Судья Орлова А.А. Дело № 33-2063/2012

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Республики Карелия

в составе председательствующего Переплесниной Е.М.,

судей Черонко Е.В., Глушенко Н.О.

при секретаре Тихоновой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе заинтересованного лица на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 10 мая 2012 года по заявлению Лариной Н.С. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в государственной регистрации права.

Заслушав доклад судьи Черонко Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Заявление мотивировано тем, что ХХ.ХХ.ХХ между Лариной Н.С. и (...) был заключен договор купли-продажи ХХ (...) протяженностью (...) м. ХХ.ХХ.ХХ стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности Лариной Н.С. на (...). ХХ.ХХ.ХХ Управление сообщило об отказе в государственной регистрации, ссылаясь на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим законом для государственной регистрации прав. Считая отказ регистрирующего органа незаконным, нарушающим ее права и законные интересы, Ларина Н.С. обратилась в суд с настоящим иском, просила признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ХХ.ХХ.ХХ, обязать устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный объект недвижимости.

Решением суда заявление удовлетворено. Суд признал незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от ХХ.ХХ.ХХ ХХ, обязал устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации перехода права и права собственности Лариной Н.С. на (...) протяженностью (...) м, кадастровый номер объекта ХХ.

С решением не согласно Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, просит его отменить и вынести решение об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие балансовую стоимость отчуждаемого имущества на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, и как следствие, подтверждающие законность сделки и обоснованность установки порядка отчуждения имущества. В ЕГРП содержалась запись о праве собственности (...) на земельный участок с кадастровым номером ХХ площадью (...) кв. м, расположенный по адресу (.....), участок б/н. Отчуждаемый объект недвижимого имущества располагается на указанном земельном участке, тогда как предметом представленного на регистрацию договора купли-продажи является только (...). Заявления о переходе права собственности на земельный участок, на котором располагается отчуждаемый объект недвижимости, в Управление представлены не были. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.Как в приостановлении государственной регистрации, так и в отказе в государственной регистрации Управление указывало причину, препятствующую ее проведению. Управление полагает, что судом первой инстанции при вынесении решения не учтен п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливающий, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Исходя из содержания п. 13 указанного постановления, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ применим только в случае продажи недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Поскольку на момент проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов в ЕГРП содержалась запись о праве собственности (...) на земельный участок с кадастровым номером ХХ и отчуждаемый (...) также находился в собственности указанного юридического лица, требование Управления о представлении заявителем документов на переход права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, являлось законным и обоснованным. Решением суда нарушен принцип земельного законодательства, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия Панченко К.Н., Смирнов А.В. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали.

Ларина Н.С. в суд апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения жалобы извещена, ее представители Кусакин Б.В., Перерва И.Н. в суде апелляционной инстанции против доводов апелляционной жалобы возражали, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ХХ.ХХ.ХХ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление) обратились М.К.К., действующий от имени (...)», и Перерва И.Н., действующий на основании доверенности от имени и в интересах Лариной Н.С., с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности Лариной Н.С. на (...), расположенный по адресу (.....).

ХХ.ХХ.ХХ решением Арбитражного суда РК в отношении (...) было открыто конкурсное производство, в ходе которого кредиторами было принято решение об отчуждении (...).

Указанный объект недвижимости был приобретен Лариной Н.С. в соответствии с договором купли-продажи ХХ от ХХ.ХХ.ХХ, заключенным по результатам торгов в форме публичного предложения, проведенных конкурсным управляющим продавца (...), согласно которому продавец продал, а Ларина Н.С. приобрела (...) протяженностью (...) м (кадастровый номер ХХ) стоимостью (...) руб. На указанное имущество отсутствуют какие-либо притязания со стороны третьих лиц, оно не заложено, под арестом не состоит (п. (...) договора).

Судом также установлено, что приобретенный истицей (...) располагался на земельном участке с кадастровым номером ХХ площадью (...) кв. м, разрешенное использование – для (...), принадлежавшем (...). На указанном земельном участке также расположено еще (...) объектов недвижимости, которые поставлены на технический учет, как отдельные объекты, а не как имущественный комплекс. На момент продажи (...) земельный участок находился в залоге у (...)

С ХХ.ХХ.ХХ указанный земельный участок, а также (...) расположенных на нем объектов находятся у (...) в собственности.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Аналогичную норму содержит и п. 2 ст. 223 ГК РФ: в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

На основании п. 1 ст. 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 вышеуказанного закона).

