Судья Емельянова Е.Б. № 33-1918/2012 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 10 июля 2012 года г. Петрозаводск Судебная коллегия по гражданским делам в составе председательствующего Злобина А.В. и судей Степановой Т.Г., Соляникова Р.В. при секретаре Чернобай Н.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гагариной М.И. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 03 мая 2012 года по гражданскому делу по искам Администрации Петрозаводского городского округа к Гагариной М.И. о взыскании задолженности по договору, регистрации договора и по встречным искам Гагариной М.И. к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительными торгов и применении последствий недействительности сделки. Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия у с т а н о в и л а: Администрация Петрозаводского городского округа обратилась в суд с исками к Гагариной М.И. о взыскании задолженности по договору купли-продажи №ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. в размере ХХ руб. и пени в размере ХХ., и по договору купли-продажи №ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. в размере ХХ руб. и пени в размере ХХ., осуществлении государственной регистрации указанных договоров, мотивируя требования тем, что ответчиком по результатам аукциона были заключены договоры купли-продажи земельных участков. По условиям договоров ответчик обязан был произвести оплату единовременно в течение 30 дней со дня подписания договора купли-продажи. Однако ответчиком обязательство по оплате земельных участков не исполнено. Кроме этого ответчиком не были совершены действия по государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков. Определением судьи дела по указанным искам Администрация Петрозаводского городского округа объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Ответчик Гагарина М.И. в ходе рассмотрения дела предъявила встречные иски о признании торгов по продаже земельных участков недействительными, применении последствий, мотивируя требования тем, что организация и проведение аукциона по продаже земельных участков были совершены с существенными нарушениями, т.к. до истицы не была доведена надлежащая информация о наличии ограничений, установленных в отношении земельных участков. Гагарина М.И. просила признать торги по продаже земельных участков недействительными и обязать Администрацию Петрозаводского городского округа вернуть полученное по сделке, а именно задаток, внесенный истицей по каждому из земельных участков. Представитель Администрации Петрозаводского городского округа Гришкова А.Ф. в судебном заседании суда первой инстанции первоначальные иски поддержала, встречные иски не признала, указывая на то, что при проведении аукциона нарушений прав Гагариной М.И. допущено не было. Гагарина М.И. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представитель Гагариной М.И. - Михайлов Р.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда первой инстанции первоначальные исковые требования не признал, встречные иски поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в заявлениях. Решением суда иски Администрации Петрозаводского городского округа к Гагариной М.И. о взыскании задолженности по договору, регистрации договора удовлетворены. Суд взыскал с Гагариной М.И. в пользу Администрации Петрозаводского городского округа задолженность по договорам купли-продажи в размере ХХ руб., пени в размере ХХ. Суд постановил зарегистрировать договор купли-продажи №ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. земельного участка, расположенного по адресу: (.....), общей площадью ХХ кв.м., имеющего кадастровый номер (...), заключенный между Администрацией Петрозаводского городского округа и Гагариной М.И. Зарегистрировать договор купли-продажи №ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. земельного участка, расположенного по адресу: (.....), общей площадью ХХ кв.м., имеющего кадастровый номер (...), заключенный между Администрацией Петрозаводского городского округа и Гагариной М.И. Суд взыскал с Гагариной М.И. в доход бюджета Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере ХХ. Решением суда Гагариной М.И. отказано в удовлетворении исков к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительными торгов и применении последствий недействительности сделки. С решением суда не согласна Гагарина М.И. В апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новое решение об отказе Администрации Петрозаводского городского округа в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. После заключения договоров в процессе подготовки к освоению приобретенных земельных участков Гагариной М.И. стало известно о несоблюдении продавцом земельных участков условий продажи земельных участков. Земельные участки, приобретенные Гагариной М.И., располагаются в зоне охраны объектов культурного наследия – зоне археологического наблюдения. В соответствии со статьей 74 Правил землепользования и застройки Петрозаводского в границах Петрозаводского городского округа, утвержденных Решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 №26/38-771 (далее также - Правила землепользования и застройки г. Петрозаводска), на территории зон охраны объектов культурного наследия - зон археологического наблюдения существует ограничение на землеустроительные, земляные, строительные и хозяйственные работы. Режим использования зон археологического наблюдения допускается только по согласованию с уполномоченным в области государственной охраны объектов культурного наследия государственным органом. В предоставленной Гагариной М.И. документации на земельные участки отсутствует информация о согласовании работ по индивидуальному жилищному строительству на указанных земельных участках с уполномоченными органами государственной власти в области государственной охраны объектов культурного наследия (Министерством культуры Российской Федерации, Министерством культуры Республики Карелия). При этом в извещении о проведении аукциона отсутствовала информация о том, что указанные земельные участки располагаются в зоне охраны объектов культурного наследия - зоне археологического наблюдения, что существенно ограничивает право покупателя на принятие решения об участии в торгах и покупке указанных земельных участков. Как при проведении торгов по продаже земельных участков, так и при заключении по результатам торгов договоров купли-продажи, земельных участков были нарушены права Гагариной М.