Судья Леккерева И.С. № 33-2584/2012 ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 07.09.2012 г. Петрозаводск Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе председательствующего судьи Соляникова Р.В., судей Данилова О.И., Сыромятникова А.В. при секретаре Кузнецовой И.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Панченко Ю.П. на решение Прионежского районного суда от 19.06.2012 по иску Лобышева В.А. к Панченко Ю.П., Панченко Т.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: Лобышев В.А. обратился в суд с названным иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ г. сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м, расположенного по адресу: РК, П-й район, юго-восточная часть кадастрового квартала ХХ ДНТ «...». Поскольку представленный продавцами план участка не отвечал нормам действующего законодательства, истцом были произведены землеустроительные работы и выполнен межевой план, из которого следует, что большую часть участка (... кв.м из ... кв.м) использовать в целях, для которых он приобретался, невозможно, поскольку на земельном участке расположена охранная зона высоковольтной линии электропередачи ВЛ-10 кВ Л-2П-15, принадлежащей ОАО «ПСК». Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил расторгнуть договор купли-продажи вышеобозначенного участка. Решением суда иск удовлетворен. Суд расторг договор купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ г.; привел стороны в первоначальное положение, обязав Панченко Ю.П., Панченко Т.П. возвратить Лобышеву В.А. денежные средства в сумме ... руб., а Лобышева В.А. передать Панченко Ю.П., Панченко Т.П. земельный участок с кадастровым номером ХХ по адресу: РК, П-й район, земельный участок по генплану № ХХ ДНТ «...», расположенный в юго-восточной части кадастрового квартала ХХ; аннулировал запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ХХ.ХХ.ХХ г. № ХХ; взыскал с Панченко Ю.П., Панченко Т.П. в бюджет Прионежского муниципального района государственную пошлину в размере ... руб. с каждого. В апелляционной жалобе ответчик Панченко Ю.П. просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление. В обоснование жалобы указывает, что в договоре купли-продажи истец не обозначил цель приобретения земельного участка, в связи с чем суд обязан был руководствоваться положениями действующего законодательства в части определения разрешенного вида использования приобретенного земельного участка – для садоводства. На момент продажи спорного земельного участка никаких ограничений в его отношении не имелось, в связи с чем он в полной мере мог быть использован истцом в рамках разрешенного использования. ОАО «ПСК» представлены недопустимые доказательства наличия у него права собственности на линию электропередачи ВЛ-10 кВ Л-2П-15, введений о зарегистрированных правах в отношении данного объекта не имеется. Согласно Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24 февраля 2009 г., охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах. Однако в материалах дела не содержится документов, подтверждающих установление какой-либо охранной зоны для эксплуатации линии электропередачи. При вынесении решения судом фактически были подменены понятия «охранная зона» и ограничения на использование земельного участка, находящегося в границах охранной зоны. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от ХХ.ХХ.ХХ спорный земельный участок был приобретен ответчиком на основании договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при продаже земельного участка имелись какие-либо обременения, сервитуты и ограничения в пользовании земельным участком. Внесение сведений в кадастр о том, что в отношении земельного участка, который полностью входит в границы соответствующей зоны, установлено ограничение (обременение) права в связи с установлением охранной зоны, возможно после государственной регистрации такого ограничения (обременения). Документов, подтверждающих наличие зарегистрированного обременения в отношении спорного земельного участка, не имеется. Особые условия использования земельного участка, установленные постановлением администрации Прионежского муниципального района № ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. и внесенные непосредственно заявителем в кадастровый паспорт земельного участка, появились только после того, как истец самостоятельно обратился в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. Судом для полного и всестороннего разбирательства в качестве третьего лица не было привлечено ДНТ «...», не были затребованы от товарищества документы, обосновывающие получение земельного участка, не были исследованы обстоятельства выделения земли под организацию товарищества, существовали ли какие-либо ограничения на землю при передаче земли в ведение товарищества. В возражениях на жалобу истец просит оставить решение суда без изменения по основаниям, изложенным в суде первой инстанции. В возражениях ОАО «ПКС» также полагает жалобу необоснованной. Дополнительно третьим лицом представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие внесение линии электропередачи в уставный капитал общества. Также ОАО «ПКС» указано, что линия электропередачи, которая проходит через участок истца, возведена до введения в действие Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24 февраля 2009 г. Ранее действующие акты каких-либо дополнительных требований к оформлению охранной зоны не содержали. В суде апелляционной инстанции ответчик Панченко Ю.П. и его представитель Григорян А.В. поддержали доводы жалобы. Дополнительно пояснили, что площадь переданного ответчику земельного участка в порядке применения последствий расторжения договора увеличилась на ... кв.м. При проведении кадастровых работ границы земельного участка вдоль дороги согласованы не были, в связи с чем участок сформирован ненадлежащим образом. Представитель истца Мешков Д.Е. просил оставить вынесенное по делу решение без изменения. Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. По делу установлено, что ХХ.ХХ.ХХ г. стороны заключили договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м, расположенного по адресу: РК, П-й район, земельный участок по генплану №ХХ, юго-восточная часть кадастрового квартала ХХ ДНТ «...», стоимостью ... руб. Данный договор сторонами исполнен. В целях уточнения местоположения земельного участка истцом были произведены землеустроительные работы и выполнен межевой план, из которого следует, что большую часть участка (... кв.м из ... кв.м) использовать в целях, для которых участок приобретался, невозможно, так как на нем расположена охранная зона высоковольтной линии электропередачи ВЛ-10 кВ Л-2П-15, принадлежащей ОАО "ПСК", в результате чего участок обременен обеспечением беспрепятственного доступа для обслуживания и эксплуатации линии электропередачи, а в его отношении администрацией Прионежского муниципального района вынесено постановление от ХХ.ХХ.ХХ г. № ХХ об установлении особых условий использования. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Пункт 2 ч. 2 ст. 89 ЗК РФ гласит о том, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Поскольку в результате проведенных кадастровых работ выяснилось, что большую часть земельного участка невозможно использовать в целях, для которых он приобретался, а разумно предвидеть наступление данных последствий покупатель не мог, так как в договоре наличие каких-либо обременений обозначено не было (равно как и сведений о проложенной через участок линии электропередачи и подлежащей в связи с этим установлению охранной зоны), а соответствующими познаниями в области электроэнергетики истец не обладает, суд пришел к правомерному выводу о том, что имеются основания для расторжения договора. Довод апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок может использоваться по назначению в рамках разрешенного использования, несостоятелен, поскольку ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предполагает назначение садового земельного участка для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений), которое существенно ограничивается необходимостью обеспечения беспрепятственного доступа к линии электропередачи третьим лицам, запретом без письменного разрешения эксплуатирующей организации осуществлять строительство зданий и сооружений, посадку и вырубку деревьев и кустарников, и др. Утверждение автора апелляционной жалобы о том, что ОАО «ПСК» не представлено допустимых доказательств наличия у него права собственности на линию электропередачи ВЛ-10 кВ Л-2П-15, со ссылкой на отсутствие сведений о зарегистрированных правах в отношении данного объекта, ошибочно, так как не соответствует положениям ст. 55 ГПК РФ. В суд апелляционной инстанции третьим лицом представлен акт приема-передачи обозначенного имущества в качестве взноса в уставный фонд ОАО «ПСК». Кроме того, установленное в отношении спорного земельного участка ограничение осуществлено не в порядке обеспечения прав ОАО «ПСК», как собственника линии электропередачи, а в целях охраны жизни и здоровья неопределенного круга лиц при функционировании объекта повышенной опасности, в связи с чем данное обременение возникает независимо от регистрации права собственности на указанный объект за организацией, осуществляющей его эксплуатацию. Довод ответчика о том, что охранная зона в отношении спорного земельного участка не определена, поскольку не выполнена процедура, предусмотренная Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24 февраля 2009 г., не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, так как действовавшие в период возведения линии электропередачи ВЛ-10 кВ Л-2П-15 Правила охраны электрических сетей свыше 1000 Вольт, утвержденные постановлением Совета министров СССР от 26.03.1984 № 255, специальных требований к оформлению охранных зон не содержали. Довод о том, что обременение земельного участка не зарегистрировано в установленном законом порядке, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. В связи с тем, что обременение земельного участка, связанное с необходимостью обеспечения эксплуатации линии электропередачи, возникло до введения в действие приведенного выше закона, оно объективно существует в настоящее время и признается действующим независимо от его регистрации. Довод о необходимости привлечения к участию в деле ДНТ «...» не может повлечь отмену состоявшегося по делу решения, так как права названного товарищества постановленным судебным актом не затронуты. Вопрос об основаниях выделения земельного участка под организацию товарищества сторонами по делу не ставился, значение, которое, по мнению автора жалобы, данный вопрос имеет для разрешения настоящего спора, им не указано, каких-либо ходатайств об истребовании дополнительных доказательств участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения дела не заявлялось, в связи с чем довод о неисследованности судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств по делу судебной коллегией отклоняется. Тот факт, что площадь переданного ответчику земельного участка после расторжения договора в результате кадастровых работ увеличилась на ... кв.м., прав собственника участка не нарушает. Довод ответчика о том, что при проведении кадастровых работ границы земельного участка вдоль дороги согласованы не были, в связи с чем участок сформирован ненадлежащим образом, противоречит материалам дела. Как следует из свидетельских показаний кадастрового инженера А.И.А., граница спорного земельного участка со стороны дороги проходит по границе ДНТ «...», в связи с чем согласования с дорожными службами не требовалось. Данные обстоятельства ответчиком в суде первой инстанции не опровергнуты. По изложенным мотивам решение суда является законным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется. Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: решение Прионежского районного суда от 19.06.2012 по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Председательствующий Судьи Деперсонификацию выполнил помощник судьи ____________________ ( ), _____ _________________ 201_ г. «Согласовано» судья Верховного суда РК ____________________ ( Соляников Р.В.), _____ _________________ 201_ г. «Разместить на сайте суда» Председательствующий состава ____________________ ( ), ______ _________________ 201_ г.