Об истребовании имущества из незаконного владения

Судья Батырова К.Х. Дело № 33-90/11

г. Элиста 03 февраля 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в составе: председательствующего Лиджеевой Л.Л.,

судей Басангова Н.А. и Дорджиева Б.Д.,

при секретаре Коткаеве Ч.Ц.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пашнановой Н.С. к Музраеву Б.Е., Басанову А.П. и Нахальдикову А.А. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности и истребовании имущества из незаконного владения по кассационной жалобе ответчика Нахальдикова А.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 20 декабря 2010 г.

Заслушав доклад председательствующего об обстоятельствах дела, объяснения представителя ответчиков Музраева Б.Е., Басанова А.П. и Нахальдикова А.А. - Доногруппова Н.А., представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК (далее – Управление Росреестра по РК) Коокуева А.В. и Батыровой В.Ю., возражения представителя истицы Пашнановой Н.С. - Эрдниевой К.Д., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Пашнанова Н.С. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования следующим.

Она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, д. ***, кв. ***, на основании договора мены квартиры на машину от 10 октября 1994 года. 18 июня 2009 года по просьбе двоюродного брата ее супруга, находившегося в трудном финансовом положении, она оформила нотариально удостоверенную доверенность на Музраева Б.Е. и Тихонова А.Н. Указанной доверенностью, зарегистрированной нотариусом Бадмаевой Г.Ц. в реестре за № 897, она уполномочила Музраева Б.Е. и Тихонова А.Н., обещавших дать в долг двоюродному брату ее супруга 350000 рублей, представлять ее интересы во всех регистрирующих органах при продаже квартиры № *** и земельного участка, находящихся по адресу: г. ***, ул. ***, д. ***. Истица также написала расписку о том, что она получила от Музраева Б.Е. денежную сумму в размере 700000 рублей за указанную квартиру и земельный участок. При оформлении указанных документов ее заверили, что квартира продаваться не будет, доверенность и расписка будут аннулированы, как только двоюродный брат ее супруга возвратит долг. 21 сентября 2009 года она, обратившись к нотариусу Бадмаевой Г.Ц., отменила указанную доверенность. Письмо об отмене доверенности, зарегистрированное за исх. № 145, было направлено нотариусом в Управление Росреестра по РК, филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по РК (далее – Федеральное БТИ по РК), Республиканское агентство по земельным участкам, управление и распоряжение которыми осуществляется РК, нотариусам РК. В тот же день она известила лично об отмене доверенности Тихонова А.Н. и Музраева Б.Е. Весной 2010 года истице стало известно, что оспариваемая квартира была продана дважды по договору купли-продажи квартиры между Музраевым Б.Е. и Басановым А.П., по договору купли-продажи квартиры между Басановым А.П. и Нахальдиковым А.А.. Считает, что на момент заключения указанных договоров Музраев Б.Е. не имел права совершать от ее имени юридически значимые действия, так как доверенность была отменена ранее, и об ее отмене она его известила. Ссылаясь на статью 168, 170, 188, 189, 301, 302 Гражданского кодекса РФ, просила признать указанные договоры купли-продажи квартиры недействительными ввиду их ничтожности, аннулировать запись в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Нахальдикова А.А. на оспариваемую квартиру, истребовать из незаконного владения Нахальдикова А.А. указанную квартиру.

В судебном заседании представитель истицы Эрдниева К.Д. исковые требования своей доверительницы поддержала.

Представитель ответчиков Доногруппов Н.А. исковые требования Пашнановой Н.С. не признал и пояснил суду, что оспариваемая квартира была продана Музраевым Б.Е. Басанову А.П. на основании доверенности, выданной Пашнановой Н.С Музраеву Б.Е. и Тихонову А.Н. В нарушение статьи 189 ГК РФ истица не известила Музраева Б.Е. и Тихонова А.Н. об отмене доверенности, следовательно, право представлять интересы Пашнановой Н.С. при продаже квартиры сохранилось у указанных лиц, и они могли свободно продать оспариваемую квартиру. Впоследствии указанная квартира была продана Басановым А.П. Нахальдикову А.А. Поскольку право собственности Басанова А.П., а затем и право собственности Нахальдикова А.А. на оспариваемую квартиру были зарегистрированы Управлением Росреестра по РК, считает, что указанные договоры купли-продажи квартиры действительны, оснований для удовлетворения исковых требований Пашнановой Н.С. не имеется.

Представитель Управления Росреестра по РК Батырова В.Ю. и нотариус Бадмаева Г.Ц. согласились с доводами представителя ответчиков Доногруппова Н.А. и просили отказать в удовлетворении исковых требований Пашнановой Н.С.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 20 декабря 2010 года исковые требования Пашнановой Н.С. удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***, заключенный 08 октября 2009 года между Музраевым Б.Е. и Басановым А.П., зарегистрированный 05 ноября 2009 года в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № ***.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***, заключенный 02 декабря 2009 года между Басановым А.П. и Нахальдиковым А.А., зарегистрированный 12 января 2010 года в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № ***.

Аннулирована (погашена) запись регистрации № ***, произведенная 12 января 2010 года в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о праве собственности Нахальдикова А.А. на квартиру, общей площадью *** кв.м., расположенную по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***.

Истребована из незаконного владения Нахальдикова А.А. квартира, расположенная по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***.

Взысканы с Музраева Б.Е., Басанова А.П. и Нахальдикова А.А. в пользу Пашнановой Н.С. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7569 рублей 66 копеек по 2523 рубля 22 копейки с каждого ответчика. Взысканы солидарно с Музраева Б.Е., Басанова А.П. и Нахальдикова А.А. в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2630 рублей 34 копейки.

В кассационной жалобе ответчик Нахальдиков А.А. просит решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 20 декабря 2010 г. отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права и прекратить производство по делу, ссылаясь на доводы, изложенные его представителем в судебном заседании. Кроме того, указал, что заемные отношения между Музраевым Б.Е. и двоюродным братом супруга истицы не возникали, поскольку договор займа они не заключали. Справка № 611 от 04 апреля 2010 года, выданная Федеральным БТИ по РК, технический паспорт от 26 января 2009 года, послужившие основанием для признания договоров купли-продажи оспариваемой квартиры недействительными, не являются правоустанавливающими документами, и ссылка суда на них незаконна. Судебное решение основано только на свидетельских показаниях членов семьи Пашнановой Н.С.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с нарушением норм материального закона.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался статьями 167, 168 ГК РФ и пришел к выводу, что договор купли-продажи оспариваемой квартиры, заключенный 08 октября 2009 года между Музраевым Б.Е. и Басановым А.П., и договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный 02 декабря 2009 года между Басановым А.П. и Нахальдиковым А.А., недействительны в силу их ничтожности.

С данным выводом суда нельзя согласиться.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года (с последующими изменениями и дополнениями) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, правовых оснований для признания недействительными договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***, заключенного 08 октября 2009 года между Музраевым Б.Е. и Басановым А.П., и договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 02 декабря 2009 года между Басановым А.П. и Нахальдиковым А.А., не имеется, и решение суда в этой части подлежит отмене.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из доверенности от 18 июня 2009 года, удостоверенной в реестре за № 897 нотариусом Бадмаевой Г.Ц., Пашнанова Н.С. уполномочила Музраева Б.Е. и Тихонова А.Н. на представление ее интересов при продаже квартиры № *** и земельного участка, находящихся по адресу: г. ***, ул. ***, дом ***. Супруг истицы дал согласие, зарегистрированное нотариусом Бадмаевой Г.Ц. в реестре за № 896, на продажу указанных квартиры и земельного участка.

21 сентября 2009 года, обратившись к нотариусу Бадмаевой Г.Ц., истица отменила доверенность от 18 июня 2009 года. Письмо об отмене доверенности было направлено нотариусом в Управление Росреестра по РК, Федеральное БТИ по РК, Республиканское Агентство по земельным участкам, управление и распоряжение которыми осуществляется РК, нотариусам РК. В тот же день истица лично известила Музраева Б.Е. и Тихонова А.Н. об отмене указанной доверенности. Эти обстоятельства установлены судом и подтверждаются материалами дела.

Между тем 08 октября 2009 года Музраев Б.Е. заключил договор купли-продажи оспариваемой квартиры с Басановым А.П. Впоследствии указанная квартира была продана Басановым А.П. Нахальдикову А.А.

Таким образом, письмо об отмене доверенности от 21 сентября 2009 года, зарегистрированное за исх. № 145, свидетельствует о том, что истица лишила Музраева Б.Е. и Тихонова А.Н. права представлять ее интересы при продаже оспариваемой квартиры. Следовательно, указанная квартира была продана помимо воли истицы, находится в чужом незаконном владении и должна быть изъята из незаконного владения Нахальдикова А.А. Запись регистрации № ***, произведенная 12 января 2010 года в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о праве собственности Нахальдикова А.А. на оспариваемую квартиру должна быть аннулирована (погашена).

При таких обстоятельствах доводы жалобы ответчика Нахальдикова А.А. сводятся к переоценке выводов суда и не могут быть приняты во внимание.

Решение суда в остальной части является законным и обоснованным, оснований для его отмены нет.

Руководствуясь абзацем 4 статьи 361, статьями 362, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия

определила:

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 20 декабря 2010 года в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***, заключенного 08 октября 2009 года между Музраевым Б.Е. и Басановым А.П., зарегистрированного 05 ноября 2009 года в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № ***, признания недействительным договора купли-продажи квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***, заключенного 02 декабря 2009 года между Басановым А.П. и Нахальдиковым А.А., зарегистрированного 12 января 2010 года в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № *** отменить.

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***, заключенного 08 октября 2009 года между Музраевым Б.Е. и Басановым А.П., договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***, заключенного 02 декабря 2009 года между Басановым А.П. и Нахальдиковым А.А., недействительными ввиду их ничтожности отказать.

Решение в части аннулирования (погашения) записи регистрации № ***, произведенной 12 января 2010 года в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о праве собственности Нахальдикова А.А. на квартиру, общей площадью *** кв.м., расположенную по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***; истребования из незаконного владения Нахальдикова А.А. квартиры, расположенной по адресу: Республика ***, г. ***, ул. ***, дом ***, кв. ***; взыскания с Музраева Б.Е., Басанова А.П. и Нахальдикова А.А. судебных расходов оставить без изменения.

Кассационную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий Лиджеева Л.Л.

Судьи Басангов Н.А.

Дорджиев Б.Д.