И. на получение полной и достоверной информации об объектах торгов - земельных участках, предусмотренной статями 37 и 38.1 ЗК РФ, в частности, информации об ограничениях на использование земельных участков. Таким образом, требования Администрации Петрозаводского округа о взыскании с Гагариной М.И. задолженности по договорам купли-продажи земельных участков и регистрации указанных договоров не могут быть признаны обоснованными, поскольку основаны на недействительной сделке. Считает, что договоры купли-продажи земельных участков были заключены в нарушение условий проведения торгов по продаже земельных участков, предусмотренных статьей 38.1 ЗК РФ, и условий заключения договоров, в части предоставления полной и достоверной информации об объекте купли-продажи. На апелляционную жалобу поступили возражения Администрации Петрозаводского городского округа, которая просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу Гагариной М.И. без удовлетворения. Указывает, что согласно градостроительной документации на земельные участки, они поставлены на кадастровый учет, определено их разрешенное использование, указаны обременения земельных участков, что подтверждает соответствие земельных участков, выставленных на аукцион, требованиям земельного законодательства. Информация о том, что земельные участки расположены в зоне охраны объектов культурного наследия - зоне археологического наблюдения, содержалась в градостроительной документации и была доведена до ответчицы до участия в торгах, следовательно, о расположении спорных земельных участков в указанной зоне и необходимости согласования с органом, уполномоченным в области государственной охраны объектов культурного наследия ответчице было известно до проведения торгов, однако данное обстоятельство не повлияло на ее решение о принятии участия в аукционе по продаже земельных участков, заключении договоров купли-продажи и подписании актов приема-передачи земельных участков. Довод ответчицы об отсутствии в аукционной документации информации о том, что спорные земельные участки находятся в лесном массиве, и тем самым чинятся препятствия к освоению земельных участков, не соответствуют действительности, поскольку территория лесного массива, на котором находятся приобретенные Гагариной М.И. земельные участки, входит в состав зоны охраны объектов культурного наследия - зоны археологических наблюдений. Считают, что ответчицей не представлено доказательств нарушения ее прав и законных интересов при проведении оспариваемых торгов, поскольку не представлено доказательств невозможности использования спорных земельных участков по назначению - для индивидуального жилищного строительства, либо иных препятствий для их использования. В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчица Гагарина М.И. и ее представитель Михайлов Р.В., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержали, пояснив, что за получением разрешения на строительство, а также за согласованием в государственный орган по охране объектов культурного наследия Гагарина М.И. еще не обращалась. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации Петрозаводского городского округа Крупица О.В., действующая на основании доверенности, возражала относительно доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены правильного по существу решения суда. Согласно ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных законом. В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В соответствии с п.2 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. При этом аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ г. был проведен аукцион по продаже земельных участков для размещения индивидуальных жилых домов, расположенных в (.....), общей площадью ХХ кв.м. (кадастровый номер (...)) и ХХ кв.м. (кадастровый номер (...)). Согласно протоколу №ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. «Об итогах аукциона по продаже земельных участков, расположенных в (.....)» победителем аукциона была признана Гагарина М.И. ХХ.ХХ.ХХ г. по результатам указанного аукциона были заключены договоры купли-продажи земельных участков №ХХ и №ХХ, в соответствии которыми в собственность Гагариной М.И. передавались: земельный участок, расположенный в (.....), общей площадью ХХ кв.м., имеющий кадастровый номер (...), по цене ХХ руб., и земельный участок, расположенный в (.....), общей площадью ХХ кв.м., имеющий кадастровый номер (...), по цене ХХ руб. В соответствии с пунктами 2.2 указанных договоров в счет оплаты цены участков засчитывается ранее внесенный Гагариной М.И. задаток в сумме ХХ рублей (за каждый участок). Согласно пунктам 2.3 договоров оставшуюся сумму покупатель (Гагарина М.И.) перечисляет Продавцу (Администрации Петрозаводского городского округа) единовременно в течение 30 дней со дня подписания сторонами договора купли-продажи до государственной регистрации сделки. Ответственность за неисполнение указанного условия договоров предусмотрена п. 5.1 договоров купли-продажи в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, действующей на дату выполнения денежных обязательств, от размера неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа. Установив, что Гагариной М.И. обязательства по оплате приобретенных земельных участков не исполнены, действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки на основании договоров купли-продажи не совершены, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Администрации Петрозаводского городского округа, как продавца земельных участков, в полном объеме, в том числе взыскания с Гагариной М.И. задолженности по договорам купли-продажи в размере ХХ руб. и пени в размере ХХ., и осуществления государственной регистрации сделок. Однако, соглашаясь с правильным по существу решением суда, судебная коллегия, тем не менее, считает необходимым изложить абзацы третий и четвертый решения суда в иной редакции, имея в виду следующее. Статьей 551 ГК РФ установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда, которое заменит заявление другой стороны. Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из материалов дела следует, что Гагарина М.И. добровольно приняла на себя все права и обязанности, определенные договорами купли-продажи земельных участков. Земельные участки, являющиеся предметом договоров купли-продажи, переданы от продавца покупателю Гагариной М.И. по актам приема-передачи. По условиям договоров (п.4.2.3) Гагарина М.И. приняла на себя выполнение обязательств, в том числе по государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков и права собственности на них. При этом факт уклонения Гагариной М.И. от исполнения принятых на себя обязательств по государственной регистрации сделок нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Между тем, в силу п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. В связи с чем абзацы третий и четвертый резолютивной части решений необходимо изложить в новой редакции, указав на необходимость осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки на основании соответствующих договоров купли-продажи, но не самих договоров купли-продажи. Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о том, что встречные исковые требования Гагариной М.И. о признании недействительными торгов по продаже земельных участков и применении последствий недействительности сделок не подлежат удовлетворению. Требования Гагариной М.И. были мотивированы тем, что организация и проведение аукциона по продаже земельных участков были совершены с существенными нарушениями, т.к. до истицы не была доведена надлежащая информация о наличии ограничений, установленных в отношении земельных участков. Суд первой инстанции правомерно счел данные доводы необоснованными. Так, положениями п.10 ст. 38.1 ЗК РФ определены требования к извещению или сообщению о проведении аукциона, которое в том числе должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение. Судом первой инстанции установлено, что информационное сообщение о проведении аукциона по продаже земельных участков содержало указанные необходимые сведения, в том числе сведения о разрешенном использовании земельных участков, об их обременениях, сведения о расположении земельных участков в зоне археологического наблюдения и необходимости согласования проводимых работ с органом, уполномоченным в области государственной охраны объектов культурного наследия. Более того, информационное сообщение содержало ссылку на градостроительные планы земельных участков, утвержденные постановлениями Администрации Петрозаводского городского округа. Параметры разрешенного строительства на указанных участках также были определены. Указанные выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Как правильно указано судом первой инстанции, обстоятельства, на которые указывает Гагарина М.И., не свидетельствуют о невозможности использования земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Доводы стороны истца по встречным искам о том, что земельные участки находятся в водоохранной зоне и в зоне охраны объектов культурного наследия, не указывают на невозможность использования земельных участков для индивидуального жилищного строительства, т.к. Правилами землепользования и застройки г. Петрозаводска в указанных зонах не установлен запрет для индивидуального жилищного строительства. Пунктом 74 Правил землепользования и застройки г. Петрозаводска лишь установлены требования при осуществлении строительства. Из представленных документов следует, что при проведении аукциона до его участников была доведена надлежащая информация в отношении земельных участков. Суд обоснованно счел, что Гагарина М.И. не была лишена права на ознакомление с технической, в том числе градостроительной, документацией, представленной инициатором аукциона. Кроме того, суд правомерно счел недоказанным факт нарушения прав и законных интересов Гагариной М.И. при проведении аукциона. Гагариной М.И. не было представлено суду доказательств в подтверждение невозможности использования земельных участков для индивидуального жилищного строительства, как это, напротив, предусмотрено градостроительными планами земельных участков и соответствует их разрешенному использованию. За получением разрешений на строительство жилых домов Гагарина М.И., согласно ее пояснениям, еще не обращалась, равно, как и не обращалась в государственный орган охраны объектов культурного наследия за получением согласования на проведение землеустроительных, земляных, строительных и хозяйственных работ. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительными торгов по продаже земельных участков и понуждения Администрации Петрозаводского городского округа возвратить задаток, внесенный истицей по каждому из земельных участков, и правомерно отказал Гагариной М.И. в удовлетворении встречных исков. На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено. Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется. Руководствуясь положениями статей 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а: решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 03 мая 2012 года по настоящему делу по существу оставить без изменения, апелляционную жалобу Гагариной М.И. – без удовлетворения. Изложить абзацы третий и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции: «Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи №ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. земельного участка, расположенного по адресу: (.....), общей площадью ХХ кв.м., имеющего кадастровый номер (...), заключенный между Администрацией Петрозаводского городского округа и Гагариной М.И.. Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи №ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. земельного участка, расположенного по адресу: (.....), общей площадью ХХ кв.м., имеющего кадастровый номер (...), заключенный между Администрацией Петрозаводского городского округа и Гагариной М.И.». Председательствующий: Судьи: Деперсонификацию выполнила помощник судьи ___________________ (Малова Н.Б.), ____ июля 2012 г. «Согласовано» судья Верховного суда РК ____________________ (Степанова Т.Г.),_____ июля 2012 г. «Разместить на сайте» председательствующий судья Верховного суда РК ____________________ (Злобин А.В. ), ________________ 2012 г.