Иск о взыскании излишне уплаченных средств по договору участия в долевом строит-ве

Судья Чуев Д.Ю. Дело № 33-440/2010г.

27 мая 2010 года г. Элиста

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Габунова Н.Э.,

судей Шихановой О.Г. и Шовгуровой Т.А.

при секретаре Ц.Н.А.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Ф.Е.И. к обществу с ограниченной ответственностью «***» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве по кассационной жалобе ответчика на решение Элистинского городского суда РК от 28 апреля 2010 г.

Заслушав доклад судьи Шовгуровой Т.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «***» А.С.Н., поддержавшего доводы жалобы, возражения истца Ф.Е.И. и ее представителя М.Н.М., судебная коллегия

установила:

Ф.Е.И. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «***» (далее - ООО «***») о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 09 июля 2009 г. № 9 и дополнительным соглашением к нему от 15 декабря 2009 г. ООО «***» обязано было в срок не позднее 4 квартала 2009 г. передать ей в собственность квартиру № ** в доме № ** «*» в * микрорайоне г. Элисты Республики Калмыкия, состоящую из двух жилых комнат. По условиям договора общая площадь квартиры определяется по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учётом площади балкона и предварительно составляет 60,99 кв.м., которая может быть уточнена после обмеров, произведённых Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по РК (далее БТИ, орган технической инвентаризации). Согласно п. 4.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляла 1189305 руб. и включала в себя стоимость 60,99 кв.м. из расчёта 19500 руб. за один квадратный метр. Свои обязательства по инвестированию строительства жилья она выполнила своевременно и в полном объёме. При передаче ей по акту от 31 декабря 2009 г. объекта долевого строительства выяснилось, что после обмера, произведённого органом технической инвентаризации, фактическая общая площадь квартиры уменьшилась и с учётом лоджий составила 56,4 кв.м., без учёта лоджий - 51,7 кв.м. Поскольку площадь квартиры по результатам обмера БТИ оказалась меньше, чем общая площадь квартиры по договору участия в долевом строительстве, ответчик должен возвратить излишне уплаченные деньги по договору в размере 89505 руб. 05 февраля 2010 г. она обратилась в ООО «***» с претензией о перерасчёте стоимости квартиры и возврате излишне уплаченной суммы, в чем ей было отказано со ссылкой на соответствие фактической общей площади квартиры, переданной ей по акту, условиям заключенного договора. Просила взыскать с ООО «***» излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере 89505 руб.

В судебном заседании Ф.Е.И. и ее представитель М.Н.М., дополнив исковые требования, просили взыскать с ООО «***» расходы на оплату услуг представителя в размере 6000 руб.

Представитель ООО «***» А.О.А. иск не признал, ссылаясь на то, что фактическая общая площадь переданной Ф.Е.И. по договору № 9 от 09 июля 2009 г. квартиры составляет 61,09 кв.м., что соответствует общей проектной площади квартиры, установленной договором участия в долевом строительстве.

Решением Элистинского городского суда РК от 28 апреля 2010 г. иск Ф.Е.И. удовлетворен частично. С ООО «***» в пользу Ф.Е.И. взысканы денежные средства в размере 89505 руб., излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве № 9 от 09 июля 2009 г., 3000 руб. в качестве расходов на оплату услуг представителя. С ООО «***» в доход бюджета г. Элисты РК взыскана государственная пошлина в размере 2 885 руб. 15 коп.

В кассационной жалобе представителем ответчика ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований со ссылкой на допущенные судом существенные нарушения норм материального и процессуального права. В жалобе указывается на то, что при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома общая площадь квартиры определяется в соответствии с проектной документацией, которая является неотъемлемой частью данного договора. Согласно договору, заключенному с истицей, общая площадь инвестируемой ею квартиры определяется с учетом площади балкона и предварительно составляет 60,99 кв.м. По окончании строительства фактически ей была передана квартира с учетом площади лоджий и балконов общей площадью 61,09 кв.м., т.е. в большем размере, чем было предусмотрено проектом. По результатам обмера, произведенного БТИ, вследствие применения понижающего коэффициента 0,5 для площади лоджий параметры общей площади уменьшились и составили 56,4 кв.м. Однако при вынесении решения суд не учел того обстоятельства, что показатели общей площади квартиры, подсчитанные органом технической инвентаризации с применением понижающего коэффициента, используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации и не могут применяться к правоотношениям, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Также суд не принял во внимание положения п. 2 ст. 424 ГК РФ, устанавливающие допустимость изменения цены договора после его заключения в случаях и на условиях, предусмотренных договором, и только по соглашению сторон, и не дал оценку пункту 5 договора от 09 июля 2009 г. о том, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определенный пунктом 4.1 договора, является фиксированным и изменению не подлежит. Заключенный с истицей договор не предусматривает обязанности застройщика возвратить участнику строительства излишне уплаченные денежные средства, если площадь квартиры окажется менее той, что указана в 1.1 договора. С момента подписания сторонами передаточного акта и приемки объекта долевого строительства участником договора обязательства застройщика считаются исполненными. По передаточному акту от 31 декабря 2009 г. истица приняла двухкомнатную квартиру, претензий по поводу ее недостатков и требований об их устранении либо соразмерном уменьшении цены договора не предъявила, несмотря на то, что такое право участника долевого строительства гарантировано законом. О том, что при строительстве жилого дома застройщик не допустил отступлений от проекта, свидетельствует заключение Государственной экспертизы Республики Калмыкия от 11 декабря 2007 г., согласно которому рабочий проект 45 квартирного жилого дома по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, * микрорайон, дом ** «*» соответствует требованиям действующих норм проектирования и строительства. Более того, 31 декабря 2009 г. Мэрией г. Элисты было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию застройщик выполнил все строительные работы в полном соответствии с проектом, техническими условиями, требованиями СНиП и другими научно-техническими документами, а доказательств обратного ответчиком в судебном заседании не было представлено, оснований для удовлетворения требований Ф. не имелось.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 09 июля 2009 г. между истицей Ф. и ООО «***» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Элиста, * микрорайон, дом ** «*», согласно которому ООО «***» обязано передать Ф. в собственность квартиру №**, состоящую из двух комнат, в срок не позднее 4 квартала 2009 г. По условиям договора общая площадь квартиры с учетом площади балкона предварительно составляет 60,99 кв.м, которая может быть уточнена после обмеров, произведенных филиалом ФГУП Ростехинвентаризация по РК. Стоимость квартиры определена сторонами из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры. Обязательства по оплате истицей предмета договора исполнены в полном объеме. По результатам проведенной БТИ первичной инвентаризации жилого помещения установлено, что общая площадь квартиры уменьшилась и с учётом лоджий составила 56,4 кв.м., без учёта лоджий - 51,7 кв.м.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в части взыскания излишне уплаченных денежных сумм, суд руководствовался ст. 431 ГК РФ и исходил из того, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из содержания заключенного сторонами договора от 09 июля 2009 г. следует, что общая площадь квартиры 60,99 кв.м. определяется с учетом площади балкона и будет уточнена после обмеров, произведенных органом технической инвентаризации. Между тем по данным технического паспорта, составленного БТИ по состоянию на 22 октября 2009 г., общая площадь квартиры №** с холодными помещениями составила 56,4 кв.м. Поскольку в соответствии с условиями договора ответчик должен был передать Ф. жилое помещение общей площадью 60,99 кв.м., а фактически передал 56,4 кв.м., суд пришел к выводу о нарушении прав потребителя и необходимости взыскания в пользу истицы разницы в стоимости недостающих квадратных метров в размере 89505 руб.

Однако такой вывод сделан без выяснения и оценки всех обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и потому не может быть признан законным и обоснованным.

В соответствии с пунктами 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как видно из п. 1.1 договора от 09 июля 2009 г., заключенного между Ф. и ООО «***», объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику строительства, конкретизирован в виде квартиры №**, состоящей из двух комнат. При этом общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учетом площади балкона и предварительно составляет 60,99 кв.м. Общая площадь квартиры может быть уточнена после обмеров, произведенных филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Калмыкия.

При таких данных выяснению подлежало, имелись ли расхождения между указанной в договоре общей площадью квартиры и площадью, предусмотренной проектной документацией (планом создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений) и предоставлялся ли проект жилого дома и инвестируемого жилого помещения на ознакомление истице, какое значение имело внесение в условия договора уточнения относительно общей площади квартиры после обмеров БТИ и какие последствия оно могло повлечь.

Между тем, как видно из материалов дела, проектная строительно-техническая документация дома №** «*» судом не исследовалась, не выяснялось, являлась ли она неотъемлемой частью договора об участии в долевом строительстве, и соответствует ли указанная в пункте 1.1 договора от 09 июля 2009 г. общая площадь жилого помещения нормам и правилам, установленным нормативными актами.

Удовлетворяя исковые требования, суд в решении сослался на пункт 3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №37 от 04 августа 1998 г., согласно которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами для лоджий 0,5, для балконов и террас – 0,3, на основании чего пришел к выводу о том, что ответчик при заключении договора об участии в долевом строительстве обязан был учитывать понижающие коэффициенты.

Данную ссылку следует признать ошибочной, поскольку в соответствии с п. 3.34 вышеприведенной Инструкции показатели общей площади квартиры, полученные по результатам технической инвентаризации, используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в РФ (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Указания на то, что требования Инструкции, в частности, касающиеся применения понижающих коэффициентов, обязательны для всех организаций, в том числе и для застройщиков при определении общей площади создаваемого объекта долевого строительства, в Инструкции не содержатся.

Таким образом, Инструкция «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденная приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №37 от 04 августа 1998 г., не может служить правовым обоснованием вывода суда об обязанности застройщика применения понижающих коэффициентов при определении площади балкона и лоджий.

Вместе с тем при обсуждении данного вопроса суду следовало рассмотреть возможность применения к возникшим правоотношениям действующих СНиП 2.08.01.-89, которые распространяются на проектирование жилых зданий (квартирных домов) высотой до 25 этажей включительно.

Согласно приложению 2 к СНиП 2.08.01.-89 «Правила подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий» общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Как видно из материалов дела, договором от 09 июля 2009 г., заключенным сторонами, предусмотрена общая площадь квартиры, которая составляет 60,99 кв.м., куда включена и площадь лоджий в полном объеме. В площадь квартиры, строительство которой обязалась финансировать истица, вошли и возведенные ответчиком лоджии с оплатой их полной площади.

При таких данных суду следовало установить, соответствуют ли условия договора о включении в общую площадь жилого помещения площади лоджий без учета понижающих коэффициентов требованиям, предъявляемым строительными нормами и правилами при проектировании жилых зданий, обязательно ли соблюдение данных правил застройщиком при заключении договора участия в долевом строительстве, насколько правомерны условия договора о включении полной площади лоджий в площадь квартиры при определении ее стоимости.

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, подлежали проверке и установлению при рассмотрении гражданского дела, однако в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ судом не исследовались и не проверялись.

Судом не исследовались условия, на которых заключался договор с истицей, известно ли ей было о неприменении застройщиком понижающих коэффициентов к площади лоджий при определении цены договора, ознакомилась ли она с проектной строительно-технической документацией, поскольку данные обстоятельства имеют значение в контексте положений ст. 421 ГК РФ о том, что свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом.

Принимая во внимание, что суд не установил все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, потому оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное, правильно определить юридически значимые обстоятельства, предоставить лицам, участвующим в деле, возможность уточнить требования и привести доказательства в обоснование своих требований и возражений, и в зависимости от установленного вынести решение в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РК,

о п р е д е л и л а :

Решение Элистинского городского суда РК от 28 апреля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Кассационную жалобу удовлетворить частично.