Судья Муковкина Т.И.

№ 33а – 235-2012

17 апреля 2012 г. г. Петрозаводск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного суда Республики Карелия

в составе: председательствующего Королевой С.В.

и судей: Слиж Н.Ю., Леоновой Л.П.

при секретаре Нуриевой А.В.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Администрации Олонецкого национального муниципального района и Пименовой Н.В. на решение Олонецкого районного суда Республики Карелия от 20 декабря 2011 года по иску прокурора Олонецкого района в интересах неопределенного круга лиц к Администрации Олонецкого национального муниципального района и Пименовой Н.В. о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

установила:

Прокурор обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и государства к Администрации Олонецкого национального муниципального района и Пименовой Н.В. по тем основаниям, что 24.02.2011г. между Администрацией и Пименовой Н.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), цена земельного участка по договору определена в размере (...) руб. Из распоряжения Главы Олонецкого национального муниципального района от 21.02.2011г. (...) следует, что договор купли-продажи заключен в порядке приобретения права на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на указанном земельном участке имеется недвижимое имущество - объект незавершенного строительства (степень готовности - 38%), принадлежащий на праве собственности ответчику. Предоставление земельных участков под незавершенное строительство в собственность не предусмотрено и возможно только в случаях прямо предусмотренных в законе. Целью использования спорного земельного участка является «ведение личного подсобного хозяйства», а не эксплуатация здания, строения, сооружения, что подтверждается распоряжением Главы Олонецкого национального муниципального района от 21.2011г. (...). В связи с чем, прокурор полагает, что отсутствовали основания для предоставления земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Спорный земельный участок находится в государственной собственности на землях, собственность на которые не разграничена. Таким образом, заключением, договора купли-продажи, не соответствующего закону, и незаконным отчуждением земельного участка из государственной собственности, нарушаются интересы государства.

Ссылаясь на ст. 168 ГК РФ просил обязать администрацию Олонецкого национального муниципального района возвратить Пименовой Н.В. денежные средства в сумме (...) руб. Договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией Олонецкого национального муниципального района и Пименовой Н.В. считать возобновленным. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на основании решения Олонецкого районного суда аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В дальнейшем прокурор изменил исковые требования, просил признать договор купли-продажи спорного земельного участка ничтожным. Применить к договору последствия недействительности ничтожной сделки: обязать Администрацию возвратить Пименовой Н.В. денежные средства в сумме (...) руб., обязать Пименову Н.В.. возвратить спорный земельный участок в собственность Администрации ОНМР. Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Карелия на основании решения Олонецкого районного суда аннулировать запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Пименовой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером (...).

В судебном заседании прокурор иск поддержал.

Представитель Администрации Олонецкого национального муниципального района в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела. Ранее в судебном заседании с иск не признал. Пояснял, что участок Пименовой Н.В. был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно кадастровому паспорту на земельный участок, предоставленному Пименовой Н.В. вместе с другими документами, на участке находится объект недвижимости, были предоставлены выписка из ЕГРП, копия паспорта заявителя, договор аренды. Статья 36 Земельного кодекса РФ не запрещает предоставление земельных участков под ведение личного подсобного хозяйства.

Ответчик Пименова Н.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила возражения, в которых указала, что земельный участок предоставлен ей для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с п. 2 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ от 07.07.2003г. «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства может использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), который используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений. Следовательно, земельный участок истцом используется по целевому назначению, так как ведение личного подсобного хозяйства подразумевает строительство жилого дома и занятие сельскохозяйственной деятельностью (огородничество). Администрацией Олонецкого городского поселения выдано разрешение на строительство жилого дома (...) от 09.06.2009г., утвержден градостроительный план земельного участка распоряжением (...) от 09.06.2009г. «Об утверждении градостроительного Плана земельного участка, предоставленного в аренду Пименовой Н.В., расположенного по адресу: (...)», что подтверждает законность строительства капитального объекта на предоставленном ей земельном участке. На земельном участке построен жилой дом (объект капитального строительства), строительство которого не завершено. На указанный объект незавершенного строительства, зарегистрировано право собственности - свидетельство о государственной регистрации права (...) от 18.12.2010 года. Статьей 36 п. 1 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность приватизации земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства не введенный в эксплуатацию.

Считает, что заключенный договор купли-продажи земельного участка от 24.02.2011г. (...) соответствует требованиям закона, также ею обеспечена государственная регистрация вышеуказанного договора. Просила в иске отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. В отзыве на исковое заявление указали, что 11.05.2007г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды от 05.05.2006г. (...) (регистрационная запись (...)). В соответствии с условиями данного договора Администрация Олонецкого национального муниципального района Республики Карелия передала в аренду Пименовой Н.В. спорный земельный участок, общей площадью (...) кв. м, кадастровый номер (...), сроком на 49 лет. На земельном участке расположено здание - жилой дом. 28.04.2011г. в ЕГРП на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимого имущества от 24.02.2011г. (...) зарегистрировано право собственности Пименовой Н.В. на вышеуказанный земельный участок (регистрационная запись (...)), в связи с чем, запись о государственной регистрации договора аренды была погашена. В случае удовлетворения судом заявленных требований, на основании вступившего в законную силу решения суда о прекращении в ЕГРП записи о правах Пименовой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером (...) Управлением будет прекращена запись о государственной регистрации права собственности Пименовой Н.В. на упомянутый земельный участок.

Решением суда иск удовлетворен.

Суд признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...) от 24.02.2011г., площадью (...) кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: жилой дом, участок находится примерно в 30 м от ориентира, по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: (...), заключенный между Администрацией Олонецкого национального муниципального района и Пименовой Н.В., с прекращением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Пименовой Н.В. на земельный участок, регистрационная запись (...).

Применил последствия недействительности ничтожной сделки: взыскал с Администрации Олонецкого национального муниципального района в пользу Пименовой Н.В. (...) руб., обязал Пименову Н.В. возвратить в собственность Администрации Олонецкого национального муниципального района земельный участок с кадастровым номером (...)

С решением суда не согласна Администрация Олонецкого национального муниципального района, в апелляционной жалобе просит решение отменить, вынести новое решение об отказе в иске. Ссылается на доводы, изложенные при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Указывает, что перечень документов, необходимых для приобретения в собственность земельного участка на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, указан на основании абз. 2 п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ в Приказе Министерства экономического развития РФ № 370 от 30.10.2007г. N 370 (ред. от 29.11.2010г.) "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (утр. силу 15.10.2011г.). Все необходимые и поименованные в Приказе № 370 документы Пименова Н.В. предоставила. Оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка у администрации не имелось.

Считает, что администрация была обязана продать указанный земельный участок, так как Пименова Н.В. изъявила желание приобрести участок в собственность. Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного запрета на приватизацию (п. 5,8 ст. 27 Земельного кодекса РФ), резервирования.

Право Пименовой Н.В. на приобретение участка являлось исключительным, поскольку никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. Проведение аукциона нарушило бы права Пименовой Н.В. на приобретение указанного участка.

Считает, что действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства, ссылается на п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, письмо МЭР РФ от 02.06.2008 № Д08-1593, письмо МЭР от 09.07.2009 № Д23-2129, постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.02.2009 №Ф03-588/2009 по делу № А51-3561/2008), ст. 40 Конституции РФ.

Указывает, что основанием для предоставления в собственность Пименовой Н.В. земельного участка явился акт органа местного самоуправления - распоряжение администрации Олонецкого национального муниципального района о предоставлении земельного участка в собственность от 21.02.2011г. (...) Данный акт вынесен на основании п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Считает, что если администрация приняла незаконное решение, обжалованию, в первую очередь, подлежит само решение, так как именно на его основании заключен договор. В противном случае, удовлетворение иска будет означать незаконность договора, заключенного на основании законного решения администрации.

С решением суда не согласна Пименова Н.В., в апелляционной жалобе просит решение отменить, вынести новое решение об отказе в иске. Ссылается на доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации.

Указывает, что оспариваемый земельный участок предоставлен ей Администрацией Олонецкого национального муниципального района для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке построен жилой дом (объект капитального строительства), строительство, которого практически завершено, ведется внутренняя отделка. Полагает, что земельный участок используется по целевому назначению, так как ведение личного подсобного хозяйства подразумевает строительство жилого дома и занятие сельскохозяйственной деятельностью (огородничество).

В соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность приватизации земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, не введенный в эксплуатацию. Считает, что удовлетворение иска повлечет нарушение ее конституционных прав.

В возражениях на апелляционные жалобы прокурор согласен с решением суда.

В суде апелляционной инстанции представитель Администрации Олонецкого национального муниципального района жалобу поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные выше.

В суде апелляционной инстанции прокурор Волкова Е.А. иск поддержала по вышеизложенным основаниям, с доводами апелляционной жалобы не согласна.

Проверив дело, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, заключение прокурора, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия полагает состоявшееся по делу решение суда подлежащим отмене в связи с существенным нарушением норм материального права.

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права (...) от 18.12.2010г. ответчиком Пименовой Н.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью (...) кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 38%, инвентарный номер (...)

На основании заявления Пименовой Н.В. распоряжением Администрации Олонецкого национального муниципального района (...) от 21.02.2011г. «О предоставлении земельного участка в собственность Пименовой Н.В.» в соответствии с п.1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ ей в собственность был предоставлен за плату земельный участок из земель населенных пунктов площадью (...) кв.м для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер земельного участка (...).

24.02.2011г. между Администрацией и Пименовой Н.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м., согласно п. 2.1. договора цена составляет (...) руб.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Признавая обозначенную выше сделку недействительной в силу ее ничтожности, суд первой инстанции исходил из того, что построенный на спорном земельном участке объект не является «зданием, строением или сооружением», поскольку не введен в эксплуатацию и не может быть использован по назначению, в связи с чем на его собственника не распространяются положения статьи 36 ЗК РФ об исключительном праве на приватизацию участка.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом.

Согласно статье 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники задний, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку право собственности на незавершенный строительством жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данная постройка является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования ст. 36 Земельного кодекса РФ не имеется.

В силу положений п. 5 ч. 1 ст. 1, ст. 16, п. 4 ст. 28 и ст. 36 Земельного кодекса РФ, п.1 ст. 130 ГК РФ собственники расположенных на земельных участках объектах недвижимости, включая собственников незавершенного строительства, имеют право на передачу указанных земельных участков в собственность.

То обстоятельство, что объект строительства жилого дома не завершен, не может, при данных обстоятельствах дела, служить основанием для отказа в регистрации права собственности. Кроме того, администрацией Олонецкого муниципального района, органом уполномоченным распоряжаться правом на указанный объект недвижимости, принято решение о предоставлении данного земельного участка заявителю в собственность, о чем вынесено распоряжение (...) от 21.02.2011г.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пунктом 3 части 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329, 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Олонецкого районного суда Республики Карелия от 26 декабря 2011 года по настоящему делу отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Председательствующий

Судьи