В силу положений ст. 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Отказ Управления в государственной регистрации перехода права и права собственности Лариной Н.С. от ХХ.ХХ.ХХ мотивирован тем, что в нарушение требований абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Предметом представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ ХХ является только (...). Заявления о переходе права собственности на земельный участок, на котором располагается отчуждаемый объект недвижимого имущества, в Управление не представлены, что не соответствует требованиям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а в силу ч. 1 ст. 11.2 земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Следовательно, совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета земельного участка, независимо от способа его формирования.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

Исходя из ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, ст. 273 и ст. 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования.

В то же время согласно 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

На момент продажи (...) решение об образовании земельного участка, на котором располагается объект недвижимости ((...)), собственником не принималось, земельный участок не был сформирован.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости (...), подготовленному (...), по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ наиболее вероятная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет (...) руб. Как следует из отчета, объектом оценки являлись земельный участок под (...) площадью (...) кв. м.

Однако, указанное не означает, что земельный участок такой площади существует как объект гражданского оборота. Оценщик в данном случае руководствовался требованием п. 2. ст. 555 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об ошибочности вывода Управления о том, что коль скоро оценивалась совокупная стоимость «земельного участка» и расположенного на нем объекта недвижимости, то был отчужден и «земельный участок», а также о том, что приобретение заявителем объекта недвижимости ((...)), расположенного в границах земельного участка, находившегося в собственности продавца, но обремененного ипотекой, не тождественно «понятию приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке».

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Однако, на момент отчуждения (...) продавец не имел возможности исключительно своим волеизъявлением без согласия залогодержателя (...) сформировать земельный участок под продаваемым Лариной Н.С. объектом недвижимости. Отсутствует такая возможность и у Лариной Н. С.

При указанных обстоятельствах, исходя из совокупности приведенных норм, при отчуждении здания, строения или иной недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в собственности продавца, земельный участок подлежит отчуждению только в случае, если он занят таким зданием, строением или иной недвижимостью и необходим для их использования.

В том случае, если участок под объектом недвижимости не сформирован, не имеет соответствующего целевого назначения, определенного, в том числе разрешенным использованием, то отчуждение такого земельного участка одновременно с отчуждением недвижимости на нем действующим законодательством не допускается.

Поскольку судом установлено, подтверждается материалами дела, что земельный участок под (...) никогда не формировался, на кадастровый учет не ставился, на торги по продаже конкурсного имущества конкурсным управляющим (...) не выставлялся, на этом основании не может являться предметом сделки в силу ст. 11.1 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия полагает, что при указанных обстоятельствах отказ в удовлетворении заявления Лариной Н.С. приведет к нарушению ее прав и законных интересов, поскольку Ларина Н.С. в установленном порядке приобрела объект недвижимости на публичных торгах. От имени продавца по данной сделке договор купли-продажи подписал конкурсный управляющий (...) в связи с тем, что в отношении указанного общества решением Арбитражного суда РК от ХХ.ХХ.ХХ было открыто конкурсное производство, (...) признано банкротом. При этом на торги конкурсным управляющим был выставлен только объект недвижимости – (...) протяженностью (...) кв. м, кадастровый номер объекта ХХ.

Установлено и подтверждается материалами дела, что собственником продаваемого на торгах объекта недвижимости являлось (...) Земельный участок с кадастровым номером ХХ площадью (...) кв. м, на котором располагается спорный объект недвижимости и еще (...) объектов недвижимости, которые поставлены на технический учет как отдельные объекты недвижимости, а не как имущественный комплекс, на момент заключения договора купли-продажи (...) ХХ.ХХ.ХХ находился в залоге у (...) С ХХ.ХХ.ХХ банк является собственником земельного участка. Ларина Н.С., как покупатель по сделке, уплатила в полном объеме договорную цену, объект недвижимости передан ей согласно акту приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ, то есть договор купли-продажи фактически сторонами исполнен. Указанный договор купли продажи никем не оспорен.

Оценив доводы сторон, представленные ими доказательства с позиций ст. 11.1, ч. 1, 4 ст. 11.2, ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 271, ст. 552 ГК РФ, ст. 254 – 258 ГПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Управления нарушает права Лариной Н.С. на регистрацию перехода права и права собственности по исполненной сделке, создает препятствие к осуществлению ее прав. Допущенное нарушение прав заявителя, при отсутствии иных, кроме рассмотренных препятствий к регистрации, может быть устранено заявленным способом – путем обязания Управления произвести государственную регистрацию перехода прав и права собственности Лариной Н.С. на объект недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы на незаконность решения не могут быть приняты во внимание по изложенным основаниям.

Решение суда первой инстанции основано на доказательствах, исследованных в судебном заседании, им дана соответствующая оценка, в решении указаны нормы права, которыми руководствовался суд при разрешении спора.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 10 мая 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи