

Представитель ответчика по ордеру Яковлева О.Л. иск не признала, пояснила, что требование заявлено ненадлежащим истцом, поскольку спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования; права истца не нарушены, так как пристройка находится не на его территории, коммуникации, проходящие под пристройкой, используются истцом лишь частично, пристройка не создает угрозу жизни и безопасности.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.

            Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от (...)г. в удовлетворении иска отказано.

   С данным решением не согласен истец, просит его отменить и принять новое решение. Его представитель Ральман Д.Б., действующий на основании доверенности, полагает выводы суда не соответствующими об­стоятельствам дела. Считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, а именно неправильно истолковал закон и вышел за пределы своих полномочий. В обоснование жалобы указывает, что суд преждевременно сделал вывод о недействительности при­надлежащего истцу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на котором расположено здание магазина, право истца на земельный участок никем не оспорено, свидетельство о регистрации права также не признано недействительным. Правовой принцип единства судьбы земельного участка и расположен­ного на нём объекта недвижимости предполагает возникновение либо прекращение прав на объект недвижимости в результате исполнения предусмотренных законом процедур. До (...) года ответчи­ком не предпринимались действия для надлежащего оформления перехода прав на земельный участок. Самовольный характер постройки ответчиком не оспаривается. Застройка земельного участка самовольной постройкой незаконна независимо от того, на каком праве земельный участок находится у истца, так как данная постройка исключает возможность доступа к застроенной части участка, временного или постоянного размещения на нём имущества. Для возведения постройки ответчик не получил согласия ни истца как землепользователя, ни собственника земельного участка Администрации Петрозаводского городского округа. От­сутствие проектной документации привело к тому, что самовольная построй­ка находится над подземными сетями водопровода на расстоянии ближе (...) метров, что нарушает СНиП 2.07.01-89. В своём выводе о том, что постройка не нарушает право поль­зования земельным участком законным правообладателем, суд предрешил процедуру и результат установления границ земельных участков, необходимых для использования каждого из нежилых помещений, и вышел за пределы своих полномочий. В настоящее время пока самовольная пристройка не снесена либо права на неё не признаны в соответ­ствии с законом, имеются препятствия для оформления сторонами права общей долевой собственности на земельный участок или права аренды. Приведение реконструированного помещения в первоначальный вид путём сноса са­мовольной постройки технически возможно.

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

  Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (ст. 271 Гражданского кодекса РФ).

 В соответствии ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, здание по адресу (...) ранее использовалось в качестве (...) и до (...) имело номер (...), общая площадь здания (...) кв.м., основная площадь (...) кв.м. Истец Курышев Е.А. приобрел указанный объект недвижимости по договору купли-продажи от (...)г.

В (...) году в ходе раздела совместно нажитого имущества супругами Курышевыми в собственность каждого из них было выделено по (...) здания, общей площадью (...) кв.м. В последующем произведен раздел здания в натуре. Право собственности Курышевой И.И. на встроенные помещения указанного здания зарегистрировано (...)г.

 Затем, указанные помещения были проданы Курышевой И.И. Козыреву В.В. по договору купли-продажи от (...)г., площадь объекта на момент совершения сделки составляла (...) кв.м. В пункте (...) данного договора указано, что земельный участок для эксплуатации объекта в собственности продавца не находится. На основании данного договора за Козыревым В.В. было зарегистрировано право собственность на встроенные помещения, расположенные в здании счетно-вычислительной станции, общей площадью (...) кв.м., цокольный этаж: (...).

(...)года по договору купли-продажи вышеуказанные нежилые помещения проданы Козыревым В.В. ООО «Согласие»; право собственности ООО «Согласие» зарегистрировано (...)года. В настоящее время данные помещения арендует ООО «Атлант».

Курышев Е.А. подарил принадлежащие ему нежилые помещения (...) (...)г., общей площадью (...) кв.м., номера на поэтажном плане:  цокольный этаж (...), 1-й этаж (...). В пункте (...) договора дарения указано, что земельный участок, на котором располагаются встроенные помещения, являвшиеся предметом договора, находится в государственной собственности, земельно-правовая документация на них не оформлялась.

В последующем, по договору купли-продажи от (...)г. Курышев Е.А. приобрел у (...) помещение магазина, расположенное на цокольном, 1 этаже в том же здании, общей полезной площадью (...) кв.м., зарегистрировав свое право собственности (...)г. Договором оговорено, что земельный участок, на котором расположено помещение магазина, находится в его постоянном (бессрочном) пользовании.

Земельный участок с кадастровым номером (...) для эксплуатации здания (...), категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации здания (...), по адресу: (...), на котором расположено здание (...), общей площадью (...) кв.м., на основании постановления Главы местного самоуправления г. Петрозаводска (...) от (...)г. предоставлен Курышеву Е. А. на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Судом на основании данных технического паспорта на спорное здание, правильно установлено, что конструктивные изменения здания путем увеличения пристройки произведены в (...) году.

В (...) ООО «Согласие» обращалось в Управление Росреестра по РК с заявлениями о внесении изменений в ЕГРП и о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение магазина общей площадью (...) кв.м., в чем было отказано в связи с тем, что границы помещения магазина выходят за пределы здания, в чем усматривается реконструкция.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от (...)г. иск ООО  «Согласие» о признании права собственности на самовольную постройку оставлен без удовлетворения. В судебном решении указано, что доказательства того, что земельный участок под зданием находится у истца в собственности, в деле отсутствуют, часть помещений в здании принадлежит другому собственнику, с которым вопрос строительства не согласован;   кроме того, суд сослался на то, что в рассматриваемом случае речь скорее идет о реконструкции здания, а не самовольной постройке, но за разрешением на реконструкцию здания в установленном законом порядке истец в соответствующие органы не обращался.

Из строительно-технического заключения, выполненного (...)  по определению суда следует, что проектная документация на пристройку отсутствует, в результате выполненных работ произошло изменение параметров пристройки: раньше ее площадь была (...) кв.м. и высота (...) кв.м., после изменений площадь составила (...) кв.м., высота- (...) кв.м. Торцевая стена здания осталась общей стеной основной части здания и пристройки. В прежней пристройке стены на всю высоту были выполнены из досок, после изменений стены цокольной части пристройки стали кирпичными. На основании сравнения паспортных данных и результатов обследования объекта, изменение пристроенного нежилого помещения - пристройки к правой от входа капитальной стене здания, расположенного по адресу: (...), следует считать реконструкцией. Указанное изменение привело к незначительному снижению конструктивной надежности небольшого участка кирпичных стен цоколя у правого угла около примыкания новой стены пристройки. Но реконструкция пристройки не изменила конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности всей остальной части здания. Изменение размеров пристройки в настоящее время не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При реконструкции допущены следующие нарушения Градостроительного кодекса РФ: (...). Не выполнены также требования СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов».

В настоящее время пристройка, площадью (...) кв.м. подготовлена для эксплуатации, как отдельное помещение. Имеется (...). Технически возможно привести размеры пристройки по ее длине до первоначальных размеров, но это потребует значительных затрат по разборке конструкций, утраты части материалов и устройства новой торцевой стены пристройки: кирпичной в цокольной части и деревянной утепленной на первом этаже.

Установив данные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку разрешения на реконструкцию не представлено, в части здания, принадлежащей ответчику, была произведена самовольная реконструкция.  

   В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (пункт 28). В пункте 25,26 вышеуказанного постановления разъяснено, что в  силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

            Между сторонами не разрешен вопрос по земельному участку, на котором расположен спорный объект недвижимости, ООО «Согласие» принимаются меры для оформления земельного участка в долевую собственность. Учитывая сложившийся после раздела порядок пользования как спорным помещением, так и земельным участком, произведенная реконструкция пристройки не создает угрозу жизни и безопасности, не влечет нарушение прав истца либо не создает угрозу их нарушения, что также было установлено в ходе судебного разбирательства. При таких обстоятельствах, отсутствие у  ответчика разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольно возведенной пристройки и не лишает ответчика при надлежащем оформлении земельно-правовых отношений возможности легализовать данную реконструкцию. 

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На основании изложенного, суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о сносе самовольной пристройки.  

Доводы кассационной жалобы о незаконности возведенной пристройки были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признаны необоснованными.

 При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании норм материального права. Оснований к отмене решения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

      решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от (...)г. по настоящему делу оставить без изменения, а кассационную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий:          

      Судьи: